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FAQ - Tabelle millesimali approvate a maggioranza se non derogano alla Legge.

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Le tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 69 disp. att. C.c, possono essere rettificate o modificate all'unanimità. Le stesse, tuttavia, possono essere rettificate o modificate, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, co. II C.c. qualora risulta che sono conseguenza di un: errore ovvero quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita. immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale immobiliare anche di un solo condomino. Tali norme si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Ciò sta a significare che sia per l'approvazione delle tabelle millesimali, che per la loro modifica, none necessaria una deliberazione adottata all'unanimità dei condomini, risultando sufficiente la maggioranza qualificata prevista dal secondo comma dell'art. 1136 C.c., vale a dire un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta del valore La ragione di tale assunto risiede nel facto che le tabelle millesimali si limitano ad attestare il valore della quota immobiliare di ciascun partecipante al condominio al fine di determinare il rapporto tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso, secondo i valori ed i criteri predeterminati dalla legge.
Tuttavia, qualora s'intenda derogare ai menzionati criteri legali, ben potendo i condomini nella loro autonomia esplicitamente decidere di definire in modo difforme i valori proporzionali delle unità immobiliari, adottando, conseguentemente, una diversa convenzione per la ripartizione delle spese, ex art. 1123, I co., C.c, per tale approvazione o modifica si impone il consenso unanime dei condomini.
Questi i criteri ribaditi dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza 27159, depositata in data 25 ottobre 2018, relatore Antonio Scarpa. Due condomini convenivano in giudizio dinnanzi al Tribunale di Aosta il proprio condominio al fine di sentire dichiarare nulla o annullare la deliberazione assunta dall'assemblea in loro assenza, con la quale, senza il consenso unanime dei condomini, questa aveva approvato le nuove tabelle millesimali relative ai garage, con una conseguente nuova ripartizione delle spese di gestione del piazzale di accesso e di due strade comuni. Nella resistenza del condominio il Tribunale di Aosta dichiarava la propria incompetenza, stante l'esistenza di una specifica clausola regolamentare che derogava alla giurisdizione del Giudice ordinario.
La Corte di Appello di Torino investiva del gravame, dopo aver ritenuto che la clausola compromissoria non riguardasse l'impugnativa delle delibere assembleari, rigettava comunque la domanda ritenendo bastevole la maggioranza qualificata per l'approvazione delle tabelle millesimali in assenza di volontà derogativa dei criteri legali di ripartizione delle spese. Non convinti i due condomini ricorrevano alla Corte di Cassazione eccependo, tra Nitro, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 e 1372 C.c. La Corte, premesso di voler trattare congiuntamente tutti i motivi di ricorso siccome connessi tra loro, li ritiene nondimeno inammissibili e, comunque, infondati nel merito. La stessa, infatti, evidenzia come la Corte territoriale ha ritenuto sufficiente l'approvazione della tabelle millesimali con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136., co. II, C.c, escludendo ipotesi di difformità tra i criteri di riparto stabiliti e i valori millesimali assegnati ai singoli proprietari.
Ciò posto afferma come tale assunto risulta conforme alla giurisprudenza di legittimità ed in particolare, richiama la decisione n. 18477 della Suprema Corte, adottata a Sezioni unite in data 9 ottobre 2010, con la quale la stessa «chiarisce che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con it consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. La sufficienza del consenso maggioritario per l'approvazione delle tabelle millesimali discende dal fatto che essa e meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura l'uso. Rivela invece natura contrattuale, e perciò impone il consenso unanime, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c. ». In altra termini la "diversa convenzione" richiamata, si sostanzia in «una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio sia determinata in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. aft. C.c. (cfr. Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300)».
Nel caso concreto il Giudice di merito, con apprezzamento incensurabile in sede di legittimità., ha escluso che l'assemblea con la delibera di approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali, avesse voluto derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese, conseguentemente, il quorum deliberativo doveva considerarsi sufficiente. Il ricorso, pertanto, viene rigettato con la condanna dei condomini a rimborsare al condominio contro ricorrente le spese del giudizio di cassazione. 

 

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