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FAQ - apertura di una finestra in condominio

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la materia condominiale è stata disciplinata, per quasi settant'anni (in pratica dal 1942, epoca a cui risale il nostro Codice civile), da un pugno di norme contenute nel codice civile. La situazione è cambiata radicalmente con l'entrata in vigore della legge 220 dell'11 Dicembre 2012; si è trattato di una modifica radicale, subito battezzata dagli operatori del settore come " riforma del condominio". Due gli elementi essenziali della riforma che possono interessarci. La più importante rigurada la disciplina dei lavoratori sulla proprietà privata (art. 1122 cod.civ.); l'altro concerne l'individuazione dei beni condominiali (art. 1117 cod. civ.) e i lavori sulle parti comuni effettuate da un condomino.


Ante riforma, l'art. 1122 cod. civ. prevedeva che «ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può esegui-re opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio», La legge 220/2012 ha riscritto la norma prevedendo che «Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribui-te in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero de-terminino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea». La nuova formulazione della norma appare certamente più incisiva e severa rispetto al passato. Due' le novità fondamentali: a. vengono vietate le opere "che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio"; b. la norma pone a carico del condòmino che intende eseguire delle opere sulle parti private, l'obbligo "in ogni caso di dare preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea". Detto in altre parole, la norma prevede che il condòmino, prima di dare l'avvio a qualunque lavoro all'interno della proprietà privata, deve "notiziare" l'amministratore che, a sua volta, porrà l'assemblea a conoscenza dei lavori. Vengono vietati i lavori che possono danneggiare le parti comuni o determinare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o ai decoro architettonico dell'edificio. 

Una norma controtendenza

La norma civilistica si pone in netta contro-tendenza con le norme edilizie più recenti che hanno cercato di semplificare le procedure edilizie e velocizzare l'avvio dei piccoli cantieri - in parte liberalizzando alcune categorie di lavori - e in altra parte prevedendo delle procedure particolarmente snelle quali la CIL, CILA, DIA, SCIA e simili. Alla resa dei conti, chi pensa di poter effettuare dei lavori all'interno di un condominio limitandosi ad una semplice comunicazione all'amministrazione comunale (tipo CIL o CILA), si sbaglia di grosso. La "riforma", infatti, prevede che il condòmino comunichi all'amministratore di condominio la propria intenzione di eseguire i lavori all'interno della proprietà privata. L'amministratore, a sua volta, dovrà convocare l'assemblea per aggiornare gli altri condòmini dei lavori di prossima esecuzione. Per quale ragione? Quale sarebbe lo scopo della norma? La riforma del condominio è incentrata su un cardine fondamentale: ga-rantire la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio! Ciò vuoi dire che l'amministratore (prima), e I'assemblea di condominio (poi) debbano es-sere messi a conoscenza dei lavori da esegui-re per poter valutare la loro pericolosità ed, eventualmente, disporre dei controlli; ove questi possano compromettere le situazioni tutelate dalla norma (ovvero stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell'edificio), il condominio potrebbe correre ai riparti. A finire sotto la lente, quindi, sarebbero tutte le opere che, direttamente e/o indirettamente, potrebbero riguardare tre elementi: la sicurezza, la stabilità e il decoro. Rientrano, in questo contesto, non solo i lavori straordinari quali, per esempio, lo spostamento di un muro, l'apertura di una nuova porta e, a maggior ragione, nel nostro caso, di una finestra, ma anche lavori di secondo piano i che, però, potrebbero risultare pericolosi. Si pensi, per esempio, ad opere eseguite all'interno dell'appartamento privato che potrebbero comportare rischi a carico della tenuta dell'impianto del gas con conseguente peri-colo di scoppio. Può sembrare strano ma anche le finestre, garantendo l'areazione degli ambienti, contribuiscono alla sicurezza, per cui le modifiche dì questi elementi potrebbero allenare il condominio. 
L'art. 1122 cod, civ. prescrive che il condòmino deve dare "preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea". Ciò vuoi dire che il condomino intenzionato a fare i lavori e che voglia dormire sonni tranquilli, non deve limitarsi a comunicare all'amministratore di condominio le proprie intenzioni, ma deve mettere in grado il con-dominio di effettuare delle valutazioni sulle opere da eseguire e sul possibile "pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro archi-tettonico dell'edificio". Il tecnico del condo-mino, quindi, dovrebbe fornire all'amministratore tutta la documentazione necessaria per effettuare tali valutazioni; considerando il coinvolgimento dell'assemblea, sarà opportuno fornire non solo gli elaborati progettuali ma, anche e soprattutto, una relazione che, in termini chiari, sia capace di tranquillizzare i condòmini. Il rischio maggiore, infatti, è che l'assemblea, chiamata ad espri-mersi sui lavori, chieda dei chiarimenti che porterebbero inevitabilmente a procrastinare l'avvio delle opere. 

