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FAQ - Assemblee annullabili, nulle ed inesistenti

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Quali sono i poteri decisionali dell'Assemblea di condominio?


L'Assemblea di Condominio è l'organo d’autogoverno dei condomini e serve a disciplinare l'uso dei servizi e delle cose comuni.

L'Assemblea deve essere convocata ogni anno dall'amministratore per il rendiconto del proprio operato:  è la cosiddetta assemblea ordinaria, che può trattare qualsiasi argomento di ordinaria e di straordinaria amministrazione. Sono straordinarie tutte le altre assemblee che vengono convocate nel corso della gestione quando l'amministratore o i condomini lo ritengono necessario.

I condomini devono essere convocati almeno cinque giorni della riunione.

Se manca l'amministratore, ciascun condomino può di sua iniziativa convocare l'assemblea. Inoltre, almeno due condomini rappresentanti di almeno un sesto del valore millesimale dell'edificio possono richiedere all'amministratore di convocarla per discutere e deliberare su specifici argomenti che loro stessi indicano. In questo caso, l'amministratore deve provvedere ad inviare l'avviso di convocazione, almeno 10 giorni prima della prevista -seduta: in difetto, i condomini richiedenti possono convocarla direttamente (articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile).

L'avviso di convocazione deve indicare il luogo, la data e l’ora in cui si terrà l'assemblea, nonché contenere l'ordine del giorno, cioè l'elencazione degli argomenti che verranno discussi in tale sede. Questi ultimi, a pena di annullabilità della relativa delibera, devono essere elencati specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso (Cassazione, sentenza n. 14560/2004).

E' preferibile che l'avviso di convocazione sia inviato a mezzo raccomandata ordinaria o consegnato a mani: l'importante è avere una sicura prova di avvenuta convocazione di tutti i condomini. L'assemblea in seconda convocazione deve tenersi in un giorno differente da quello della prima, pena annullabilità delle delibere.

Tutti i condomini devono essere convocati alla riunione, pena l'annullabilità delle delibere.

Qual'ora l'avviso di convocazione di assemblea condominiale sia stato inviato mediante lettera raccomandatat a, non consegnata per l'assenza del destinatario e di altra persona abilitata a riceverla, il momento in cui l'atto si reputa conosciuto coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso il destinatario, e non già con il momento in cui successivamente l'atto viene consegnato. (C.c, art. 1335) (1)

Tutte le decisioni prese dall'assemblea, in quanto organo deliberativo del condominio, trovano forza e giustificazione nel "principio di maggioranza", per cui le delibere approvate nel rispetto delle norme di legge e regolamentari sono obbligatorie per tutti i condomini anche se assenti o dissenzienti.

L'assemblea non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all'ordine del giorno, sempre che non vi sia la presenza totale dei condomini rappresentanti il totale-valore dell'edificio, oppure non vi siano problemi urgenti o pericoli in atto. L'Assemblea, tuttavia, potrà sempre ratificare quanto eseguito in altra seduta.

Il legislatore ha previsto la possibilità per ogni condomino di ricorrere all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni assembleari. Sono nulle le delibere che incidono sui diritti individuali dei condomini sulle cose o sui servizi comuni, nonché, più in generale, quelle invalide in relazione all'oggetto, vale a dire quelle che violano norme imperative alle quali l'assemblea non può derogare oppure ledono i diritti attribuiti ai singoli partecipanti al condominio dalla legge o dai loro atti d'acquisto. A titolo esemplificativo, sono senz'altro nulle le delibere che a maggioranza modificano le tabelle millesimali, fissano criteri di riparto delle spese diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento, comprimono i diritti esclusivi dei condomini oppure sottraggono un bene condominiale all'uso collettivo.

Devono invece qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quale può essere la mancata o irregolare comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea (Cassazione, sentenza n. 4806/2005). Del pari dicasi per le delibere adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento, con un ordine del giorno incompleto oppure assunte con il voto di un condomino munito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento. Pure è annullabile la delibera il cui verbale non risulta sottoscritto dal presidente dell'assemblea.

