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FAQ - La tettoia e sopraelevazione se aumenta la volumetria o la superficie del palazzo

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Con la sentenza numero 20423 del 29 luglio 2019 la Sesta Sezione della Corte di Cassazione pronuncia il seguente principio: una tettoia è considerata come sopraelevazione se è costruita in aderenza al muro condominiale e comporta un aumento della volumetria e della superficie di ingombro dello stabile. Il caso, in primo grado, principiava con un atto di citazione con il quale un condominio domandava al Tribunale di dichiarare l'illegittimità della costruzione dì una tettoia posta all'ultimo piano da parte di uno dei condomini. Il manufatto, costruito sulla proprietà privata del condomino (o meglio, nella porzione di copertura dello stabile prospiciente alla abitazione del condomino), ma aderente al muro condominiale, veniva considerato dal condominio come una violazione sia del regolamento, sia dell'articolo 1127 del Codice Civile. Tale norma afferma infatti che "Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altre sì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti". Si costituiva in giudizio il condomino, sostenendo la legittimità della propria opera e domandando il rigetto della domanda attorea. All'esito del giudizio il Tribunale accoglieva la domanda del condominio e condannava il condomino alla demolizione della tettoia. Il soccombente, quindi, agiva in appello chiedendo la revisione della sentenza impugnata. La Corte d'Appello, tuttavia, in modo non dissimile dal primo giudice, confermava l'illegittimità del manufatto e l'ordine di demolizione. Il condominio, alla luce della duplice soccombenza, agiva quindi in Cassazione, depositando un ricorso incentrato su due motivi di diritto. In prima battuta il ricorrente lamentava come la Corte d'Appello avesse erroneamente inquadrato la costruzione delle tettoie come una sopraelevazione, mentre - stante l'assenza di aumento di volumetria - questa non avrebbe potuto essere cosi considerata. Con il secondo motivo di diritto, invece, la parte ricorrente lamentava la violazione dell'articolo 1127 del Codice Civile. A detta del ricorrente, infatti, qualora la Corte d'Appello avesse correttamente valutato che la tettoia edificata non costituiva aumento di volumetria o superficie, allora avrebbe concluso per l'assenza di una violazione della norma citata e avrebbe accolto di conseguenza la sua domanda. Aggiungeva, poi, il ricorrente, come la tettoia avrebbe dovuto essere considerata legittima in quanto difficilmente visibile dall'esterno dello stabile. La Corte di Cassazione, con la sentenza in commento, rigettava integralmente i due motivi di ricorso sopra riportati. Per quanto riguarda il primo motivo, la Cassazione sottolineava come la parte proponeva una revisione dal punto di vista del merito, inammissibile quindi in sede di giudizio di legittimità. Quanto al principio citato, poi, il motivo non appariva comunque accoglibile in quanto gli ermellini sottolineavano come la decisione della Corte d'Appello fosse coerente con la giurisprudenza della Cassazione, la quale sosteneva che "la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta in linea di principio un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va pertanto, considerata a tutti gli effetti come nuova costruzione" (così Cass. Sez. III n. 15732,15 giugno 2018 e Cass. Sez. III, n. 21059, i ottobre 2009). Quanto alla seconda doglianza, gli ermellini rigettavano anche questa, considerandola inammissibile in quanto incentrata su una valutazione di merito. La Cassazione affermava anche l'irrilevanza della scarsa visibilità del manufatto dall'esterno e sostenevano che la tettoia fosse comunque da considerare inammissibile in quanto costituiva una violazione del decoro architettonico e dell'estetica condominiale, violando sia l'articolo 1127 del Codice Civile che il regolamento dello stabile. In buona sostanza, quindi, la realizzazione della tettoia è inammissibile laddove questa viola il regolamento o compromette l'estetica e il decoro architettonico del condominio. Parimenti, il manufatto dovrà essere demolito (in quanto illegittima sopraelevazione) se costituisce un illegittimo aumento della volumetria e della superficie del palazzo. Alla luce delle predette considerazioni, la Cassazione rigettava il ricorso, confermava la sentenza di Appello e condannava il condomino alla refusione delle spese di causa. 

 

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