La posizione dell'amministratore e dei condomini

A questo punto c'è da chiedersi quali sarebbero le "mosse" dell'amministratore e dell'assemblea. La risposta sembra scontata: se vogliamo scongiurare i pericoli per la sicurezza, dobbiamo pensare che l'amministratore del condominio e l'assemblea (ovvero i singoli condòmini) possano nominare dei tecnici di propria fiducia per controllare l'esecuzione delle opere. Se, per esempio, il condominio preannuncia che effettuerà delle opere su un muro portante o che intende aprire una nuova finestra o allargare quella preesistente, l'amministratore o l'assemblea potrebbero decidere di nominare un tecnico di propria fiducia per assicurarsi che queste opere non compromettano la statica del fabbricato. Tale verifica potrebbe essere effettuata sia "a priori" tramite l'esame della documentazione tecnica sottoposta dal condòmino interessato ad eseguire i lavori (ovvero dal suo tecnico di fiducia) sia "in corso d'opera". C'è da ritenere che, finché l'amministrato-re non ha comunicato all'assemblea l'intenzione del condòmino di eseguire le opere e finché l'assemblea non ha deciso il da farsi, i lavori non possono avere inizio a meno che non si voglia correre il rischio di una denuncia per nuova opera o, peggio ancora, una richiesta di intervento da parte dei vigili tecnici. Bisogna mettere in conto che interventi sulle strutture portanti potrebbero allarmare non solo i condomini ma anche gli organi di controllo che, per evitare ogni possibile responsabilità a proprio carico, potrebbero ordinare la sospensione delle opere fino all'accertamento dei fatti. 

Cos'è condominiale e cosa non lo è 


Quando si parla di condominio, il primo passo da compiere è chiarire quali beni sono condominiali. A volte non è facile stabilire, a priori, se un bene è condominiale o se appartiene al singolo condòmino. La differenza assume rilevanza non solo al momento della ripartizione delle spese ma anche quando si eseguono dei lavori in quanto bisogna stare attenti a non interferire con i beni comuni. Anche in questo caso la "riforma del condo-minio" ha cambiato radicalmente le regole delgioco. La riforma, infatti, è intervenuta pesantemente sull'art.. 1117 cod. civ. che elenca le parti comuni dell'edificio. La norma riformata risulta maggiormente dettagliata contenendo un elenco (di massima) dei beni condominiali; tra questi spiccano (per quello che interessa in questa sede) alcuni elementi strutturali quali le facciate, i muri maestri ed anche i sottotetti.

Art. 1117 cod.civ. - Parti comuni dell'edificio


Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta contrario dal titolo:
1, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Il parere della giurisprudenza 


A proposito dei beni comuni la giurisprudenza pone due paletti fondamentali: a. l'elenco dei beni presenti nell'art. 1117 cod. civ. è solo esemplificativo, ciò vuoi dire che potremmo avere dei beni che, pur non essendo in elenco, sono condominiali; b. i beni si presumono comuni ma non è detto che, nel caso concreto, non possano essere privati (Cass. civ., Sez. VI, ord. marzo 2018, n. 4906; Sez. III, sent. 13 mar-zo 2009, n. 6175; Sez. II, sent. 8 gennaio 2015 n. 4o e sent. 26 luglio 2012, n. 13262). Secondo la Cassazione (Sez. Unite, sent. 7 luglio 1993, n. 7449) i beni elencati nell'art. 1117 cod. civ. si presumono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo (titolo di acquisto, regolamento di condomino). Più recentemente la Cassazione (Sez. II civ., sent. 28 luglio 2015, n. 15929) ha stabilito che il bene si presume condominiale quando «esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale». 
La giurisprudenza ha sempre considerato la facciata come un elemento condominiale; la recente riforma del condominio ha fatto proprio questo principio inserendo muri maestri e facciate tra i beni comuni (art. 1117 cod. civ.) in quanto essi costituiscono una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato. Occorre tener presente che, a volte, il contenuto dei termini tecnici non coincide con quello giuridico. Nel mondo del diritto la "facciata dei fabbricato" indica l'involucro esterno e visibile del fabbricato e viene a coincidere con l'insieme delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che connotano l'edificio, imprimendogli una propria fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico. Il termine facciata, quindi, non indica un elemento strutturale quanto la parte visibile della muratura esterna vista nel suo complesso. La facciata, quindi, è un elemento concettualmente distinto dal muro maestro, che individua le pareti portanti dell'edificio (quelle che, tecnicamente, potremmo definire "strutture opache"). In definitiva, il muro maestro indica l'elemento portante mentre la facciata individua la sua "pelle" visibile all'esterno del fabbricato. Di conseguenza, la modifica della facciata sarà rilevante sotto il profilo del decoro architettonico mentre il muro maestro acquisterà valore sotto il profilo della staticità e della sicurezza dello stabile. 


