Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde
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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione
2014-08-16 | Installazione telecamera e privacy
Per motivi di sicurezza ho installato sul pianerottolo di accesso al mio appartamento posto in un condominio, una telecamera che inquadra esclusivamente la mia porta di ingresso.
L’amministratore del condominio mi ha inviato diffida a toglierla affermando che viene violata la privacy.
Mi sarebbe gradito un Suo parere.
Ringrazio e cordialmente saluto.
Montaguti Carlo
Giudico la risposta del Suo amministratore un po’ frettolosa infatti il singolo condomino può installare una telecamera nel pianerottolo condominiale che inquadri solo ed esclusivamente la porta d’ingresso del proprio appartamento.
Non si può obbligare la rimozione di tale telecamera in base alla legge sulla privacy, qualora sia accertato che veramente tale impianto inquadri soltanto la sua porta di ingresso.
Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti
Rag. Fausto Monti
Nel condominio ove abito l’amministratore ha comunicato di avere stipulato una polizza assicurativa a suo carico.
Il dubbio che è sorto ai condomini è se la compagnia può essere scelta dai condomini o se si tratta di un problema di pertinenza dell’amministratore.
Altro dubbio riguarda la facoltà che può avere l’amministratore di porre a carico dei condomini i costi di detta polizza.
Le sarei grato di un gentile chiarimento.
In attesa porgo distinti saluti.
Francesco Suppini
La polizza assicurativa individuale, che l’assemblea può chiedere all’amministratore in occasione della nomina o dell’incarico, deve essere stipulata dall’amministratore stesso a sue spese.
Ciascun amministratore potrebbe stipularne una sola anche in relazione a una pluralità di condomini amministrati. Si tratta di un eventuale costo aggiuntivo dell’attività di amministratore di condominio, che, com’è ovvio, potrà incidere sui compensi richiesti. In proposito, la riforma del condominio (legge 220/2012) impone all’amministratore di specificare analiticamente all’atto dell’accettazione della nomina o del rinnovo della stessa – a pena di nullità – l’importo dovuto a titolo di compenso (articolo 1129, comma 14, del Codice civile).
Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti
Rag. Fausto Monti
Abito in un condominio che ha in comune con un altro condominio la centrale termica essendo il riscaldamento in comunione mi è stato riferito che la Riforma del condominio contempla la costituzione del supercondominio e la nomina di un amministratore.
Le sarei grato se da parte Sua vi fosse un chiarimento in merito.
Ferri Mauro
Il lettore ha ragione la riforma ha modificato sostanzialmente la gestione del condominio ove vi sono delle parti condominiali in comune con altri condominii, come ad esempio la centrale termica, giardino, strada privata.
Per anni la Cassazione, prima della riforma del condominio, si era interrogata se per il cosiddetto “supercondominio” trovassero applicazione le norme in materia di comunione, oppure quelle sul condominio. Per questa seconda soluzione la giurisprudenza aveva trovato il proprio orientamento.
Con la legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, il legislatore ha fatto proprio tale indirizzo giurisprudenziale e il supercondominio ha trovato accoglimento all’interno del Codice Civile. Il nuovo articolo 117 bis prevede infatti che, in quanto compatibili, le disposizioni che disciplinano il condominio trovano applicazione anche per il “supercondominio”.
Spero che la risposta sia stata esauriente e nel contempo porgo distinti saluti.
Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti
Rag. Fausto Monti
Avendo necessità di utilizzare l’impianto televisivo satellitare ed essendo il mio condominio privo di impianto centralizzato per tale ricezione, ho chiesto all’Amministratore l’autorizzazione di mettere in opera una antenna privata sul tetto.
L’Amministratore mi ha negato tale autorizzazione.
Chiedo gentilmente se è mio diritto oppure se occorre una delibera assembleare.
Ringrazio e saluto cordialmente.
Notri Francesco
E’ un suo diritto accedere al tetto per la messa in opera dell’antenna satellitare, essendo il tetto un bene comune, sempre che detta opera non arrechi danni alla struttura del coperto.
Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti
Rag. Fausto Monti
Il condominio ove abito ha ristrutturato lo stabile, di conseguenza sono stati ristrutturati i balconi privati nonché i muretti esterni di recinzione delle terrazze.
