Questo sito utilizza cookie tecnici, anche di terze parti, per il corretto funzionamento dei servizi in linea. Se chiudi questo banner e prosegui con la navigazione ne accetti l'utilizzo. Per maggiori informazioni su come modificare il consenso e le impostazioni dei browser supportati leggi l'informativa sulla privacy.

 

Acconsento

FAQ - Condizioni per il rimborso delle spese sostenute dai singoli

« Torna all'elenco delle domande


Inserisci il testo della domanda


La ratio dell'art. 1134 cod. civ., che pone rilevanti limiti all'iniziativa del singolo va rinvenuta nell'opportunità di evitare dannose interferenze e intromissioni dei condomini nella gestione delle cose comuni, della quale devono istituzionalmente occuparsi, nel regime condominiale, unicamente l'amministratore e l'assemblea (v. rispettivamente artt. 1131 e 1135 cod. civ.). In quest'ottica, la giurisprudenza di legittimità ha rigorosamente perimetrato le condizioni affinché il singolo possa ottenere il rimborso delle spese anticipate nell'interesse comune, segnatamente distinguendo il concetto di urgenza da quello di mera necessità, richiesta quest'ultima per la ripetizione delle medesime spese in materia di comunione dall'art. 1110 cod. civ.

 

La nuova versione della norma

Riguardo alle anticipazioni effettuate dal condomino nell'interesse comune, occorre prendere le mosse dall'art. 1134 cod. cìv., il quale, nella versione ante riforma del 2013, stabiliva che il singolo partecipante, che ave­va fatto spese per le cose comuni, senza l'au­torizzazione dell'amministratore o dell'as­semblea, non aveva diritto al rimborso, salvo che si trattasse di spese urgenti ( detto al contrario, si ammetteva il diritto alla ripeti­zione in favore del condomino solo qualora la spesa fosse, oltre che ovviamente necessaria, urgente, a meno che non risultasse una preventiva autorizzazione dei predetti orga­nismi).

Il riformato art 1134 cod. civ. - rubricato "Gestione di iniziativa individuale" - prevede oggi che «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizza­zione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».

A ben vedere, il vecchio testo si riferiva, forse più realisticamente, alle "spese fatte per le cose comuni", apparendo poco proba­bile che il singolo ponga in essere veri e pro­pri atti di "gestione delle parti comuni"; a ogni buon conto, i primi commentatori - do­po avere osservato che quest'ultima espres­sione ("gestione delle parti comuni") fa com­prendere, più chiaramente di quanto facesse la vecchia formulazione, che rientra sotto l'ambito di operatività della norma de qua qualsiasi attività che riguardi l'immobile, o non soltanto l'attività diretta al puro e sem­plice mantenimento delle parti comuni, ma anche e proprio tutti gli interventi occorrenti per il godimento e la fruizione delle parti co­muni stesse - hanno evidenziato che l'im­pianto della norma non sia stato però so­stanzialmente modificato.

Invero, come la precedente norma non vietava che il condomino potesse sostenere spese per le cose comuni, ma si limitava a escludere che di queste egli avesse diritto al rimborso (salvo che si trattasse di spese ur­genti), anche la regola enunciata attualmente non risulta diretta a vietare la "gestione" del­le parti comuni da parte del singolo condo­mino, se non autorizzata dall'amministratore o dall'assemblea, ma si limita invece a preve­dere che, nel caso di "gestione" individuale, non possa pretendersi il rimborso della spe­sa sostenuta, a meno che questa non sia spe­sa urgente, il che conduce a pensare che la regola enunciata dall'art. 1134 cod. civ. come ora modificato consenta, in buona sostanza, la gestione individuale delle parti comuni e stabilisca solo che gli oneri che ne derivano debbano restare a carico esclusivo del con­domino che abbia intrapreso la gestione di sua iniziativa; a meno che si. tratti di spese urgenti e cioè tali da essere dirette a evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla· cosa comune, sì da dovere essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.

