Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2013-01-16 | spese riscaldamento

nel mio condominio non esistono le tabelle millesimali di riscaldamento il che comporta per il sottoscritto un danno materiale economico in quanto posseggo piu millesimi degliu altri.Infatti il riscaldamento viene pagato per millesimi di proprietà per cui risulta evidentemente che pago piu di quello che consuma effettivamente piu di me. Il riscaldamento è centralizzato ma ognuno di noi ha un contacalorie, la ripartizione avviene 30% parte fissa e 70% parte variabile. Chiedo cosa posso fare per ovviare a questa incongruenza, gentilmente ringrazio
nicola carioggia

RISPOSTA

il riparto da lei indicato può ritenersi equo con la sola modifica di usare la cubatura dei locali riscaldati per il riparto del 70%.

distinti saluti,

Monti rag. Fausto

2013-01-11 | Inserisci un titolo breve

Vorrei gentilmente sapere quali sono le possibilità da parte del proprietario se una società SRL non paga le spese condominiali del negozio nel quale è in affitto;la società ha già lasciato i locali maha anche lasciato un intero anno di spese condominiali non pagate.
Grazie.

RISPOSTA

Purtroppo la proprietà è tenuta a pagare.

Distinti saluti,

Monti rag. Fausto

2013-01-10 | Inserisci un titolo breve

Il mio Condominio è stato condannato al risarcimento dei danni ed al pagamento delle spese legali a favore di un condomino stesso che ha iniziato la lite.
Solo che nel verbale di assemblea in cui è stato nominato il Legale, sono stati elencati i nominativi dei soli condomini che hanno espresso la volontà di volersi difendere e cioè n. 9 condomini, su 13 presenti.
La volontà dei quattro condomini ,non evidenziati nel verbale, era quella di non voler iniziare alcuna lite, solo che il Segretario non ha riportato tale dissenso convinto che sarebbe stato sufficiente elencare solo i nomi, con le relative quote millesimali, di coloro che erano favorevoli e non gli altri.
Inaspettatamente , l’assemblea con verbale di delibera successiva approvava, a maggioranza dei presenti,l’addebito delle spese legali oltre quelle per risarcimento dei danni, includendo anche i 4 nominativi dissenzienti nel precedente verbale,giustificando l’addebito per mancanza di riscontro, del voto sfavorevole alla lite, degli interessati.
Alla luce di ciò, si chiede se le spese legali debbano essere pagate anche dai 4 condomini a cui, non certamente per propria volontà,non è stato evidenziato il proprio voto contrario? oppure essere esclusi, per dissenso tacito?.Si ringrazia anticipatamente e si porgono distinti saluti. Francesco Lioi.

RISPOSTA

I dissenzienti NON debbono pagare le spese legali. Tuttavia sarebbe bene avere una rettiifca del verbale d'assemblea con la specifica che quattro condomini si erano dissociati.

Distinti saluti,

Monti rag. Fausto

2012-12-12 | LITI

Un condominio è stato condannato al risarcimento dei danni e al pagamento delle spese legali a favore di un condomino che ha iniziato la lite.
Le spese legali devono essere ripartite anche al condomino che ha vinto la causa?
Vorrei conoscere eventuale giurisprudenza in merito.
Grazie

RISPOSTA

Assolutamente NO - salvo che il giudice abbia disposto diversamente - Di solito in questi casi il giudice dichiara "spese compensate" vale a dire ognuno si paga il suo legale

Distinti saluti

MONTI RAG FAUSTO

2012-11-25 | consegna chiave della porta che da accesso sul tetto

Salve un condomino chiede la chiave della porta che da accesso sul tetto, in modo che possa controllare spesso la sua parabola, ma sul tetto esistono dei pannelli condominiali, antenna condominiale si può consegnare la chiave della porta? se succede qualcosa al suo tecnico oppure al condomino di chi è la responsabilità? grazie buon Lavoro

RISPOSTA

Il problema è un pò più complesso, come prima cosa non si può negare la chiave di accesso ad un tecnico di un condominio per accedere al tetto. E' bene farsi firmare una ricevuta per il ritiro della chiave. Comunque se sussistono di questi dubbi, che giudico giusti, sarebbe necessario che il tetto del condominio fosse munito delle apposite linee vita.

2012-10-22 | Balconi

A chi spetta la riparazione del balcone del sottobalcone del primo piano?
Grazie

RISPOSTA

La manutenzione del sottobalcone (introdosso) spetta al proprietario del balcone stesso.