Possono esserci poi delibere addirittura inesistenti: è il caso della delibera assunta dai condomini al di fuori della sede dell'assemblea con una semplice consultazione verbale oppure mediante uno scritto fatto firmare dai partecipanti al condominio.

La distinzione tra delibere nulle o annullabili assume una notevole rilevanza pratica poiché l'impugnazione delle delibere annullabili deve essere proposta necessariamente, a pena di decadenza, entro il termine di 30 giorni che decorre dalla data della deliberazione per i condomini presenti in assemblea oppure dalla data di comunicazione della delibera medesima per gli assenti. I vizi che determinano l'annullabilità devono perciò essere fatti valere tempestivamente dal condomino che vi abbia interesse, non oltre i trenta giorni previsti dalla legge. Decorso tale termine, la delibera pur irregolarmente assunta (e quindi potenzialmente annullabile) diventa anche di fatto esecutiva per tutti i condomini. All'amministratore diligente e responsabile non resta che attendere il decorso del termine per l'impugnazione prima di procedere all'attuazione delle deliberazioni magari assunte con una maggioranza minima oppure in presenza di pochi   condomini.

Sono da considerarsi Assemblee affette da nullità quelle che hanno interessato il riparto delle opere in deroga ai criteri legali ei ripartizioni senza il consenso unanime dei condomini.

 

Delibere assembleari; ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione; possibilità; limiti

Trib. Bologna, sent. 3 aprile 2008, n. 811, sez. II

Sono affette da nullità, se adottate senza consenso unanime dei condomini, le delibere assembleari aventi a oggetto la ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime; ne consegue che, in mancaza dell' unanimità e per le spese relative alle parti e servizi comuni dell' edificio che, per loro natura, forniscono unità diverse ai songoli condomini, devono trovare applicazione i criteri di proporzionalità individuati dall' art. 1123 cod. civ.  Cassazione 14.01.2009 N° 747 sezione II.

 

Maggioranze necessarie per le seguenti delibere:

Legge 20 marzo 2001, n°  66:

Art. 2-bis, comma  13 - Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'art. 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'srt. 1136, terzo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.

L'altra importante "novità" del D. Lgs. n. 311/2006 si riferisce alla sostituzione dell'art. 26.2 della legge 9 gennaio 1991 n. 10 con il testo seguente: "per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica ralizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali".

 

Quando le deliberazioni assunte dall’assemblea sono invalide e quali sono le conseguenze d’ordine pratico che ne derivano?

 

Secondo l’insegnamento dettato espressamente sulla specifica questione delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (Cass. Civ. S.U. n. 4806/2005) a seguito di un travagliato iter che ha visto impegnati giudici di merito e legittimità nonché gli stessi cultori della materia, nel regime condominio negli edifici debbono distinguersi delibere assembleari annullabili e delibere assembleari nulle. In particolare, sono da qualificare nulle:

a) delibere prive degli elementi essenziali;

b) le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);

c) le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;

d) le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;

e) le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

Debbono, invece, qualificarsi annullabili:

a) le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;

b) le delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;

c) le delibere affette da vizi formali;

d) le delibere assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;

e) le delibere genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;

f) le delibere prese in violazione delle norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

 

Come le migliori voci della dottrina non hanno mancato di rilevare, la distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere assembleari non ha un mero sapore dogmatico determinando decisive conseguenze d’ordine pratico.

In particolare, in punto di soggetti legittimati, mentre la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, l’annullabilità può essere fatta valere dai condomini assenti, dissenzienti ed astenuti.

In punto di rilevabilità giudiziale del vizio, mentre la nullità può essere rilevata d’ufficio dal giudice, l’annullabilità può essere rilevata solo su istanza di parte.

