Questo sito utilizza cookie tecnici, anche di terze parti, per il corretto funzionamento dei servizi in linea. Se chiudi questo banner e prosegui con la navigazione ne accetti l'utilizzo. Per maggiori informazioni su come modificare il consenso e le impostazioni dei browser supportati leggi l'informativa sulla privacy.

 

Acconsento

FAQ - I limiti regolamentari alla destinazione delle proprietÓ esclusive

« Torna all'elenco delle domande


Inserisci il testo della domanda


Il regolamento condominiale contiene la disciplina specifica di un determinato edificio - anche se spesso si limita a ripetere quanto viene previsto dalle disposizioni del Codice civile - ma talvolta prevede anche importanti limitazioni a carico dei condomini. Qualora sia di tipo contrattuale può anche prevedere validamente deroghe ai criteri legali di riparto delle spese. Infatti l'art. 1123 cod. civ., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti e quindi si deve ritenere legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda. l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini di partecipare alle spese medesime. Infatti l'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio è una obbligazione "propter rern" (le obbligazioni che il titolare del bene deve sostenere in quanto tale) - essendo strettamente connessa alla contitolarità del diritto di proprietà che i partecipanti alla comunione hanno su di esse - con la conseguenza che si deve presumere l'efficacia reale anche della clausola del regolamento di condominio, di natura contrattuale, con cui la singola unità immobiliare venga esonerata, in tutto o in parte, dal contributo nelle spese stesse (salvo che dalla clausola non risulti la inequivoca volontà di effettuare una concessione solo a favore di colui che, .in un determinato momento, sia proprietario del bene) e si deve quindi considerare detta clausola operante anche a favore dei successori, a titolo universale o particolare, del condomino in favore del quale l'esenzione era stata prevista (Cass. 16.12.1988, n. 6844).

Con riferimento ad regolamento condominiale che, in deroga alla disciplina dettata dagli artt. 1123/1125 cod. civ., prevede l'esenzione da tali spese per una particolare categoria di condomini, è stato inoltre deciso che in base all'art. 1124 cod. civ., le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e, quindi, dell'ascensore, sono assimilate e assoggettate alla stessa disciplina, senza alcuna distinzione tra le une e le altre, e quindi la clausola di regolamento condominiale che esoneri una determinata categoria di condomini dai pagamento delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria), qualora sia intesa dal giudice nel senso di modificare anche detta assimilazione legale, distinguendo le varie spese, richiede una motivazione adeguata (Cass. 25.3.2004, n. 5975). Conviene approfondire allora la questione dei limiti e delle deroghe previste dal regolamento.

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che, seppure non inserito materialmente, si deve ritenere conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass., sent, 31.7.2009, n.17886 e sent. 3~7.2003, il.10523).

La clausola del regolamento di condominio di un edificio che vieta di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività, ritenute incompatibili con l'interesse comune, si traduce in una lin:1itazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini e, quindi, deve essere approvata all'unanimità e, per avere efficacia nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dei condomini, deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure deve essere menzionata ed accettata espressamente nei singoli atti d'acquisto (Cass., sent.1.6.1993, n. 6100). Con il regolamento condominiale possono esser costituiti pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, a cui corrisponde il restringimento e l'ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, o si possono imporre prestazioni positive a carico dei medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi, oppure sì possono limitare il godimento o l'esercizio dei diritti del proprietario dell'unità immobiliare; mentre nel primo caso si configura un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari, nel secondo si configura invece un onere reale e nel terzo un'obbligazione "propter rern", entrambe non trascrivibili; e il divieto di adibire l'immobile ad una determinata destinazione o di esercitarvi determinate attività rientra in quest'ultimo istituto con la conseguenza che il corrispondente diritto sì può prescrivere se il creditore non lo esercita per il periodo predeterminato dalla legge (Cass., sent, 5.9.2000, n. 11684). Il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, nei casi in cui venga accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari,· assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti. non solo con riferimento alle clausole che disciplinano l'uso q il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche a quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca (Cass., sent. 15.4.1999, n. 3749).

La previsione, contenuta in un regolamento condominiale di tipo convenzionale, relativa a limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, rientra nella categoria delle servitù atipiche e non delle obbligazioni "propter rem" perché manca l'obbligo di attivarsi per soddisfare un corrispondente interesse creditorio; con la conseguenza che la disciplina dell'apponibilità di tali limiti verso i terzi acquirenti si ritrova nelle norme proprie delle servitù - che comportano la trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione all'interno della nota di trascrizione delle specifiche clausole limitative, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 cod. civ. - senza che non sia invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale (Cass., sent. 18.10.2016, n. 21024). Talvolta nei regolamenti, come sopra precisati, viene previsto inoltre l'esonero da determinate spese condominiali. Si tratta quasi sempre di clausole predisposte dal costruttore/venditore che prevedono l'esonero dalle spese di amministrazione per le unità immobiliari ancora invendute. In proposito è stato deciso che la disposizione regolamentare che esonera il costruttore da una parte delle spese condominiali costituisce una diversa convenzione ai sensi dell'art. 1123 cod. civ. e può essere modificata soltanto col consenso unanime dei condomini (Cass., sent. 4.8.2016, n. 16321). Proprio con riguardo ad una clausola regolamentare che disponeva, in relazione agli appartamenti invenduti e sino alla vendita completa degli stessi, l'esonero della società venditrice da tutte le relative spese condominiali, è stato deciso che, in tema di condominio di edificio, l'obbligo genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di condominio che contestualmente si incarica il costruttore di predisporre, non vale né a conferire a quest'ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, né come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest'ultimo come facente parte "per relationem" (vale a dire che viene richiamato da esso) di ogni singolo atto (Cass., sent. 16.6.1992, n. 7359).

Più di recente è stato deciso inoltre che la convenzione sulle spese, ai sensi dell'art. 1123 cod. civ., contenuta ed approvata negli atti di acquisto delle porzioni di proprietà esclusiva comprese in un condominio, la quale prevede l'esonero di un condomino dalla partecipazione alle spese condominiali fino a quando resti proprietario di unità immobiliari dell'edificio invendute - configurando una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata - è soggetta ad interpretazione in base agli artt. 1362 segg. cod. civ., secondo l'apprezzamento di fatto della volontà negoziale che rientra nelle prerogative del giudice e quindi deve essere valutata sulla base delle caratteristiche del caso concreto (Cass .. sent. 9.8.2017. n. 19779).

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento

 

 

 

Ditte e Professionisti consigliati dallo Studio Amministrativo Monti