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FAQ - Il condomino può, a sue spese, prolungare la corsa dell' ascensore

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La Corte d'Appello di Milano, con sentenza del 18 maggio 2017, ha evidenziato che si qualifica non in termini di innovazione bensì quale uso della cosa comune (art.1102 c.c.). l'intervento di prolungamento della corsa dell'ascensore dal quarto al quinto piano dell'edificio, che il condomino interessato voglia eseguire a proprie spese.

Nel caso di specie, l'acquirente di un alloggio situato al quinto piano di un condominio ha domandato più volte all'assise condominiale di poter procedere all'innalzamento dell'impianto di ascensore. Il tutto senza successo. Poiché l'edificio aveva altresì una scala principale in marmo, con cui si raggiungeva solo il quarto piano dell'edificio; anche qui era stata presentata richiesta di prosecuzione della scala. Visti i dinieghi, il condomino ha impugnato una deliberazione assembleare che aveva disatteso la sua richiesta di prolungamento dell'ascensore fino al quinto piano, ed aveva, peraltro, deciso di rimuovere le lastre' di eternit presenti sul lastrico solare comune, demolire i vani ivi realizzati ed installarvi panelli solari o fotovoltaici.

La Corte d'Appello di Milano, fornendo conferma alla decisione di primo grado dal Tribunale, ha osservato come il condomino attore fosse legittimato alla richiesta di prolungamento dell'ascensore, al pari del prolungamento della scala, fino al quinto piano, così da trarre utilità per la propria unità immobiliare. L'accoglimento nella fattispecie in esame delle domande del condomino è stato dato anche dal fatto che se in un edificio si hanno delle modificazioni nella composizione dei vani posti al suo ultimo piano, trasformati, nel caso di specie," da solai in abitazioni, si possono avere necessità di diverso ed più intenso utilizzo dei beni comuni già esistenti, quale appunto l'ascensore posto originariamente non a servizio di tutti i piani. L'innalzamento di un piano dell'ascensore e della scala da parte di un condomino discende dalla facoltà concessa dall'art. 1102 c.c., in quanto non altera la destinazione delle parti comuni, non valendo pertanto quale innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c. Stanti queste premesse, ne è derivata la declaratoria di nullità dell'impugnata delibera assembleare che aveva negato il consenso alla domanda del condomino di realizzare, a sue spese, il prolungamento dell'ascensore e della scala dal quarto al quinto piano, sostenendo che fosse necessaria una maggioranza dei due terzi dell'edificio. La Corte di Milano ha poi, all'inverso, sottolineato la validità del punto della delibera impugnata che aveva deliberato l'installazione di  pannelli solari o fotovoltaici sul lastrico solare comune, dovendosi nell'uso di questo bilanciare i desiderata del singolo che voglia utilizzare il bene in modo diverso e più intenso con gli interessi collettivi degli altri partecipanti.

La Corte di Cassazione ha da ultimo detto che l'installazione "ex novo" di un ascensore in un condominio. e di conseguenza anche il prolungamento della corsa dello stesso 0e cui spese, a differenza di quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente, vanno ripartite non ai sensi dell'art. 1124 c.c. ma secondo l'art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino:

Cass.5975/2004; Cass.3264/2005), costituisce innovazione che può essere deliberata dall'assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c., oppure direttamente

 

realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l'impianto di proprietà comune. Trattandosi di impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l'innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune conseguente alla realizzazione ( o al prolungamento) dell'ascensore, non sia stata approvata in assemblea (lo stesso art. 1121 c.c., al comma 2, parla di maggioranza dei condomini che abbia "deliberata o accettata" l'innovazione), essa può essere posta in essere a cura e spese di uno o di taluni condomini, naturalmente nel rispetto dell'art. 1102 c.c., salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e dì manutenzione dell'opera (Cass. 20713/2017; Cass. 8746/1993; Cass. 3314/1971).

L'ascensore, installato nell'edificio, dopo la costruzione di quest'ultimo, per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l'abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo ad un condominio parziale, dato dal solo ascensore, sulla base dell'art. 1123, comma 3, c.c., comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di partecipare all'uso dell'ascensore e alle relative spese (Cass. 20713/2017). L'art. 1121, comma 3, c.c. fa, infatti, salva la facoltà di partecipare successivamente all'innovazione, divenendo comproprietari dell'opera in un secondo momento, con l'obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l'esecuzione, aggiornate al valore attuale.

Per ciò che concerne la deliberazione di un'innovazione nell'uso di una parte comune, nella specie l'eliminazione delle lastre di eternit dal lastrico solare per collocarvi pannelli solari o fotovoltaici (intervento ben visto legislativamente ex artt. 1120, comma 2, n. 2, e 1122-bis, comma 2, c.c.), il sindacato dell'autorità giudiziaria sulla scelta della destinazione finale espressa dalla volontà della maggioranza dei partecipanti non può non operare un bilanciamento che dia maggior consistenza all'interesse collettivo rispetto ai desiderata individuali dei singoli collegate all'uso del bene condominiale ad esclusivo servizio del proprio alloggio.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

 

 

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