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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

Lo Studio Amministrativo Monti, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l'archivio delle DOMANDE FREQUENTI o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto a destra). Per porre una nuova domanda è necessario disporre di un Codice Utente Personale.

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2016-05-11 | copertura erba giardino con porfido

Dal verbale di assemblea straordinaria di 2 settimane fa (presenti 550 millesimi, io assente) risulta approvata "a grande maggioranza" (non si capisce se sopra o sotto 500 millesimi) la copertura integrale del prato in uno dei 3 giardini condominiali con ghiaia di pordido. nella lettera di convocazione all ass. si legge solo "manutenzione giardino: decisioni in merito".
con stupore ieri ho visto i lavori gia fatti (l erba è coperta dalla ghiaia) e ho ricevuto oggi il verbale.

è un manutenzione straord o una innovazione (volutturaria?) per cui servono i 2/3 di millesimi ? impedisce l uso del bene comune a me (condomino proprietario)?

soprattutto: che posso fare? anche considerando che l' amministratore in passato ha gia fatto fare altri lavori di man str non urgenti senza le necessarie maggioranze.

MILLE GRAZIE !!!

RISPOSTA

Le chiedo cortesemente di indicarmi a quale condominio fa riferimento. La ringrazio e porgo distinti saluti

2016-04-29 | Ritardo pagamento utenze

Buongiorno. Per favore vorrei capire: se l'amministratore non paga in tempo le bollette dell'acqua e nella successiva bolletta appare la "mora" per ritardato pagamento, dopo aver deciso in assemblea che se ci sono i soldi in cassa deve pagare lui la mora...ma si rifiuta di pagarla e se si aumenta anche di 10 euro lo stipendio senza decisione assembleare e se accredita ad un condomino la quota della "franchigia" assicurativa anche se il condomino non ha pagato nulla per i lavori effettuati per riparare il danno subito e se vuole addebitare ad un box (che non ha l'acqua) il dividendo della "mora" che si rifiuta di pagare giustificandolo con un fantasioso "recupero" per i ritardati pagamenti del suo proprietario e fa altre amenità del genere non accettando di modificarle nei consuntivi secondo le giuste tabelle, possiamo fare un esposto alla Procura della Repubblica essendo sicuri di avere soddisfazione in modo da poter pretendere che modifichi gli errori? Grazie per una risposta

RISPOSTA

Se Ella ritiene le ragioni sopra elencate valide, faccia un esposto alla Procura. Non è detto che la Procura prenda in esame il problema. Io le consiglio di parlare direttamente con l'amministratore e chiarire il problema.

Distinti saluti
Studio Monti srl

2015-05-11 | Distacco luce scala in comune in condominio

Salve sig. Monti un condomino proprietario per 1/3 vuole il distacco dalla luce scala in comune per rendersi indipendente con un impianto autonomo,io sono proprietario di 2/3 posso oppormi ai lavori?Grazie

RISPOSTA

Da come viene prospettato il problema non credo sia possibile.

Saluti,

Studio Amministrativo Monti

2015-03-13 | Danni Infiltrazioni tra privati

Spett.le rag. Fausto, cito da un caso simile alla situazione in cui mi trovo.
L’amministratore del condominio ove abito, in seguito ad una rottura della tubazione dello scarico doccia dell appartamento sovrastante a quello di cuu sono locatario, si è limitato a fare la denuncia all’assicurazione non volendosi occupare del resto, nemmeno quello di seguire la pratica assicurativa affermando giustamente che trattasi di un guasto privato.
La situazione, in essere da ottobre 2014, è rimasta invariata per un paio di mesi, perché secondo il proprietario dell appartamento da cui proveniva la perdita,in accordo con l amministratore stesso, la ricerca del danno dipendeva da me o dal mio locatore.Dopo aver fatto valutare ad un tecnico, gli interventi per riparare il guasto sono stati fatti a dicembre, mentre i lavori di ripristino del locale sono stati fatti 2 gg fa.
Il tutto senza l intervento di alcun perito che valutasse nè i danni subiti dal locatore nè quelli subiti da me.
E’ nel giusto l’amminratore?
Gradirei una risposta.
Matteo A

RISPOSTA

 Buongiorno,

se esiste una polizza globale fabbricati che comprende la ricerca del guasto ed il ripristino più eventuali danni personali, l'Amministratore ne è responsabile e deve gestire tutta la pratica fino al compimento, anche se si tratta di rotture di tubazione private, ma sempre comprese nella polizza.