Quanto ai termini di impugnazione, mentre l’azione di nullità, in quanto imperscrittibile, non è soggetta a decadenza, potendo, pertanto, essere fatta valere in ogni tempo, l’azione di annullabilità è soggetta a decadenza, potendosi adire l’autorità giudiziaria nel termine perentorio di trenta giorni decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

 

 

Trib, Cassino, sent. 24 novembre 2009, n. 1oo

Sono nulle e delibere dell'assemblea condominiale aventi un oggetto impossibile o illecito, ovvero non rientrante nelle competenze assembleari. o ancora incidente su diritti individuali inviolabili. Non rientrano nella esposta elencazione e non sono pertanto nulle, ma al più annullabili, le delibere assunte dall'assemblea Condominiale alla quale abbiano preso parte soggetti non partecipanti alla comunione, ovvero qualora siano state conferite deleghe partecipative a stretti congiunti dei condomini, per questo esterni al condominio medesimo. Nella fattispecie, la prassi già più volte seguita e accettata dall'assemblea condominiale, compresi gli attori che nulla eccepirono, la insussistenza di un vizio determinante la nullità della delibera e la mancata impugnazione, nell'ipotesi di vizio comportante l’annullabilità, della delibera nel termine decadenziale di 3o giorni decorrenti, ex: art. 1137 cod, civ, dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti, determina l'infondatezza della proposta domanda di nullità e la conseguente reiezione della stessa.

 

Trib. Bari, sent. 1 luglio 2009, n. 2226

In tema di condominio di edifici, al pari di quanto si verifica per le delibere societarie, devono ritenersi affette da nullità le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, e . delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei codomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto, mentre vanno qualificate come annullabili le delibere Con Vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento ………………… zione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti maggioranze “qualificate” in relazione all'oggetto della delibera da approvare, sicché queste ultime vanno impugnate nel termine di 3o giorni, così come previsto dall'art. 1137, comma 3, cod. civ.

 

Trib. Torino, sent. 6 marzo 2009, n. 773

In tema di condominio degli edifici, I'incompletezza dell'ordine del giorno contenuto nell'atto di convocazione dell'assemblea determina l'annullabilità della relativa delibera, che pertanto deve essere impugnata nel termine di 3o giorni, giusta il disposto dell'art. 1137 cod. civ.: peraltro tale vizio non potrà essere denunciato anche dal condomino che abbia partecipato alla discussione senza eccepire contestualmente l'incompletezza dell'ordine del giorno, pur avendo votato in senso contrario, mentre, per converso, la regola secondo cui la limitazione del diritto di impugnare le delibere annullabili ai soli condomini dissenzienti o assenti opera anche laddove il condomino sia stato presente in assemblea a mezzo di proprio delegato, non potrà invece ritenersi sussistere per l'ipotesi in cui il vizio della delibera consista nella sua esorbitanza rispetto alle previsioni dell'ordine del giorno contenuto nell'avviso di convocazione.

 

 

 

Lesione dei diritti individuali dei condomini: nullità

 

Cass., Sent. 21 novembre 2016, n. 23660

La delibera assembleare che disponga la delimitazione di posti auto nel cortile comune in numero corrispondente alle unità immobiliari a uso abitativo escludendo i titolari dei locali commerciali e consentendo a chi desideri di realizzare una copertura a proprie spese è nulla in quanto costituisce assegnazione individuale a uso esclusivo di parti dell'area di uso comune e ne impedisce l'uso e il godimento da parte di altri condomini.

 

Cass., sent. 27 maggio 2016, ra. 1034

In tema di condominio, costituisce innovazione vietata, ai sensi dell'art. 1120, comma 2, cod. civ., l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominiale, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullità della relativa đelibera.

 

 

 

Cass., Sent. 18 gennaio 2016, n. 751

È affetta da nullità la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell’art. 1421 cod. civ., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea, ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l’assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.

 

App. Potenza, sent. 13 maggio 2015, n. 196

Le disposizioni del regolamento condominiale e la relativa delibera assembleare, adottate non all'unanimità, ma a maggioranza, le quali pregiudichino i diritti di un condominio risultanti dall'atto originario dei suo acquisto, sono radicalmente nulle e l'azione giudiziaria per fare valere tale nullità non è soggetta al termine di decadenza di cui all'ultimo comma dell'art. 1137 cod. civ. Alla luce del principio affermato, è evidente dunque che la delibera è da considerarsi radicalmente nulla. Se tanto è vero, consegue alla predetta nullità:

a) che, in quanto nulla, tale delibera non poteva essere oggetto di revoca, come assumono gli appellanti;

b) che, sempre perché nulla, la stessa delibera non poteva essere oggetto di conferma, peraltro sempre con deliberazione successiva assunta a maggioranza.

