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FAQ - Installazione di nuovo impianto: premesse e comportamento dell'amministratore

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L'installazione di nuovo impianto di ascensore va annoverata tra le innovazioni di costo gravoso e suscettibili di utilizzazione separata: in tal senso si e espressa anche la Cassazione con sentenze n. 614 del 13.3.1963 e n. 1529 dell' 11.2.2000. Ne derivano l'applicabilità alla specie del 5° comma art. 1136 cod. civ. in tema di maggioranza occorrente per la relativa delibera, tanto in prima che in seconda convocazione (in tal senso, Cass., sent. n. 1529 dell' 11.2.2000), e l'applicabilità dell'art. 1121 cod. civ. per quanto attiene all'esonero dei dissenzienti dalla spesa di installazione (con eventuale successivo esercizio del diritto di parteciparvi). In linea generale, anche il prolungamento corsa dell'ascensore e sottoposto alle stesse regole concernenti i nuovi impianti. L'installazione potrebbe essere vietata, anche ad istanza di un solo condomino, nell'ipotesi in cui ledesse (gravemente) i diritti dei dissenzienti. Esempi fomiti dalla giurisprudenza sulla citata lesione di diritti sono: occupazione dall'androne comune in misura tale da rendere difficoltoso il passaggio e taglio troppo notevole dei gradini della scala per ottenere lo spazio necessario alla corsa della cabina (la riduzione parziale dell'androne e delle scale per far posto all'impianto e stata invece ritenuta lecita dalla Cassazione con sentenze n. 954 del 10.5.1967, n. 1791 del 12.2.1993, n. 4152 del 29.4.1994 e n. 9033 del 4.7.2001), oppure, se la gabbia dell'ascensore deve realizzarsi in cortile, il mancato rispetto delle distanze legali da manufatti e vedute di proprietà esclusiva (Cass., sent. n. 6109 del 25.6.1994 e App. Genova, sent. 11. 947 del 27.12.1997). L'accenno a dubbi, contenuto nella prima frase, deriva dalla circostanza che l'installazione dell'ascensore può farsi, a nostro avviso, anche in base all'art. 1102 cod. civ., che consente ai singoli condomini ( e quindi alla minoranza) di modificare le cose comuni, a proprie spese, per un miglior godimento delle proprietà esclusive, senza che occorra i consenso degli altri condomini (sempre che, ovviamente, non si rendano talune parti comuni inservibili per gli altri condomini ed il regolamento di condominio non contenga divieti o subordini la modifica delle parti comuni al consenso dell'amministratore o dell'assemblea). In particolare la Cassazione, con sentenza n. 1781 del 12.2.1993 confermata con sentenza n. 3508 del 10.4.1999, ha ritenuto che Fart. 1120 cod. civ., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con una determinata maggioranza, mira essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale, mentre qualora non debba farsi luogo ad un riparto di spesa, per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art. 1102 cod. civ., che contempla anche le innovazioni, e second() cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di fame parimenti use secondo il loro diritto e può apportare a tal fine a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa medesima. Ricorrendo le suddette condizioni, pertanto, un condomino ha facoltà di installare nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio cogli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo. Sempre sullo stesso tema si e espressa la Cassazione con sentenza n. 3840 del 10.4.1995, affermando che per la costruzione di un ascensore avvenuta per iniziativa ed a spese di un solo condomino none necessaria la delibera dell'assemblea, restando salvo il diritto degli altri condomini di partecipare in qualunque momento ai vantaggi di tale innovazione. Nel caso di edificio con pia scale, la delibera di installazione di un ascensore destinato ad una sola scala deve essere presa dai soli condomini interessati e cioè .dai soli proprietari degli appartamenti posti sulla scala in questione (App. Milano, sent. -23.7.1996). Second() la Cassazione (sent. n. 1529 dell' 11.2.2000), l'installazione di un ascensore in un condominio che ne sia sprovvisto può essere attuata anche a cura e spese di alcuni condomini purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo all'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e manutenzione dell'opera.
L'iniziativa di installare un ascensore in un edificio che ne sprovvisto fa parte di quel gruppo di gravose prestazioni che possono eccezionalmente capitare al'amministratore di condominio.
Quando essa si manifesta, occorrerà qualche colloquio coi condomini interessati o con ii consiglio di condominio per mettere a fuoco la questione, occorrerà quindi interpellare alcune ditte accreditate per ottenere un preventivo di massima e, soprattutto, per conoscere quali opere murarie siano necessarie per installare l'impianto.