 

Le differenze rispetto al regime della comunione

La giurisprudenza ha ripetutamente posto in comunione, giacché la prima nozione sot­tende la stretta necessità, l'impellenza, lad­dove la seconda espressione è piuttosto volta a censurare la negligenza, la trascuratezza, l'inerzia dei comproprietari.

Il maggiore rigore della disciplina condo­miniale si spiega proprio nella diversa utilità dei beni oggetto di comunione e di condomi­nio: da un lato, mostrandosi l'utilità stru­mentale, tipica dei beni in condominio - uti­lità peraltro tendenzialmente perpetua, stan­te l'indivisibilità di cui all'art. 1119 cod. civ. - e, dall'altro, l'utilità finale, tipica invece dei beni in comunione.

Per quanto riguarda il requisito dell'urgenza, sotto la vigenza dell'originari?- formu­lazione dell'art. 1134 cod. civ. - ma con con­clusioni valide sostanzialmente anche oggi - è stato sempre pacifico che, per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per la cosa comune senza autorizzazione dell'ammini­stratore o dell'assemblea, il condomino che vi avesse provveduto dovesse dimostrare che sussisteva l'esigenza di eseguirla senza ritar­do (da ultimo, Cass., sent. n. 9280. del 16 aprile 2018 e Cass., sent. n. 4684 del 28 febbraio 2018; rimane fermo che, riguardo all’impossibilità di avvertire, per tempo, l'am­ministratore e gli altri condomini, trattasi di un accertamento di fatto che compete al giu­dice di merito, la cui valutazione è insinda­cabile in sede di legittimità, se adeguata­mente motivata).

Chiarificatore sul concetto di urgenza è stato anche l'intervento del massimo organo di nomofilachia - Cass., Sez. Unite, sent. n. 2046 del 31 gennaio 2006, che aveva risolto il contrasto in ordine alla controversa appli­cabilità dell'art. 1134 cod. civ. o dell'art. 1110 cod. civ. alla fattispecie del "condominio mi­nimo" - il quale ha affermato che esso va ricavato dal significato proprio della parola, che designa la stretta necessità, la necessità immediata e impellente.

In concreto, dunque, va considerata ur­gente la spesa la cui erogazione non può es­sere differita senza danno o pericolo, nell'at­tesa che l'amministratore o l'assemblea dei condomini, valutandone l'indispensabilità, possano impartire le necessarie disposizioni per compierla (tra le pronunce di merito, Trib. Bologna 11 marzo 2010 ).

Nel condominio, in particolare, la tra­scuranza degli altri condomini e dell'am­ministratore non è sufficiente: il condomi­no infatti non può, senza interpellare en­trambi e quindi senza il loro consenso, provvedere alle spese per cose comuni, salvo che si tratti di spese urgenti, inten­dendosi per tali quelle che, secondo il cri­terio del buon padre di famiglia, appaiano. indifferibili allo scopo di evitare un possi­bile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune, sicché l'urgenza va commi­surata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabili­tà dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, oppure alla necessità di resti­tuire alla cosa comune la sua piena ed ef­fettiva funzionalità.

Da ciò consegue, ragionando a contrario, che, laddove la spesa sia necessaria, ma non tale da dovere essere eseguita senza ritardo, l'art. 1134 cod. civ. non trova appli­cazione e il condomino, prima di procede.re all'esborso - sempre che intenda otte­nerne il rimborso - deve investire della questione l'amministratore o l'assemblea, per munirsi della relativa autorizzazione, per cui, ove tale autorizzazione sia negata, non residua altra possibilità per lo stesso che rivolgersi all'assemblea contro il prov­vedimento di diniego preso dall'ammini­stratore ex art. 1133 Cod. Civ., oppure all'au­torità giudiziaria ex artt. 1105, n33 (in caso di conferma, da parte dell'assemblea, del diniego opposto dall'amministratore) e 1137 cod. civ.

 

La casistica giurisprudenziale

La casistica giurisprudenziale, in senso affer­mativo o negativo in ordine al ventaglio ap­plicativo dell'art. 1134 cod. civ., si presenta abbastanza ampia.

