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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

Lo Studio Amministrativo Monti, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l'archivio delle DOMANDE FREQUENTI o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto a destra). Per porre una nuova domanda è necessario disporre di un Codice Utente Personale.

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2014-08-16 | MANUTENZIONE TERRAZZA A LIVELLO

L’appartamento ove abito è sovrastato in gran parte da una terrazza a livello di proprietà di un condomino posto al 5° piano.
Detta terrazza da tempo arreca danni al mio appartamento a causa di infiltrazioni di acqua.
L’amministratore del condominio, da me interpellato, mi ha risposto che la responsabilità è del proprietario della terrazza sovrastante e pertanto solo lui è tenuto ad interessarsi del problema e non il condominio.
Avendo dei dubbi circa l’esattezza della risposta, gradirei un Suo parere.
Ringrazio e porgo distinti saluti.
Gentilini Franco

RISPOSTA

Indubbiamente il lettore ha ragione, la terrazza a livello svolge una funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 codice civile.

Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione di detta terrazza.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | IMPIANTI TELEVISIVI

Gli impianti televisivi del condominio ove abito sono autonomi ma per problemi tecnici non riesco a ricevere tutti i canali televisivi nazionali.
Per ottenere ciò dovrei spostare la mia antenna su una terrazza di un altro condomino.
Il condomino confinante al quale mi sono rivolto mi ha negato il permesso di utilizzare la sua terrazza.
Mi è stato riferito che detto diniego è in contrasto con la giurisprudenza.
Le sarei grato di un Suo parere e in attesa porgo distinti saluti.
Polato Gino

RISPOSTA

Il lettore ha ragione, la Cassazione con sentenza n. 9427 del 21/04/2009 sezione seconda ha confermato il d.lgs n. 259 del 2003.

Qualora sia accertata l’impossibilità dell’utente di ricevere i segnali radiotelevisivi utilizzando spazi propri egli può collocare nell’altrui proprietà l’antenna televisiva.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | DANNO A TUBAZIONE PRIVATA E RIMBORSO ASSICURATIVO

L’amministratore del condominio ove abito, in seguito ad una rottura della tubazione del riscaldamento centrale posto sotto al pavimento del mio appartamento, si è limitato a fare la denuncia all’assicurazione non volendosi occupare del resto, nemmeno quello di seguire la pratica assicurativa affermando che trattasi di un guasto privato.
E’ nel giusto l’amministratore?
Gradirei una risposta.
Vannini Pietro

RISPOSTA

Il comportamento del suo amministratore è assai bizzarro.

Non solo è tenuto a seguire la pratica assicurativa fino al compimento positivo, ma anche quello di adoperarsi, eventualmente coadiuvato da tecnici ed artigiani di propria fiducia, per la ricerca ed il ripristino del danno perché in definitiva trattasi di un impianto centralizzato.

Distinti Saluti.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | SFOGHI DEI FUMI DI CALDAIA PRIVATA

Nel condominio ove io abito sono stati ristrutturati al piano terra 2 appartamenti compreso l’impianto di riscaldamento e produzione acqua calda. Per motivi tecnici sono stati creati gli sfoghi dei fumi delle caldaie in parete esterna, sottostanti al mio appartamento.
Siccome dagli stessi fuoriesce un nocivo se non letale monossido di carbonio, Le chiedo se tali installazioni sono regolamentari oppure se tali sfoghi dovrebbero essere collegati a tubi con sbocco sopra all’edificio.
Ringrazio per la risposta.
Giorgi Romano

RISPOSTA

A norma del DPR 412/93 tutti gli sfoghi delle caldaie debbono essere portati sopra la cornice di gronda tramite canna fumaria.
In caso contrario può essere inoltrato esposto presso l’Ausl per inquinamento ambientale.

Sperando che la mia risposta sia stata esauriente porgo cordiali saluti.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | RUMORI MOLESTI

Abito al piano terra in un piccolo condominio composto da 8 appartamenti e l’appartamento sovrastante al mio è stato affittato recentemente ad una famiglia che non ha il senso del rispetto altrui.
Infatti giorno e notte tarda fanno uso di apparecchi sonori con l’ascolto di musica ad alto volume disturbando l’intero caseggiato.
Sono a chiedere a voi qual è il limite massimo di rumorosità tollerabile.
Aspetto una risposta e ringrazio.
Sig. Ferrini Giovanni