Rag. Monti Fausto

2014-09-01 | ASCENSORE ESTERNO: DISTANZE E LIMITI

Messa in opera di un ascensore in aderenza alla facciata esterna – distanze e limiti.

La cassazione con sentenza n°10852 del 16/05/2014 si è occupata dell'installazione di un ascensore  all'esterno di un edificio e dei limiti che possono derivare dalla disciplina sulle distanze.
Il consulente immobiliare N° 957 ha pubblicato un commento alla sentenza a cura dell'Avvocato Ettore Ditta.
Tenuto conto che lo studio condivide da anni il contenuto della sentenza e il commento dell'Avv. Ettore Ditta, ho ritenuto opportuno riportare tale commento nel sito dello Studio.

RISPOSTA

Con  la sent. n. 10852 del16 maggio 2014, la Corte di Cassazione si è occupata dell'installazione di un ascensore all'esterno dell'edificio e dei limiti che possono derivare dalla disciplina  sulle distanze.

Siamo ormai abituati alla costante emissio­ ne di sentenze, anche da parte della Corte di Cassazione, sugli ascensori e sull'applica­ zione della normativa in tema di barriere ar­ chitettoniche negli edifici (nell'ambito della quale la problematica della installazione de­ gli ascensori e impianti analoghi rappresenta la situazione più frequente), ma per la prima volta, a quanto  risulta, una decisione della Suprema Corte ha preso in esame lo speci­ fico caso della realizzazione di un ascensore all'esterno dell'edificio condominiale e delle conseguenze  che possono derivare dalla di­ sciplina sulle distanze.
È opportuno anticipare subito che la sent. n° 10852 del 16 maggio 2014 della Cassazione pure con riguardo a questa specifica situa­ zione ha confermato – e non poteva essere diversamente – le regole già enunciate in ge­nerale su questi temi e quindi che: 

  1. ciascun condomino può, a sue esclusive spese, installare un ascensore in virtù dell'art. 1102 cod civ. (entro i limiti da esso previsti) e sull'opera non produce nessun effetto la disci­ plina relativa alle innovazioni condominiali;
  2. l'ascensore, in qualunque situazione ven­ ga collocato, realizzato da un condomino su parte di un cortile e di un muro comune deve considerarsi indispensabile ai fini dell'acces­ sibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento;
  3. la disciplina prevista dall'art. 907 cod. civ. non produc,e alcun effetto, nonostante il ri­ chiamo a essa fatto dall'art. 3, comma 2, della legge 13/1989, dal momento che tale dispo­ sizione non trova applicazione nell'ipotesi che riguarda non un fabbricato distinto da quello comtme, ma una  unità immobiliare ubicata all'interno dell'edificio comune.

La sentenza, applicando così le regole ordi­ narie  al caso  particolare dell'installazione di un ascensore esterno, completa il quadro generale delle ipotesi che si presentano nella prassi e che da anni sono oggetto delle de­ cisioni giurisprudenziali, ormai abbastanza costanti nei loro  contenuti, seppure qual­ che volta denotate da soluzioni alternative, perfino da parte della Suprema Corte che talvolta emette sentenze   contrastanti coi suoi stessi precedenti.

2014-08-16 | RISTRUTTURAZIONE DI UNA TERRAZZA A LIVELLO POSTA A COPERTURA DI UN SINGOLO GARAGE: SUDDIVISIONE DELLA SPESA

L’appartamento ove abito è situato al primo piano e comprende una terrazza a livello che funge da copertura ad un garage di proprietà di altro condomino.
A causa di gravi infiltrazioni di acqua con danni all’autorimessa di cui sopra occorre ristrutturare completamente la mia terrazza.
Il condomino proprietario del garage sostiene che la spesa che si andrà a sostenere è da dividersi tra entrambi i proprietari al 50%.
Detta affermazione mi ha sorpreso perché ritenevo mio obbligo pagare soltanto 1/3 della spesa complessiva.
Le sarei grato di un Suo parere.
Rimango in attesa e saluto cordialmente.
Giusti Giuseppe

RISPOSTA

I dubbi del lettore sono esatti.

