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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2020-01-19 | Pare sia abusiva la copertura del lastrico solare per espandere l’abitazione al piano

Buongiorno,
E' stata realizzata con struttura in materiale di plastico (tetto), alluminio e vetro la verandať che in effetti costituisce l'ampliamento del salone di una minuscola abitazione preesistente.
Il dubbio: una costruzione abusiva rende abusivo tutto il condominio?
Se la risposta fosse affermativa, quale azione legale potrebbe essere avviata dal condominio oppure dal singolo condomino?
Grazie in anticipo per la risposta.
Cordialmente
Maria

RISPOSTA

Buogiorno, 

della costruzione abusiva ne risponde il condomino responsabile 

saluti 

Studio Monti

2020-01-15 | Accesso negato tetto

Salve

sono proprietaria di un appartamento di un immobile sito in centro storico in provincia di Roma, composto da sole due unia abitative. Il mio appartamento al primo piano mentre al secondo si trova quello dell'altro proprietario con unico accesso al tetto. Mi sono trasferita in estate ed ora con il sopraggiumgere dell'inverno ho acceso il camino. La proprietaria del piano sovrastante ha riscontrato odore di fumo in casa motivo per il quale ho predisposto i lavori di intubamento della canna(aime' costruita secondo l'edilizia di un tempo) con posizionamento di palla eolica aspirante al fine di risolvere nell'immediato il problema sgradevole arrecato. In seguito ho scoperto che anni indietro il proprietario dell'immobile sovrastante, aveva forato la mia canna fumaria, servente solo ed esclusivamente il mio camino, che passa all'interno della sua abitazione per installare una stufa senza permesso creando un danno non indifferente e comunque compiendo un abuso. Ho tralasciato la questione andando avanti per la mia strada sulla messa a norma della mia canna nonostante l'odore che lei senta nella sua abitazione, io non sappia se imputabile al danno da lei creato e risolto con un semplice tappo in plastica e non con idonei materiali refrattari.

Ordinati i pezzi da un rivenditore specializzato in camini e fissato l'appuntamento con l'operaio incaricato della manutenzione, chiedo cortesemente il passaggio sul tetto che e anche di mia proprieta, passando all'interno del suo appartamento. Me lo vieta dicendo che non vuole che si salga sul tetto perche '' pericoloso'' ha paura che l' operaio scivoli o si faccia male o non so cos'altro, dichiarando che la responsabilita addirittura penale, sarebbe la sua che ci da l'accesso, cosa come nella stessa sede di discussione mi nega anche la manutenzione e riposizionamento della mia antenna privata. Mi impone di mettere ponteggi o di affittare una base elevatrice per svolgere le mie manutenzioni. Rimango basita da cio, non solo perche ho cercato immediatamente la risoluzione del problema arrecatole, ma l'istallazione di ponteggi o di una base elvatrice non solo sarebbe assai costosa per me, anche in relazione al lavoro da realizzare quantificato in un paio di ore, ma sarebbe ancor di piu impossibile dato che l'immobile si trova in un centro storico adiacente una piazza principale del borgo con vincoli Belle Arti.

A questo punto mi chiedo come poter risolvere la problematica.

Vi ringrazio distinti saluti

Alessandra C.

RISPOSTA

Buongiorno

è molto difficile darle una risoluzione a questo problema, diverse però sono le cose da valutare

bisogna chiarire in modo adeguato se il tetto è comune, in tal caso la signora non può negarle l'accesso 

inoltre, quanto pare non è presente una linea vita, si potrebbe considerare l'installazione della stessa a carico di entrambi così che è possibile accedere in sicurezza alla copertura e fare le dovute lavorazioni 

saluti 

Studio Monti

2020-01-08 | ripartizione spese convocazione assemblea condominiale

Salve,

forse la domanda puo sembrarvi banale, ma non ho ancora chiaro se le spese per le raccomandate relative alla convocazione dell'assemblea condominiale siano da ritenersi "spese ad personali" e quindi addebitate ai singoli condomini oppure divise in base ai millesimi.
Sono comproprietaria, in comunione indivisa, dell'appartamento e per ogni assemblea mi vengono addebitate 3 raccomandate, nel caso dell'ultima assemblea, visto che un condomino ha voluto far aggiungere un punto all'ordine del giorno, ne ho avute addebitate 6.
Posso chiedere, dietro domanda scritta firmata dagli altri comproprietari, di ricevere un solo avviso valido per tutti i comproprietari?
Vi ringrazio per la vostra attenzione.