Distinti saluti,

Monti rag. Fausto

2012-10-10 | sistemazioni terrazzi e impianto elettrico condominiale

Buon pomeriggio dovremo sistemare e mettere a norma l'impianto elettrico condominiale,inoltre avremo da sistemare i terrazzi del condominio in quanto le parti esterne sono pericolose (si stanno staccando pezzi di cemento su tutte le parti esterne)quindi sono pericolose per l'inculumita stessa delle persone, vorremo ingabbiarle con gabbie di rame che ci sembrano le meno costose e più sicure di altri interventi. Data l'entità della spesa vorrei chiedervi se esiste qualche contributo comunale,regionale,provinciale o statale,inoltre è possibile chiedere un mutuo bancario, e come ci si deve comportare visto che abbiamo un proprietario di appartamento che non paga le spese condominiali, voglio ricordarle che si tratta di un condominio di quattordici appartamenti, composto da piano terra e tre piani, La ringrazio della risposta che mi darà e a risentirci presto.

RISPOSTA

Non vi è nessun contributo comunale o statale. Esiste solo la defiscalizzazione del 50% sull'intera spesa detraibile in anni 10.

Se il condomino non paga per lavori condominiali si procederà per vie legali.

Mentre per le spese private - vedi balconi- è bene richiedere una firma per accettazione prima di eseguire i lavori.

Vi è sempre la possibilità di un finanziamento bancario ma singolarmente.

Distinti saluti,

Monti rag. fausto

2012-09-20 | Inserisci un titolo breve -partecipazione alle spese dell'inquilino

Abbiamo eseguito dei lavori di rifacimento rampa e marciapiede con lavori terminati nel mese di agosto 2012.
Il nuovo inquilino dell'interno 2, con contratto decorrente dal 01.09.2012 deve partecipare pro-quota alle spese ?
Grazie
Gianni Castelli
Condominio 229 via paolo Dore,4

RISPOSTA

Salvo accordi particolari credo sia impossibile chiedere una quota dato che i lavori sono stati fatti prima.

Distinti saluti,

Monti rag. Fausto

2012-08-03 | Domanda

Gentile avvocato desidererei sapere per quanto riguarda la divisione delle spese condominiali ordinarie e straordinaria (con riferimento alla loro generalità) se il regolamento dice cosa diversa dalla legge, a cosa si deve far riferimento e di conseguenza applicare? Grazie

RISPOSTA

Se trattasi di un regolamento contrattuale è ammissibile la suddivisione della spesa in contrasto con la legge. se il regolamento è assembleare occorre il consenso di tutti per suddividere le spese in modo diverso da quello stabilito della giurisprudenza

Distinti saluti

Monti Rag Fausto

2012-08-01 | Domanda

Gentili signori
nel mentre ringrazio per la tempestiva risposta mi rendo conto di NON aver posto chiaramente il quesito e preciso che:
1°- il condominio è stato costituito oltre 10 anni che da allora coesistono le tabelle predisposte dal venditore;
2° - gli 11 “sottotetti non abitabili” NON partecipano alla formazione dei millesimi ancorché assicurino ospitalità ad un numero di persone maggiore rispetto agli appartamenti simili ma privi di “s. non a.”
3° - recentemente 3 proprietari hanno provveduto ad accatastarli uno a seguito di una ispezione di un tecnico comunale e gli altri due, collocati sullo stesso fabbricato e piano, i quali, avendone il tempo, hanno provveduto preventivamene a chiuderne l’accesso con una parete poi rimossa.
Ciò premesso
A - indipendentemente dall’accatastamento c’è titolo per pretendere che gli 11 “s. non a.” siano conteggiati nei millesimi e se si con quale decorrenza.
B - ove la risposta ad A fosse negativa, c’è titolo per pretendere che i 3 “s. non a.” siano conteggiati nei millesimi e se si con quale decorrenza.
C - c’è titolo per pretendere che anche gli altri 8 proprietari dotati di “ s. non a.” provvedano all’accatastamento (è un obbligo coercibile?) ovvero, indipendentemente dall’accatastamento pretendere che le relative superfici ne facciano parte dal momento che il loro comportamento passivo si traduce in un arricchimento per loro e in un danno per gli altri..
Ringrazio e saluto

RISPOSTA

MI RIPETO, SE I SOTTOTETTI IN QUESTIONE SONO INDICATI NEI RISPETTIVI ROGITI DI ACQUISTO I MILLESIMI GENERALI DI PROPRIETA’ DEVONO COMPRENDERE TALI SUPERFICI.