Solo quando si conoscano tutti questi elementi può essere convocata l'assemblea, che valuterà l'utilità dell'impianto, il numero di coloro che partecipano o che non partecipano, nonché la ripartizione della spesa tra coloro che se ne assumono l'onere che dovrebbe avvertire in base ai rispettivi millesimi di proprietà). Se possibile (e lo sara quando le indagini preliminari siano bene approfondite e il varo dell'iniziativa pressoché certo, perché già sufficientemente preparato e discusso) l'assemblea approverà anche il criterio di ripartizione delle spese di esercizio dell'impianto.
Tutti questi elementi vanno trattati congiuntamente, con una visione globale, ad evitare che, approvata la spesa dell'impianto, sorgano poi questioni sul come ripartirla o, successivamente, sul come ripartire le spese di esercizio.
E' bene avvertire che, ai fini del raggiungimento della maggioranza necessaria per approvare l'innovazione, l'esonero dalle spese non e condizionato al voto contrario. Un condomino ben può approvare l'innovazione e, nel medesimo tempo, dichiarare che non partecipa alla spesa e quindi all'utilità derivante dalla innovazione stessa, a norma de'art.1121 cod. civ.
E' il caso ancora di avvertire che, qualora alcuni condomini dei piani soprastanti a quello terreno o rialzato non partecipino alla spesa, sara necessario installare un ascensore munito di chiave o apertura a carta magnetica ad ogni singolo piano: la chiave garantisce la continuità del possesso da parte di chi sostiene la spesa e dimostra la separabilità dell'uso, che e condizione essenziale perché una innovazione comportante una spesa gravosa possa egualmente essere effettuata nonostante dissensi. 
Altre avvertenze:
1) mentre gli impianti di ascensore esistenti sin dalla costituzione del condominio sono spesso ritenuti di proprietà comune di tutti i condomini, se non esistono «titoli» contrari, a norma del'art. 1117 cod. civ., gli impianti costruiti e installati dopo la costituzione del condominio debbono ritenersi di proprietà dei soli condomini che hanno sostenuto la spesa; con la conseguenza che, mentre nel primo caso le spese di straordinaria manutenzione e ricostruzione sono a carico di tutti i condomini, nel secondo saranno a carico solo di chi ne risulta comproprietario. Si fa luogo quindi, nella seconda ipotesi, alla costituzione di una comunione limitata fra i comproprietari dell'ascensore: il che vale specialmente per le assemblee e relative delibere, per le quali avrà valore solo il voto dei comproprietari;
2) oltre al problema dei presenti che non partecipano alla spesa, esiste anche il problema degli assenti. Gli assenti, i quali non impugnino entro trenta giorni la delibera assembleare, sono obbligati da essa. Tale principio non ci sembra, almeno sul- piano pratico, affermabile con sicurezza anche nel caso in esame. L'art. 1121 cod. civ. si limita a parlare di «condomini che non intendono trarre vantaggio» dall'innovazione, e non afferma - come invece sarebbe utile - che tale decisione debba essere comunicata durante assemblea o entro un determinato termine da essa e in quale forma. Ci pare quindi che l'amministratore debba da un lato insistere, nell'avviso di convocazione, sull'importanza economica della delibera affinché tutti intervengano di persona o per delega, e, in caso di assenza, debba chiedere all'assemblea come deve comportarsi nei confronti degli assenti, ricevendo mandato a trattare con essi o qualunque altra istruzione;
3) l'installazione dell'ascensore comporta responsabilità, specie contrattuali, dell'amministratore, il quale farà bene a chiedere all'assemblea la nomina di alcuni condomini per assisterlo nella stesura del contratto col fornitore, con eventuale mandato a incaricare un perito per il collaudo dell'opera 
4) prima di sottoscrivere il contratto od ordinativo, l'amministratore farà bene a chiedere i versamenti delle somme da parte dei condomini, per verificare anche sotto questo profilo se non vi siano ostacoli alla realizzazione del progetto;
5) per gli ascensori installati dopo il 1° luglio 1999, l'amministratore deve provvedere alla comunicazione al competente ufficio comunale della relativa messa in esercizio indicando l'indirizzo dello stabile dove e installato l'impianto, la velocità, la portata, la corsa, il numero di fermate e il tipo di azionamento, il nominativo dell'installatore, il nome della ditta abilitata alla manutenzione e del soggetto già incaricato delle ispezioni periodiche, allegando la copia della dichiarazione di conformità rilasciata dall'installatore. 