RISPOSTA

In tema di immissioni sonore, dovendosi valutare il criterio della normale tollerabilità in termini relativi e non assoluti, occorre tenere conto delle condizioni naturali e sociali dei luoghi e procedere ad un confronto tra le immissioni moleste e la cosiddetta rumorosità di fondo della zona ovvero quel complesso di suono di origine  varia e spesso non identificabili, continui e caratteristici del luogo, sui quali s’innestano di volta in volta i rumori più intensi prodotti da voci, veicoli eccetera. Non può essere dunque indicato un limite astratto.
Cordiali Saluti

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | OBBLIGATORIETA’ DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Abito in un condominio composto da otto appartamenti e alcuni condomini vorrebbero fare a meno dell’amministratore dando corso ad un’amministrazione autonoma interna.
Mi rivolgo a Lei per chiedere se ciò è possibile e cosa si deve fare.
La ringrazio della risposta che mi vorrà dare e porgo distinti saluti.
Ferri Giavanna

RISPOSTA

La riforma del condominio entrata in vigore il 18.06.2013 ha elevato l’obbligo della nomina di un amministratore negli stabili da 4 ad 8 condomini.

Pertanto il condominio ove abita può fare a meno dell’obbligo dell’amministratore.

Tuttavia dovrà procedere per ordine e cioè, come prima cosa dovrà fare la revoca dell’incarico dell’attuale amministratore e contestualmente nominare il rappresentante del condominio il quale avrà tutte le responsabilità dell’amministratore revocato e cioè sarà responsabile delle operazioni di versamento o di pagamenti che transitano sul c/c bancario intestato al condominio.

Dovrà avere cura di rinnovare ogni autorizzazione in scadenza, di valutare la congruità della polizza assicurativa ed in genere compiere ogni operazione necessaria obbligatoria per la continuità della vita condominiale.

Sperando di essere stato esauriente e nel contempo porgo distinti saluti.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | NOMINA O CONFERMA DELL’AMMINISTRATORE

L’amministratore del condominio ove abito, facendo rimessa della convocazione dell’assemblea per l’ approvazione del rendiconto passato e l’approvazione del preventivo dell’esercizio prossimo già inviato da 2 mesi, ha omesso di mettere all’ordine del giorno il solito punto “nomina o conferma dell’amministratore”
L’amministratore da me interpellato mi ha soltanto detto che la riforma ha modificato le modalità della nomina dell’amministratore.
Mi rivolgo a Lei per avere delucidazioni in merito.
Ringrazio dell’attenzione e porgo distinti saluti.
Giusti Franco

RISPOSTA

L’amministratore del Suo condominio, anche se sarebbe stato opportuno darLe maggiori chiarimenti, ha ragione dicendo che la riforma ha modificato le modalità di nomina dell’amministratore.

Infatti nella prima  bozza della riforma era precisato che la durata dell’incarico dell’amministratore fosse di due anni, poi successivamente è stato modificato introducendo la revoca della continuità dell’incarico.

Per evitare ciò l’amministratore prima della scadenza del suo mandato doveva convocare l’assemblea per la nomina dell’amministratore o della conferma.

Infatti il nuovo decimo comma dell’art. 1129 c.c. conferma la durata annuale dell’incarico, con la precisazione però che questo “si intende rinnovato per eguale durata” annuale, fatta salva l’eventuale revoca a opera dei condomini da assumersi con la stessa maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c. prevista per la sua nomina, come prescritto dal successivo comma undicesimo. Il comma in esame stabilisce altresì che l’assemblea convocata per la revoca dell’incarico o per la ratifica delle dimissioni dell’amministratore, debba provvedere contestualmente alla nomina di un nuovo amministratore: la previsione si giustifica con la motivazione di evitare vacanze di gestione e responsabilizza l’assemblea, che deve immediatamente provvedere alla nuova nomina senza alcuna soluzione di continuità.

Se prima della modifica sopra enfatizzata l’incarico dell’amministratore durava un anno e necessitava, ai fini della sua prosecuzione, di una ulteriore nomina con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c. con la nuova versione non ci sarà  più bisogno di una conferma apposita dell’amministratore nell’incarico in precedenza ricevuto, il mandato si intenderà rinnovato per l’anno successivo. L’ordine del giorno a corredo dell’avviso di convocazione assembleare non recherà più apposito punto rubricato “nomina amministratore e suo emolumento” ma, eventualmente, la dicitura “revoca amministratore”: probabile anche che l’ordine del giorno a corredo dell’avviso di convocazione assembleare non indicherà più nulla in proposito, proprio in conseguenza dell’introduzione del nuovo meccanismo di rinnovo tacito dell’incarico.

Viene meno dunque l’istituto della  prorogatio dei poteri gestori, che operava nel caso in cui l’amministratore restava in carica pur in assenza di una regolare nomina con le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.

