Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2016-10-27 | ripartizione costi spese fognarie

Salve volevo avere un'ulteriore conferma in merito alla nullità di una delibera assembleare a mio sfavore. Nel mio condominio sono stati fatti dei lavori per la riparazione di una linea fognaria. Codesta linea serve 27 appartamenti e altri 5 appartamenti usufruiscono di una linea fognaria differente. Ho constatato io stesso con il tecnico che lo scarico del mio appartamento si riversa in una diversa linea fognaria che non ha subito lavori di riparazione. In sede di assemblea i condomini che dovevano pagare per i lavori della loro linea fognaria hanno votato a maggioranza prevista in seconda convocazione e a maggioranza prevista anche dal regolamento condominiale la modifica del regolamento al punto spese per la fognatura per far pagare anche ai condomini estranei a quella linea fognaria le spese di riparazione. La delibera può considerarsi nulla visti gli articoli del codice civile che specificano che le spese vanno ripartite per chi usufruisce di quel bene comune? Grazie anticipatamente per la vostra disponibilità.

RISPOSTA

L' assemblea è da considerarsi annullabile entro 30 giorni. Tuttavia se Ella ha la certezza che la Sua fognatura scarichi in altra parte può sempre chiedere la modifica del riparto.

Distinti saluti

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2016-10-08 | Millesimo cortile comune

Buonasera,volevo sapere se era corretto che se un cortile comune ,dove tutte e quattro le abitazioni ne usufruiscono per uscire e entrare,io che sotto ho la cantina,devo avere una quota millesimale più alta e di quanto?
Grazie
Adele

RISPOSTA

Mi risulta molto difficile dare una risposta non conoscendo i millesimi di tutti. Di solito le cantine non sono millesimte

Distinti saluti

2016-10-08 | Conta calorie seconde case

Buongiorno,
per cortesia è obbligatorie, per tutti i condomini, installare i nuovi conta calorie e le valvole termostatiche sulle seconde case dove su 8 appartamenti solo uno è abitato da residenti?

RISPOSTA

Se gli apaprtamenti durante il periodo invernale non sono usati, è evidente che chiudano ogni singolo radiatore - con piombature - Ella ha il diritto di pagare solo il 30% del consumo. Rimane tuttavia l' obbligo di eseguire le opere comuni che sono obbligatorie per tutti. Distinti saluti.

2016-10-07 | Conta calorie

A settembre ho acquistato un appartamento in montagna. Pochi giorni dopo l'amministratore mi manda un preventivo per l'installazione dei conta calorie da fare entro il 31/12/16. Nella riunione condominiale di giugno i condomini avevano autorizzato l'amministratore a fare le richieste dei preventivi. La spesa non è stata ancora deliberata e so bene che per i lavori straordinari fa testo la delibera condominiale ma la Legge obbligava da tempo i condomini a montare i conta calorie e quindi, penso, che il precedente proprietario era già da tempo obbligato a fare il lavoro anche se il termine ultimo è il 31/12/2016. In pratica ho acquistato un appartamento non a norma di Legge. Chi deve pagare? Grazie e cordiali saluti.

RISPOSTA

Ha valore la data della delibera. Lei ha comprato un appartamento a norma di legge fino al 31.12.2016

Distinti saluti

2016-10-05 | Lavello cucina senza colonna montante

Buonasera, ho un problema con lo scarico del lavello in cucina, quando è stato fabbricato il palazzo, ca 35 anni fa, hanno omesso di realizzare la colonna montante della cucina, quindi lo scarico del mio lavello attraversa il pavimento del condominio adiacente per sfociare in una colonna montante che dista almeno 4mt, inutile dire che tale tubo di scarico non permette il deflusso corretto delle acque, impedendoci di utilizzare il lavello della cucina. Questa storia va avanti da tempo e adesso vorremmo risolverla. L'unico sistema per far scaricare il lavello altrove è utilizzare un trituratore tipo Sanitrit, pompare le acque sul terrazzo(siamo all'ultimo piano) e farle defluire lungo il parapetto, per caduta, nella colonna montante più vicina. Tenendo conto che, il lavoro verrà fatto a regola d'arte senza compromettere l'utilizzo del terrazzo condominiale, i tubi verranno intallati a vista in modo da non causare eventuali infiltrazioni e non verrà intaccato il prospetto, i condomini possono proibirmi di effettuare il lavoro, costringendomi a utilizzare l'unico lavello che ho in modo parziale? Il lavoro che effettuerò a mie spese mi permette di eliminare la servitù con il condominio adiacente. Grazie e cordiali saluti.

