Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

Il suo amministratore è in errore perché tutte le spese ordinarie e straordinarie relative all’ascensore vanno ripartite in funzione dell’Art. 1124 del c.c. cioè 50% per valore (Mill/Appartamento) e 50% per l’altezza del piano di partenza dell’ascensore.
– vedi sentenza della cassazione nr. 5479 del 16/05/91 e nr. 2833 del 25/03/1999

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

La risposta del vostro amministratore è molto frettolosa e non rispetta il diritto dei singoli condomini.

Infatti l’installazione di un ascensore in un edificio che ne è privo, costituisce una innovazione, come indicato nell’art. 1120 del c.c., MA NON VIETATA.

L’installazione di un ascensore in un condominio da parte di uno o più condomini non è in contrasto con la giurisprudenza essendo un’opera suscettibile di separata utilizzazione purché sia garantito  il subentro degli altri condomini e non venga impedito l’utilizzo della proprietà di qualche condomino.

 Pertanto, qualora siano rispettate le condizioni di cui sopra, è un vostro diritto procedere alla messa in opera dell’ascensore comunicando ai restanti condomini ogni minimo particolare dell’opera.

In tale senso si è espressa la Suprema Corte: 03/03/1963 sentenza n. 614 e 09/07/1975 sentenza 2696.

Sperando che la mia risposta sia stata esauriente porgo distinti saluti, precisando che ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

Giudico la risposta del Suo amministratore un po’ frettolosa infatti il singolo condomino può installare una telecamera  nel pianerottolo condominiale che inquadri solo ed esclusivamente la porta d’ingresso del proprio appartamento.

Non si può obbligare la rimozione di tale telecamera in base alla legge sulla privacy, qualora sia accertato che veramente tale impianto inquadri soltanto la  sua porta di ingresso.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

La polizza assicurativa individuale, che l’assemblea può chiedere all’amministratore in occasione della nomina o dell’incarico, deve essere stipulata dall’amministratore stesso a sue spese.

Ciascun amministratore potrebbe stipularne una sola anche in relazione a una pluralità di condomini amministrati. Si tratta di un eventuale costo aggiuntivo dell’attività di amministratore di condominio, che, com’è ovvio, potrà incidere sui compensi richiesti. In proposito, la riforma del condominio (legge 220/2012) impone all’amministratore di specificare analiticamente all’atto dell’accettazione della nomina o del rinnovo della stessa – a pena di nullità – l’importo dovuto a titolo di compenso (articolo 1129, comma 14, del Codice civile).

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

Il lettore ha ragione  la riforma ha modificato sostanzialmente la gestione del condominio ove vi sono delle parti condominiali in comune con altri condominii, come ad esempio la centrale termica, giardino, strada privata.

Per anni la Cassazione, prima della riforma del condominio, si era interrogata se per il cosiddetto “supercondominio” trovassero applicazione le norme in materia di comunione, oppure quelle sul condominio. Per questa seconda soluzione la giurisprudenza aveva trovato il proprio orientamento.

Con la legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, il legislatore ha fatto proprio tale indirizzo giurisprudenziale e il supercondominio ha trovato accoglimento all’interno del Codice Civile. Il nuovo articolo 117 bis prevede infatti che, in quanto compatibili, le disposizioni che disciplinano il condominio trovano applicazione anche per il “supercondominio”. 
Spero che la risposta sia stata esauriente e nel contempo porgo distinti saluti.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

E’ un suo diritto accedere al tetto per la messa in opera dell’antenna satellitare, essendo il tetto un bene comune, sempre che detta opera non arrechi danni alla struttura del coperto.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

I dubbi del lettore sono giusti, infatti con la sentenza nr. 1361 del 18/03/1989 la Cassazione ha ritenuto che le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti esterni  dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà   esclusiva, riferendosi ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata – oggetto di proprietà comune – e che si inquadrano nell’aspetto estetico dell’edificio, sono a carico di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze – così pure i parapetti – .
Sperando di avere chiarito i Suoi dubbi, porgo cordiali saluti.

