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FAQ - Distacco dalla centrale termica

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Sono stati evidenti - e subito denunciati - fin dall'entrata in vigore della legge 220/2012 i problemi interpretativi e applicativi che presenta il nuovo testo dell'art. 1118, comma 4, cod. civ., elaborato sula falsariga di una regola giurisprudenziale secondo cui il distacco dall'impianto comune di riscaldamento esige il voto unanime degli altri condomini, a meno che il condomino che vuole distaccarsi non riesca a dimostrare che il suo distacco non determina uno squilibrio termico e un aggravio di spese per gli altri condomini (Cass., sent.14.2.1995, n. 1597; sent. 25.3.2004, n. 5974 ~ sent. 31.7.2012, n. 13718), realizzando così una eccezione ai principi generalmente applicati riguardo al distacco (in linea di massima vietato) di un condomino da un impianto comune (fra le tante: Cass., sent. 12.3.1977, n. 1001 e sent. 4.5.1994, n. 4278). Adesso l'ultimo comma dell'art. 1118 cod. civ. prevede che un condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, precisando peraltro che il rinunziante resta ugualmente tenuto a concorrere al pagamento delle (sole) spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. La disposizione codicistica presenta così i medesimi problemi e mostra gli stessi limiti della regola giurisprudenziale da cui ha avuto origine (a partire dalle incertezze interpretative in merito al significato della espressione utilizzata dalla nuova disposizione "notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa").

ln proposito due sentenze della Suprema Corte hanno elaborato un quadro riassuntivo dei principi sul distacco; ma i problemi di fondo permangono. Le due decisioni hanno esaminato i presupposti che legittimano il distacco dall'impianto comune di riscaldamento secondo l'attuale disciplina e hanno affermato che: - il condomino che Intende distaccarsi deve fornire la prova che dal suo distacco non derivino notevoli squilibri all'impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condomini e inoltre la preventiva informazione deve essere corredata dalla documentazione tecnica che provi l'assenza di "notevoli squilibri" e di "assenza di aggravi" per gli altri condomini che continuano a servirsi dell'impianto condominiale (Cass., sent. 3.11.2016, n. 22285); - il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune oppure abbia offerto !a prova che dal distacco non derivano un aggravio di gestione o uno squilibrio termico - restando in tal caso esonerato solo dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, a meno che il contrario non sia previsto dal regolamento condominiale - e pertanto è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si siano distaccati dall'impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, dato che l'impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i distaccati possono comunque riallacciare la propria unità immobiliare; - inoltre il distaccante deve attestare la condizione dell'impianto precedente all'intervento di distacco e l'omessa attestazione di tali circostanze va imputata alla stessa condotta degli attori, i quali, proprio nella prospettiva di documentare la sussistenza delle condizioni per l'esonero, devono far precedere il distacco da una relazione tecnica che fotografi la situazione precedente il loro intervento (Cass., sent. 22.11.2016. n. 23756).

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

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