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FAQ - Uso delle parti comuni

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Insieme a quello della determinazione dei criteri di ripartizione del_le spese, il tema delle modalità consentite per l'utilizzo delle parti comuni e dei suoi limiti costituisce, comprensibilmente, uno dei punti critici dell'applicazione delle norme condominiali. L'utilizzo delle parti comuni da parte dei condomini è regolato dall'art. 1102 cod. civ., che funge da punto. di riferimento non. solo con la funzione di regolamentare l'uso fra gli aventi diritto, ma anche con li3 funzione di prevenire che un uso anomalo esercitato da un condomino ne provochi l'usucapione a_ favore di quest'ultimo. Va ricordato infatti che l'istituto dell'usucapione opera anche nei rapporti condominiali e può portare all'acquisto da parte di un condomino di un bene condominiale, come è stato confermato da un nutrito numero di sentenze della Suprema Corte (Cass., sent 2.3.1998, n. 2261 e sent. 23.7.2010, n. 17322). Con la decisione più recente (Cass., sent. 6.10.2016, n. 20039), la Cassazione ha ribadito che: il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso (l'interversione del possesso è disciplinata dall'art. 1164 cod. civ., secondo cui chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario; e il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso è stato mutato); ma, per accertare l'avvenuta usucapione, non basta che gli altri condomini si siano astenuti dall'usare il bene comune, ma occorre che egli dimostri di aver goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere come titolare esclusivo e non più come condomino, senza ricevere alcuna opposizione altrui, per tutto il tempo necessario per usucapire; pertanto il condomino che rivendica di aver usucapito il bene comune deve provare di averlo sottratto all'uso comune per tutto il periodo utile all'usucapione e quindi deve dimostrare di avere tenuto una condotta diretta a rivelare in modo inequivocabile che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univoci rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a questi ultimi l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore; non basta quindi la prova del solo non utilizzo da parte degli altri condomini, dal momento che il diritto in comproprietà è imprescrittibile.

D'altronde si può verificare anche l'ipotesi opposta dell'acquisto per usucapione da parte dell'intero condominio di un bene appartenente a terzi. Infatti il condominio, in quanto ente di gestione può acquistare, sia pure attraverso il possesso esercitato dai condomini, per usucapione la proprietà di beni immobili destinati a rientrare nel novero di quelli comuni previsti dall'art. 1117 cod. civ., ancorché in origine ne sia stata riservata la proprietà a terzi (Trib. Napoli, sent. 14.2.2005). Applicazioni di questa regola riguardano il. sottotetto, quando i · condomini ne usufruiscono in concreto per i più svariati usi e in tal modo si realìzza l'acquisizione del sottotetto al condominio per usucapione (Cass., sent. 5.4.1982, n. 2090), nonché il diritto di servitù di parcheggio in una area di proprietà di soggetti estranei al condominio, utilizzata per lo stesso scopo anche da terzi estranei al condominio, riguardo alla quale, peraltro, gli aspiranti all'usucapione avevano cercato di impedire tale utilizzazione da parte dei terzi estranei transennando l'area in questione (Cass., sent. 26.6.2001, n. 8737). In relazione all'utilizzo delle parti comuni due sono i principali aspetti di interesse: la nozione di pari uso della cosa comune e le modalità di utilizzo consentite quando non è possibile l'uso diretto.  

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

 

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