Rag. Fausto Monti.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

La giurisprudenza ha stabilito quanto segue:

Le spese di installazione, manutenzione e ripartizione dell’antenna televisiva vanno ripartite – se il regolamento nulla dispone al riguardo – in parti uguali in ragione di ciascun allacciamento dal cavo comune alle proprietà esclusive. L’uso infatti è identico tanto per l’appartamento dei due locali che per quello di dieci, tanto per l’unità immobiliare che vale 500 millesimi, quanto per quella di 10 millesimi, perché uno solo e sempre uguale è l’allacciamento delle singole proprietà esclusive. Per quanto attiene alla ricostruzione, se l’antenna centralizzata esisteva al momento della costruzione del condominio, la spesa relativa va ripartita in parti uguali fra tutti i condomini utilizzatori effettivi o potenziali.

Qualora invece l’antenna centralizzata sia stata installata dopo la costituzione del condominio il costo è da ripartirsi in parti uguali fra i condomini utilizzatori al momento della messa in opera, così dicasi per ogni spesa di riparazione o ricostruzione dell’impianto, come da sentenza della Cassazione, sez. II, nr.2916 del 2.08.1969.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

L’amministratore è in errore infatti per tale opera è necessaria una maggioranza speciale:

“La legge 66 del 20 marzo 2001, di conversione del D.L. 5 del 23 gennaio 2001, in materia di trasmissioni radiotelevisive e di risanamento degli impianti televisivi, ha introdotto una nuova maggioranza da utilizzare nell’approvazione delle delibere condominiali relative all’installazione degli impianti di radiodiffusione da satellite.

E’ sufficiente infatti la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 3, cod. civ. vale a dire un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.”

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

NO. L’amministratore deve fornire copia di tutte le pezze giustificative a richiesta dei condomini interessati, perché prima dell’approvazione del bilancio è possibile visionarle nei modi e negli orari indicati dall’amministratore nella convocazione. E’ bene ricordare che l’approvazione del bilancio non autorizza l’amministratore a disfarsi delle pezze giustificative, ma obbliga a conservarle per i periodi di loro validità,valutandone attentamente l’opportunità, vedi ad esempio le ricevute delle varie utenze(acqua, luce, assicurazione fabbricato ecc).

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Distinti saluti,
Rag. Fausto Monti

E’ diritto del condomino in qualità di mandante, richiedere all’amministratore (mandatario) la visione della documentazione contabile condominiale ai sensi dell’articolo 1713 Codice civile, sia prima che successivamente alla data di riunione dell’assemblea condominiale.

Distinti Saluti,
Rag. Fausto Monti

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Risponde al vero che la legge 220/2012 autorizza l’amministratore a privare il condomino moroso dei servizi ad utilizzo separato.
Rimane sempre la difficoltà pratica di operare in una proprietà privata senza l’autorizzazione del condomino interessato.
Altra problematica rimane sempre la possibilità che ha  il condomino privato dei servizi di rivolgersi  al giudice con una procedura d’urgenza per riattivare il servizio tolto.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Distinti saluti.
Rag. Fausto Monti

Per il combinato disposto degli art. 840 e 1117 cod. civ. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uso dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune,  indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere a escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali a  ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Sperando che la risposta sia esauriente la saluto distintamente,
Rag. Fausto Monti

In caso di fondi a dislivello, in base alla disposizione di cui all'articolo 887 c.c. il proprietario del fondo sovrastante è tenuto alla costruzione ed alla manutenzione del muro di contenimento necessario per evi­tare smottamenti di terreno verso il fondo sottostante. Tale regola, peraltro, non è applicabile quanto il dislivello che ha creato la necessità del muro di contenimento tra i fondi non sia naturale, ma sia stato realizzato dal proprietario del fondo sottostante che, in quanto autore dell'opera che ha determinato la necessità del muro, assume l'obbligo della costruzione e della manutenzione dello stesso e risponde ai sensi dell'articolo 2045 del c.c. dei danni cagionati dalla sua rovina.

Cassazione N° 5762 del 17 marzo 2005.