L’amministratore eseguendo il riparto della spesa mi ha addebitato sia le opere interne del balcone sia le opere esterne dello stesso.
Mi sono opposto ma mi ha risposto che così è la legge.
E’ possibile avere un suo chiarimento?
La ringrazio e la saluto distintamente.
Obici Giovanni
I dubbi del lettore sono giusti, infatti con la sentenza nr. 1361 del 18/03/1989 la Cassazione ha ritenuto che le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti esterni dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà esclusiva, riferendosi ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata – oggetto di proprietà comune – e che si inquadrano nell’aspetto estetico dell’edificio, sono a carico di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze – così pure i parapetti – .
Sperando di avere chiarito i Suoi dubbi, porgo cordiali saluti.
Rag. Fausto Monti.
Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti
Il condominio ove abito ha ristrutturato completamente l’impianto televisivo centrale.
L’amministratore ha suddiviso il costo fra tutti i condomini per millesimi generali, addebitando le quote anche a coloro che non sono allacciati all’impianto centrale.
Ho esposto all’amministratore i miei dubbi circa la regolarità di tale riparto ma mi ha risposto che ogni spesa condominiale si deve ripartire per millesimi generali.
Dato che non sono convinto della risposta, Le sarei grato di un Suo chiarimento.
In attesa porgo distinti saluti.
Donini Mauro
La giurisprudenza ha stabilito quanto segue:
Le spese di installazione, manutenzione e ripartizione dell’antenna televisiva vanno ripartite – se il regolamento nulla dispone al riguardo – in parti uguali in ragione di ciascun allacciamento dal cavo comune alle proprietà esclusive. L’uso infatti è identico tanto per l’appartamento dei due locali che per quello di dieci, tanto per l’unità immobiliare che vale 500 millesimi, quanto per quella di 10 millesimi, perché uno solo e sempre uguale è l’allacciamento delle singole proprietà esclusive. Per quanto attiene alla ricostruzione, se l’antenna centralizzata esisteva al momento della costruzione del condominio, la spesa relativa va ripartita in parti uguali fra tutti i condomini utilizzatori effettivi o potenziali.
Qualora invece l’antenna centralizzata sia stata installata dopo la costituzione del condominio il costo è da ripartirsi in parti uguali fra i condomini utilizzatori al momento della messa in opera, così dicasi per ogni spesa di riparazione o ricostruzione dell’impianto, come da sentenza della Cassazione, sez. II, nr.2916 del 2.08.1969.
Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti
Rag. Fausto Monti
Il condominio ove abito è sprovvisto dell’impianto televisivo satellitare con la conseguenza che si è verificato una proliferazione di parabole sui balconi.
Ho chiesto all’amministratore di portare l’argomento all’assemblea condominiale per promuovere una delibera circa la messa in opera di un impianto televisivo centralizzato.
L’amministratore mi ha risposto che trattasi di una innovazione pertanto occorre il consenso unanime dei condomini.
Le sarei grato di una precisazione in merito e saluto distintamente.
Giusti Franco
L’amministratore è in errore infatti per tale opera è necessaria una maggioranza speciale:
“La legge 66 del 20 marzo 2001, di conversione del D.L. 5 del 23 gennaio 2001, in materia di trasmissioni radiotelevisive e di risanamento degli impianti televisivi, ha introdotto una nuova maggioranza da utilizzare nell’approvazione delle delibere condominiali relative all’installazione degli impianti di radiodiffusione da satellite.
E’ sufficiente infatti la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 3, cod. civ. vale a dire un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.”
Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti
Rag. Fausto Monti
Dopo che tutti i documenti del rendiconto sono stati tenuti a disposizione per la consultazione e l’approvazione del rendiconto, l’amministratore è tenuto a dover inviare centinaia di fotocopie di questi documenti ai condomini?
In attesa di risposta porgo cordiali saluti.
Paola Piazzi
NO. L’amministratore deve fornire copia di tutte le pezze giustificative a richiesta dei condomini interessati, perché prima dell’approvazione del bilancio è possibile visionarle nei modi e negli orari indicati dall’amministratore nella convocazione. E’ bene ricordare che l’approvazione del bilancio non autorizza l’amministratore a disfarsi delle pezze giustificative, ma obbliga a conservarle per i periodi di loro validità,valutandone attentamente l’opportunità, vedi ad esempio le ricevute delle varie utenze(acqua, luce, assicurazione fabbricato ecc).
Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti
Distinti saluti,
Rag. Fausto Monti
L’Amministratore dello stabile in cui abito non ha presentato il rendiconto per parecchi anni. Lo scorso hanno ha presentato un rendiconto di ben 5 anni e in fretta e furia l’ha fatto approvare dall’assemblea. Vi chiedo, fermo restando che non posso più impugnare nulla, se quanto meno posso chiedere di esaminare le fatture e la documentazione relativa a quel periodo.
In attesa di risposta porgo distinti saluti
Antonio Franchi
E’ diritto del condomino in qualità di mandante, richiedere all’amministratore (mandatario) la visione della documentazione contabile condominiale ai sensi dell’articolo 1713 Codice civile, sia prima che successivamente alla data di riunione dell’assemblea condominiale.
Distinti Saluti,
Rag. Fausto Monti
Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti
Abito in un condominio di 24 Appartamenti e vi sono due condomini che risultano morosi per quote condominiali non versate per una cifra molto rilevante.
Alla assemblea condominiale tenutasi recentemente l’amministratore ha comunicato che in virtù della legge 220/12 vi è la possibilità di privare il condomino moroso dei servizi ad utilizzo separato riscaldamento – acqua calda.
Gradirei una risposta circa la validità di tale affermazione.
Ringrazio e rimango in attesa.
Aldrovandi Franco
Risponde al vero che la legge 220/2012 autorizza l’amministratore a privare il condomino moroso dei servizi ad utilizzo separato.
Rimane sempre la difficoltà pratica di operare in una proprietà privata senza l’autorizzazione del condomino interessato.
Altra problematica rimane sempre la possibilità che ha il condomino privato dei servizi di rivolgersi al giudice con una procedura d’urgenza per riattivare il servizio tolto.
Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti
Distinti saluti.
Rag. Fausto Monti
Nel condominio ove abito un condomino, proprietario di un magazzino al piano terra, ha creato un locale nella verticale della sua proprietà, scavando nel sottosuolo.
I restanti condomini si stanno ponendo la domanda se è legittimo detta operazione oppure se rappresenta un abuso.
Grato per la risposta porgo distinti saluti.
Ferri Agostino
Per il combinato disposto degli art. 840 e 1117 cod. civ. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uso dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere a escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali a ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo.
Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti
Sperando che la risposta sia esauriente la saluto distintamente,
Rag. Fausto Monti
Chi paga i danni provocati dalla tracimazione di acqua in caso di fondi a dislivello?
In caso di fondi a dislivello, in base alla disposizione di cui all'articolo 887 c.c. il proprietario del fondo sovrastante è tenuto alla costruzione ed alla manutenzione del muro di contenimento necessario per evitare smottamenti di terreno verso il fondo sottostante. Tale regola, peraltro, non è applicabile quanto il dislivello che ha creato la necessità del muro di contenimento tra i fondi non sia naturale, ma sia stato realizzato dal proprietario del fondo sottostante che, in quanto autore dell'opera che ha determinato la necessità del muro, assume l'obbligo della costruzione e della manutenzione dello stesso e risponde ai sensi dell'articolo 2045 del c.c. dei danni cagionati dalla sua rovina.
Cassazione N° 5762 del 17 marzo 2005.
Come è noto, per i "fondi a dislivello negli abitati" l'articolo 887 c.c. dispone che il proprietario del fondo superiore debba sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, mentre entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza. La regola è peraltro inapplicabile, giusto quanto ha sottolineato la sentenza in esame, quando il dislivello non sia naturale ma sia stato determinato dalla costruzione sul livello più basso e cioè nella stragrande generalità dei casi.. In tali ipotesi non si tratta di muro comune ma di manufatto realizzato dal proprietario del fondo inferiore e per il suo esclusivo vantaggio. Detta costruzione, eseguita per riparare la casa posta a livello inferiore, è interamente di proprietà del titolare di quest'ultima, che risponde della sua manutenzione ed anche di eventuali danni. La esperienza suggerisce dì rappresentare agli amministratori la opportunità di riesaminare i rapporti del genere di quelli in discorso alla luce di quanto la Cassazione ha semplicemente richiamato, non certo indicato per la prima volta.
