Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2012-07-12 | Domanda

Gentile avvocato ho scoperto che a ottobre 2012 il condominio sar� oggetto a sentenza che lo condanna a risarcire danni nonch� spese legali e di perizia per un danno cagionato da infiltrazioni di acqua dal terrazzo dell'attico che costituisce lastrico solare.
In assemblea si � convenuto di istituire un fondo accantonamento per far fronte a tali spese. In che modo devono essere fatti i riparti?

RISPOSTA
Se il lastrico solare � condominiale, in base ai millesimi generali. Se invece � privato 1/3 a carico della propriet� e 2/3 a carico dei restanti condomini.
Distinti saluti
MONTI RAG FAUSTO

2012-07-10 | Domanda

Un articolo del R.d.C. non contrattuale ma assembleare, del 1970, cos� recita : � Gli appartamenti dell�edificio potranno essere destinati esclusivamente ad uso di civile abitazione o a studio professionale. Resta vietato tassativamente la destinazione degli appartamenti ad uso di sanatori,cliniche mediche, o chirurgiche, case di cura, AMBULATORI, dispensari, uffici pubblici�..ed in genere qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillit� dei condomini o sia contrario alla igiene e al decoro dell�edificio. � Ci� premesso chiedo : posso affittare il mio appartamento( sinora sempre affitato a studio o ufficio ) a un medico di famiglia, di base, vale a dire un medico convenzionato col SSN e, quindi che assiste 1.500 pazienti? La fattispecie in questione rientra nello studio professionale, consentito o nell�ambulatorio e, quindi, vietato? Posso avere il Vs. prezioso parere in merito?
Ringrazio e porgo i miei cordiali saluti.

RISPOSTA
E' indispensabile come prima cosa avere l' autorizzazione delle autorit� competenti. avuto questa autorizzazione ritengo che Lei possa procedere sempre comunicandolo ai condomini.
Distinti saluti
MONTI RAG FAUSTO

2012-07-07 | Domanda

Bungiorno,
vorrei sottoporvi un problema relativo alla riparazione di una terrazza( per infiltrazioni d'acqua) presente in un maxi-condominio costituito da 4 palazzine A-B-C-D di otto condomini per palazzina, totale 32 condomini. La questione � la seguente.
I garages delle palazzine A e B e la relativa corsia d'accesso si trovano interrati in parte sotto la palazzina A (quindi non sono danneggiati dalle infiltrazioni d'acqua ) e in parte sotto una terrazza di propriet� di tutte le 4 palazzine (tipo terrazza giochi) a libero accesso. Si precisa che solo 8 garages e la parte antistante della relativa corsia si trovano sotto la terrazza.
Il problema � il seguente come vanno ripartite le spese per il rifacimento totale della terrazza, che ha causato danni ai condomini con i garages sottostanti, considerato che la terrazza � di propriet� e uso comune a tutte le 4 palazzine, e che la corsia di accesso ai garages viene utilizzata solo dalle palazzine A e B?
Grazie, se vorrete rispondermi.
Giovanna Oliveri

RISPOSTA
La spesa � posta a carico per 1/3 dei proprietari del terrazzo e per 2/3 dei proprietari del corsello garages con l' esclusione dei condomini che pagano 1/3
Distinti saluti
MONTI RAG FAUSTO

2012-07-06 | Domanda

Gentile Avvocato vorrei integrare la mia domanda del 04 Jul 2012 a seguito della mia incompletezza.
Sotto il tetto non vi sono parti in comune o meglio non vi sono parti in comune con me. Vi sono delle scale che conducono agli appartamenti, alle quali io non ho l' accesso. Sul rogito non si fa riferimento in alcun modo al tetto ed alle sue spese. Grazie ancora.

RISPOSTA
Occorre verificare la propriet� delle scale. Se sono comuni, tutti devono pagare.
Distinti saluti
MONTI RAG FAUSTO

2012-07-04 | Domanda

Gentile avvocato,
le scrivo per avere delucidazioni in merito a lavori di ristrutturazione del tetto. Nell' edificio in cui posseggo un magazzino-deposito al piano strada si sta procedendo al ripristino del tetto per infiltrazioni di umidit� nell' attico sottostante. Il tetto � un tetto a due falde coperto con tegole.
Io sono l' unico che non sono coperto da tale tetto, ma sulla mia perpendicolare c' � una terrazza ad uso esclusivo di un condomino. Tale terrazza fu peraltro oggetto di recente ripristino e non necessita di intervento alcuno. La terrazza fu ripristinata prima che io comprassi il magazzino. Ora, io devo in qualche modo contribuire alle spese per il ripristino del tetto condominiale che non mi copre nemmeno in parte?