Come è noto, per i "fondi a dislivello negli abitati" l'articolo 887 c.c. dispone che il proprietario del fondo superiore debba sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, mentre entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la re­stante altezza. La regola è peraltro inapplicabile, giusto quanto ha sottolineato la sentenza in esame, quando il dislivello non sia naturale ma sia stato determinato dalla costruzione sul livello più basso e cioè nella stra­grande generalità dei casi.. In tali ipotesi non si tratta di muro comune ma di manufatto realizzato dal pro­prietario del fondo inferiore e per il suo esclusivo vantaggio. Detta costruzione, eseguita per riparare la casa posta a livello inferiore, è interamente di proprietà del titolare di quest'ultima, che risponde della sua manu­tenzione ed anche di eventuali danni. La esperienza suggerisce dì rappresentare agli amministratori la oppor­tunità di riesaminare i rapporti del genere di quelli in discorso alla luce di quanto la Cassazione ha semplice­mente richiamato, non certo indicato per la prima volta.

Cassazione sezione seconda sentenza 14 febbraio 2005, n. 2946.

Se di due fondi posti negli abitati, uno è superiore e l'altro è inferiore, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per la restante altezza.  Il muro deve essere costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

L'Assemblea di Condominio è l'organo d’autogoverno dei condomini e serve a disciplinare l'uso dei servizi e delle cose comuni.
L'Assemblea deve essere convocata ogni anno dall'amministratore per il rendiconto del proprio operato:  è la cosiddetta assemblea ordinaria, che può trattare qualsiasi argomento di ordinaria e di straordinaria amministrazione. Sono straordinarie tutte le altre assemblee che vengono convocate nel corso della gestione quando l'amministratore o i condomini lo ritengono necessario.
I condomini devono essere convocati almeno cinque giorni della riunione.
Se manca l'amministratore, ciascun condomino può di sua iniziativa convocare l'assemblea. Inoltre, almeno due condomini rappresentanti di almeno un sesto del valore millesimale dell'edificio possono richiedere all'amministratore di convocarla per discutere e deliberare su specifici argomenti che loro stessi indicano. In questo caso, l'amministratore deve provvedere ad inviare l'avviso di convocazione, almeno 10 giorni prima della prevista -seduta: in difetto, i condomini richiedenti possono convocarla direttamente (articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile).
L'avviso di convocazione deve indicare il luogo, la data e l’ora in cui si terrà l'assemblea, nonché contenere l'ordine del giorno, cioè l'elencazione degli argomenti che verranno discussi in tale sede. Questi ultimi, a pena di annullabilità della relativa delibera, devono essere elencati specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso (Cassazione, sentenza n. 14560/2004).
E' preferibile che l'avviso di convocazione sia inviato a mezzo raccomandata ordinaria o consegnato a mani: l'importante è avere una sicura prova di avvenuta convocazione di tutti i condomini. L'assemblea in seconda convocazione deve tenersi in un giorno differente da quello della prima, pena annullabilità delle delibere.
Tutti i condomini devono essere convocati alla riunione, pena l'annullabilità delle delibere.
Qual'ora l'avviso di convocazione di assemblea condominiale sia stato inviato mediante lettera raccomandatat a, non consegnata per l'assenza del destinatario e di altra persona abilitata a riceverla, il momento in cui l'atto si reputa conosciuto coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso il destinatario, e non già con il momento in cui successivamente l'atto viene consegnato. (C.c, art. 1335) (1)
Tutte le decisioni prese dall'assemblea, in quanto organo deliberativo del condominio, trovano forza e giustificazione nel "principio di maggioranza", per cui le delibere approvate nel rispetto delle norme di legge e regolamentari sono obbligatorie per tutti i condomini anche se assenti o dissenzienti.
L'assemblea non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all'ordine del giorno, sempre che non vi sia la presenza totale dei condomini rappresentanti il totale-valore dell'edificio, oppure non vi siano problemi urgenti o pericoli in atto. L'Assemblea, tuttavia, potrà sempre ratificare quanto eseguito in altra seduta.
Il legislatore ha previsto la possibilità per ogni condomino di ricorrere all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni assembleari. Sono nulle le delibere che incidono sui diritti individuali dei condomini sulle cose o sui servizi comuni, nonché, più in generale, quelle invalide in relazione all'oggetto, vale a dire quelle che violano norme imperative alle quali l'assemblea non può derogare oppure ledono i diritti attribuiti ai singoli partecipanti al condominio dalla legge o dai loro atti d'acquisto. A titolo esemplificativo, sono senz'altro nulle le delibere che a maggioranza modificano le tabelle millesimali, fissano criteri di riparto delle spese diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento, comprimono i diritti esclusivi dei condomini oppure sottraggono un bene condominiale all'uso collettivo.
Devono invece qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quale può essere la mancata o irregolare comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea (Cassazione, sentenza n. 4806/2005). Del pari dicasi per le delibere adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento, con un ordine del giorno incompleto oppure assunte con il voto di un condomino munito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento. Pure è annullabile la delibera il cui verbale non risulta sottoscritto dal presidente dell'assemblea.
Possono esserci poi delibere addirittura inesistenti: è il caso della delibera assunta dai condomini al di fuori della sede dell'assemblea con una semplice consultazione verbale oppure mediante uno scritto fatto firmare dai partecipanti al condominio.
La distinzione tra delibere nulle o annullabili assume una notevole rilevanza pratica poiché l'impugnazione delle delibere annullabili deve essere proposta necessariamente, a pena di decadenza, entro il termine di 30 giorni che decorre dalla data della deliberazione per i condomini presenti in assemblea oppure dalla data di comunicazione della delibera medesima per gli assenti. I vizi che determinano l'annullabilità devono perciò essere fatti valere tempestivamente dal condomino che vi abbia interesse, non oltre i trenta giorni previsti dalla legge. Decorso tale termine, la delibera pur irregolarmente assunta (e quindi potenzialmente annullabile) diventa anche di fatto esecutiva per tutti i condomini. All'amministratore diligente e responsabile non resta che attendere il decorso del termine per l'impugnazione prima di procedere all'attuazione delle deliberazioni magari assunte con una maggioranza minima oppure in presenza di pochi   condomini.
Sono da considerarsi Assemblee affette da nullità quelle che hanno interessato il riparto delle opere in deroga ai criteri legali ei ripartizioni senza il consenso unanime dei condomini.
 