Infatti l’argomento delle terrazze a livello è già stato commentato con altro mio parere nell’articolo pubblicato sulla rivista ABITARE nel Dicembre 2008 e Marzo 2009, anche se la richiesta del lettore tratta un argomento particolare e non generalizzato.

La spesa di ristrutturazione della terrazza a livello è regolamentata dall’art. 1126 del c.c. che prevede la ripartizione della spesa in ragione di 1/3 a carico del condomino che ne abbia l’ uso esclusivo,  restando gli altri 2/3 della stessa spesa a carico dei proprietari sottostanti ai quali la terrazza a livello serve da copertura.

Detto principio non viene meno anche se la terrazza a livello copre un solo locale come ben argomentato dalla sentenza della Cassazione nr. 11029 seconda sezione del 15/07/2003.        

Specificando tuttavia che ai 2/3 di spesa dovranno partecipare tutti i condomini (sempre con la esclusione del condomino onorato di 1/3) indifferentemente se sotto la terrazza vi siano solo parti private o parti comuni, ciò per effetto  della funzione di copertura e quindi preservazione e salvaguardia dell’intero immobile, pari a quella svolta dal tetto che  comunque la terrazza assolve.

Nella fattispecie le parti comuni sono rappresentate dai muri perimetrali dell’edificio.

Spero di aver esaudito la richiesta del lettore e porgo distinti saluti.

Rammento tuttavia che maggiori chiarimenti possono essere richiesti all’associazione.                                                                                                       

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | MANUTENZIONE TERRAZZA A LIVELLO

L’appartamento ove abito è sovrastato in gran parte da una terrazza a livello di proprietà di un condomino posto al 5° piano.
Detta terrazza da tempo arreca danni al mio appartamento a causa di infiltrazioni di acqua.
L’amministratore del condominio, da me interpellato, mi ha risposto che la responsabilità è del proprietario della terrazza sovrastante e pertanto solo lui è tenuto ad interessarsi del problema e non il condominio.
Avendo dei dubbi circa l’esattezza della risposta, gradirei un Suo parere.
Ringrazio e porgo distinti saluti.
Gentilini Franco

RISPOSTA

Indubbiamente il lettore ha ragione, la terrazza a livello svolge una funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 codice civile.

Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione di detta terrazza.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | IMPIANTI TELEVISIVI

Gli impianti televisivi del condominio ove abito sono autonomi ma per problemi tecnici non riesco a ricevere tutti i canali televisivi nazionali.
Per ottenere ciò dovrei spostare la mia antenna su una terrazza di un altro condomino.
Il condomino confinante al quale mi sono rivolto mi ha negato il permesso di utilizzare la sua terrazza.
Mi è stato riferito che detto diniego è in contrasto con la giurisprudenza.
Le sarei grato di un Suo parere e in attesa porgo distinti saluti.
Polato Gino

RISPOSTA

Il lettore ha ragione, la Cassazione con sentenza n. 9427 del 21/04/2009 sezione seconda ha confermato il d.lgs n. 259 del 2003.

Qualora sia accertata l’impossibilità dell’utente di ricevere i segnali radiotelevisivi utilizzando spazi propri egli può collocare nell’altrui proprietà l’antenna televisiva.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | DANNO A TUBAZIONE PRIVATA E RIMBORSO ASSICURATIVO

L’amministratore del condominio ove abito, in seguito ad una rottura della tubazione del riscaldamento centrale posto sotto al pavimento del mio appartamento, si è limitato a fare la denuncia all’assicurazione non volendosi occupare del resto, nemmeno quello di seguire la pratica assicurativa affermando che trattasi di un guasto privato.
E’ nel giusto l’amministratore?
Gradirei una risposta.
Vannini Pietro

RISPOSTA

Il comportamento del suo amministratore è assai bizzarro.

Non solo è tenuto a seguire la pratica assicurativa fino al compimento positivo, ma anche quello di adoperarsi, eventualmente coadiuvato da tecnici ed artigiani di propria fiducia, per la ricerca ed il ripristino del danno perché in definitiva trattasi di un impianto centralizzato.