 

Cass., sent, 14 aprile 2015, n. 7459

Nell'ambito di un condominio, la trasformazione, in tutto o in parte, di in bene comune in bene esclusivo di una sola parte dei condomini, mediante esclusione di alcuni di essi dalla percezione dei frutti, può essere validamente deliberata soltanto all'unanimità, ossia mediante una decisione che abbia valore contrattuale, dovendosi, in difetto, dichiarare la nullità della deliberazione assunta a maggioranza. (Nella specie, l'assemblea aveva deliberato, a maggioranza, che il canone relativo all'alloggio ex portineria, bene di proprietà comune pro indiviso di tutti i condomini, fosse accreditato al solo gruppo di condomini cui era originariamente destinato il servizio di portineria).

 

Trib. Roma, sent. 2 gennaio 2015, n. 27

In materia condominiale è nulla la delibera assembleare che incida sui diritti individuali di un condomino e detta nullità può essere fatta valere, a norma dell'art. 2421 Cod. civ., dallo stesso condomino che ha preso parte all'assemblea e deduca, relativamente al deliberato, l'esorbitanza dei poteri che competono all'assemblea, dio8trando di avere interesse all'accertamento della nullità, ovvero che la deliberazione impugnata gli arrechi un apprezzabile pregiudizio. Le deliberazioni non attinenti ai modi di organizzazione e di funzionamento del condominio, ma che incidono sul diritto soggettivo di ogni singolo condomino, ove siano ritenute ingiustamente lesive di tale diritto, sono dia considerare nulle e non semplicemente annullabili.

 

Cass, Sent. 27 mar 2015, m. 6295

In terna di condominio negli edifici, è affetta da nullità, come tale rilevabile in ogni tempo, la delibera dell'assemblea condominiale con la quale è stata decisa l'installazione di un ascensore, se l'impianto limita l'utilizzazione del cespite anche di un solo condomino, indipendentemente dalla destinazione eventualmente illegittima di quell'immobile. (Nella specie, l'installazione di un ascensore toglieva spazio all'ingresso del terraneo di proprietà del Condomino che aveva impugnato al delibera).

 

Cass., Sent. 3 ottobre 2013, n. 22634

È sottratta all'osservanza del termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 cod. civ. per le delibere condominiali solo annullabili la delibera inficiata da nullità. (Nella specie – ha osservato la Suprema Corte - si è in presenza di delibera nulla, perché incidente sui diritti individuali del singolo condomino, vertendosi sulla sussistenza del diritto e non sulla mera determinazione quantitativa del riparto spese, per avere il condominio addebitato al singolo condomino importi relativi all'impianto di riscaldamento che la sentenza impugnata ha escluso riguardasse i locali siti ai piani sottotetto appartenenti al condomino, per espressa disposizione del regolamento condominiale costituente titolo contrario idoneo a vincere fa presunzione di comproprietà dell'impianto di riscaldamento).

 

App. Milano, sent. 14 dicembre 2011, n. 3495

In tema di benestare ad apporre una insegna pubblicitaria sulla facciata condominiale, di competenza dell'amministratore per norma regolamentare, può investirsi della decisione l'assemblea, la cui volontà è sovraordinata e la deliberazione non può considerarsi annullabile solo perché assunta dall'organo collegiale. La deliberazione è invece affetta da nullità nel caso di rifiuto dell'apposizione dell'insegna per pubblicizzare l'attività svolta nel condominio, preesistendo altre insegne di tipo e colore diverso, se non portasse i motivi che inducono a ritenere l'inidoneità estetica, privando così il condomino interessato dai potere verificare la fondatezza del diniego.