RISPOSTA

Le spese postali(ordinarie/raccomandate) sono da addebitare a tutti i condomini e da suddividere in base ai rispettivi millesimi.

non mi sembra molto corretto che venga cambiato l'ordine del giorno di una convocazione assembleare solo su richiesta di un condomini.

però in fase di assemblea può portare l'argomento dell'invio delle comunicazioni all'attenzione dell'assemblea e potrete insieme deliberare in merito 

cordiali saluti 

Studio Monti 

2019-12-15 | Spese pervenute dopo l'acquisto

Buongiorno,
nel maggio 2014 acquisto un appartamento. Nel gennaio 2014 il condominio prende atto che un condomino ha subito dei danni al suo appartamento per infiltrazioni di acqua piovana pero non si trova un accordo sull'ammontare delle spese tanto da adire per vie legali, fino a chiudere la vicende lo scorso mese con l'abbandono da parte del condominio della causa e il riconoscimento del danno al condomino danneggiato.

Io ho pagato la mia quota di quasi 3.000 euro pero mi chiedo se posso rivalermi sul venditore visto che il danno e antecedente al mio acquisto. Preciso che nel contratto di vendita vi e il seguente paragrafo:

La parte alienante, in proprio e come rappresentata, presta inoltre, come legge, garanzia totale e parziale per evizione e dichiara: fermo restando nei confronti di terzi la responsabilita solidale di cui al combinato disposto degli articoli 1104 comma 3 del codice civile e 63 comma 4 delle disposizioni di attuazione al codice civile, di essere al corrente con il pagamento di qualsiasi onere condominiale ordinario e/o straordinario.

Nel ringraziarvi anticipatamente, cordialmente saluto.
 

RISPOSTA

Sinceramente si lei a tutti i diritti di rivalersi nei confronti del venditore 

cordiali saluti 

Studio Monti 

2019-12-15 | Inserisci un titolo breve

Buongiorno, mi trovo in una situazione poco chiara. Dovendo andare ad abitare in un appartamento condominiale tra due mesi, non ho ancora un contratto per l' energia elettrica. La padrona di casa mi ha dato il permesso di cambiare i pavimenti, ma per far cio ho bisogno della corrente elettrica per poter tagliare le liste del pavimento in laminato. Avvisando per tempo l' amministratore e facendomi carico delle spese dei consumi posso allacciarmi al contatore delle spese in comune tramite regolare spina elettrica?

Grazie

RISPOSTA

Buongiorno

dipende dallo spirito di collaborazione dei condomini e dell'amministratore

saluti 

Studio Monti

2019-12-03 | Riscaldamento centralizzato per tre palazzine attigue

Buongiorno,
risiedo in un condominio ove il riscaldamento centralizzato funziona per tre condomini attigui, chiaramente con colonne montanti diverse. Nel condominio centrale il proprietario del IV piano ha fatto lavori ai termosifoni del suo appartamento, nel mese di agosto, senza il direttore dei lavori, ma con un idraulico ed ha provocato danni all'appartamento sottostante per a 45.000 di danni. Il proprietario del piano V sovrastante, in quel periodo sentiva movimento di acqua nei suoi termosifoni, l'amministratore delle tre palazzine, il manutentore della centrale termica hanno chiuso l'acqua della centrale termica.

Chiedo se io proprietaria dell'appartamento della palazzina adiacente sono chiamata al risarcimento di questi danni? l'amministratore portera  nella prossima assemblea del 5 dicembre la sua assicurazione.
Grazie per la gentile e La prego urgente risposta.
Cordiali saluti.
mariamarzi46@gmail.com

RISPOSTA

la risposta è un po frettolosa non conoscendo bene i fatti.

tuttavia occorre accertare le cause dei danni, occore verificare se 45 000 euro di danni sono da verificare oppure no.

se i danni sono stati provocati da un condomino, esso è tenuto a rispondere dei danni 

se la colpa ricade sulla ditta che ha operato essa avra un 'assicurazione.

se invece il danno è stato causato da una rottura dalla rete dei termo l'assicurazione dell'intero fabbricato ne risponde.

nb. l'assicurazione del condominio non paga i danni causati da una rottura di un tratto privato 

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

2019-11-24 | Inserisci un titolo breve

Buonasera,

vorrei sapere come fare per annullare una delibera di condominio presa con meno della meta ' + 1 dei millesimi di proprieta'  su lavori di manutenzione straordinaria

RISPOSTA

Buongiorno,

come prima cosa ritengo opportuno parlare con l'amministratore manifestando il suo dissenso.