Distinti Saluti.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | SFOGHI DEI FUMI DI CALDAIA PRIVATA

Nel condominio ove io abito sono stati ristrutturati al piano terra 2 appartamenti compreso l’impianto di riscaldamento e produzione acqua calda. Per motivi tecnici sono stati creati gli sfoghi dei fumi delle caldaie in parete esterna, sottostanti al mio appartamento.
Siccome dagli stessi fuoriesce un nocivo se non letale monossido di carbonio, Le chiedo se tali installazioni sono regolamentari oppure se tali sfoghi dovrebbero essere collegati a tubi con sbocco sopra all’edificio.
Ringrazio per la risposta.
Giorgi Romano

RISPOSTA

A norma del DPR 412/93 tutti gli sfoghi delle caldaie debbono essere portati sopra la cornice di gronda tramite canna fumaria.
In caso contrario può essere inoltrato esposto presso l’Ausl per inquinamento ambientale.

Sperando che la mia risposta sia stata esauriente porgo cordiali saluti.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | RUMORI MOLESTI

Abito al piano terra in un piccolo condominio composto da 8 appartamenti e l’appartamento sovrastante al mio è stato affittato recentemente ad una famiglia che non ha il senso del rispetto altrui.
Infatti giorno e notte tarda fanno uso di apparecchi sonori con l’ascolto di musica ad alto volume disturbando l’intero caseggiato.
Sono a chiedere a voi qual è il limite massimo di rumorosità tollerabile.
Aspetto una risposta e ringrazio.
Sig. Ferrini Giovanni

RISPOSTA

In tema di immissioni sonore, dovendosi valutare il criterio della normale tollerabilità in termini relativi e non assoluti, occorre tenere conto delle condizioni naturali e sociali dei luoghi e procedere ad un confronto tra le immissioni moleste e la cosiddetta rumorosità di fondo della zona ovvero quel complesso di suono di origine  varia e spesso non identificabili, continui e caratteristici del luogo, sui quali s’innestano di volta in volta i rumori più intensi prodotti da voci, veicoli eccetera. Non può essere dunque indicato un limite astratto.
Cordiali Saluti

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | OBBLIGATORIETA’ DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Abito in un condominio composto da otto appartamenti e alcuni condomini vorrebbero fare a meno dell’amministratore dando corso ad un’amministrazione autonoma interna.
Mi rivolgo a Lei per chiedere se ciò è possibile e cosa si deve fare.
La ringrazio della risposta che mi vorrà dare e porgo distinti saluti.
Ferri Giavanna

RISPOSTA

La riforma del condominio entrata in vigore il 18.06.2013 ha elevato l’obbligo della nomina di un amministratore negli stabili da 4 ad 8 condomini.

Pertanto il condominio ove abita può fare a meno dell’obbligo dell’amministratore.

Tuttavia dovrà procedere per ordine e cioè, come prima cosa dovrà fare la revoca dell’incarico dell’attuale amministratore e contestualmente nominare il rappresentante del condominio il quale avrà tutte le responsabilità dell’amministratore revocato e cioè sarà responsabile delle operazioni di versamento o di pagamenti che transitano sul c/c bancario intestato al condominio.

Dovrà avere cura di rinnovare ogni autorizzazione in scadenza, di valutare la congruità della polizza assicurativa ed in genere compiere ogni operazione necessaria obbligatoria per la continuità della vita condominiale.

Sperando di essere stato esauriente e nel contempo porgo distinti saluti.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | NOMINA O CONFERMA DELL’AMMINISTRATORE

L’amministratore del condominio ove abito, facendo rimessa della convocazione dell’assemblea per l’ approvazione del rendiconto passato e l’approvazione del preventivo dell’esercizio prossimo già inviato da 2 mesi, ha omesso di mettere all’ordine del giorno il solito punto “nomina o conferma dell’amministratore”
L’amministratore da me interpellato mi ha soltanto detto che la riforma ha modificato le modalità della nomina dell’amministratore.
Mi rivolgo a Lei per avere delucidazioni in merito.
Ringrazio dell’attenzione e porgo distinti saluti.
Giusti Franco

RISPOSTA

L’amministratore del Suo condominio, anche se sarebbe stato opportuno darLe maggiori chiarimenti, ha ragione dicendo che la riforma ha modificato le modalità di nomina dell’amministratore.