Tra le pronunce di legittimità più recenti, si segnalano le seguenti:

  1. si riconosciuto il diritto del condomino al rimborso delle spese sostenute per l'opera di consolidamento del fabbricato, ritenendole senz'altro urgenti in virtù dell'esistenza di un'ordinanza comunale che aveva imposto l'esecuzione di tali la­vori (Cass., sent. n. 9743 del 23 aprile

  2. è stato escluso il diritto del condomino al rimborso delle spese sostenute per l'opera di tinteggiatura e di rifacimento degli in­tonaci dell'edificio, in quanto non urgenti, anche alla luce del provvedimento del sin­daco del comune che aveva imposto al condominio l'esecuzione di opere urgenti e indifferibili, tra le quali non rientravano quelle di tinteggiatura (Cass., sent. n. 27519 del 19 dicembre

  3. in tema di rimborso delle spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni effettuate da un solo condo­mino, si è opinato che la disciplina previ­sta all'art. 1134 cod. civ. non trova applica­zione allorché si verta solo in ipotesi di trascuratezza, da parte degli altri condo­mini, nella manutenzione dei beni comuni (Cass., sent. n. 2244 del 5 ottobre

  4. il requisito dell'urgenza previsto dall'art. 1134 cod. civ. per il rimborso delle spese per le parti comuni anticipate dal condo­mino è stato ritenuto altresì sussistente nell'ipotesi di oggettiva convenienza economica di effettuare tutti i lavori necessari nell'unico contesto temporale (Cass., sent. n. 1793 del 13 luglio 2017);

  5. è stato negato il diritto al rimborso delle spese sostenute per opere tinteggiatura e di intervento sugli impianti tecnologici, giacché volte solo a un miglioramento dell'immagine "commerciale" del condo­minio (Cass., sent. n. 18759 del 23 settembre 2016);

  6. è stato escluso il carattere dell'urgenza

    nella richiesta del condomino di restitu­zione della quota di spese riferibile a una serie di lavori di impermeabilizzazione, non essendosi ritenuta sufficiente la sola ammissione del convenuto di avere nota­to, un anno prima, una macchia di umidi­tà nel soffitto (Cass., sent. n. 7457 del 14 aprile 2015).

     

    Del resto anche la giurisprudenza meno recente si era assestata sulla stessa lunghezza d'onda, individuando il criterio per l'indivi­duazione del carattere "urgente" della spesa con una certa elasticità: si erano infatti defi­nite urgenti quelle spese che apparivano, se­condo la valutazione del bonus pater familias, indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo e incombente, nocumen­to al bene comune (Cass., sent. n. 6400 del 6 dicembre 1984; Cass., sent. n. 475 del 18 feb­braio 1972), o quelle che non potevano essere ritardate senza danno, almeno potenziale, al bene comune, fino al momento dell'inter­vento dell'amministratore o del consenso degli altri condomini (Cass., sent. n. 3081 del 4 dicembre 1963).

    Si pensi alle spese sostenute per opere ordinate dall'autorità comunale nell'esercizio dei suoi poteri in materia edilizia (Cass., sent. n. 261 del 21 gennaio 1966), o per il pa­gamento di un'imposta (Cass., sent. n. 2910 del 18 ottobre 1974), oppure, in generale, per tutti i provvedimenti obbligatori ex lege con un termine perentorio di fare, non sembran­do sufficiente invece la mera convenienza economica per il condominio a un'immedia­ta esecuzione dei lavori (Cass., sent. n. 5350 del 10 dicembre 1977, che, nella specie, aveva escluso il diritto del condomino al rimborso delle spese per riparazioni di danni derivanti da terremoto, tenuto conto che i relativi la­vori erano stati intrapresi dopo circa tre anni dal verificarsi dei danni stessi e cioè dopo un periodo di tempo più che sufficiente a richie­dere il consenso degli altri condomini).