QUALORA INVECE, COME SUPPONGO, NULLA SIA STATO INDICATO NEI ROGITI, I CONDOMINI INTERESSATI SI SONO AVVALSI DELLE INDICAZIONI DELLA GIURISPRUDENZA CHE INDICA IL VUOTO COME VOLUME DI PERTINENZA DELL’ULTIMO PIANO, SIA CHIARO CHE LA PERTINENZA NON SIGNIFICA PROPRIETA’ MA DIRITTO D’USO.

PERTANTO NON VI PUO’ ESSERE IN ROGITO MA UN ACCASTAMENTO.

L’ACCASTAMENTO AVVIENE CON UNA CERTA FACILONERIA.

CERTAMENTE LA RICHIESTA DI INSERIRE DETTI VOLUMI NEI MILLESIMI GENERALI E’ LEGITTIMA.

OCCORRE PERO’ PRETENDERE DALL’AMMINISTRATORE CHE NON SIANO SOMMATI I MILLESIMI DEGLI APPARTAMENTI CON QUELLI DERIVATI DAI SUDDETTI VOLUMI, MA CHE VENGANO CREATE UNA O PIU’ RIGHE, REALTIVE ALLE SINGOLE QUANTIFICAZIONI MILLESIMALI, E POSTE A FINE DEL TABULATO DI OGNI RENDICONTO.

COSI’ FACENDO SI EVITANO POSSIBILI CONTESTAZIONI FUTURE, PIU’ CHE GIUSTE, SE FATTE ENTRO I TERMINI DEL DIRITTO DI USUCAPIONE.

SPERO CHE LA MIA RISPOSTA SIA STATA ESAURIENTE.

MONTI RAG. FAUSTO

2012-07-30 | Domanda

Buonasera,
per effettuare dei lavori urgenti al nostro fabbricato bisogna chiedere all'amministratore del palazzo accanto l'autorizzazione per effettuare dei lavori urgenti al nostro condominio in quanto bisogna entrare nella proprietà altrui.E' vero che l'amministratore dello stabile accanto deve indire un'assemblea o è necessario solo l'autorizzazione semplice dell'amministratore.Se l'assemblea non da il permesso visto che c'è il pericolo cosa bisogna fare ed inoltre avete qualche esempio come deve essere fatta la richiesta per il permesso.Ringrazio e invio distinti saluti

RISPOSTA

NON OCCORRE SICURAMENTE L’AUTORIZZAZIONE DELL’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO.

IL BENESTARE, ALL’USO DEL CORTILE, PUO’ ESSERE DATO AL CONFINANTE SEMPRE CHE I LAVORI NECESSARI SIANO PER UN TEMPO LIMITATO E CHE NON SIANO D’IMPEDIMENTO AI CONDOMINI PROPRIETARI.

L’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO ATTIGUO CONOSCERA’ I CONDOMINI E VALUTERA’ L’UMORE DEGLI STESSI ANCHE SE E’ UN OBBLIGO, IN CASO DI PERICOLO O URGENZA, ACCONSENTIRE A TALE AUTORIZZAZIONE, COSA CHE SPESSO VIENE IGNORATA.

RESTA INTESO CHE E’ BENE AVERE UNA DICHIARAZIONE DI RESPONSABILITA’ PER EVENTUALI DANNI.

2012-07-26 | Domanda

Sono proprietario di un negozio pianterreno in un plesso condominiale diviso a scale.
In passato in occasione di lavori di sistemazione di una prima porzione tetto, fu a maggioranza assembleare deciso che le spese sarebbero state ripartite tra gli interessati della scala stessa.
In occasione dei lavori di un altra porzione di tetto fu applicata la stessa regola.
Nel mese di Aprile c.a. un condomino con cui condivido la mia porzione di tetto per un totale di tre condomini, informa verbalmente che si sono verificate delle infiltrazioni.
Il tempo tecnico di informarsi su quali aziende da contattare per chiedere almeno un preventivo e siamo ormai verso la fine dl mese Aprile quando INIZIANO I LAVORI DI SUDDETTO TETTO.
Commissionati dal condomino promotore, senza lasciarci il tempo di produrre nessun preventivo, senza ne informare ne richiedere assemblea condominiale, bensì inviando due fax all'amministratore condominiale. Nel primo informando degli imminenti lavori affermava che si sarebbe accollato completamente i costi. Seguito a distanza di pochi giorni dal secondo a lavori terminati dove sottolineava che si sarebbe accollato solo la sua quota di competenza.
Ricordando che:
- non fu indetta assemblea condominiale ne fu attesa la successiva.
- non fu lasciato spazio di produrre preventivi, escludendo altri dalla possibilità di giudizio.
- il tetto attuale è stato realizzato con materiali differenti dal precedente.
- nello svolvere dei lavori sono state introdotte delle innovazioni.
Ad oggi mi vedo recapitare r.a.r. di un legale il quale mi imputa 477,10%% di competenza e relativa partecipazione ai costi dei lavori con l'aggiunta del suo onorario.
Mi permetto porVi i seguente quesiti:
- è ammissibile una gestione come sopra dettagliata?
- è legittimata la richiesta di partecipazione alle spese, visti anche i loro impegni ad accollarsi tutte le spese, vedi primo fax?