Infatti nella prima  bozza della riforma era precisato che la durata dell’incarico dell’amministratore fosse di due anni, poi successivamente è stato modificato introducendo la revoca della continuità dell’incarico.

Per evitare ciò l’amministratore prima della scadenza del suo mandato doveva convocare l’assemblea per la nomina dell’amministratore o della conferma.

Infatti il nuovo decimo comma dell’art. 1129 c.c. conferma la durata annuale dell’incarico, con la precisazione però che questo “si intende rinnovato per eguale durata” annuale, fatta salva l’eventuale revoca a opera dei condomini da assumersi con la stessa maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c. prevista per la sua nomina, come prescritto dal successivo comma undicesimo. Il comma in esame stabilisce altresì che l’assemblea convocata per la revoca dell’incarico o per la ratifica delle dimissioni dell’amministratore, debba provvedere contestualmente alla nomina di un nuovo amministratore: la previsione si giustifica con la motivazione di evitare vacanze di gestione e responsabilizza l’assemblea, che deve immediatamente provvedere alla nuova nomina senza alcuna soluzione di continuità.

Se prima della modifica sopra enfatizzata l’incarico dell’amministratore durava un anno e necessitava, ai fini della sua prosecuzione, di una ulteriore nomina con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c. con la nuova versione non ci sarà  più bisogno di una conferma apposita dell’amministratore nell’incarico in precedenza ricevuto, il mandato si intenderà rinnovato per l’anno successivo. L’ordine del giorno a corredo dell’avviso di convocazione assembleare non recherà più apposito punto rubricato “nomina amministratore e suo emolumento” ma, eventualmente, la dicitura “revoca amministratore”: probabile anche che l’ordine del giorno a corredo dell’avviso di convocazione assembleare non indicherà più nulla in proposito, proprio in conseguenza dell’introduzione del nuovo meccanismo di rinnovo tacito dell’incarico.

Viene meno dunque l’istituto della  prorogatio dei poteri gestori, che operava nel caso in cui l’amministratore restava in carica pur in assenza di una regolare nomina con le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.

Questi sono i motivi per cui l’amministratore del condominio ove Ella abita non ha posto all’ordine del giorno la nomina o conferma dell’amministratore.

Spero di avere chiarito ogni suo dubbio e porgo distinti saluti.

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | Riparto spese messa a norma cancello ingresso box garage

Nel nostro condominio esiste, inserito nei muri perimetrali, un cancello di accesso ai locali sotterranei dove sono presenti box garage. Ora, dietro prescrizione dei VVFF occorre modificare il cancello d’ingresso per adeguarlo alla normativa antincendio, dotandolo tra l’altro di un cancelletto munito di maniglione antipanico.
Come deve essere ripartita la spesa? Spetta ai soli proprietari dei box oppure coinvolge tutti i condomini come da tabella di proprietà? L’assemblea dopo accesa discussione ha stabilito che il 50% della spesa spetti ai proprietari dei box, il restante 50% suddiviso secondo tabella di proprietà. E’ corretto?
In attesa saluto distintamente.
Finelli Giuseppe

RISPOSTA

Ritengo che l’assemblea abbia deliberato in modo errato.

Infatti la spesa sostenuta per l’adeguamento delle parti comuni ai fini dell’ottenimento del certificato prevenzioni incendi vanno sostenute da tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | QUOTE RELATIVE ALLA RISTRUTTURAZIONE DELL’ASCENSORE

Nel condominio ove abito è in corso la ristrutturazione dell’ascensore.
L’amministratore ha fatto richiesta delle singole quote di pertinenza facendo uso dei millesimi generali asserendo che trattasi di spese straordinarie.
Dato che nutro forti dubbi sulla esattezza della tesi dell’amministratore, vorrei il Vs. parere.
Ringrazio e porgo cordiali saluti.
Ferri Romano

RISPOSTA

Il suo amministratore è in errore perché tutte le spese ordinarie e straordinarie relative all’ascensore vanno ripartite in funzione dell’Art. 1124 del c.c. cioè 50% per valore (Mill/Appartamento) e 50% per l’altezza del piano di partenza dell’ascensore.
– vedi sentenza della cassazione nr. 5479 del 16/05/91 e nr. 2833 del 25/03/1999

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Rag. Fausto Monti

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