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FAQ - Se, dopo linstallazione di un nuovo impianto, occorra modificare la tabella di comproprietÓ delle parti comuni

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Dopo l'installazione del nuovo impianto di ascensore, si pone il quesito se da essa deriva la necessità di modificare la tabella millesimale dei valori di comproprietà: in altri termini, se l'installazione è una di quelle innovazioni per le quali l'art. 69 DDAA cod. civ, prevede la possibilità di revisione dei valori proporzionali delle proprietà esclusive, anche su istanza di un solo condonino.

Si tratta di un problema di difficile soluzione: il parere negativo si basa sull’argomentazione che se è vero che l'ascensore serve solo a coloro che hanno sostenuto la spesa, è pur anche vero che gli altri condomini possono per legge, in qualunque momento, chiedere di partecipare al servizio, pagando la proporzionale quota delle spese di impianto e di esercizio; ciò dimostrerebbe che i rapporti proporzionali di valore tra le proprietà esclusive rimangono inalterati. Il parere positivo si basa, invece, sulla tesi che l'impianto di ascensore produce un notevole aumento del valore di mercato delle unità situate nei piani più alti, ma ci sembra da non condividere per i seguenti motivi:

 

a) l'impianto di ascensore costituisce una miglioria dell'edificio (e le migliorie non si considerano, a norma dell'art. 68 DD.A.A. cod. civ., nella stima per l'elaborazione delle tabelle millesimali);

b) l'impianto dell'ascensore non ha alcun riflesso sulla ripartizione delle spese che viene effettuata in base alla tabella millesimale, i quanto le spese di ascensore vengono ripartite in base a una apposita tabella nella quale normalmente si deve tener conto dell'altezza del piano e quindi di un maggior carico di spesa di esercizio per le unità immobiliari dei piani più elevati;

c) l'impianto di ascensore, installato in epoca successiva alla costituzione del condominio, costituisce una comunione parziale separata rispetto al condominio preesistente;

d) i costo di impianto dell'ascensore, ripartito a norma dell'art. 1124 cod. civ., comporta un gravame di maggior spesa di impianto per i condomini dei piani più elevati, e questa maggior spesa compensa, in qualche modo, l'aumento di valore delle proprietà esclusive.

e) la messa in opera di un ascensore costituisce una innovazione ed utilizzo separato. Infatti anche un solo condomino o più condomini possono, in via autonoma, accordarsi per la messa in opera dell’ascensore. Qualora vi siano tutti i presupposti per procedere essi non hanno bisogno di alcuna autorizzazione assembleare essendo un loro diritto. Pertanto i millesimi già in essere non sono soggetti ad alcuna variazione.

 

 

Installazione di nuovo impianto: ripartizione della spesa

Dubbi possono sorgere quando si tratta di stabilire in qual modo vada ripartita la spesa di installazione del nuovo impianto di ascensore, fra coloro che hanno approvato l'innovazione e se ne accollano l'onere. Le spese necessarie per le innovazioni deliberate dalla maggioranza - dice il 1° comma art. 1123 cod. civ. – «sono sostenute dai condomini in misura proporzionale ai valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

Ma lo stesso art. 1123 al 2° comma soggiunge: «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa (cioè non proporzionale alla quota di comproprietà, n.d.a.) le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne». I due criteri danno risultati ben diversi, e l'adozione del secondo (ripartizione della spesa secondo l'altezza del piano) sembra trovare ostacolo nel disposto del 1o comma art. 1118 cod. civ., per il quale il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente (117 Cod. civ, che richiama anche l'impianto dell'ascensore) è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il «titolo» non dispone altrimenti.

Si dovrebbe concludere che, se l'assemblea non delibera nulla, in ordine alla ripartizione della spesa di impianto dell'ascensore, essa va ripartita fra i condomini che se ne sono assunti l'onere, in proporzione delle quote millesimali di ciascuno: ciò anche perché non risulta chiaro dalla legge se il 2° (e 3°) comma art. 1123 cod. civ. possono applicarsi (come il 1° comma) alle innovazioni. La Cassazione con sentenza n.5479 del 16.5.1991, ribadita anche dalle sentenze n. 165 dei 10.1.1996 e n. 5975 dei 25.3.2004, ha affermato che le spese di installazione di un nuovo impianto di ascensore (e, per analogia, di adeguamento alle norme di sicurezza) vanno ripartite fra i partecipanti all'innovazione in base alle quote millesimali di comproprietà (art. 1123 cod. civ.), mentre le spese di esercizio e ricostruzione vanno ripartite coi criterio misto millesimi/altezza.

Perciò, se durante l'assemblea che delibera l'installazione non si discute anche il riparto della spesa, è presumibile che grosse questioni verranno sollevato, poi, dai con domini dei piani più bassi qualora si vedessero accollate quote proporzionalmente uguali a quelle dei condomini dei piani più alti, aventi un maggior interesse all'innovazione ed utenti in misura proporzionalmente maggiore (lunghezza della corsa) del nuovo impianto. E per questo che l'amministratore amante della chiarezza e nemico delle beghe deve insistere perché la delibera dell'assemblea comprenda anche tale importante aspetto della questione

I condomini possono deliberare liberamente uno qualsiasi dei criteri, di cui si esemplifica la differenza nel paragrafo successivo, poiché tanto l'art. 118 cod. civ., quanto l'art. 1123 cod. civ. fanno salvo il «titolo contrario»: una delibera DEBITAMENTE SOTTOSCRITTA da tutti può costituire quel titolo contrario che vale ad escludere l’applicabilità dell'una e dell'altra norma di legge. La spesa attribuita a ciascun piano sarà ripartita, poi, fra i condomini dello stesso piano, in base alle rispettive quote millesimali di comproprietà.

Il criterio di ripartizione in base all'altezza del piano ha il pregio di rendere meno difficile l'accettazione della spesa da parte dei proprietari dei piani meno elevati (cf. paragrafo 189, modello 49).

La ripartizione delle spese di impianto col criterio misto millesimi/altezza del piano avrebbe a sua volta il pregio di essere identico a quello che la Cassazione (sentt. n. 354 del 25,10.1969 e m. 5479 del 16.5.1991) ritiene applicabile alle spese di manutenzione e ricostruzione. Ove si adottasse uno di questi criteri, si potrebbe anche fare a meno di elaborare una ulteriore tabella per la ripartizione delle spese di esercizio o ordinaria manutenzione dell'impianto: si potrà assumere, infatti, la tabella di ripartizione delle spese di acquisto e installazione come valida anche per ripartire tutte le altre spese ordinarie e straordinarie successive.

Nel caso in cui l'ascensore sia stato installato successivamente alla costruzione dell'edificio, ma con il consenso di tutti i condomini, l'impianto è di proprietà comune - secondo la presunzione di cui all'art. Il 17 n. 3 cod. civ., in mancanza di titolo contrario - fra tutti i condomini in proporzione al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva (art. 1 i 18 cod, civ.) e la ripartizione delle spese relative all'ascensore è regolata dai criteri stabiliti dall'art. I 124 cod. civ. e dall'art. 1123 cod. civ. che costituisce una specifica applicazione, mentre se il contributo finanziario apportato dai condomini nella costruzione dell'impianto è d'entità maggiore rispetto alla quota di comproprietà, può dare luogo soltanto ad In diritto di credito del singolo condomino verso il condominio (Cass., sent. n. 3264 del 17.2.2005).

 

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

 

 

 

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