Cassazione sezione seconda sentenza 14 febbraio 2005, n. 2946.
Se di due fondi posti negli abitati, uno è superiore e l'altro è inferiore, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per la restante altezza. Il muro deve essere costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore.
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Rag. Fausto Monti
Quali sono i poteri decisionali dell'Assemblea di condominio?
L'Assemblea di Condominio è l'organo d’autogoverno dei condomini e serve a disciplinare l'uso dei servizi e delle cose comuni.
L'Assemblea deve essere convocata ogni anno dall'amministratore per il rendiconto del proprio operato: è la cosiddetta assemblea ordinaria, che può trattare qualsiasi argomento di ordinaria e di straordinaria amministrazione. Sono straordinarie tutte le altre assemblee che vengono convocate nel corso della gestione quando l'amministratore o i condomini lo ritengono necessario.
I condomini devono essere convocati almeno cinque giorni della riunione.
Se manca l'amministratore, ciascun condomino può di sua iniziativa convocare l'assemblea. Inoltre, almeno due condomini rappresentanti di almeno un sesto del valore millesimale dell'edificio possono richiedere all'amministratore di convocarla per discutere e deliberare su specifici argomenti che loro stessi indicano. In questo caso, l'amministratore deve provvedere ad inviare l'avviso di convocazione, almeno 10 giorni prima della prevista -seduta: in difetto, i condomini richiedenti possono convocarla direttamente (articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile).
L'avviso di convocazione deve indicare il luogo, la data e l’ora in cui si terrà l'assemblea, nonché contenere l'ordine del giorno, cioè l'elencazione degli argomenti che verranno discussi in tale sede. Questi ultimi, a pena di annullabilità della relativa delibera, devono essere elencati specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso (Cassazione, sentenza n. 14560/2004).
E' preferibile che l'avviso di convocazione sia inviato a mezzo raccomandata ordinaria o consegnato a mani: l'importante è avere una sicura prova di avvenuta convocazione di tutti i condomini. L'assemblea in seconda convocazione deve tenersi in un giorno differente da quello della prima, pena annullabilità delle delibere.
Tutti i condomini devono essere convocati alla riunione, pena l'annullabilità delle delibere.
Qual'ora l'avviso di convocazione di assemblea condominiale sia stato inviato mediante lettera raccomandatat a, non consegnata per l'assenza del destinatario e di altra persona abilitata a riceverla, il momento in cui l'atto si reputa conosciuto coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso il destinatario, e non già con il momento in cui successivamente l'atto viene consegnato. (C.c, art. 1335) (1)
Tutte le decisioni prese dall'assemblea, in quanto organo deliberativo del condominio, trovano forza e giustificazione nel "principio di maggioranza", per cui le delibere approvate nel rispetto delle norme di legge e regolamentari sono obbligatorie per tutti i condomini anche se assenti o dissenzienti.
L'assemblea non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all'ordine del giorno, sempre che non vi sia la presenza totale dei condomini rappresentanti il totale-valore dell'edificio, oppure non vi siano problemi urgenti o pericoli in atto. L'Assemblea, tuttavia, potrà sempre ratificare quanto eseguito in altra seduta.
Il legislatore ha previsto la possibilità per ogni condomino di ricorrere all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni assembleari. Sono nulle le delibere che incidono sui diritti individuali dei condomini sulle cose o sui servizi comuni, nonché, più in generale, quelle invalide in relazione all'oggetto, vale a dire quelle che violano norme imperative alle quali l'assemblea non può derogare oppure ledono i diritti attribuiti ai singoli partecipanti al condominio dalla legge o dai loro atti d'acquisto. A titolo esemplificativo, sono senz'altro nulle le delibere che a maggioranza modificano le tabelle millesimali, fissano criteri di riparto delle spese diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento, comprimono i diritti esclusivi dei condomini oppure sottraggono un bene condominiale all'uso collettivo.
Devono invece qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quale può essere la mancata o irregolare comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea (Cassazione, sentenza n. 4806/2005). Del pari dicasi per le delibere adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento, con un ordine del giorno incompleto oppure assunte con il voto di un condomino munito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento. Pure è annullabile la delibera il cui verbale non risulta sottoscritto dal presidente dell'assemblea.