RISPOSTA

Quello che Ella mi scrive è un Suo diritto eseguirlo

distinti saluti

2016-09-30 | spese di riparazione del cancello condominiale

Abito in un edificio con cinque unità abitative. All'epoca della costruzione, risalente a circa 20 anni addietro,l'impresa istallò un cancello elettrico che consente ai proprietari degli appartamenti di entrare con le autovetture di proprietà nel piazzale-cortile antistante l'edificio di proprietà comune.
Da circa 14 anni ho acquistato uno degli appartamenti già abitato da una famiglia, che è a mia disposizione ma non è abitato.
Alcuni mesi orsono abbiamo dovuto cambiare la serratura del cancelletto pedonale e il motore del cancello elettrico.
Così stanti le cose io sarei dell'idea di dividere la spesa tra le quattro famiglie che usano il cancello e non in base ai millesimi o al numero degli appartamenti e ciò nella considerazione che il mio secondo appartamento non è abitato. Del resto una divisione differente, anche sotto il profilo morale non mi sembra corretta, dal momento che se fra qualche giorno il motore dovesse andare un altra in avaria, mi troverei a dover pagare un'altra volta ed il ché mi sembra irragionevole. Nel restare in attesa di cortese risposta, porgo cordiali saluti

RISPOSTA

Purtroppo quando si parla di spesa condominiale ci si riferisce a una spesa potenziale e pertanto è molto difficile valutare se una persona usa o non usa il cancello e quante volte. Ciò che vale sono i millesimi delle proprietà.

Distinti saluti

2016-09-30 | Quota amministratore

Salve, il propeietario di un negozio esterno al fabbricato non vuole pagare la quota amministratore perchè il condominio è formato solo da 6 condomini e non vi è l'obbligo, ma 5 su 6 di loro hanno espresso la volontà di costituirlo. Ha ragione o torto? Grazie!

RISPOSTA

Ha torto perchè la maggioranza dei condomini decide

Distinti saluti

2016-09-28 | Inserisci un titolo breve

Abbiamo perso una causa condominiale ,per una cattiva manutenzione della pulitura di un bocchettone di scarico di un terrazzo di proprietà che ha creato un sopravanzò d acqua che è colato sulla facciata del palazzo a noi adiacente provocando così in infiltrazione . Ora la sentenza ha stabilito che dovremmo pagare danni per 15000€, +interessi+spese legali,chiedo come dovranno essere suddivise tali spese tra i condomini ?grazie

RISPOSTA

E' molto difficile dare una risposta perchè vi è sicuramente una sentenza. Tuttavia posso dire che se il danno è stato causato dalle negligenze di un cindomino questo è responsabile. Se invece il danno proviene dal terrazzo senza alcuna responsabilità del singolo, è l' intero condominio

Distinti saluti

2016-09-26 | Apertura su divisorio terrazzo

Buongiorno, abito all'ultimo piano di un condominio. Ho un terrazzo confinante con il terrazzo condominiale e separato da esso con struttura in ferro e vetro. Vorrei sapere se posso creare una porta per accedere al terrazzo condominiale da quello di mia proprietà.
grazie

RISPOSTA

Dal punto di vista legislativo Ella può farlo. Sarebbe bene, in ogni modo, che Ella lo comunicasse ai condomini per evitare inutili polemiche.

Distinti saluti

2016-09-25 | Chi paga notaio per cambio tabelle millesimali

Mi riferisco all art. 69 legge 220/122 che dice ..le tabelle millesimali vengono modificate se è stato alterato più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare ed il costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione... Un condomino ha alterato 14,54 ml su 62,00, un altro 15,20 ml su 47,00, un altro 14,09 su 56,00 ml, io 7,71 ml. su 21,00 esistenti (mansarde) Chi paga il notaio? L amministratore ha diviso in parti uguali. Siccome l'assemblea è già stata tenuta e il riparto approvato se gli altri inquilini devono pagare il notaio posso chiedere all 'amministratore di correggere i conteggi fatti nella prossima assemblea in quanto l'amministratore non ha avvisato l'assemblea che esisteva l'art, 69 legge 220/12 e quindi ha diviso in parti uguali? (mentre lo sapeva benissimo) Io perdo euro 330,00. Grazie tante per la vostra risposta.