RISPOSTA
Mi occorre sapere se la Sua unit� abitativa ha delle pertinenze nel corpo centrale e se vi sono delle indicazioni nel Suo rogito d' acquisto
Distinti saluti
Monti rag Fausto

2012-06-15 | Domanda

BUONGIORNO
vorrei sapere la ripartizione della spesa di pavimentazione del cortile di un condominio in base a quali millesimi viene fatta e se gentilmente mi pu� dire gli estremi della legge
Grazie

RISPOSTA
Se trattasi di un bene comune la spesa � sostenuta dai condomini in base ai millesimi generali art 1117 del C.c.

2012-06-02 | Domanda

Nel mio condominio c'� un lastrico solaio che � comune a tutti i condomini che serve per accedere alle abitazioni e a dei magazzini dove ci sono attivit� commerciali.Sotto il lastrico solare ci sono delle attivit� commerciali le quali lamentano il passaggio con le macchine sopra il lastrico che ha un carico di 200kg per metro quadrato.Il passaggio delle macchine nonostante vari interventi di riparazione della guaina impermiabile provoca la lesione della guaina che comporta infiltrazioni di acqua nei magazzini sottostanti .Si vuole chiedere all'amministratore di far chiudere il passaggio delle macchine sul lastrico e il proprietario dei magazzini sopra il lastrico ha detto che ad una delibera del genere si opporr� e ci mander� i carabinieri affermando che i magazzini perderanno di quotazione.Volevo saper il suo parere.Distinti Saluti,Giuseppe Panza

RISPOSTA
Se esiste un diritto di passaggio carrabile non si pu� abolire salvo pericolo in atto.
MONTI RAG FAUSTO

2012-05-28 | Domanda

Sono comproprietario di un immobile composta da un androne, tre rampe di scala ed un bagno collocato alla fine della terza rampa; invece, sono unico proprietario, sempre nello stesso immobile di un bagno al piano terra ricavato dallo spazio sottostante il primo pianerottolo (quello di riposo). La domanda è questa: tre pareti di quest'ultimo bagno a forma rettangolare di mt. 1.00 x 3.00 (collocato al piano terra) per l'altezza di metri due sono solo di mia proprietà?
Volevo fare un 'apertura per una veduta a forma ovale di cm 33x25 in una delle due pareti: quella esterna.
Vi prego di darmi una risposta GRAZIE

RISPOSTA

Occorre il benestare del Comune
distinti saluti
MONTI RAG FAUSTO

2012-05-20 | Domanda

Nel mio condominio si � deciso di fare dei lavori straordinari di sistemazione di una autorimessa. Gi� da anni sono presenti condomini morosi, la banca ha gi� pignorato e messo all'asta gli immobili. Nell'ordine del giorno non veniva indicato tra i punti la ripartizione delle quote dei condomini morosi ma solo indicato il tipo di intervento da fare le soluzioni prospettate dai tecnici la definizione della spesa complessiva dell'opera e le spese dei professionisti.
Ora nel verbale che ho ricevuto il 17/4/12 (io non ho partecipato all'assemblea) alla fine viene detto che i condomini si fanno carico delle spese dei morosi senza che sia stata fatta votazione o discusso. Chiedo ci sono i presupposti per rendere nulla o annullabile l'assemblea? Visto che nell'ordine del giorno non veniva manco menzionato l'argomento e visto che comunque io sono contrario al pagamento delle quote dei morosi che gi� l'amministratore mi ha conteggiato!
Grazie
S. Madeddu

RISPOSTA
L' assemblea � da considerarsi nulla. Tuttavia dato che esiste l'obbligatoriet� in solido � bene chiarire con altra assemblea.
Distinti saluti
Monti Rag Fausto

2012-05-17 | Domanda

salve, sono prorpietario di un negozio sito al piano terra di uno stabile, regolarmente costituitosi in condominio. In sede di assemblea hanno deliberato il rifacimento dei balconi, nelle seguenti parti: pavimento di calpestio compreso soglia in marmo,(spesa ritenuta individuale in sede di riparto); frontalini, sottobalcone, e realtivo costo dei ponteggi(ripartita in base ai millesimi perche rituenute parti comuni dall'amministratore).
premetto che i balconi in questione non presentano nessun fregio ornamentale di pregio, non sono continuativi della facciata, e sono balconi aggettanti.
non essendo io proprietario di balconi, sono effettivamente obbligato come dice il nostro aministratore a contribuire alla spese inerenti al rifacimento dei frontalini , sottobalcone, e ponteggi,in base alla mia quota millesimale in quanto ritenute parte comuni?
posso se necessario inviare foto delle stabile dove si evince chiaramente la natura architettonica dello stesso.
premetto che non vi � nessun regolamento di condomino dovi si possa evincere che i forntalini e i sottobalconi in deroga alla legge vengano considerati parti comuni.

