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FAQ - NullitÓ della delibera

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In merito alla nullità delle delibere vi sono almeno due questioni meritevoli di approfondimento in particolare. Va premesso che in generale sono nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, · alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; e sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, .regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (Cass., Sez. Unite, sent. 7.3.2005, n. 4806).

In alcuni casi la nullità di una delibera si determina mediante l'applicazione di questo principio generale di origine giurisprudenziale, mentre in altri casi vi sono specifiche disposizioni legislative che prevedono la nullità di particolari tipi di delibera.

La prima questione riguarda la nullità della delibera, approvata a maggioranza, con cui si deroga ai criteri legali di riparto delle spese. Questo tipo di delibera è considerata radicalmente nulla, sia in mancanza del consenso unanime di tutti i condomini - e ciò anche quando il condomino abbia partecipato all'assemblea, mediante proprio delegato, esprimendo oltretutto il voto favorevole, purché però dimostri di avere interesse a proporre l'impugnazione in quanto la delibera comporta un apprezzabile pregiudizio a suo carico (Cass., sent. 14.6.2013, n. 15042) - sia qualora, pur essendo stata approvata all'unanimità, i condomini non abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare uno specifico negozio dispositivo e quindi la nullità può essere di nuovo fatta valere anche dal condomino che l'abbia approvata (Cass., sent. 23.3.2016, n. 5814). Infatti le attribuzioni dell'assemblea condominiale, previste dall'art. 1135 cod. civ., sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri legali di riparto delle spese ed in particolare la nullità può essere fatta valere, à norma dell'art. 1421 cod. civ., anche dal condomino che durante l'assemblea ha espresso un voto favorevole alla deliberazione stessa, alla sola condizione che alleghi e dimostri di avervi interesse, dal momento che non opera nel campo del diritto sostanziale la regola (vigente invece in materia processuale) in base alla quale chi ha concorso a dare causa ad una nullità non ha poi il diritto di farla valere (Cass., sent. 3.5.1993, n. 5125). La fissazione di criteri di spesa difformi da quelli legali-incide sul valore della proprietà esclusiva di ciascun condomino e, quindi, per essere efficace, richiede un accordo specifico che costituisce una base convenzionale (Cass., sent. 23.12.2011, n. 28679) e non può essere riconosciuta alle tabelle millesimali aventi natura deliberativa - vale a dire approvate con una. deliberazione dell'assemblea condominiale - che, infatti, non presuppongono il consenso unanime dei condomini per la loro approvazione (Cass., Sez. Unite, sent. 9.8.2010, n. 18477) e; infine, neppure l'approvazione all'unanimità può trasformare in negoziale una decisione che non lo è già.

Si tratta di una regola (che riconosce il diritto di impugnare per nullità, vale a dire senza limiti di tempo, la stessa delibera allo medesimo condomino che in precedenza ha contribuito ad approvarla) che è contraddittoria solo in apparenza e si spiega invece in modo persuasivo quando si consideri che l'applicazione della disciplina condominiale in ogni caso deve avvenire in modo conforme alle altre disposizioni di legge vigenti, in quanto le norme sul condominio non costituiscono un corpus normativo autonomo e quindi richiedono necessariamente il rispetto delle altre norme e dei principi dell'ordinamento. In coerenza con questa impostazione è stato affermato che, nei casi in cui viene accertata l'illegittimità di una delibera, deve sempre essere data esecuzione, al la sentenza che dichiara la delibera illegittima e che non sono consentite valutazioni di proporzionalità fra l'utilità che ne riceve il condomino impugnante e l'onerosità che ne consegue invece per tutti gli altri condomini (Cass., sent. 22.1.2016, n. 1209).