 

Trib. Trento, sent, 15 gennaio 2010, n. 23

In merito all'impugnazione della delibera assembleare, asseritamente affetta da nullità per avere l'assemblea attribuito a ciascun condonino uno spazio esclusivo per il parcheggio dell'autovettura, con conseguente esclusione degli altri condomini dall'utilizzo dello spazio in questione, è priva di fondamento l'eccezione sollevata dal condominio convenuto, relativamente alla decadenza dell'attore dalla possibilità di impugnare le delibere in questione per decorrenza del termine di cui all'art. 137 cod. civ. sostenendo che i vizi denunciati sarebbero qualificabili come vizi di annullabilità e non invece di nullità. In linea con il consolidato orientamento della giurisprudenza, sono da ritenersi nulle le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose e sui servizi comuni; ne consegue che la delibera gravata, incidendo Sull'uso frazionato del bene comune al fine di garantirne a tutti il godimento, è passibile di nullità.

 

 

Nullità per carenza del necessario consenso unanime

 

Cass., sent. 30 aprile 2013, n. 10196

È nulla la delibera dell'assemblea di condominio, adottata a maggioranza, che stabilisca il tasso (nella specie, nella misura del 20% annuo) degli interessi moratori a carico dei condomini in caso di omesso o ritardato pagamento degli oneri condominiali, potendo una siffatta disposizione essere inserita soltanto in un regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato all'unanimità; e l'anzidetta nullità, che può essere fatta valere dal condomino interessato senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza di 3o giorni di cui all'art. 1137 cod. civ., inficia e : travolge anche le successive delibere, nella parte in cui, ripartendo gli oneri di gestione tra i condomini in relazione al singolo anno, applicano il medesimo tasso di mora.

 

Cass., sent. 18 maggio 2011, n. 1o929

È nulla la deliberazione assembleare che, modificando il regolamento condominiale, stabilisca, a maggioranza, l'applicazione degli interessi bancari per il ritardo nel pagamento delle quote condominiali, in quanto non rientra tra i poteri dell'assemblea prevedere penali a carico dei condomini morosi che possono, in teoria, essere inserite soltanto in regolamenti c.d. "contrattuali", cioè approvati all'unanimità.

 

 

 

 

Nullità per difetto di competenza a decidere

 

Trib. Milano, sent. 3o agosto 2o16, n. 9844

È affetta da radicale nullità la delibera a mezzo della quale i rappresentanti di condominio (e non i condomini) revochino l'amministratore del supercondominio e nominino il revisore dei conti ex art. 1130-bis cod. civ., trattandosi di atti di straordinaria amministrazione, non rientranti nei compiti assegnati ai rappresentati dall'art. 67 disp. att. cod. civ.

 

Cass, sent. 20 marzo 2015, .5657

In tema di condominio, non rientra nei poteri dell'assemblea la deliberazione che determini a maggioranza l'ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive, potendo ciascun condomino interessato fare valere la conseguente nullità senza essere tenuto all'osservanza del terInie di decadenza di cui all'art. 113 cod. civ.

 

Cass., sent. 3o aprile 2o13, n. 10196

Non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, stabilire interessi moratori (nella specie pari al 2o%) a carico dei condomini in ritardo nei pagamento delle quote condominiali, potendo tale previsione essere inserita soltanto in un regolamento contrattuale, approvato all'unanimità. La nullità di una tale delibera inficia e travolge, a sua volta, le successive delibere nella parte in cui, nel ripartire gli oneri di gestione in relazione a ogni singolo anno, applicano il medesimo tasso di mora. Peraltro, trattandosi di nullità, la stessa potrà essere fatta valere dal condominio interessato senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza di 3o giorni di cui all'art. 1137 cod. civ.

 

 

Nullità per invalida nomina dell'amministratore

 

Trib. Milano, sent. 3 aprile 2016, n. 4294

È nulla la nomina dell'amministratore di condominio - con conseguente nullità della delibera in parte qua - in assenza della specificazione analitica del compenso a quest'ultimo spettante per l'attività da svolgere, in violazione dell'art. 129, Comma 14, cod. civ. Tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l'emolumento dell'organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell'amministratore, che nel caso delle successive riconferme.