Possono esserci poi delibere addirittura inesistenti: è il caso della delibera assunta dai condomini al di fuori della sede dell'assemblea con una semplice consultazione verbale oppure mediante uno scritto fatto firmare dai partecipanti al condominio.
La distinzione tra delibere nulle o annullabili assume una notevole rilevanza pratica poiché l'impugnazione delle delibere annullabili deve essere proposta necessariamente, a pena di decadenza, entro il termine di 30 giorni che decorre dalla data della deliberazione per i condomini presenti in assemblea oppure dalla data di comunicazione della delibera medesima per gli assenti. I vizi che determinano l'annullabilità devono perciò essere fatti valere tempestivamente dal condomino che vi abbia interesse, non oltre i trenta giorni previsti dalla legge. Decorso tale termine, la delibera pur irregolarmente assunta (e quindi potenzialmente annullabile) diventa anche di fatto esecutiva per tutti i condomini. All'amministratore diligente e responsabile non resta che attendere il decorso del termine per l'impugnazione prima di procedere all'attuazione delle deliberazioni magari assunte con una maggioranza minima oppure in presenza di pochi condomini.
Sono da considerarsi Assemblee affette da nullità quelle che hanno interessato il riparto delle opere in deroga ai criteri legali ei ripartizioni senza il consenso unanime dei condomini.
Delibere assembleari; ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione; possibilità; limiti
Trib. Bologna, sent. 3 aprile 2008, n. 811, sez. II
Sono affette da nullità, se adottate senza consenso unanime dei condomini, le delibere assembleari aventi a oggetto la ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime; ne consegue che, in mancaza dell' unanimità e per le spese relative alle parti e servizi comuni dell' edificio che, per loro natura, forniscono unità diverse ai songoli condomini, devono trovare applicazione i criteri di proporzionalità individuati dall' art. 1123 cod. civ. Cassazione 14.01.2009 N° 747 sezione II.
Maggioranze necessarie per le seguenti delibere:
Legge 20 marzo 2001, n° 66:
Art. 2-bis, comma 13 - Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'art. 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'srt. 1136, terzo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.
Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica ralizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali.
Maggiori chiarimenti potranno essere forniti dagli esperti dell’UPPI.
Rag. Monti Fausto
Abito in un appartamento al primo piano di un condominio situato nella prima periferia della città.
Il proprietario del negozio posto al piano terra ha chiesto ed ottenuto dal Comune l’autorizzazione per costruire una pensilina a protezione del negozio stesso.
L’assemblea di condominio si è espressa a maggioranza con voto favorevole nonostante le mie contestazioni per la mancata veduta in appiombo.
L’amministratore sostiene che non posso sollevare nessuna obbiezione tenuto conto del voto assembleare.
Gradirei un Vs. parere in merito, nel contempo ringrazio e porgo distinti saluti.
Bonfiglioli Marco
La costruzione di uno sporto per una pensilina da posizionarsi sulla porta di un negozio ed appartenente al proprietario del negozio stesso che impedisca la veduta in appiombo da parte delle finestre sovrastanti, lede il diritto del condomino e perciò costituisce una innovazione che non può essere consentita, soltanto ove siano violati i limiti sulle distanze legali previste dagli Art.905 –906-907 del c.c.
Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti
Rag. Fausto Monti
L’amministratore ove abito non è riuscito a recuperare le spese condominiali scadute da un condomino moroso perché da tempo questi aveva ceduto l’appartamento senza comunicare l’avvenuta vendita.
Ha sbagliato l’amministratore o il condomino?
Gradirei gentilmente una risposta.
Ringrazio e saluto distintamente.
Boni Carlo
È compito dell’amministratore tenere aggiornato l’elenco dei condomini, mentre è obbligo di ogni condomino comunicare all’amministratore la vendita delle unità immobiliari.
Tuttavia è errato agire legalmente contro un condomino moroso se prima non siano state espletate, da parte dell’amministratore o del legale incaricato, tutte le ricerche per accertare il vero proprietario.
Infatti, in caso di azione giudiziale da parte dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spesa di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non chi possa apparire tale.
Uteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti
Con distinti saluti,
Rag. Fausto Monti
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