Nuovo impianto di ascensore adatto per handicappati 

Con l'art. 78 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13), recante disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche, e stato diminuito il quorum necessario per le deliberazioni aventi per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche. In pratica, ora, per deliberazioni di cui trattasi, sono sufficienti le maggioranze ordinarie di cui ai commi 2° e 3° art. 1136 cod. civ.
Nell'applicazione della citata norma si deve tener conto dei seguenti aspetti della questione:
1) la riduzione del quorum di maggioranza non significa accantonamento del concetto di maggioranza: se, in seconda convocazione, sono favorevoli al nuovo impianto almeno un terzo dei condomini dell'edificio che rappresentino almeno un terzo. dei millesimi, la delibera può considerarsi valida solo se i condomini contrari sono inferiori di numero e millesimi, ma deve ritenersi contraria (e respinte le relative proposte) se i condomini contrari sono di numero e millesimi superiori al terzo;
2) in tanto opera il quorum assembleare ridotto, in quanto l'impianto di ascensore elimini la barriera architettonica, cioè sia accessibile agli handicappati ed abbia le necessarie misure dimensionali di porta e cabina, nonché gli altri requisiti e caratteristiche tecniche richiesti della normativa in materia. Pertanto il quorum ridotto NON OPERA (ed occorrerà la maggioranza del 5° comma art. 1136 cod. civ.) se si tratta dell'installazione di un ascensore qualsiasi, tecnicamente non qualificato per il trasporto di handicappati (con il quale non verrebbe abbattuta alcuna barriera architettonica);
3) il mancato raggiungimento della maggioranza non escludeva, in passato, l'applicabilità dell'art. 1102 cod. civ. (l'impianto può essere effettuato a spese degli interessati): ora, l'ultimo periodo del 2° comma art. 78 del D.P.R. n. 380/2001 (art. 2 della legge n. 13/1989) ammette l'iniziativa individuale dell'handicappato solo per opere modeste e «facilmente rimovibili», destando non poche perplessità, essendo la portata dell'art. 1102 cod. civ. certamente più ampia (in base ad esso, il Tribunale di Milano, con sentenza n. 10813 dell' 11.05.1989, ha riconosciuto che l'impianto di ascensore può essere installato anche da un solo condomino, senza che occorra delibera assembleare);
4) il D.P.R. n. 380/2001 prevede anche la possibilità di derogare ,a distanze legali o regolamentari, nonché facilitazioni autorizzative e contributi per le opere finalizzate al- 1' eliminazione delle barriere architettoniche: deroghe alle distanze (ad esempio, nel caso di installazione di un ascensore esterno, delle distanze della gabbia ascensore dai balconi o finestre dei condomini), facilitazioni per l'autorizzazione comunale ed eventuali contributi, sono ammissibili solo se nell'immobile risiede un handicappato. Sembra che quest'ultima condizione operi anche ai fini della diminuzione del quorum assembleare.
Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 9287 del 10.10.1991, sulla quale vanno peraltro espresse delle riserve, ha ritenuto che la diminuzione del quorum di maggioranza per l'installazione di ascensore m edificio che ne e sprovvisto vale anche per l'ipotesi che nell'edificio non abiti alcun handicappato, perché la ratio delle nonne in materia e di consentire la libera frequentabilità di tutte le specie di edifici anche da parte degli handicappati. II Pretore di Roma, con ordinanza 21.7.1989, ha affermato anche l'obbligo da parte del condominio di mettere a disposizione del portatore di handicap le parti comuni condominiali sulle quali effettuare gli interventi necessari per I' eliminazione delle barriere architettoniche.

