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FAQ - Anche i negozi pagano per l' ascensore

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Anche i proprietari dei negozi al piano terra, con unico accesso dalla pubblica via, concorrono al pagamento delle spese di sostituzione dell’ascensore. L’esenzione può essere accordata solo da una delibera assembleare approvata all’unanimità o da un regolamento condominiale che, proprio perciò, si definisce “di natura contrattuale”.

Questo il principio stabilito dall’ordinanza 22157/2018 dalla Cassazione, Sezione Seconda civile, estensore Antonio Scarpa: «al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune (tant’è che, dopo la legge n. 220 del 2012, esso è espressamente elencato nell’art. 1117 n. 3, c.c.) anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condòmini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne».

La contestazione dell’imputazione della spesa era stata promossa, peraltro, in sede di opposizione al decreto ingiuntivo per gli oneri condominiali insoluti, giudizio nel quale, ricorda la Suprema Corte, il condomino opponente «non può far valere questioni attinenti alla annullabilità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione». Il limite alla rilevabilità, anche d’ufficio, dell’invalidità delle delibere non opera, infatti, solo quando si tratti di vizi implicanti la loro nullità: circostanza che non ricorreva però nel caso di specie, in quanto l’imputazione della spesa di sostituzione dell’ascensore anche ai negozi terranei rispondeva adun obbligo di legge, non derogato da una convenzione.

La spesa per la manutenzione e la sostituzione di scale e ascensori, secondo l’attuale formulazione dell’articolo 1124 del Codice civile, deve essere ripartita tra i proprietari delle unità immobiliari a cui servono, per metà in ragione dei millesimi e per l’altra metà proporzionalmente all’altezza di ciascun piano dal suolo; diversamente, rammenta ancora l’ordinanza della Suprema Corte, le spese per l’installazione “ex novo” dell’ascensore vanno suddivise secondo l’articolo 1123, cioè proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino.

 

 

 

 

OSSERVAZIONI DELLO STUDIO MONTI SRL ALLA SENTENZA SUDDETTA

 

I costi relativi alla sostituzione di un ascensore, alla ristrutturazione totale o parziale è corretto che siano suddivisi in base all’articolo 1124 del C.C. e cioè per metà in ragione dei millesimi dei proprietari a cui l’ascensore serve e per metà in base all’altezza.

E’ molto più difficile attribuire ai proprietari dei negozi privi di accesso al vano scala, le spese di ristrutturazione dell’ascensore  il cui uso magari non è mai avvenuto nel corso degli anni.

Non si può neanche sostenere che l’ascensore serva all’artigiano per accedere al tetto perché vi è la scala con l’accesso libero.

A volte l’ascensore è munito di chiave in possesso solo dei residenti con accesso nell’atrio.

Infine occorre rammentare che le tabelle millesimali dell’ascensore non comprendono i negozi, salvo che non vi siano indicazioni diverse contenute nei rogiti di acquisto.

Pertanto lo Studio ritiene opportuno, prima di avventurarsi nell’addebito di tali costi ai proprietari dei negozi, di leggere attentamente tutti i rogiti delle proprietà poste al piano terra senza accesso al vano scala.

                                                                          

                                                                           STUDIO MONTI SRL

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