La seconda questione di interesse riguarda invece la nullità, specificamente prevista da nuovo art. 1129, comma 14, cod. civ., in relazione alla delibera di nomina dell'amministratore che, all'atto dell'accettazione, non specifica analiticamente il suo compenso. Tale disposizione, introdotta dalla legge di riforma 220/2012, stabilisce infatti che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta; e così introduce e prevede esplicitamente una nuova ipotesi di nullità della delibera. È palese lo scopo di salvaguardare i condomini dalla possibilità che il compenso richiesto dall'amministratore, alla conclusione dell'anno di gestione, sia superiore alle previsioni e alle attese, non avendolo concordato in anticipo e neppure al momento dell'accettazione dell'incarico. In realtà peraltro legge non contempla un preventivo da sottoporre all'assemblea prima che venga deliberato l'incarico, ma l'obbligo per l'amministratore di specificare in modo dettagliato il compenso richiesto quando accetta l'incarico oppure al suo rinnovo e, in caso di mancanza, si prevede la completa nullità della nomina stessa. Nonostante l'incertezza della formulazione legislativa, la nullità sembra infatti riguardare la delibera con cui è stata approvata la nomina dell'amministratore e non l'accordo, avente per oggetto il conferimento del mandato ad amministrare, con l'amministratore nominato o confermato (contratto di incarico professionale, che peraltro, nella prassi, in genere non viene neppure concretamente sottoscritto fra il condominio e l'amministratore). In definitiva la delibera di nomina dell'amministratore viene validamente approvata dan'assemblea. ma resta condizionata da un fatto esterno, in quanto dipendente da un adempimento che deve essere eseguito, al momento dell'accetta~ione dell'incarico, dallo stesso amministratore nominato.

Quindi seppure anche prima della legge di riforma la formulazione dell'offerta dell'amministratore relativa al suo compenso costituiva ugualmente una prassi diffusa, adesso vige un vero e proprio obbligo in proposito, denotato da modalità è conseguenze tassative.

Infatti, per quanto riguarda le modalità dell'obbligo, il compenso deve essere dettagliato in modo analitico, nel senso che deve contemplare tutte le possibili attività coi relativi costi, e quindi non è sufficiente un generico preventivo delle attività. In base alla formulazione della disposizione (che prevede la specifica "analitica" dell'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta) non sembrerebbe sufficiente neppure l'indicazione di un compenso omnicomprensivo, anche se in realtà basterebbe a raggiungere gli scopi voluti dalla legge.

Su questo nuovo problema sono già state emesse alcune decisioni, ma tutte di merito finora.

Una prima decisione (Trib. Milano, sent. 3.4.2016, n. 4294) ha applicato alla lettera l'art. 1129, comma 14, cod. civ., e ha affermato che è nulla la nomina dell'amministratore di condominio - con conseguente nullità della relativa delibera di approvazione - quando manca la specificazione analitica del compenso spettante per l'attività da svolgere e che, per questo motivo, la previsione di nullità trova applicazione tanto nel caso di prima nomina dell'amministratore, quanto nel caso delle successive riconferme, non potendo essere considerato sufficiente il generico riferimento fatto nel verbale "alle medesime condizioni economiche esposte per il passato", in quanto manca il previsto requisito della analitica specificazione del compenso, oltre al fatto che un verbale simile non è idoneo ad indicare  ai condomini l'onere che la compagine condominiale dovrà sostenere relativamente al compenso spettante all'amministratore per l'incarico da eseguire. Nello stesso senso, in un sub procedimento di decisione sulla sospensiva in un giudizio di impugnazione di delibera di nomina di amministratore (già in carica da anni), è stato deciso (Trib. Roma, ord. 5.6.2016) che la delibera assembleare di nomina dell'amministratore condominiale non accompagnata dall'indicazione analitica del suo compenso, prescritta dall'art. 1129, comma 14, cod.civ., è illegittima e non rileva la circostanza che sia invece noto il compenso previsto per l'anno precedente, sia perché il compenso può variare, sia perché la riforma è stata chiara nel prevedere tale indicazione come necessaria a pena di nullità.

La Corte di Appello di Milano, peraltro, in un giudizio di reclamo avverso l'ordinanza del Tribunale - che aveva deciso, accogliendola, in merito alla istanza di revoca dell'amministratore che, in occasione del rinnovo del suo incarico, fra l'altro non aveva indicato i propri dati anagrafici e professionali (Trib, Milano, ord. 1.6.2016) - ha proposto (ma non con riferimento allo specifico obbligo di indicare il compenso analitico) una applicazione temperata delle prescrizioni dettate dall'art. 1129,.cod. civ., affermando che le violazioni solo formali non possono giustificare la revoca dell'amministratore (App. Milano, decreto 19,7.2016).  Infine, sempre in senso adesivo all'applicazione letterale dell'art. 1129, comma 14, cod. civ., va ricordata la più recente Trib, Massa, sene, 6.11.20, che ha accolto una impugnazione di delibera sulla base della dichiarazione di nullità della nomina dell'amministratore determinata dall'assenza delle specifica indicazione del suo compenso. Il Tribunale ha infatti ritenuto che, in tal caso, la nomina dell'amministratore è nulla, perché il dettato dell'art. 1129, comma 14, cod. civ., è tassativo e non ammette equipollenti; che riguardo alla omessa indicazione del compenso non può rilevare la mera indicazione di una somma complessiva, senza alcun dettaglio, inserita fra le voci del preventivo, che comunque non soddisfa la essenziale esigenza di chiarezza documentale, trasparenza e formalità che traspaiono dal meccanismo di nomina ed accettazione individuati dal nuovo art. 1129, trattandosi di un meccanismo che non può prescindere dà un atto formale dal quale risulti l'espressa e analitica indicazione del compenso; che legge richiede un formale atto di accettazione conforme a quanto dettato dall'art. 1129, commi 2 e 14, cod. civ. (che costituisce norma inderogabile ai sensi dell'art. 1138 cod. civ.) e non basta una scrittura, successiva alla chiusura della riunione, diretta ad emendare, in sedi diverse dalla assemblea (e quindi in assenza del relativo assenso dei partecipanti), la carenza di elementi essenziali del verbale e delle delibere che in quel verbale si attestano approvate.

