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FAQ - Uso indiretto

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I condomini possono deliberare l'uso indiretto della cosa comune, con la maggioranza legalmente prescritta, quando non sia possibile l'uso diretto della stessa da parte di tutti i partecipanti al condominio, in proporzione alla loro quota, in modo promiscuo oppure col sistema dei turni temporali o del frazionamento degli spazi (Cass., sent. 5.11.2002, n. 1546() e sent. 27.10.2011, n. 22435). Il problema si concentra quindi sulla maggioranza, dal momento che resta comunque fermo il principio secondo cui non può essere alterata la destinazione della cosa comune e non può essere impedito l'utilizzo agli altri partecipanti. È evidente che nessun problema sorge se tutti i condomini sono d'accordo sulle modalità di utilizzo prescelte, qualunque sia. Ma quando invece non vi è accordo unanime, sorge il solito problema dei limiti a possibili scelte arbitrarie della maggioranza (che proprio mediante la strumentalizzazione del valore millesimale della maggioranza sono in concreto in grado di fare approvare delibere vantaggiose per coloro che sono favorevoli e svantaggiose per gli altri) e quindi i condomini possono deliberare l'uso indiretto della cosa comune a maggioranza soltanto se la delibera riguarda un atto di ordinaria amministrazione, come avviene nel caso della stipula di una locazione in relazione alla quale, inoltre, non sussiste la violazione dell'art. 1102 cod. civ. quando al  condomino che aspira ad esser conduttore della cosa comune viene preferito un terzo e ciò per il motivo che tale norma tutela l'uso diretto di ciascun condomino sulla medesima e non quello indiretto, come nel caso in cui la maggioranza dei condomini, in base al valore delle rispettive quote, deliberi di locare la cosa comune un terzo, seppure a condizioni meno vantaggiose per il condominio rispetto a quelle offerte dal condomino, dal momento che non vi è il limite del pregiudizio agli interessi dei condomini, come viene invece previsto per le innovazioni, al potere di scelta della maggioranza (Cass., sent. 22.3.2001, n. 4131). Naturalmente deve trattarsi di una locazione che non rientri fra quelle ultranovennali, per le quali invece trova applicazione generale la regola dell'unanimità.

Vi sono poi alcuni usi, seppure approvati dall'assemblea a maggioranza, che risultano vietati per la violazione tanto della disciplina sulle innovazioni, quanto di quella sull'uso della cosa comune, come avviene nel caso in cui il condomino, autorizzato dalla delibera dell'assemblea ad installare, a servizio del proprio laboratorio, un macchinario sul cortile del fabbricato, occupi stabilmente una determinata superficie dell'area comune condominiale - utilizzata in parte come strada di comunicazione con la - pubblica via ed in parte come cortile - perché in tal modo realizza una sottrazione definitiva di quella porzione del suolo comune alla sua naturale destinazione ed all'altrui godimento; infatti, per effetto delle restrizioni che il suddetto impianto comporta in relazione allo spazio di manovra degli automezzi di trasporto e alle relative operazioni di carico e scarico del condomino confinante, viene così violato l'art. 1120, comma 2, cod. civ., in quanto la delibera assembleare determina 'la modifica della destinazione originaria di una parte comune con pregiudizio, per l'altro condomino, del godimento della stessa, nonché l'art. 1102 cod. civ., in quanto l'uso particolare o più intenso del bene comune da parte del condomino si configura come illegittimo quando risulta impedito l'altrui paritario uso e sia alterata la destinazione del bene comune, dato che si deve escludere che l'utilizzo, da parte del singolo, della cosa comune si possa risolvere nella compressione quantitativa o qualitativa di quella, attuale o cotenziale di tutti i comproprietari (Cass .. sent. 6.11.2006. n. 23608).

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

 

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