Qualora non ottenga soddisfazione puo' rivolgersi direttamente al Tribunale o ad un Legale 

cordiali saluti 

Studio Monti 

 

2019-11-20 | ripartizione spese solaio

Premessa
Per comprendere meglio la questione credo sia necessario illustrare la composizione e la struttura del condominio; trattasi di due fabbricati adiacenti aventi in comune delle aree verdi e condominiali. Il fabbricato A costituito da n. 16 appartamenti, n. 3 negozi, n. 6 box piano terra e n. 10 box piano sotto livello ed il fabbricato B, costituito da due scale (B+C) ed aventi n. 20 appartamenti (rispettivamente 8 scala B e 20 scala C), n. 4 negozi, n. 1 locale palestra, n. 16 box piano terra e n. 4 box piano sotto livello.

Dal 1994, con delibera assembleare, si decide di separare, con una linea immaginaria, il complesso in due condomini distinti, dove il tunnel (45) restera  indivisibile e parte comune ai due condomini. Fermo restante che gli eventuali interventi nella parte superiori sono a carico di ogni palazzina. Detta linea dettava il confine delle aree ad uso e manutenzione esclusiva, destinata ad ogni singola palazzina.
Infatti, per questo motivo, le spese di impermeabilizzazione dei box sottostanti la palazzina A stato interamente pagato da questa palazzina, senza alcun versamento da parte delle altre palazzine.
Questione
Recentemente si e riscontrato un problema serio al solaio del tunnel box della palazzina B (nelle figure rappresentato di color rosso); il progetto di risanamento prevede la demolizione dei vecchi solai, il posizionamento di solai collaboranti in travi di ferro e lamiere grecate in acciaio zincato, controsoffitto in cemento fibro-rinforzato, impermeabilizzazione e realizzazione di un pavimento industriale. La causa del deterioramento e stata attribuita principalmente alle infiltrazioni di acqua piovana per assenza di manutenzione, nel corso degli anni, della palazzina B (verbale assembleare). La spesa totale per il risanamento e di circa 33.000euro.
Considerata l ingente spesa, i condomini della palazzina B, non vogliono applicare la delibera del 1994 (separazione dei due condomini) e suddividere le spese come specificato nel verbale, e cioe gli interventi riguardanti la parte superiore a carico della palazzina B, ma vorrebbero ripristinareť il supercondominio e quindi coinvolgere tutti i condomini (palazzina A e B) nel pagamento del ripristino, in quanto trattasi di parte comune, utilizzando la tabella A millesimali (parti comuni).
Logicamente, questa ipotesi ha scaturito una lunga ed accesa discussione tra i condomini; la palazzina A rivendica il fatto che in precedenza alcuni lavori di impermeabilizzazione, riguardanti la stessa palazzina, ha visto la sola partecipazione dei condomini di questa palazzina, creando un precedente) e pertanto non vorrebbero contribuire alle spese secondo la tabella A (pur consapevoli pero che un contributo sia dovuto in quanto il tunnel da accesso anche ai box della palazzina A), mentre la palazzina B ritiene superata la delibera del 1994 e pertanto, trattandosi di parte comune, tutti devono contribuire in parti uguali.
Nella discussione sono stati enunciati anche gli articoli 1123-1125-1126 del codice civile ma, tra il comprendere realmente chi trae un evidente beneficio dell opera (l intera palazzina B, i box/negozi del piano sotto livello, ingresso box coinvolti al piano terra oppure tutti i condomini), tra la considerazione che non si tratta di un degrado naturale ma bensi ascrivibile ad una tardiva manutenzione e cura dell immobile (da decenni erano presenti infiltrazioni) non si riusciti a determinare come ripartire le spese per la riparazione.
Secondo quanto enunciato, chi deve contribuire alle spese di riparazione del solaio? In che misura?

RISPOSTA

è molto difficile rispondere esattemente al suo quesito non avendo visto lo stabile e non essendo in possesso di una planimetria.