 

 

Nullità nella deliberazione del Supercondominio

 

Trib. Milano, sent. 29 gennaio 2016, n. 1368

È affetta da nullità radicale la delibera assunta dall’assemblea di un supercondominio con più di 6o partecipanti convocata per la nomina dell'amministratore e per la gestione ordinaria delle parti comuni, allorché al relativo voto abbiano partecipato i singoli condomini anziché i rappresentanti di condominio, come previsto dall’art, 67 disp. att. cod. civ.

 

 

La legittimazione a impugnare

 

Cass., Sent. 14 giugno 2016, n. 12235

Il successore a titolo particolare nella proprietà condominiale è legittimato a proporre l'impugnazione per nullità della delibera assembleare con la quale era stato disposto, con il voto favorevole del suo dante causa, il distacco del condominio dall'impianto centralizzato di riscaldamento del supercondominio.

 

Cass., Sent. 26 gennaio 2016, n. 1321

In tema di condominio, la legittimazione a

Delibera annullabile per i vizi di forma

 

LA DOMANDA

Ho contestato, con raccomandata postale, la validità di un'assemblea straordinaria condominiale (di cui io e altri non eravamo a Conoscenza, e alla quale non avevamo quindi potuto partecipare), in quanto la convocazione dei condòmini era stata ; fatta in via informale, Senza raccomandata. A distanza di tempo mi viene detto che, poiché non ho impugnato in via giudiziale l'assemblea, la stessa è da ritenersi valida; e quindi si deve procedere a effettuare le opere che erano state deliberate (e cioè interventi sull'impianto di riscaldamento diversi da quelli obbligatori per legge). Chiedo se è vero che, in mancanza di impugnativa giudiziale, l'assemblea può essere considerata valida anche senza convocazioni formali a tutti i condòmini, e se - come è stato deliberato nella stessa assemblea - possono essere effettuate spese non indispensabili per le quali, fra l'altro, non era stata fatta la comparazione fra preventivi di ditte diverse.

Secondo un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, i vizi di forma relativi alla convocazione della delibera assembleare condominiale comportano la semplice annullabilità della delibera (e non la nullità). L'annullabilità della delibera assembleare deve essere eccepita entro 3o giorni dalla delibera stessa, mediante azione legale davanti all'autorità giudiziaria, da parte dei condòmini presenti e dissenzienti (o astenuti); ed entro 30 giorni dal ricevimento del verbale, da parte dei condòmini assenti. Si veda, in questo senso, la pronuncia della Cassazione, Sezioni unite, del 7 marzo 2005, n. 4806, secondo cui «debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei Condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condòmini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, comma 3, c.c. (decorrente, per i condòmini assenti, dalla comunicazione, e, per i condòmini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nel confronti di tutti i partecipanti al condominio». Gli stessi principi, si rinvengono nell'articolo 66, comma terzo, delle disposizioni di attuazione al Codice civile, per il quale «l'avviso di convocazione, Conte ente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. I caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché Eion ritualmente convocati». Sul tema, si veda la sentenza del Tribunale di Genova, 23 ottobre 2014, n. 335o, secondo cui «ai sensi del nuovo disposto dell'art. 66, conna 3, disp. att. c.c. l'a ministratore del condominio deve utilizzare le forme Scritte imposte dalla norma». Per valutare eventuali potenziali profili di nullità della delibera assembleare cui si riferisce il lettore, occorrerebbe però una vera e propria consulenza e l'esame della fattispecie in concreto. Ad esempio, l'assemblea potrebbe essere nulla, ove gli interventi sull'impianto di riscaldamento approvati siano contrari al decreto Legislativo 1oA/2o16 o ad altra norma imperativa. In ogni caso, non costituiscono vizi che comportano la nullità la mancata predisposizione di più preventivi di ditte diverse o la deliberazione di opere non indispensabili (anche se sul punto occorrerebbero degli approfondimenti).

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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