Gli elementi della facciata


Fanno parte della facciata gli elementi archi-tettonici che la connotano come, per esempio, i balconi, le fasce di coronamento (cornicioni o marcapiano), le colonnine, i fregi, gli stucchi, le mensole e, dunque, tutti gli elementi destinati all'abbellimento della facciata. 


L'uso dei beni comuni e le innovazioni


Il codice civile prevede che tutti i condòmini hanno il diritto di usare i beni comuni (e quindi, anche i muri maestri e le facciate) purché venga consentito il pari uso agli altri condòmini e non venga alterata la destinazione d'uso (art. 1102 cod. civ.). Di conseguenza, in linea di principio, l'apertura di luci e vedute è del tutto legittima purché, ovviamente, non venga impedito ai vicini il pari uso, non si arrechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non risulti alterato il decoro architettonico. Secondo la Cassazione, gli interventi sul muro comune, come l'apertura di una finestra, l'ingrandimento o lo spostamento di quelle preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere, non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., e sono l'espressione del legittimo uso delle parti comuni. [..1 Legittima è anche l'apertura di finestre su area di proprietà comune e indivisa tra le parti (cortili e chiostrina) che costituisce opera inidonea all'esercizio di un diritto di servitù di veduta sia per il principio nemini res sua servit [nessuno può vantare una servitù verso una cosa propria] che per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti e, pertanto, sono beni fruibili dai condomini, cui spetta, anche la facoltà di praticare aperture che consenta-no di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, con il solo limite posto dall'art. 1102 cod. civ., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l'uso da parte degli altri proprie-tari (Cass., sent. 3 gennaio 2014, 11 53)
E' stato altresì precisato che "l'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ. tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva (Cass., sent. 9 giugno 2010, n. 13874).
Ovviamente l'operazione potrebbe essere ostacolata da un esplicito divieto contenuto nel regolamento di condominio per cui occorre controllare. Il "pari uso" merita un chiarimento. Poniamo il caso che si intenda aprire una luce; l'operazione è legittima ma potrebbe essere ostacolata, per esempio, dal condizionatore del vicino che, guarda caso, è posizionato proprio dove vorremmo operare. In questo caso saremo costretti a spostare la nostra luce oppure a scendere a patti col vicino di casa. 

L'apertura di una finestra non è innovazione 

Le innovazioni che riguardano beni comuni devono essere preventivamente approvate dall'assemblea con le maggioranze previste dall'art. 1136, comma 2, cod. civ., nel caso di riparazioni straordinarie (ossia la maggioranza degli intervenuti in assemblea e alme-no la metà del valore dell'edificio) o 1136, comma 5, cod. civ. (maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio). In proposito occorre chiarire che l'apertura di una finestra (luce o veduta che sia) non costituisce una innovazione del bene comune bensì permette un uso più intenso e proficuo delle stesso. L'innovazione, infatti, non è una qualsiasi modificazione della cosa comune ma solo quella che determina una alterazione dell'entità materiale del bene che subisce una trasformazione della sua destinazione. 