Tuttavia in questi casi è sempre opportuno verificare i primi rogiti di acquisto e non prendere in condierazione gli accordi assembleari.

mi soprende che si debbano rifare i solai portanti, se cosi fosse la suddivisione dei costi per il ripirstino dei solai è da attribuire al 50% al condomini sovrastante e il 50% ai condomini sottostante, salvo che la parte sovrastante non sia una proprietà condominiale.

in questo caso tutto il condominio, ovvero le parti che risultano proprietarie, devono assorbirsi interamente le spese 

cordiali saluti 

Studio Monti

2019-11-02 | Richiesta conguaglio precedente venditore

Salve le sottopongo il mio problema.
A gennaio 2018 ho comprato casa, l'amministratore ha dichiarato che il venditore non aveva debiti verso il condominio salvo conguagli ancora non noti e che sarebbero stati comunque richiesti al venditore e in atto abbiamo scritto che il venditore si sarebbe attivato immediatamente per il pagamento di eventuali debiti.
Ad agosto 2018 arriva a me un bollettino di circa 500euro per il saldo del riscaldamento del periodo 2016-2017.


Ora le mie domande sono:
1) considerando le dichiarazioni in atto del venditore e dell'amministratore, io sono tenuta a pagare il suo debito del periodo 2016-2017?
2) se l'amministratore emette dei bollettini per il riscaldamento di un importo che include anche questo debito, posso scomporre l'importo e pagare solo quanto di mia competenza e trattare questo debito separatamente?
3) ho diritto ad avere in dettaglio i calcoli e le voci che hanno portato a maturare un conguaglio del riscaldamento di 500euro?

Grazie dell'aiuto.
Un saluto

RISPOSTA

lei è tenuta a pagare in solido con il venditore gli arretrati dell'anno in corso e quelli dell'esercizio precedente 

certamente ha il diritto di richiedere al venditore quanto di sua competenza 

l'amministratore su richiesta, è tenuto a disporre apposito riparto di competenza

saluti

2019-10-24 | Servitu'

Una persona fisica ha realizzato una costruzione con piu' appartamenti e box, prima di vendere le unita', ha depositato il regolamento condominiale, allegato poi ai rigiti, nel quale si riservava per sé, successori o aventi causa l'utilizzo a giardino del tetto dei box. Lo stesso mappale includeva altro terreno fabbricabile non condominiale confinante con i box ceduto dal sucessore ad un terzo compresa la citata servitu',previo frazionamento, e con accesso dal cortile condominiale ove gia'  il vecchio defunto aveva costruito un accesso. Ora, puo' il condominio o i singoli condomini ostacolare il terzo estraneo al condominio nell'accesso e nell'uso della servitu'?
Grazie

RISPOSTA

Se la servitu' è inserita nei rogiti ciò non è possibile

cordiali saluti 

Studio Monti

2019-10-11 | Distacco dal riscaldamento condominiale

Buongiorno,
abito all'ultimo piano (Sesto) in un condominio con 27 appartamenti. Ho deciso di staccarmi perche' l'appartamento e' freddo durante l'inverno a causa eccessiva dispersione dal sottotetto. Abbiamo chiesto la coibentazione ma l'assemblea condominiale ha bocciato l'idea. Quindi ho deciso di ristrutturare interamente l'appartamento coibentando a miei spese soffitto e pareti esterni staccandomi semplicemente dal riscaldamento centralizzato tappando i tubi e introducendo una pompa di calore per raffrescamento e riscaldamento. Presentato relazione del termotecnico che dimostra nessun aggravio e costi aggiuntivi agli altri condomini ancora connessi con quello centralizzato ma bensi' un risparmio di consumo e migliore efficienza della caldaia centralizzata.

Le chiedo allora se possibile evitare le spese del consumo involontario pagando solamente le spese di manutenzione straordinaria e messa a norma della caldaia con i millesimi.
Grazie e cordiali saluti

RISPOSTA

Buona sera, 

purtroppo non è possibile poiche' lei rimane comunque un comproprietario dell'impianto.

comunque ritengo che facendo un confronto con i costi di gestione lei possa avere un riscontro a tutte le sue domande per evidenziare l'effettivo risparmio

cordiali saluti 

Studio Monti 

2019-10-04 | Ripartizione spese motore cancello condominiale

La presente per chiedere come devono essere ripartite le spese di sostituzione di un motore al cancello condominiale.

Secondo me in parti uguali tra i proprietari e non secondo i millesimi di proprieta'.

Grazie in anticipo della risposta

RISPOSTA

Tutte le spese vanno suddivise in base ai millesimi di proprieta' 

salvo accordo diverso fra tutti i condomini

saluti 

Studio Monti

2019-09-30 | ANTENNE CONDOMINIALI

Buona sera,

avrei una domanda da porre ovvero: abbiamo acquistato un appartamento munito di torretta di nostra proprieta', su questa la vecchia proprietaria ha fatto istallare le antenne dei condomini lungo la ringhiera che fa da recinsione intorno la torretta.