Infine la sentenza del Tribunale ha rilevato che la nullità della delibera determinata dall'assenza del dettaglio del compenso impedisce qualunque genere di sanatoria e, se una delibera successiva approva la nomina dello stesso amministratore, tale delibera successiva si pone come atto autonomo e distinto da quello precedente, con effetti che si producono non in modo retroattivo, ma soltanto a partire dal momento della sua adozione e senza alcuna idoneità a sanare il vizio della nomina precedente.

A queste decisioni si aggiunge infine la più recente Trib. Palermo sent. 9.2.2018, la quale invece ha deciso che il verbale assembleare contenente la delibera di conferimento dell'incarico non deve indicare necessariamente i dati prescritti dall'art. 1129 cod. civ. e che la delibera è valida anche senza la precisazione delle competenze professionali dell'amministratore, in quanto la specificazione relativa all'entità del compenso può intervenire in un momento successivo, all'atto dell'accettazione dell'incarico da parte del professionista; infatti i requisiti previsti dalla disposizione sono stabiliti a pena di nullità non della delibera, bensì dell'atto di accettazione della nomina, che può anche essere successivo alla delibera stessa, perché l'art. 1129 si riferisce non alla validità della delibera, ma alla diversa fattispecie della nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore, che .attiene ai rapporti tra amministratore e condominio; e la comunicazione del preventivo quindi non ·è un elemento costitutivo della delibera, ma un semplice adempimento dell'amministratore, che può avvenire anche in un momento differente, anteriore, coevo o successivo all'adozione della delibera stessa. Nel quadro giurisprudenziale sopra descritto, resta da osservare che le delibére nulle sono quelle colpite dai vizi più gravi e che quindi, da un verso, non possono essere sanate mediante una successiva ratifica da parte dell'assemblea, mentre dall'altro verso possono essere impugnate senza limiti di tempo, perché non sono sottoposte ad alcun termine di decadenza; e infine che, quando la nomina viene dichiarata nulla, tutti gli atti successivi, che dipendono da tale nomina, sono destinati ad essere travolti dalla dichiarazione di nullità, con evidenti conseguenze pratiche. Ma la nuova previsione dettata dall'art. 1129, comma 14, cod. civ. - che prevede indiscutibilmente una ipotesi di nullità della delibera secondo la sua enunciazione letterale - si pone anche in contrasto col sistema normativo. Infatti sulla base delle disposizioni esistenti e della giurisprudenza della Suprema Corte, in assenza dell'art. 1129, comma 14, cod. civ., la delibera approvata con l'omessa indicazione analitica del compenso all'atto della nomina verrebbe a ricadere fra le ipotesi di mera annullabilità (con conseguente possibilità di essere ratificata successivamente e sottoposta al termine di decadenza di trenta giorni per l'impugnazione) e, in sostanza, la situazione generale della nullità della nomina dell'amministratore resterebbe confinata così nelle ipotesi estreme, come quella della nomina dell'amministratore decisa al di fuori dell'assemblea condominiale oppure al di fuori del procedimento di nomina da parte del Tribunale (come avviene nel caso in cui il costruttore si riservi il potere di nomina dell'amministratore, anche se solo per un periodo di tempo determinato, mediante l'inserimento di una clausola nel regolamento di tipo contrattuale, che però verrebbe a configurare una clausola non valida o per effetto della inderogabilità dell'art 1129 prevista dall'art. 1138 cod. clv.).

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