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FAQ - Competenza a decidere i lavori ordinari e straordinari

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La differenza fra lavori ordinari e straordinari - in base al quale si distingue tra gli atti di ordinaria amministrazione (che sono rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e sono vincolanti per tutti i condomini come prescrive l'art 1133 cod. civ.) e gli atti di amministrazione straordinaria (che invece, per essere validi, richiedono l'autorizzazione assembleare, con esclusione dell'ipotesi prevista dall'art. 1135, comma 2, cod. cìv., riguardo ai lavori urgenti) - viene basata sulla cosiddetta normalità dell'atto di gestione rispetto· allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni (da ultima Cass_. ord. 17.8.2017, n: 20136). Sulla base di questo criterio è sempre necessaria la delibera dell'assemblea condominiale per gli atti che implicano spese che, seppur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante (Cass., sent. 25.5.2016, n. 10865). Chiarita così a distinzione, trova applicazione la regola secondo cui, quando l'amministratore, senza previa approvazione e senza neppure munirsi di una successiva ratifica dell'assemblea, fa eseguire lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale, non sorge alcun obbligo di contribuzione dei condomini, dal momento che, di norma, unico organo competente a decidere l'esecuzione di lavori straordinari è l'assemblea condominiale per effetto dell'art. 1130, comma 1, n. 3, e dell'art. 1135, comma 1, n. 4 e comma 2, cod. civ. Infatti non trova applicazione nel settore condominiale il principio del diritto societario secondo cui l'atto compiuto, seppure in modo irregolare, dall'organo di una società mantiene la propria validità nei confronti dei terzi che abbiano  ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso organo sociale (Cass., sent. .5.1987, n. 4232). Del resto affinché sia legittima la delibera relativa ai lavori straordinari e necessario decidere non solo le modalità di esecuzione dei lavori e l’oggetto dell'appalto (vale a dire prezzo e lavori), ma anche la scelta dell'impresa appaltatrice che deve specificare i lavori che si impegna ad eseguire (Trib. Firenze, sent. 16.5.2018, n. 1492). Per lo stesso motivo è stato deciso che, in materia di esecuzione di lavori straordinari, anche la nomina del tecnico incaricato dei lavori e il suo pagamento non rientrano nei poteri dell'amministratore (Cass. ord. 16.4.2012. n. 5984).  

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

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