I "balconi aggettanzi" sono in proprietà esclusiva

I balconi aggettanti, ovvero quelli che sporgono dalla facciata, vengono considerati co-me dei prolungamenti dell'appartamento e, come tali, di proprietà del singolo condòmino (Cass. civ., Sez. II, sent. 27 luglio 2012, n. 13509) dovendosi considerare comuni solo gli elementi decorativi della parte frontale ed inferiore del manufatto, qualora si inserisca-no nella facciata di prospetto dell'edificio (Cass. civ., Sez. III, sent. 29 maggio 2015, n. 11156 e sent. 30 aprile 2012, n. 6624). Essi so-no spesso al centro delle discussioni potendo essere considerati sia dal punto di vista strutturale che funzionale. Strutturalmente, i balconi aggettanti risultano costituiti da una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone, intradossi, eccetera). Sotto l'aspetto funzionale, da un lato, costituiscono una proiezione esterna dell'appartamento che permette al condomino di esercitare una serie di diritti quali quello di affaccio e di veduta mentre, dall'altro, costituiscono parte integrante e strutturale della facciata, rappresentando un elemento decorativo ed estetico dello stabile. La differenza tra elementi strutturali (che competono al singolo condomino) e opere ornamentali (di competenza del condominio) ha rilevanza al momento della divisione delle spese per le opere di manutenzione della facciata. Per ciò che ci riguarda in questa sede, dobbiamo te-ner presente che il balcone è una proprietà del singolo condomino per cui, fatte le opportune riserve sulla sicurezza, sulla statica e sul decoro architettonico, potremmo operare senza grosse difficoltà. 
Uno dei problemi più frequenti riguarda la realizzazione della veranda ovvero del balcone chiuso mediante delle strutture (in alluminio o in legno), dotate di vetrate. La recente "Riforma Madia", introducendo il Regolamento Edilizio Tipo (RET) e le relative definizioni standardizzate, definisce la ve-randa (definizione standardizzata n. 4o) come "Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure al-la fruizione protetta di spazi pertinenziali". in linea di principio la trasformazione di un balcone in una veranda è una operazione vietata in quanto comporta un aumento del-la superficie utile nonché delle cubature realizzate incidendo sul carico urbanistico di zona. La veranda, inoltre, spesso viene accusata di turbare l'euritmia della facciata, moti-vo per cui la sua realizzazione viene ostacolata anche in ambito condominiale. Se il regolamento condominiale vieta di trasforma-re il balcone in veranda, la realizzazione dell'intervento dovrà necessariamente essere autorizzato all'unanimità dall'assemblea. In ogni caso, la veranda è pur sempre un manufatto edile per la cui realizzazione si applicano le consuete procedure indicate dall'art. 112 2 cod. civ. Il condomino che voglia realizzare una veranda deve darne avvi-so all'amministratore di condominio specificando le modalità realizzative ed i dettagli dell'intervento. L'amministratore, a sua volta, dovrà riferire all'assemblea. 

La serra solare


Chi ha detto che la veranda è sempre vietata? Se la trasformiamo in una serra solare, non solo la sua realizzazione sarà legittima, ma potremo godere anche di alcuni benefici. La serra solare, infatti, è un elemento tipico della bioedilizia utilizzato per incrementare il risparmio energetico attraverso la captazione della radiazione solare. Il suo funzionamento è semplice: le superfici vetrate immagazzinano il calore e, per irraggiamento, lo tra-smettono all'abitazione contribuendo ad ab-battere i costi del riscaldamento. Una serra solare ben strutturata può ridurre, anche del 50%, il consumo energetico dell'unità immobiliare! La serra solare viene spesso introdotta nei progetti di ristrutturazione e di riqualificazione attraverso la chiusura di balconi, terrazze, logge, altane e simili non solo per problemi energetici ma, diciamocela tutta, anche perché porta ad un aumento della superficie abitabile a costi contenuti. Non illudiamoci che sia tutto facile. La realizzazione della serra solare potrebbe essere interpretata come un abuso edilizio nonché come un elemento capace di incidere sul prospetto della facciata. Affinché si possa parlare di «serra solare», è necessario dimostrare (documentazione tecnica alla mano) che essa contribuisce al risparmio energetico e all'efficientamento dell'unità immobiliare. A questo punto la situazione si ribalta letteralmente e ciò che era vietato, non solo diventa legittimo, ma gode anche di vari incentivi. L'ordinamento comunitario e nazionale - oltre che alcuni ordinamenti regionali - incentivano la realizzazione delle strutture di-rette a ridurre il consumo energetico per cui la realizzazione di una serra solare (al pari di tutte le infrastrutture dirette ad economizza-re i costi dell'energia) non può essere ostacolata dalle amministrazioni locali e, a maggiorragione, dai condomini. Si pensi, per esempio, che l'art. i della legge io del 9 gennaio 1991 considera le opere di edilizia eco-sostenibile come opere di pubblico interesse, equiparate alle opere indifferibili ed urgenti. Ciò comporta almeno due conseguenze: ai sensi dell'art. 123 del D.P.R. 380/2001 (derivato dall'art. 26 della legge 10/1991) la realizzazione di una serra solare non necessita di autorizzazione specifica, ma, al massimo, della comunicazione di inizio lavori. I pubblici ufficiali, inoltre, che non vigila-no affinché sia osservata l'applicazione delle regole tecniche in materia di bioedilizia (ovvero che, in maniera del tutto illegittima, ordinano la demolizione di opere biosostenibli) rispondono in sede di contenzioso amministrativo e sono anche penalmente perseguibili.  

 

 

 

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