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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

Lo Studio Amministrativo Monti, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l'archivio delle DOMANDE FREQUENTI o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto a destra). Per porre una nuova domanda è necessario disporre di un Codice Utente Personale.

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2016-07-07 | proprietÓ box e spese facciata

Buongiorno.
Sono proprietario di un box presso un condominio che ha deliberato il rifacimento delle facciate e dei balconi.
Il box non è situato nel corpo dell'edificio in cui si effettueranno i lavori ma presso un edificio adiacente.
Nella ripartizione delle spese per i rifacimenti sono stato inserito per tutti i miei millesimi di proprietà.
E' corretto o va applicato lo stesso criterio di spese ascensore ed acqua per le quali non mi viene attribuita alcuna spesa ?

RISPOSTA

Il corpo di fabbricato posto all' esterno del fabbricato principale non è da considerare. Distinti saluti

2016-07-05 | infiltrazioni Ingresso/superficie condominiale su garage privati

Salve, il condominio è costituito da due palazzine distinte con spazi comuni ad entrambe. Il percorso pedonale, che porta all'ingresso della "palazzina A", si trova fuori dalla proiezione a terra del tetto, e costituisce la copertura di due garage sottostanti i cui accessi sono in altre posizioni. Si notano, nei garage, diverse infiltrazioni di acqua dal pavimento e dai tombini, i cui scarichi scendono poi nell'intercapedine presente all'interno dei garage sottostanti, che ha il solo scopo di far scorrere l'acqua piovana (senza tubazione bensì direttamente alla base dell'intercapedine stessa) verso la fogna, causando ulteriori infiltrazioni, muffe e insalubrità degli ambienti. Ci sono due interventi da fare, sul solaio va effettuata: demolizione, poi nuova impermeabilizzazione, massetto di pendenza, pavimento, sistemazione dei tombini, ecc...; nei garage sottostanti invece, demolizione della paretina ammalorata per realizzare canalizzazione dell'acqua piovana fino in fogna, evitando nuove infiltrazioni sulla nuova parete da realizzare per nascondere di nuovo gli scarichi al suo interno. Nella quota di spesa condominiale, rientrano anche i condomini della "palazzina B", nonostante sia evidente il maggior uso dello spazio in questione per i condomini della "palazzina A", non essendoci comunque distinzione di proprietà fra le due palazzine? Il costo della manutenzione nei garage a chi si assegna? Il costo della manutenzione del solaio va distinto ( per un'eventuale differenza nell'attribuzione dell quote di pesa) dalle spese per l'intervento nell'intercapedine dei garage inferiori? a quali articoli del C.C. ci dobbiamo appellare? grazie, mi scuso per la lunghezza e l'articolazione del quesito.

RISPOSTA

La risposta è semplice e cristallina: il proprietario della parte sovrastante - o i proprietari - sono tenuti ad impedire le infiltrazioni di acqua nelle parti sottostanti

Distinti saluti

2016-07-04 | unione terrazze

il condomino sopra al mio appartamento ha fatto richiesta all'assemblea condominiale di unione di due terrazze aggettanti di sua proprietà. Con che quorum sarà valida la delibera dell'assemblea condominiale? e' sufficiente la delibera condominiale per l'esecuzione dei lavori o vanno richieste autorizzazioni al comune?

RISPOSTA

Occorre un progetto debitamente autorizzato dal Comune e della Sovraintendenza se siamo in zona paesaggiatica.

Distinti saluti

2016-07-02 | luce condominiale

Salve, da sempre il contratto di fornitura enel condominiale(formato da 4) è intestato a mio nome;
ho deciso di chiedere ad enel la cessazione del contratto e quindi di staccare il contatore:
1-devo essere autorizzato dagli altri condomini?
2-vado in contro a qualche sanzione se non approvano?
Grazie, distinti saluti.

RISPOSTA

E' sufficiente chiedere a Enel di intestare il contratto al condominio il quale avrà un codice fiscale. Distinti saluti

2016-06-25 | ProprietÓ delle fioriere poste sui tramezzi esterni

Buongiorno, dobbiamo ristrutturare la facciata del condominio dove abito, 36 appartamenti, tre scale. Tra appartamento e appartamento sui balconi di proprietà esistono dei tramezzi di divisione tra i vari appartamenti su cui sono state montate delle pesanti e pericolose fioriere di marmo, in occasione dei lavori vorremmo toglierle, la spesa relativa è condominiale o personale? Il nostro amministratore una volta dice una cosa una volta l altra a seconda del gruppo di condomini con cui parla. Grazie.

RISPOSTA

I tramezzi in vetro, vetrocemento o in muratura sono comuni ad entrambi gli appartamenti interessati.