     

    Il regime proprietario interessato

    In ordine poi al regime proprietario della porzione interessata dall'anticipazione, l'art. 1134 cod. civ. trova applicazione - a fortiori a seguito della novella sua formulazione, che discorre espressamente di assunzione della gestione di parti comuni - solo nel caso in cui le spese si riferiscono a cose comuni e non pure allorché afferiscono a opere effet­tuate nell'ambito della proprietà individuale, sia pure con riflessi di comune utilità per gli altri condomini.

    Dunque il disposto in esame non si applica nel caso di spese effettuate dal singolo con­domino nell'ambito della sua proprietà esclusiva, per esempio, per accertare le cause di un danno (infiltrazioni d'acqua) verificato­si e la sua derivazione o meno da un impian­to condominiale ( condotta fognaria), spese che potranno, se del caso, essere rifuse a ti­tolo di risarcimento danni (Cass., sent. n .. 5264 del 5 agosto 1983); né qualora il condo­mino abbia pagato per errore una quota con­dominiale altrui, perché in tale frangente l'interessato potrà agire per la ripetizione della somma erogata verso il condomino be­neficiato o verso l’amministratore destinatario.

    Chiarissima, in merito, una recente pronuncia dei magistrati di piazza Cavour, la quale, nel caso di lavori eseguiti a un lastrico solare di proprietà esclusiva, ha escluso l'ap­plicabilità dell'art. 1134 cod. civ. proprio sulla scorta del regime proprietario individuale della porzione interessata dalle lavorazioni (Cass., sent. n. 199 del 9 gennaio 2017).

    In senso contrario, però, si segnala un'altra pronuncia di legittimità, che, a proposito di lavorazioni anticipate per la riparazione di un lastrico solare di proprietà esclusiva e avuto riguardo al testo originario dell'art. 1134 cod. civ., ha invece ritenuto sussistente il diritto del condomino a ottenere il rimbor­so della spesa fatta per la cosa comune, ossia sostenuta in funzione dell'utilità comune, in­dipendentemente quindi dalla circostanza che la spesa stessa sfa stata fatta su cosa co­mune o di proprietà esclusiva (Cass., sent. n. 3221 del 12 febbraio 2014).

     

    Le caratteristiche del diritto al rimborso

    In proposito, si è affermato che l'obbligazio­ne che attiene alla ripetizione delle spese fat­te da un condomino sulla cosa comune ha originariamente natura pecuniaria e tale ca­rattere conserva fino alla soluzione del debi­to che grava sugli altri condomini, in relazio­ne alla rispettiva quota, per cui, essendo sog­getto àl regime dei crediti di valuta, non è automaticamente rivalutabile, ma può dare luogo, in caso di mora, solo a una pretesa ri­sarcitoria che, ex art. 1224 cod. civ., si esauri­sce nella misura degli· interessi legali sulla somma dovuta, salvo la prova del maggiore danno ( così Cass., sent. n. 7834 del 26 agosto 1996).

    Sul versante probatorio, si è affermato che .- grava sul condominio che abbia anticipato :;: l'esborso la prova degli elementi costitutivi della fattispecie, ossia dell'indifferibilità della spesa, nonché delle condizioni che impone­vano di provvedere senza ritardo e che im­pedivano di avvertire tempestivamente l'am­ministratore o gli altri condomini (tra le me­no recenti, Cass., sent. n. 5256 del 12 dicem­bre 1980).

    Se il condomino ha effettuato spese ur­genti per le cose comuni, potrà promuovere azione per il rimborso, detratta la parte a suo carico, sia verso i singoli partecipanti - anche qui è discussa la ripetibilità pro quota o in via solidale, v. Cass., sent. n. 705 del 22 marzo 1963, mentre, in ordine alla non ne­cessità dell'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti, v. Cass., sent. n. 632 del 4 marzo 1972 -, sia nei con­fronti dell'ente condominiale nella persona dell'amministratore.

     

    L'azione di indebito arricchimento

    Nel caso in cui non sussistano gli estremi contemplati dall'art. 1134 cod. civ. per ottene­re il rimborso, non è invece dato al condomi­no, che abbia anticipato le spese, il ricorso ad azioni alternative o sussidiarie, trattandosi di attività che lo stesso ha comunque compiuto nonostante un espresso divieto di legge.