Delibere assembleari; ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione; possibilità; limiti
Trib. Bologna, sent. 3 aprile 2008, n. 811, sez. II
Sono affette da nullità, se adottate senza consenso unanime dei condomini, le delibere assembleari aventi a oggetto la ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime; ne consegue che, in mancaza dell' unanimità e per le spese relative alle parti e servizi comuni dell' edificio che, per loro natura, forniscono unità diverse ai songoli condomini, devono trovare applicazione i criteri di proporzionalità individuati dall' art. 1123 cod. civ.  Cassazione 14.01.2009 N° 747 sezione II.
 
Maggioranze necessarie per le seguenti delibere:
Legge 20 marzo 2001, n°  66:
Art. 2-bis, comma  13 - Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'art. 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'srt. 1136, terzo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.
Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica ralizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali.

Maggiori chiarimenti potranno essere forniti dagli esperti dell’UPPI.

Rag. Monti Fausto

ASCENSORI
progettazione - installazione   manutenzione

FELSINEA ASCENSORI
via Andrea Costa 7 - 40013 Castel Maggiore (BO)
Tel. 051 6241242 • Fax 051 546628
E-mail: info@felsineaascensori.it
Web: felsineaascensori.gruppoceam.it

SERVIZI PER IL CONDOMINIO E LA PROPRIETÀ

CENTRO GESTIONI STABILI Srl
(Nuovo Servizio CAAF)
via Pulega 1/C - 40133 Bologna
Cell. 375 6165141

LAVORI EDILI

FABBRI

GIANOTTI GIORGIO
via F. Ambrosiani 2 - 40131 Bologna
Cell. 348 4084018

STUDI TECNICI

STUDIO TECNICO ASSOCIATO 
dei Geometri Stefano Vallieri e Giuseppina Cavallo
via Andrea Costa, 151 - 40134 Bologna
Tel. 051 434876 • Fax 051 6144872
 

MANUTENTORI ASCENSORI

MARIBO-SIMA ASCENSORI s.r.l. 
via del Triumvirato, 15/2 - 40132 Bologna
Tel. 051 381938 • Fax 051 381942 • Pronto intervento 335 5497698