Distinti saluti

2016-06-23 | Antonella

Mi scuso se approfitto della Sua disponibilità ulteriormente. Per chiarezza di informazione voglio dire che i tre garage sottostanti la terrazza non presentano tracce di infiltrazioni( non ci sono macchie d'acqua) mentre sulla mia terrazza sono molto più che evidenti( distaccamento delle piastrelle). E' comunque mio diritto chiedere la compartecipazione alle spese di ripristino anche in mancanza di evidenti tracce, ovvero in questo caso non mi spetta ? Ma mi chiedo è solo in caso di infiltrazioni d'acqua che si applica l'art. 1126 ( riparto spese) oppure per qualsiasi problema di manutenzione di una terrazza a livello che funge anche da copertura a vani sottostanti ? E l'amministratore è in ogni caso responsabile ? La ringrazio infinitamente per la pazienza e per la condivisione delle Sue competenze. Antonella

RISPOSTA

Se non vi sono delle infiltrazioni di acqua cambia completamente il problema posto. La manutenzione piccola è a Suo carico. Lo scenario cambia completamente qualora Ella volesse rifare completamente la piastrellatura. In quel caso occorre valutare l' opportunità di fare anche l' impermeabilizzazione. In ogni modo l' Amministratore non può farsi di nebbia.

distinti saluti

2016-06-21 | competenze amministratore

Salve, ho scritto il giorno 19-05-2016 per avere chiarimenti sulla definizione di "terrazza a livello" . Dovendo eseguire dei lavori di manutenzione e facendo essa da copertura a tre garage sottostanti, mi premeva sapere se potevo rifarmi all'art. 1126 per il riparto delle spese. Avendo avuto risposta affermativa ho partecipato la cosa all'amministratrice, la quale mi ha risposto che non è di sua competenza poichè trattasi di questione privata che non coinvolge l'intero condominio. Dunque, mi ha consigliata di rivolgermi ad un avvocato. Vorrei sapere se effettivamente questa situazione non è contemplata tra le competenze dell'amministratore condominiale. La ringrazio per la Sua disponibilità. Antonella

RISPOSTA

Sono allibito dalla risposta della Sua Amministratrice. Vi sono decine di sentenze della Cassazione che pongono la responsabilità di infiltrazioni di acqua da un terrazzo a livello a carico dell' Amministratore perchè in ogni modo trattasi di un tetto.

Con distinti saluti

2016-06-19 | terrazza a livello

Salve,sono proprietaria di un appartamento posto al piano rialzato di un edificio di tre piani. L'appartamento è composto da un'ampia terrazza alla quale accedo scendendo alcuni gradini (piano terra) e che funge da copertura a tre garage. E' definibile terrazza a livello? Lo chiedo in quanto sulla stessa devo sostenere lavori di manutenzione e non capisco se l'art.1126 contempli anche casi di terrazze, relativamente alle spese di spartizione ,poste non perfettamente a livello dell'immobile che serve. Le sarei grata se mi chiarisse questo dubbio in modo da procedere nella richiesta della divisione delle spese che, se ho ben compreso, sono per 13 a carico mio(proprietaria) e per 23 a carico dei sottostanti garage . Grazie

RISPOSTA

Trattasi di una terrazza a livello e il riparto delle spese corrisponde esattamente a quello da Lei indicato.

distinti saluti

2016-06-15 | Spese per sostituzione ascensore

Sono proprietario di un appartamento al piano rialzato in un condominio composto di dieci appartamenti distribuiti due per piano su cinque piani, compreso il piano rialzato, e nel quale non esiste regolamento.
Sin dalla costruzione dell’edificio, circa anni sessanta, è presente l’ascensore ma l’uso che ne fa la mia famiglia è praticamente nullo, dato che dal piano rialzato al piano stradale vi sono solo pochi gradini.
Ora i condomini dei piani alti intendono sostituire o ammodernare consistentemente l’ascensore, con una spesa totale prevista in circa quarantamila euro, stando ai preventivi già richiesti.
Trattandosi di spesa per me gravosa, mi è possibile non partecipare alla spesa stessa, ovviamente rinunciando ad usare l’ascensore, ad esempio facendolo dotare di chiave solo per agli altri condomini, e se in futuro avessi necessità di usarlo pagare la mia parte in quel momento?
In pratica: sono applicabili a questo caso gli articoli 1120 e 1121 del codice civile?
Ringrazio per l’attenzione e saluto cordialmente

RISPOSTA

Purtroppo Ella ha comprato l' appartamento con l' uso dell' ascensore. Purtroppo Ella è tenuta a pagare tutte le spese ordinarie e straordinarie in base all' articolo 1124  del C.c. cioè 50% per valore e 50% per altezze

Distinti saluti

2016-06-07 | Scala esterna mobile per recupero macerie lato cortile dove transitano auto per garage

Occorre avere il permesso dell'amministratore per posizionare una Scala elevatrice per portare via le macerie di una demolizione di un tramezzo del mio appartamento,al 7 piano,dal lato cortile sul balconcino per stendere di mia proprietà sito sul vano Scala ,lavoro di circa 4ore?