Questi sono i motivi per cui l’amministratore del condominio ove Ella abita non ha posto all’ordine del giorno la nomina o conferma dell’amministratore.

Spero di avere chiarito ogni suo dubbio e porgo distinti saluti.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | Riparto spese messa a norma cancello ingresso box garage

Nel nostro condominio esiste, inserito nei muri perimetrali, un cancello di accesso ai locali sotterranei dove sono presenti box garage. Ora, dietro prescrizione dei VVFF occorre modificare il cancello d’ingresso per adeguarlo alla normativa antincendio, dotandolo tra l’altro di un cancelletto munito di maniglione antipanico.
Come deve essere ripartita la spesa? Spetta ai soli proprietari dei box oppure coinvolge tutti i condomini come da tabella di proprietà? L’assemblea dopo accesa discussione ha stabilito che il 50% della spesa spetti ai proprietari dei box, il restante 50% suddiviso secondo tabella di proprietà. E’ corretto?
In attesa saluto distintamente.
Finelli Giuseppe

RISPOSTA

Ritengo che l’assemblea abbia deliberato in modo errato.

Infatti la spesa sostenuta per l’adeguamento delle parti comuni ai fini dell’ottenimento del certificato prevenzioni incendi vanno sostenute da tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | QUOTE RELATIVE ALLA RISTRUTTURAZIONE DELL’ASCENSORE

Nel condominio ove abito è in corso la ristrutturazione dell’ascensore.
L’amministratore ha fatto richiesta delle singole quote di pertinenza facendo uso dei millesimi generali asserendo che trattasi di spese straordinarie.
Dato che nutro forti dubbi sulla esattezza della tesi dell’amministratore, vorrei il Vs. parere.
Ringrazio e porgo cordiali saluti.
Ferri Romano

RISPOSTA

Il suo amministratore è in errore perché tutte le spese ordinarie e straordinarie relative all’ascensore vanno ripartite in funzione dell’Art. 1124 del c.c. cioè 50% per valore (Mill/Appartamento) e 50% per l’altezza del piano di partenza dell’ascensore.
– vedi sentenza della cassazione nr. 5479 del 16/05/91 e nr. 2833 del 25/03/1999

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | ASCENSORE: SPESE D’IMPIANTO PER INSTALLAZIONE POSTUMA

Siamo un gruppo di condomini che si sono accordati per la messa in opera dell’ascensore essendone il condominio attualmente sprovvisto.
L’amministratore al quale ci siamo rivolti ci ha comunicato che ciò non è possibile se non vi è il consenso unanime di tutti i condomini, dato che la cabina dell’ascensore occuperebbe una piccola porzione del cortile condominiale.
Tenuto conto che per alcuni di noi la messa in opera dell’ascensore significherebbe un miglioramento della vita quotidiana Le saremmo grati di un Suo parere in merito.
Ringraziamo e restiamo in attesa di una Sua gradita risposta.
Con distinti saluti

Odorici Francesco
Lolli Sandro
Lodi Mario

RISPOSTA

La risposta del vostro amministratore è molto frettolosa e non rispetta il diritto dei singoli condomini.

Infatti l’installazione di un ascensore in un edificio che ne è privo, costituisce una innovazione, come indicato nell’art. 1120 del c.c., MA NON VIETATA.

L’installazione di un ascensore in un condominio da parte di uno o più condomini non è in contrasto con la giurisprudenza essendo un’opera suscettibile di separata utilizzazione purché sia garantito  il subentro degli altri condomini e non venga impedito l’utilizzo della proprietà di qualche condomino.

 Pertanto, qualora siano rispettate le condizioni di cui sopra, è un vostro diritto procedere alla messa in opera dell’ascensore comunicando ai restanti condomini ogni minimo particolare dell’opera.

In tale senso si è espressa la Suprema Corte: 03/03/1963 sentenza n. 614 e 09/07/1975 sentenza 2696.

Sperando che la mia risposta sia stata esauriente porgo distinti saluti, precisando che ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | Installazione telecamera e privacy

Per motivi di sicurezza ho installato sul pianerottolo di accesso al mio appartamento posto in un condominio, una telecamera che inquadra esclusivamente la mia porta di ingresso.
L’amministratore del condominio mi ha inviato diffida a toglierla affermando che viene violata la privacy.
Mi sarebbe gradito un Suo parere.
Ringrazio e cordialmente saluto.
Montaguti Carlo

RISPOSTA

Giudico la risposta del Suo amministratore un po’ frettolosa infatti il singolo condomino può installare una telecamera  nel pianerottolo condominiale che inquadri solo ed esclusivamente la porta d’ingresso del proprio appartamento.

