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FAQ - Spese personali in condominio: quali sono e come gestirle

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Le spese personali concernono la posizione del singolo condomino. Esse possono inerire a una sanzione pecuniaria per violazione del regolamento condominiale; alla compilazione del registro di anagrafe condominiale, qualora non via sia una collaborazione del condomino a fornire i relativi dati; possono altresì qualificarsi come spese legali sostenute per morosità del condomino ed infine l'esborso relativo alla riparazione di un bene condominiale danneggiato.

Il Tribunale di Napoli ha evidenziato che «le spese postali sopportate dal condominio, anche se relative all'invio della corrispondenza a singoli condomini, attenendo alle spese di amministrazione del condominio, vanno ripartite tra tutti i condomini, in base alle tabelle millesimali e non, invece, imputate «ad personam.»» (Trib. Napoli, 29 novembre 2003; Trib. Milano 9 giugno 2015)

La gestione delle spese personali ha un proprio statuto in quanto l'assemblea non può decidere a riguardo di spese individuali attribuibili ad un singolo condomino (Trib. Massa 13 marzo 2017)

L'assise non ha il potere di decidere autonomamente in merito all'addebito di spese personali ad un condomino (Trib. Milano 5195/2016). “... all'assemblea dei condomini non può essere riconosciuto, al di fuori delle proprie attribuzioni previste e regolate dalla normativa codicistica sopra richiamata, un potere di "autodichia" consistente nel farsi giustizia da sé e nel richiedere somme di danaro e/o altre prestazioni che non rientrino in quelle sopra richiamate, con conseguente nullità delle delibere che, invece, statuissero in tal senso (Cass. 10196//2013; Cass. 8010/2012; Cass. 7890/1999; Trib. Milano, 6 maggio 2004)”.

La spesa in questione andava necessariamente ripartita tra tutti condomini, in base ai millesimi di proprietà, ai sensi dell’art. 1123 C.c., “quale criterio legale generale di ripartizione delle spese, esulando, quindi dalle attribuzioni dell'assemblea il potere di imputare, con l'efficacia vincolante propria della deliberazione assembleare, le spese in maniera difforme, in mancanza di diversi criteri convenzionali”. (Cass. 7890/1999; Trib. Milano 17 luglio 2012; Trib. Milano 6 maggio 2004). Inoltre per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali, queste sono affette da nullità, e la cosa può essere fatta valere anche da parte dello stesso condomino che le ha votate. Pertanto «le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 C.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, per esse, il consenso unanime dei condomini.» Anche la sentenza della Cassazione del 23 marzo 2016 n. 5814 afferma: “Le attribuzioni dell'assemblea condominiale, previste dall'art. 1135 cod. civ. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri legali di riparto delle spese”.

Logica conseguenza è che deve considerarsi nulla e non meramente annullabile, anche se assunta all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 cod. civ., senza che tutti i condòmini abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso.

L'assemblea condominiale può deliberare solo le spese condominiali che riguardano la gestione, la manutenzione e la conservazione delle parti comuni di un condominio. Esse possono essere elencate e ripartite per millesimi nel rendiconto annuale.

Le spese personali possono essere addebitate dall'assemblea, solo se le spese in questione sono accettate dal soggetto interessato o autorizzate dall'autorità giudiziaria.

Dunque è nulla la deliberazione dell'assemblea condominiale che addebiti spese personali ad un condomino, in mancanza di una sentenza.

Il condomino può far valere tale nullità, partecipando all'assemblea. Quest'ultimo può anche esprimere un voto favorevole alla deliberazione, purché ciò non riconosca l'accettazione delle spese a lui addebitate (Cass. 24696/2008).

“E' affetta da nullità - e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 C.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione” (Cass. 24696/2008)

Com'è noto, l' assemblea provvede principalmente:

  • alla conferma dell'amministratore ed alla sua eventuale retribuzione;

  • all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

  • all’approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

  • alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo, obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

    Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

    Il mandatario dello stabile non può ordinare opere di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferire nella prima assemblea.

L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato

 

Desunto dal Sole24ore

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

 

 

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