RISPOSTA

Non capisco bene l' argomento e non capisco cosa c' entra il Notaio. Vi è un acquisto? Vendita? Comunque se trattasi di una spesa che riguarda l' intero condominio, essa va sostenuta dall' intero condominio in base ai rispettivi millesimi. Se invece trattasi di una spesa che interessa soltanto una parte di condomini, questi, in base ai millesimi di competenza, debbono pagare la parcella del Notaio.

Distinti saluti

2016-09-23 | presa box

Buongiorno, per pulizia auto e quindi uso saltuario vorrei chiedere al mio elettricista di mettermi una presa elettrica nel box auto che ho all'interno di un condominio con più di nove unità. Mi è stato detto che non ci sono espressi divieti normativi. E che il condominio non lo può impedire, salvo rivalersi in caso di uso eccessivo, perché sarebbe attaccata al contatore centrale ( il mio appartamento e' troppo distante ) ma non mi fido. Mi potete dire se non corro rischi di cause legali ed eventualmente a quali rischi andrei incontro, e se potrei fare qualcosa per limitare questi rieschi al minimo? Grazie

RISPOSTA

Non mi è chiara la domanda. Se Ella è proprietario di un box con luce privata non vi sono problemi. Se invece l' illuminazione del Suo box avviene attraverso la luce comune, effettivamente dovrebbe accordarsi con i restanti utilizzatori dei box. Altra soluzione potrebbe essere quella di mettere in opera un contakilowatt nel Suo box.

Distinti saluti

2016-09-22 | Inserisci un titolo breve

Vivo in una villetta a schiera siamo in 4 proprietari il mio vicino villetta di testa a delle infiltrazioni tra il suo marciapiede e giardino nella sua proprieta e la perdita va nel suo garage. Vorrei sapere chi deve pagare le riparazioni .grazie

RISPOSTA

Bisogna verificare il rogito dal quale deve risultare la distinta delle singole proprietà

Distinti saluti

2016-09-22 | Inserisci un titolo breve

la ripartizione dell'acqua ...contatore unico i residenti hanno il diritto di avere la copia

RISPOSTA

I residenti hanno diritto di avere copia di tutto

Distinti saluti

2016-09-17 | Inserisci un titolo breve

Buongiorno.Ho inviato tramite Il mio Legale lettera Diffida amministratore condominio per immediata installazione Grondaia per Raccolta Acqua piovana .Io ho un negozio al piano terra e sopra di me sussiste un terrazzo che ha tubi in fuoriscita che quando piove immettono forte scarico acqua piovana recando danni di infiltrazione alla mia vetrina e all' ingresso della mia Attivita' .Ho fatto richiesta per prossima assemblea , ma ho il problema che il proprietario del terrazzo sovrastante si oppone alla Grondaia affermando che il palazzo e' stato costruisto in questo modo antecedente il 1961.Vorrei il suo parere in Proposito.La Ringrazio Anticipatamente.Distinti Saluti Paolo Buglione

RISPOSTA

Come prima cosa sarebbe opportuno capire se si tratta di balcone in aggetto o di una terrazza a livello.

Nel primo caso l' eventuale raccolta delle acqua piovane è di competenza del proprietario del balcone

Nel secondo caso è di competenza dell' Amministratore del condominio quale responsabile e custode del bene comune.

Distinti saluti

2016-09-10 | Basculante garage

Buongiorno, vorrei porre alcune domande sugli obblighi condominiali riguardanti le porte basculanti dei garage:
- le basculanti possono restare aperte durante il giorno o la notte?
- se chiuse è obbligo chiuderle a chiave?
- la porta tagliafuoco che collega il garage con il vano scale condominiale una volta ovviamente chiusa, è obbligo chiuderla anche a chiave?
Grazie
Luisa Schianchi

RISPOSTA

La porta/basculante può rimanere aperta purchè non impedisca al vicino il libero transito.

La porta tagliafuoco se rappresenta una via di fuga non può essere chiusa

Distinti saluti