GIANFRANCESCHI ASCENSORI s.r.l.
via Massarenti, 22 - Loc. I° Maggio - 40013 Castelmaggiore (BO)
Tel. 051 7092511 • Fax 051 7092512 • Cell. 335 7128783 (Comellini)

ASSISTENZA E VENDITA PC E FOTOCOPIATRICI

TAVOLAZZI FRANCO s.a.s.
via Montefiorino, 5/C - 40134 Bologna
Tel. 051 433177

IDRAULICI

DISINFESTAZIONE

ESTINTORI

MINGUZZI GIANALBERTO di Bruni Sergio
via Caduti di Amola, 4 - 40132 Bologna
Tel. 051 6140406 • Fax 051 4390871 • Cell. 337 576143

CANCELLI AUTOMATICI

SORCE E VANNINI SERVICE s.r.l.
via Pietro Gamberini, 5 - 40133 Bologna
Tel. 051 560389 • Fax 051 563092 • Cell. 348 7971615 (Sorce) • Serv. Assistenza 051 563063
Emergenze 333 9480014

ELETTRICISTI

NUOVA ELECTRA SNC di Carli F. e Epistolari L.
via Don Luigi Sturzo, 24 - 40135 Bologna
Tel. 051 436840 • Fax 051 436840 • Cell. 348 2235915

ANTENNISTI

NUOVA ELETTRONICA CROCE s.n.c di Loreti Stefano e Loreto Enzo
via Porrettana 130 - 40033 Casalecchio di Reno (BO)
Tel. 051 6192056 • Fax 051 6192056 • Cell. 338 8427444

IMPERMEABILIZZATORI

FABBRI COPERTURE di Fabbri Fausto 
via Giulietta Masina, 12/5 - 40016 San Giorgio di Piano (BO)
Cell. 347 5472293 • Fax. 051 6631101

ACCUDIENTI CENTRALI TERMICHE

ECO TERMO LOGIC s.r.l.
via dei Macabraccia, 8 - 40033 Casalecchio di Reno (BO)
Tel. 051 781196 • 051 563535 • Fax 051 560714

DIOLAITI s.n.c. di Diolaiti Gino & C.
via dei Caligari, 3 - 40129 Bologna
Tel. 051 322134 • Fax 051 326902

AUTOSPURGHI

VENTURI AUTOSPURGHI s.r.l.
via A. Parmeggiani, 10 - 40011 Anzola Emilia (BO)
Tel. 051 731110 • Fax 051 731613

ISTITUTO CERTIFICAZIONE EUROPEA

ICE - Istituto Certificazione Europea S.p.A.
via Garibaldi, 20 - 40011 Anzola dell'Emilia (Bo)
Tel. 051 736700 - Fax 051 736701
www.ice.bo.it • mail: patrizia@ice.bo.it

LATTONIERI

ASSICURAZIONI

ALLEANZA TORO S.p.A.
Agente Generale Angelo Zerbini Marenzi
Galleria del Toro, 3 - 40121 Bologna
Tel. 051 223509 • Fax 051 222090
mail: agenzia092@toroassicurazioni.net

CDA INSURANCE BROKER SRL * DOTT.SSA PIERA GOZZOLI
via Barberia, 22 - 40123 Bologna
Tel. 051 273477 • Fax 051 274910
www.cdabroker.it * mail: piera.gozzoli@cdabroker.it

FOGNATURE - CORTILI

EDILPAVIMENTI PIANORO SRL
via Boaria - 40065 Musiano - Pianoro - Bologna
Tel. 051 742237 * fax 051 4683164 * Cell. 347 7406012

GIARDINIERI

RONDONI RENZO - Agrotecnico 
via Orsoni, 28 - 40068 S.Lazzaro di Savena (Bo)
Cell. 328 8385303 • Tel/Fax 051 6257808

MARANCI ENZO
via F. Turati 20 - 40033 Casalecchio di Reno (Bo)
Tel. 051 6135336 • Cell. 347 2749670

S.M. DI MARCHIONI SILVANO
via G. Marconi, 28 - 40036 Monzuno (Bo)
Tel. 051 6770162 • Cell 338 8128937

INTUBAZIONI CANNE FUMARIE

ECOTEC SRL
via Del Sostegno, 28/c - 40131 BOLOGNA
Tel. 051 6343815 • Fax 051 6348212