Non si può obbligare la rimozione di tale telecamera in base alla legge sulla privacy, qualora sia accertato che veramente tale impianto inquadri soltanto la  sua porta di ingresso.

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | LA POLIZZA ASSICURATIVA A CARICO DEL PROFESSIONISTA

Nel condominio ove abito l’amministratore ha comunicato di avere stipulato una polizza assicurativa a suo carico.
Il dubbio che è sorto ai condomini è se la compagnia può essere scelta dai condomini o se si tratta di un problema di pertinenza dell’amministratore.
Altro dubbio riguarda la facoltà che può avere l’amministratore di porre a carico dei condomini i costi di detta polizza.
Le sarei grato di un gentile chiarimento.
In attesa porgo distinti saluti.
Francesco Suppini

RISPOSTA

La polizza assicurativa individuale, che l’assemblea può chiedere all’amministratore in occasione della nomina o dell’incarico, deve essere stipulata dall’amministratore stesso a sue spese.

Ciascun amministratore potrebbe stipularne una sola anche in relazione a una pluralità di condomini amministrati. Si tratta di un eventuale costo aggiuntivo dell’attività di amministratore di condominio, che, com’è ovvio, potrà incidere sui compensi richiesti. In proposito, la riforma del condominio (legge 220/2012) impone all’amministratore di specificare analiticamente all’atto dell’accettazione della nomina o del rinnovo della stessa – a pena di nullità – l’importo dovuto a titolo di compenso (articolo 1129, comma 14, del Codice civile).

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Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | NORMATIVA APPLICABILE AL SUPERCONDOMINIO

Abito in un condominio che ha in comune con un altro condominio la centrale termica essendo il riscaldamento in comunione mi è stato riferito che la Riforma del condominio contempla la costituzione del supercondominio e la nomina di un amministratore.
Le sarei grato se da parte Sua vi fosse un chiarimento in merito.
Ferri Mauro

RISPOSTA

Il lettore ha ragione  la riforma ha modificato sostanzialmente la gestione del condominio ove vi sono delle parti condominiali in comune con altri condominii, come ad esempio la centrale termica, giardino, strada privata.

Per anni la Cassazione, prima della riforma del condominio, si era interrogata se per il cosiddetto “supercondominio” trovassero applicazione le norme in materia di comunione, oppure quelle sul condominio. Per questa seconda soluzione la giurisprudenza aveva trovato il proprio orientamento.

Con la legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, il legislatore ha fatto proprio tale indirizzo giurisprudenziale e il supercondominio ha trovato accoglimento all’interno del Codice Civile. Il nuovo articolo 117 bis prevede infatti che, in quanto compatibili, le disposizioni che disciplinano il condominio trovano applicazione anche per il “supercondominio”. 
Spero che la risposta sia stata esauriente e nel contempo porgo distinti saluti.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

2014-08-16 | ANTENNA SATELLITARE PRIVATA

Avendo necessità di utilizzare l’impianto televisivo satellitare ed essendo il mio condominio privo di impianto centralizzato per tale ricezione, ho chiesto all’Amministratore l’autorizzazione di mettere in opera una antenna privata sul tetto.
L’Amministratore mi ha negato tale autorizzazione.
Chiedo gentilmente se è mio diritto oppure se occorre una delibera assembleare.
Ringrazio e saluto cordialmente.
Notri Francesco

RISPOSTA

E’ un suo diritto accedere al tetto per la messa in opera dell’antenna satellitare, essendo il tetto un bene comune, sempre che detta opera non arrechi danni alla struttura del coperto.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

 

2014-08-16 | RIPARTO SPESE RESTAURO TERRAZZE

Il condominio ove abito ha ristrutturato lo stabile, di conseguenza sono stati ristrutturati i balconi privati nonché i muretti esterni di recinzione delle terrazze.
L’amministratore eseguendo il riparto della spesa mi ha addebitato sia le opere interne del balcone sia le opere esterne dello stesso.
Mi sono opposto ma mi ha risposto che così è la legge.
E’ possibile avere un suo chiarimento?
La ringrazio e la saluto distintamente.
Obici Giovanni

RISPOSTA

I dubbi del lettore sono giusti, infatti con la sentenza nr. 1361 del 18/03/1989 la Cassazione ha ritenuto che le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti esterni  dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà   esclusiva, riferendosi ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata – oggetto di proprietà comune – e che si inquadrano nell’aspetto estetico dell’edificio, sono a carico di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze – così pure i parapetti – .
Sperando di avere chiarito i Suoi dubbi, porgo cordiali saluti.

Rag. Fausto Monti.

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