Come nuova proprieta' volevamo unificare l'impianto con un unica antenna e spostarla in un altro punto. Il motivo di questa richiesta e' legato al fatto che: ogni condomino ha una sua antenna, le antenne fissate alla ringhiera del terrazzino con il movimento del vento hanno rovinato e dissaldato in alcuni punti la ringhiera rendendola pericolosa ma anche perche', oltre alla loro infinita bruttezza durante l'utilizzo di questo piccolo terrazzino per vari momenti di relax personale, non siamo sicuri siano del tutto salutari averle li.
C' e' una legge che ci tutela in questo e ci dia la possibilita'  di poter spostare le antenne di tutti i condomini?
Cosa possiamo fare in merito?

Ringrazio in anticipo per il tempo dedicatomi.

Buona giornata.
 

RISPOSTA

Buona sera, 

molto semplice: sarebbe bene dire a tutti gli utilizzatori di rimuovere le antenne dando un termine ultimo 

propnendo nel frattempo un impianto centralizzato 

cordiali saluti 

Studio Monti

2019-09-28 | Raccolta acqua piovana ...

Buon pomeriggio,

ho un grossissimo dubbio su una spesa che mi vedo ripartita nei conteggi del mio condominio spiego brevemente

Abito in un condominio tipo schiera tutti i piani terra con giardinetto nella parte retrostante e i primi piani con mansarda e terrazzo ad uso esclusivo.
Mi sono accorta che l'amministratore ai piani terra addebita un costo :

RACCOLTA ACQUA PIOVANA GIARDINI

Ora mi chiedo :
I giardini in questione hanno un tubo di scarico acqua piovana comune a tutti che sfocia su strada comunale ...non esiste un pozzetto o chissa' che x la raccolta...ma viene buttata su suolo pubblico andando a finire su manto stradale e dopodiche' in fogna pubblica...
i primi piani hanno il canale di scolo dell'acqua piovana sul prospetto del fabbricato e viene sempre buttata per strada (parte comune condominiale)
Secondo me non mi quadra qualcosa...
Potreste aiutarmi a capire?

Grazie mille

RISPOSTA

Buona sera 

se lo cose stanno come da lei elencato nulla e' dovuto

non vorrei fosse una tassa comunale perche' non sarebbe ammesso scaricare in strada le acque piovane private

distinti saluti

2019-09-06 | Lastrico - Ripartizione

Sono proprietario di un attico con terrazzo esclusivo che funge da lastrico.
Il condominio deve realizzare ingenti lavori manutenzione straordinaria a questi terrazzi a causa di infiltrazioni.

Il nostro regolamento di condominio è registrato e riporta un articolo che cita come segue:

"I terrazzi costituiscono una proprieta'  esclusiva dei condomini che si affacciano su di esse e costituiscono copertura dello stabile. Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria di tali terrazzi gravano per 2/3 su tutti i condomini e vanno ripartite tra di essi secondo la tabella millesimale riportata in allegato e per l'altro 1/3 sul condomino proprietario esclusivo".

Nessun riferimento esplicito a deroghe all'art. 1126

Alcuni condomini affermano che si debba applicare alla lettera il regolamento (ossia 1/3 io e 2/3 TUTTI (quindi compreso me) mentre l'art. 1126 e diverse sentenze della cassazione hanno chiarito che l'obbligo di partecipare alla riparazione dei 2/3 della spesa non deriva dalla sola, generica, qualita'  di partecipante del condominio, ma dell'essere proprietario di un'unita' immobiliare compresa nella colonna sottostante alla terrazza.

Vorrei sapere se c'è stata una "convenzione espressa di deroga al criterio legale" dell'art 1126 con la modifica del criterio di ripartizione delle spese

Alla luce di quanto sopra vorrei sapere quindi quale criterio si adotta per la riparazione delle spese?

Grazie

 

RISPOSTA

Buona sera, 

se il terrazzo è di proprieta' esclusiva fa da copertura si deve fare riferimento alla giurisprudenza delle terrazze a livello

Pertanto ogni spesa relativa alla nuova impermeabilizzazzione e alla posa di una nuova pavimentazione va suddivisa come segue:

- 1/3 a carico del proprietario del terrazzo interessato

-2/3 a carico dell'intero condominio perche trattasi di una copertura e come solo la responsabilita ricade sul titolare della terrazza del condomino. Nei 2/3 rimane escluso il proprietario del terrazzo poiche' paga gia 1/3 

cordiali saluti 

Studio Monti

 

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