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FAQ - Conduttori e partecipazione all' assemblea condominiale

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Il problema della posizione dei conduttori rispetto all'assemblea si concretizza sotto due aspetti distinti. Il primo aspetto riguarda la partecipazione alle assemblee e quindi alla gestione condominiale da parte del conduttore finanziario di un immobile acquistato mediante un contratto di leasing oppure di lease back, che di conseguenza resta di proprietà dell'istituto finanziatore fino al pagamento dell'ultima rata. Il ricorso al leasing, nelle sue varie formule, ha trovato particolare applicazione per gli immobili ad uso commerciale che fanno parte di un condominio. In sostanza chi usufruisce dell'unità immobiliare oggetto del leasing non ne è il proprietario, anche se la usa come se fosse tale, mentre l'effettivo proprietario resta (con tutti gli oneri che spettano normalmente al proprietario) l’Istituto finanziatore fin a quando non viene pagato dall'utilizzatore l'ultimo canone previsto dal contratto. Il compratore quindi - che infatti viene definito "utilizzatore" - fino a quando non estingue il contratto di leasing, si trova nella posizione di un semplice conduttore sia verso il suo finanziatore sia verso il condominio. Per semplificare il rapporto, nella prassi il contratto di leasing stipulato fra l'istituto finanziatore e l'utilizzatore del bene prevede di solito la delega permanente all'utilizzatore per la partecipazione alle assemblee condominiali, la richiesta all'amministratore di inviare le convocazioni alle assemblèe e le altre comunicazioni condominiali solo all'utilizzatore, l'obbligo per l'utilizzatore di pagare direttamente tutte le spese condominiali (comprese quelle straordinarie) e in generale il diritto/obbligo per l'utilizzatore di disporre nei rapporti condominiali come se fosse il proprietario; si tratta tuttavia di previsioni contenute nel contratto di leasing che producono i loro effetti soltanto fra le parti interessate dal contratto di leasing e non riguardano il condominio.

Nei casi in cui la società finanziatrice ometta di comunicare l'esistenza dell'operazione di leasing all'amministratore e l'utilizzatore dell'immobile non specifica di non essere l'effettivo proprietario del bene (infatti gli impegni che l'utilizzatore assume in proprio, vale a dire al di fuori della delega conferitagli dall'istituto finanziatore, ovviamente vincolano soltanto l'utilizzatore stesso), l'amministratore deve effettuare le necessarie ricerche e chiedere al notaio una copia dell'atto di leasing per verificare la situazione, come del resto prevede adesso in modo specifico l'art. 1130, n. 6, cod. civ., addebitando tutte le relative spese al proprietario (vale a dire l'istituto di credito). Questi accertamenti sono necessari anche perché da tempo le Sezioni Unite hanno stabilito che, nei rapporti fra il condominio e i singoli partecipanti, mancano le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto e, di conseguenza, si esclude che tale principio possa trovare applicazione al fine di ottenere il pagamento della quota condominiale da parte di colui che si sia comportato come condomino pur senza esserlo (Cass., Sez .. Unite, sent. 8.4.2002, n. 5035; e più di recente Cass., sent.12.1.2011, n. 574 e sent. 9.10.2017, n.23621); per tale. motivo in ogni caso una eventuale ingiunzione da parte del condominio deve essere diretta contro l'istituto finanziatore e non contro l'utilizzatore.

Di regola, quindi è legittimata a partecipare all'assemblea solo la società di leasing proprietaria dell'immobile e non il titolare del contratto di locazione finanziaria - che però può partecipare qualora abbia ricevuto una delega permanente o specifica per ciascuna assemblea - e l'omessa convocazione della società comporta pertanto l'annullamento della delibera nonché la revoca dell'eventuale decreto ingiuntivo emesso sulla base della delibera viziata (Trib. Roma, sent. 14.1.2016, n. 677).

Anche per il caso in cui l'utilizzatore sia responsabile di abusi sulle parti condominiali oppure di violazioni delle previsioni contenute nel regolamento, verso il condominio deve rispondere comunque l'istituto finanziatore (in quanto proprietario che ha locato i propri beni all'utilizzatore); mentre l'utilizzatore di una unità immobiliare detenuta a titolo di leasing è soggetto attivamente e passivamente legittimato, proprio come un qualunque conduttore, nell'ambito delle azioni inerenti possibili violazioni nell'utilizzo delle cose comuni ed in particolare per il rispetto del regolamento condominiale (Trib. Monza, sent. 29.8.2005) e, nel caso di presunta violazione del regolamento di condominio da parte dell'utilizzatore, quest'ultimo è passivamente legittimato, insieme alla società di leasing, nell'azione promossa dal condominio al fine di fare accertare e cessare la violazione stessa (Trib. Milano, sent. 24.2.1992).  

