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FAQ - Delibera annullabile per i vizi di forma

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LA DOMANDA

Ho contestato, con raccomandata postale, la validità di un'assemblea straordinaria condominiale (di cui io e altri non eravamo a Conoscenza, e alla quale non avevamo quindi potuto partecipare), in quanto la convocazione dei condòmini era stata ; fatta in via informale, Senza raccomandata. A distanza di tempo mi viene detto che, poiché non ho impugnato in via giudiziale l'assemblea, la stessa è da ritenersi valida; e quindi si deve procedere a effettuare le opere che erano state deliberate (e cioè interventi sull'impianto di riscaldamento diversi da quelli obbligatori per legge). Chiedo se è vero che, in mancanza di impugnativa giudiziale, l'assemblea può essere considerata valida anche senza convocazioni formali a tutti i condòmini, e se - come è stato deliberato nella stessa assemblea - possono essere effettuate spese non indispensabili per le quali, fra l'altro, non era stata fatta la comparazione fra preventivi di ditte diverse.

Secondo un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, i vizi di forma relativi alla convocazione della delibera assembleare condominiale comportano la semplice annullabilità della delibera (e non la nullità). L'annullabilità della delibera assembleare deve essere eccepita entro 3o giorni dalla delibera stessa, mediante azione legale davanti all'autorità giudiziaria, da parte dei condòmini presenti e dissenzienti (o astenuti); ed entro 30 giorni dal ricevimento del verbale, da parte dei condòmini assenti. Si veda, in questo senso, la pronuncia della Cassazione, Sezioni unite, del 7 marzo 2005, n. 4806, secondo cui «debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei Condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condòmini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, comma 3, c.c. (decorrente, per i condòmini assenti, dalla comunicazione, e, per i condòmini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nel confronti di tutti i partecipanti al condominio». Gli stessi principi, si rinvengono nell'articolo 66, comma terzo, delle disposizioni di attuazione al Codice civile, per il quale «l'avviso di convocazione, Conte ente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. I caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché Eion ritualmente convocati». Sul tema, si veda la sentenza del Tribunale di Genova, 23 ottobre 2014, n. 335o, secondo cui «ai sensi del nuovo disposto dell'art. 66, conna 3, disp. att. c.c. l'a ministratore del condominio deve utilizzare le forme Scritte imposte dalla norma». Per valutare eventuali potenziali profili di nullità della delibera assembleare cui si riferisce il lettore, occorrerebbe però una vera e propria consulenza e l'esame della fattispecie in concreto. Ad esempio, l'assemblea potrebbe essere nulla, ove gli interventi sull'impianto di riscaldamento approvati siano contrari al decreto Legislativo 1oA/2o16 o ad altra norma imperativa. In ogni caso, non costituiscono vizi che comportano la nullità la mancata predisposizione di più preventivi di ditte diverse o la deliberazione di opere non indispensabili (anche se sul punto occorrerebbero degli approfondimenti).

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

 

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