RISPOSTA

E' corretto comunicarlo per mettere in condizioni l' Amministratore di dare le eventuali risposte ai condomini. Distinti saluti

2016-06-07 | Ripartizione spese servit¨

Buongiorno, grazie per la risposta al mio quesito datato 04 giugno. In realtà il collegamento tra i 2 immobili è stato fatto già da almeno 30 anni ma è un piccolo condominio che è sempre stato gestito in maniera informale quindi è troppo tardi per avanzare pretese sull'illegittimità dei varchi. Quello che mi interessava era sapere la ripercussione sulla ripartizione delle spese straordinarie nella situazione attuale e con la servitù che si è venuta a creare in questo modo. I locali nell'edificio di proprietà esclusiva esterno al condominio devono partecipare a tutte le spese straordinarie del fabbricato principale (come se facessero parte del condominio)?

RISPOSTA

Qualora si tratti di corpi di fabbricato a se stanti ed esterni dal corpo principale, le spese straordinarie relative alla manutenzione del corpo principale gravitano esclusivamente sul corpo principale. Distinti saluti

2016-06-06 | Inserisci un titolo breve

Condominio in linea costituito da 5 blocchi identici, uniti tra loro senza soluzione di continuità, da 4 unità ciascuna per totali 20 unità, facente parte di un supercondominio.
Un condomino vuole modificare la facciata principale con l'inserimento di ascensore esterno con nuovi balconi a collegamento dello stesso alla vicina finestra, da trasformare in porta.
2 condomini sono contrari, i restanti sono indifferenti. Come si può evitere il deturpo della facciata? Grazie. Cordiali saluti. AG

RISPOSTA

Come prima cosa è indispensabile conoscere il Comne ove si trova il fabbricato. La messa in opera di un ascensore rappresenta un' innovazione non voluttuaria ad utilizzo individuale, per cui non occorre il consenso dei restanti condomini, sempre che tale operazione non vada a dimininuire l' utilizzo delle parti comuni da parte delle altre proprietà. Circa la costruzione di un balcone, il tutto è vincolato all' approvazione del progetto da parte del Comune con il rispetto di quanto sopra indicato. Infine il mancato decoro di una facciata lo sancisce il giudice. L' assemblea di condominio può esprimere una propria valutazione.Cordiali saluti

2016-06-05 | Risarcimento rottura caldaia

In seguito a lavori idraulici di sostituzione pezzi di tubatura usurata nell'impianto di risalita verso gli appartamenti del condominio, nel mio appartamento, situato all'ultimo piano, si è verificata la rottura della caldaia dovuta alla sedimentazione e fuoriuscita di detriti dai tubi. Io ritengo che il danno debba essere risarcito da chi ha eseguito i lavori, che poteva prevedere tale contrattempo e provvedere in qualche modo a far fuoriuscire l'acqua sporca in qualche altro modo. Preciso che anche altri condomini hanno avuto lievi danni alla lavatrice e scarico bagno. Cordiali saluti

RISPOSTA

La causa va ricercata sicuramente nell' aver aperto l' acqua centrale improvvisamente. Questo fatto genera l' accumulo di detriti verso gli ultimi piani a causa della pressione  dell' acqua. La ditta potrebbe fare denuncia alla propria assicurazione. Distinti saluti

2016-06-04 | Ripartizione spese servit¨

Buongiorno,
nel caso in cui un condomino abbia messo in comunicazione il condominio con alcuni locali di sua proprietà in un edificio costruito in aderenza aprendo un varco nel muro perimetrale (e creando così una servitù) a quali spese condominiali e in quale misura deve partecipare con i locali esterni ma comunicanti col condominio?

RISPOSTA

Se ho capito bene il condomino metterebbe in comunicazione un condominio con un altro. Se così fosse a norma di legge non è possibile. Pertanto, almeno, sarebbe bene si passasse attraverso un' assemblea condominiale. Distinti saluti

2016-06-01 | Divisione spese di pulizia e illuminazione scale

Ho letto la seguente risposta di codesto Studio al mio quesìto del 22 maggio scorso relativo all'oggetto:
" Il riparto delle spese per la pulizia delle scale è derogabile in base alla volontà dell'assemblea, purché non sia in contrasto con la legge".
Tale risposta mi lascia un dubbio che chiedo cortesemente mi venga chiarito. Ovvero: nel caso che ho descritto, la divisione in parti uguali fra tutti i condomini, a prescindere dai rispettivi millesimi di proprietà e dall'altezza del piano dal suolo, contrasta con la legge (articolo 1123, comma 2, del codice civile)?

RISPOSTA

La suddivisione delle spese relative alle pulizie delle scale a norma di legge va fatta in base ai millesimi di proprietà soltanto delle abitazioni del vano scala o agli aventi diritto - art. 1123 comma 2 del Codice Civile (con esclusione delle pertinenze garages, cantine, ecc). La suddivisione in parti uguali è in contrasto alla legge. La suddivisione in base all' articolo 1124 del Codice Civile, e cioè 50% in base al valore e 50% in base all' altezza, viene applicata ed accettata anche se le sentenze della Cassazione parlano chiaro: la pulizia delle scale non va confusa con la manutenzione e ricostruzione delle scale - articolo 1124 del Codice Civile

Distinti saluti

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