Più di recente è stato pure chiarito - in relazione ad un ricorso possessorio presentato da un condominio che chiedeva di essere rimesso nel possesso di un bene comune __ (il sottosuolo di cui l'utilizzatore di una unità immobiliare aveva eseguito delle escavazioni, appropriandosene ed usandolo come sua proprietà esclusiva) - che in alcuni casi il provvedimento di reintegrazione deve essere eseguito nella sfera possessoria o proprietaria dì un soggetto estraneo all'episodio lesivo, ma vincolato al bene da un unico e inscindibile rapporto giuridico e che quindi, quando l'attuazione della richiesta tutela possessoria imponga la rimozione dello stato di fatto abusivamente creato, con l'abbattimento di opere appartenenti in proprietà anche a terzi non presenti in giudizio, deve essere integrato nei loro confronti il contraddittorio, dal momento che è legittimato passivamente pure il concedente nell'azione di reintegrazione, qualora il ripristino della situazione anteriore allo spoglio debba avvenire con la demolizione di un'opera concernente il bene dato in godimento (Cass. sent. 30.3.2016, n. 6154). Situazione totalmente diversa è quella che vale invece per la particolare ipotesi prevista dall'art. 10 della legge 392 del 27.7.1978, che attribuisce al conduttore lo specifico diritto di voto, in luogo col proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e al!e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. In tal caso il diritto attribuito dalla norma al conduttore di partecipare in proprio (e non come delegato del proprietario) all'assemblea e di votare senza vincoli riguardo a questa unica tipologia di delibera - che si giustifica con l'interesse diretto che il conduttore ha verso questi aspetti - esclude la necessità di qualsiasi delega del locatore. Peraltro sulla base di questa disposizione alcune decisioni affermano sporadicamente che il conduttore è legittimato pure ad impugnare le delibere (ovviamente riguardo alla sola parte relativa alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria). nonostante non vi sia alcuna espressa disposizione in tal senso (da ultima Cass., sent. 5.1.2017, n; 151; e in precedenza Cass., sent. 23.1.2012, n. 869 e prima ancora Cass., sént, 18.8.1993, n. 8755), ma questa interpretazione non appare affatto persuasiva, in quanto - · seppure sia vero che l'art. 10 della legge 392/1978 termina stabilendo che valgono, in quanto applicabili; le disposizioni del Codice civile sull'assemblea dei condomini - l'attribuzione al conduttore anche della autonoma legittimazione ad impugnare le delibere (si consideri che, pure dal punto di vista testuale, l'art. 10 è intitolato soltanto "partecipazione dei conduttori all'assemblea dei condomini" senza fare riferimento espresso ad alcun diritto di impugnazione delle delibere) implicherebbe almeno uno · specifico diritto del conduttore a ricevere l'avviso di convocazione all'assemblea e, dopo di essa, il relativo verbale, che invece di norma vengono trasmessi al solo proprietario/locatore (salvo dietro richiesta volontariamente fatta proprio da quest'ultimo all'amministratore), dal momento che nessuna norma prescrive il doppio invio della convocazione all'uno e all'altro (come è stato recentemente precisato da Trib. Roma, sent. n. 10327 /2018, la quale ha espressamente affermato 'che non sussiste alcun obbligo da parte dell'amministratore di procedere alla convocazione degli affittuari, ma solo una regola di maggior diligenza al fine di evitare contestazioni successive; e in proposito va peraltro evidenziato che l'invio pure al conduttore della convocazione, che riguarda di solito ulteriori argomenti oltre alle spese di riscaldamento e condizionamento dell'aria, presuppone l'espresso consenso del condomino/locatore e in particolari casi, a seconda del contenuto dei singoli temi da discutere, può essere necessario addirittura il consenso alla diffusione dei dati anche da parte degli altri condomini per garantire la tutela della riservatezza), mentre nel rapporto nudo proprietario/usufrttuario l'art. 67, comma 7, disp. att. cod. civ., prevede l'obbligo di inviare l'avviso di convocazione ad entrambi; e inoltre anche riguardo al pagamento delle spese di amministrazione, unico legittimato passivo resta il condomino/locatore,-mentre il conduttore continua ad essere estraneo alla compagine condominiale (perfino quando, come talvolta accade, versa direttamente all'amministratore, in tutto o in parte, le spese di amministrazione sulla base di un apposito accordo fra di loro), come viene confermato dal fatto che l'eventuale ingiunzione richiesta dall'amministratore per il pagamento delle spese di amministrazione non versate può essere azionata soltanto nei confronti del condomino/locatore e mai - come si è detto prima - nei confronti del conduttore anche per la parte di spese che si riferiscono al solo servizio di riscaldamento, anche perché non viene prevista alcuna solidarietà a carico del proprietario/locatore e del conduttore, al contrario, di nuovo, di quanto è stabilito riguardo al nudo proprietario e all'usufruttuario dall'art. 67. comma 8. diso. att. cod. civ.

 

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