    Tale profilo è stato chiarito da una pro­nuncia di legittimità (Cass., sent. n. 9629 del 15 novembre 1994), la quale - sul pre­supposto per cui l'esperibilità dell'azione generale di arricchimento senza causa ex art. 2041 cod. civ. postula, per il disposto del successivo art. 2042, la non esperibilità di altra azione per conseguire l'indennizzo del pregiudizio subìto, sicché il giudice, in presenza di una pluralità di domande, oltre quella ex art. 2041 cod.. civ., fondate su titoli diversi, deve prima_ decidere sulla fondatez­za di queste ultime e, solo ove decida di non accoglierle, potrà esaminare l'azione sussidiaria di arricchimento, sempreché l'impossibilità di proporre quest'ultima non derivi da un divieto stabilito dalla legge - ha escluso che a un condomino, il quale aveva chiesto il rimborso della spesa soste­nuta per la manutenzione della cosa comu­ne, in base a un triplice titolo (accordo di tutti i condomini, urgenza della spesa ex art. 1134 cod. civ. e arricchimento senza. causa), competesse il rimedio residuale dell'azione di arricchimento in caso di spe­sa non urgente, stante il divieto di rimbor­so stabilito dall'art. 113t:;. cod, civ, al di fuori delle ipotesi ivi previste (cui adde, più di re­cente, Cass., sent. n. 20528 del 30 agosto 2017).

    Qualora poi la spesa non sia urgente, ma necessaria, si è precisato che il condomino non può adire subito l'autorità giudiziaria in sede contenziosa, ma prima deve interpella­re l'amministratore perché provveda a con­vocare l'assemblea per l'approvazione dei re­lativi lavori e l'erogazione della conseguente spesa, o, in caso di sua mancanza o rifiuto od omissione, deve convocare direttamente l'assemblea ai sensi dell'art. 66 dìsp. att. cod. civ. o fare ricorso al giudice ex art. 1105 cod. civ. con un procedimento di volontaria giuri­sdizione, oppure deve impugnare la delibera che ha rifiutato le predette approvazione ed erogazione (cass., sent. n. 823 del 18 marzo 1972).

    Quindi l'autorizzazione preventiva dell'amministratore o dell'assemblea costituisce la condizione indispensabile per eseguire la­vori necessari, ma non urgenti, per l'interes­se comune: in mancanza, il singolo condo­mino non avrà diritto ad alcun rimborso di quanto anticipato e potrebbe essere costretto al ripristino dello stato originario dei luoghi, se non addirittura al risarcimento dell'eventuale danno.

    Nulla esclude che l'assemblea successiva­mente ratifichi l'operato del condomino, così legittimando il diritto al rimborso di quanto anticipato per il bene comune, potendo ciò avvenire pure implicitamente, per esempio, mediante l'approvazione del bilancio con­suntivo che comprenda anche le opere eseguite dal singolo.

    Più rara l'ipotesi in cui il condominio ab­bia ricevuto l'autorizzazione dall'ammini­stratore ad "assumere la gestione delle parti comuni": in tale caso, il rimborso dovrebbe essere dovuto indipendentemente dall'ur­genza dell'esborso sostenuto, tuttavia vi è piuttosto da chiedersi se e, nel caso, a quali condizioni l'amministratore possa, di propria iniziativa e senza l'autorizzazione dell'as­semblea, affidare a un condomino la gestio­ne individuale delle cose comuni e il compi­mento delle operazioni di spesa a questa connesse, essendo ragionevole ritenere che ciò possa avvenire solamente riguardo ad at­tività che siano riconducibili ai compiti dell'amministratore come elencati nell'art. 1130 cod. civ., o ai diversi e ulteriori compiti che gli fossero assegnati dal regolamento del condominio o dall'assemblea (salva, in difet­to, la possibilità di pretese risarcitorie nei confronti del medesimo amministratore).

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

 

Ditte e Professionisti consigliati dallo Studio Amministrativo Monti