distiniti saluti e ringrazio anticipatamente per il suo contributo

RISPOSTA
Ella ha perfettamente ragione. Il balcone in aggetto � parte integrante dell' appartamento. tanto che il condomino pu� rifiutarsi di fare il lavoro oppure pu� decidere di gestirlo in via autonoma. Ella pu� trovare ulteriori chiarimenti in ordine all' argomento sul nostro sito sotto la voce "balconi".
Distinti saluti
L' AMMINISTRATORE

2012-04-20 | Domanda

Sono proprietario di una terrazza a livello, ricavata 'scavando' o 'spianando' una porzione del tetto a falde. Cosi' facendo si creano dei muri verticali che 'contornano' su tre lati la terrazza, e costituiscono i muri perimetrali del mio alloggio). In un certo senso, questi muri fanno parte dellla facciata anche se sono arretrati rispetto al piano generale della facciata. Quali sono i criteri per attribuire le spese di manutenzione staordinaria (intonacatura e tinteggiatura) di detti muri?
grazie e saluti

a.scotti

RISPOSTA
Se ho ben capito Lei ha ricavato una terrazza sulle falde del tetto. Qualora detta spesa si stata eseguita con il consenso unanime (cos� vuole la giurisprudenza) i muri portanti dei travi sono diventati condominiali e pertanto la spesa di manutenzione va posta a carico del condominio. Mentre la manutenzione del calpestio segue la solita giurisprudenza e cio� 1/3 e 2/3. Qualora invece detta opera fosse stata eseguita senza il consenso unanime, sarebbe opportuno non chiedere nulla ai condomini per non sollevare da parte di qualche condomino osservazioni valide.
Distinti saluti
Monti Rag Fausto

2012-04-19 | Domanda

salve, io vivo in un condominio di 5 piani. abito al 5 piano e a livello del mio app. c'� un terrazzo che fa da copertura ai piani inferiori. Dall'atto notarile risulta che su questo terrazzo � di propriet� comune e non c'� diritto di calpestio per� solo io ho l'accesso e l'affaccio sul terrazzo. infatti il mio app. ha sia una finestra che una porta che d� sul terrazzo (come risulta anche dai documenti depositati al comune).Vorrei sapere se posso fare richiesta al giudice di pace per la concessione dell'uso esclusivo, visto che i condomini non me lo vogliono concedere. vi ringrazio anticipataente della gentile collaborazione. saluti...

RISPOSTA
NO! Occorre il consenso unanime.
MONTI RAG. FAUSTO

2012-04-12 | Domanda

Sono proprietario di un appartamento al primo piano con terrazzo ad uso esclusivo di un immobile a 4 piani con pi� condomini.
Nella parte sottostante il terrazzo vi � un locale adibito ad attivit� commerciale di un unico condomino. Dovendo procedere al rifacimento del terrazzo/solaio, per evitare infiltrazioni d'acqua, in quale misura sono a carico i costi da sostenere fra me ed il proprietario sottostante? Grazie e cordiali saluti.
Ciccone

RISPOSTA
- 1/3 a carico del proprietario sovrastante
- 2/3 a carico del prorpietario sottostante o altri condomini posti nella verticale
qualora nella verticale vi siano delle parti condominiali, i 2/3 sono a carico dell' intero condominio.
distinti saluti
Monti Rag. Fausto

2012-04-11 | Domanda

Vorrei cortesemente sapere se in questo spazio "l'esperto risponde" le risposte sono a pagamento o gratuite.
Grazie
e-mail
pasquale.conte2004@libero.it

RISPOSTA
gratuite
distinti saluti
Monti Rag Fausto

2012-04-11 | Domanda

Dovrei ampliare la porta del mio garage che si affaccia sul cortile condominiale nel muro perimetrale dello stabile. Posso farlo o devo chiedere l'autorizzazione ai condomini?
Inoltre i condomini parcheggiano le loro macchine e mi impediscono di mettere la mia auto nel garage... come posso fare?
Grazie

RISPOSTA
Ella ha il diritto di ampliare il portone del suo garages sempre che non vada a ledere i diritti degli altri e non vada a mettere in pericolo la staticit� dello stabile. Circa il parcheggio delle auto Ella ha ragione.
Distinti saluti
Monti Rag Fausto