Il Tribunale di Firenze con sentenza n. 849 del 19.5.1992 ha affermato che le disposizioni in materia di superamento delle barriere architettoniche sono applicabili anche per le necessita di un invalido civile e non soltanto per quelle di un portatore di handicap. 11 Tribunale di Napoli con sentenza n. 2606 del 14.3.1994 ha affermato che Part. 2 della legge n. 13/1989 (ora art. 78, legge n. 380/2001) e applicabile anche riguardo ai soggetti ultra sessantacinquenni che abbiano difficoltà persistenti a svolgere i compiti e le funzioni proprie della loro eta (fattispecie relativa alla installazione di ascensore).
La Cassazione con sentenza n. 6109 del 25.6.1994 ha affermato che la possibilità per l'assemblea condominiale di approvare le innovazioni preordinate alto scopo di superare le barriere architettoniche con le maggioranze di cui al 2° e 3° comma art. 1136 cod. civ. deroga al 1° comma art. 1120 (che richiama i 5° comma art. 1136) non muta il disposto del 2° comma art. 1120 cod. civ., il quale vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione del l'utilità secondo l'originaria costituzione della comunione. Ne deriva che a maggior ragione sono nulle le delibere che, ancorché adottate a maggioranza al fine indicato, siano lesive dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utility compensative. Nella specie, e stata confermata la decisione dei giudici di merito i quali avevano dichiarato la nullità della deliberazione adottata a maggioranza in base all'art. 2 della Legge n. 13/1989 (ora art. 78 del D.P.R. n. 380/2001) di installazione di un ascensore volto a favorire le esigenze di un condomino portatore di handicap, che comportava peraltro un sensibile deprezzamento dell'unita immobiliare di altro condomino sita a piano terra. Second() la Cassazione (sent. n. 12847 del 1 °.6.2007), deve ritenersi nulla la delibera assembleare che pur in presenza di due condomini disabili nell'edificio autorizzi l'installazione un ascensore con sensibile riduzione della dimensione della scala.
L'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27, comma 1, della legge n. 118/1971 e all'art. 1, comma 1, del D.P.R. n. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 della legge n. 13/1989, e approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dal 2° e 3° comma art. 1136 cod. civ.; tutto ciò ferma rimanendo la previsione del comma 3 del citato art. 2 della legge n. 13/1989, che fa salvo it disposto del 2° comma art. 1120 e del 3° comma art. 1121 cod. civ. (Cass., sent. n. 14384 del 29.7.2004). 

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Alle piattaforme elevatrici per disabili con altezza di caduta superiore a'2 metri si applicano le istruzioni relative ai montacarichi per sole cose, contenute nella circolare del Ministero dell'industria, commercio ed artigianato n. 157296/1997. In un edificio moderno le cui scale non presentano particolari caratteristiche, l'installazione di un servo scala non altera il decoro dell'immobile e non rende inservibile l'uso della scala ma determina solo un restringimento del precedente passaggio sui gradini (App. Genova, sent. n. 60 del 3.2.1999). In tema di deliberazioni condominiali, l'installazione di un servo scala per facilitare l'accesso ai disabili non implica rinuncia alla realizzazione degli strumenti considerati idonei al superamento delle barriere architettoniche e deliberati dall'assemblea. A tal fine, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27, comma 1, della legge n. 118/1971 e all'art. 1, comma 1, del D.P.R. n. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 della legge n. 13/1989, e approvata dall'assemblea con la maggioranza ridotta prescritta dal 2° e 3° comma art. 1136 cod. civ. (ai quali soltanto si riferisce l'art. 2, comma 1, della legge n. 13/1989) (Cass., sent. n. 8286 del 20.4.2005). 

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Per la costruzione di un ascensore adatto agli handicappati ii condominio si troverà nella situazione di dover anticipare la spesa in attesa del contributo che la legge n. 13/1989 mette a disposizione di chi ne abbia fatto richiesta in quanto portatore di handicap. II contributo di cui sopra può pervenire anche, a distanza di molti anni dalla richiesta, ma in ogni caso questo spetterà ai vecchi proprietari che hanno all'epoca sostenuto la spesa e non ai condomini che sono subentrati a seguito di compravendita. Per i benefici fiscali per l'installazione di ascensori e montacarichi atti a eliminare le barriere architettoniche cfr. la legge 27 dicembre 1997, n. 449 e successive modificazioni e proroghe nel paragrafo 213/10. 

A compimento delle argomentazioni di cui sopra, si precisa che quando vi sono diverse scale prive di ascensore o una sola scala o alcuni condomini di una scala, si accordano per mettere in opera l'ascensore. Sarà opportuno posizionarlo nel cortile comune cosi da evitare contestazioni postume preceduto da un'assemblea straordinari a congiunta con tutti i condomini in modo tale che ognuno possa espimere il proprio parere e giudizio.

Resta inteso che qualsiasi sia il rislutato della votazione essa non è vincolante per le seguenti considerazioni:

- qualcosa la maggioranza dei condomini sia contraria automaticamente scatta la possibilità a favore del singolo o di acluni condomini di una scala di procedere trattandosi di una innovazione ad utilizzo separato.

- art.1121 C.C. ma che viene messa a disposizione dei restanti condomino.

- qualcosa di raggiunga la maggioranza di 333millesimi a favore, significa che l'assemblea apporva essendo un'operazione che gode del privilegio dell'abbattimento delle barriere architettoniche.

- a questo punto accorre fare la massima attenzione perche la votazione a favore della messa in opera dell'ascensore se non viene evidenziato in sede di assemblea potrebbe diventare vincolante anche per coloro che non vi partecipano e quindi non pagano 

Questo è il motivo per cui è indispensabile che ogni partecipante alla spesa firmi un progetto sottoscrivendo la quota di propria pertinenza.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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