Vi ringrazio anticipatamente per la disponibilità e porgo cordiali saluti.

RISPOSTA

PREMESSO CHE IL COMPORTAMENTO DEL CONDOMINO E’ MOLTO STRANO.

COME PRIMA COSA E’ IMPORTANTE VERIFICARE SE IL TETTO E’ DI COMPETENZA DI UNA SOLA PARTE DEI CONDOMINI, SCALA PER SCALA, O DI TUTTI.

FATTO QUESTO, E’ VERO CHE, IN CASO D’URGENZA, UN CONDOMINO PUO’ PROCEDERE ALLA RIPARAZIONE DI UNA PARTE COMUNE E CHIEDERE IL RIMBORSO -PRO-QUOTA- AI RESTANTI CONDOMINI, MA NON MI SEMBRA QUESTO IL CASO. RITENGO VI SIA MATERIA SUFFICIENTE PER NON PAGARE O ALMENO PER UNA VALIDA MEDIAZIONE.

MONTI RAG. FAUSTO

2012-07-25 | Domanda

Buongiorno, abito in un condominio di 8 unità, caratterizzato dall'aver una ampissima terrazza come tetto, rifinita con marmittoni in ghiaino lavato e ampia scala interna per l'accesso.
Su di esso con qualche peripezia sono riuscito a far autorizzare l'allestimento di un mio fazzoletto verde in erba sintetica, con gazebo sdrai e tavolo con sedie per esterni.
Ho ricevuto DIFFIDA da parte di alcuni condomini nel poter PRANZARE, CENARE, persino ricevere ospiti oltrechè usare un piccolo barbeque a gas.
MENTRE mi è consentito consumare BIBITE e Frutta.
Premetto il regolamento condominiale pure recente non regolamento nello specifico l'uso di tale lastrico solare. Vi chiedo ora, sono fondate suddette intimidazioni alla libertà personale e/o uso dell'area comune?
Grazie, Luca Bidogia

RISPOSTA

SE TRATTASI DI UN BENE COMUNE SARA' L'ASSEMBLEA A DETERMINARE I MODI E I TERMINI IN CUI I CONDOMINI POSSONO USUFRUIRE DI TALE TERRAZZA.

MONTI RAG. FAUSTO

2012-07-25 | Domanda

Gentile avvocato, le vorrei sottoporre il seguente quesito:
il costruttore di un palazzo nell'effettuare i trasferimenti mediante atto pubblico di vendita per piano o porzione di piano (ad eccezione del piano attico)si riservò la proprietà esclusiva dell'aria libera sovrastante edificabile. Successivamente vendette tutto il piano attico (formato da 2 unità immobiliari) e nell'atto di trasferimento specificò anche la vendita dell'aria libera sovrastante.
Il compratore con 2 atti di vendita separati e successivi vendette gli appartamenti del piano attico senza specificare negli atti nè la vendita dell'aria libera sovrastante nè indicò riserva di proprietà della suddetta aria. Desidererei sapere, se in assenza di riserve di proprietà esplicite e in assenza di dichiarazione di cessione anche dell'aria, a chi appartiene la proprietà dell'aria libera e quindi del lastrico solare. Gradirei sapere, inoltre, se l'argomento è stato affrontato dalla giurisprudenza e dalla corte di cassazione.
La ringrazio anticipatamente e le porgo cordiali saluti

RISPOSTA

L’ARGOMENTO E’ MOLTO CHIARO E TRATTATO DALLA GIURISPRUDENZA.

SE IL PROPRIETARIO DELL’ATTICO HA COMPRATO LA SUPERFICIE SENZA IL DIRITTO CHE AVEVA IL COSTRUTTORE, ANCHE SE NUTRO DIVERSI DUBBI IN MERITO, PERCHE’ BISOGNA SEMPRE FAR RIFERIMENTO AL PRIMO ATTO.

IL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE SPETTA AL PROPRIETARIO O PROPRIETARI DELL’ULTIMO PIANO (COME DA ART.1127 C.C.: il proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare dell'edificio condominiale può elevare "nuovi piani o nuove fabbriche", salvo che risulti altrimenti dal titolo).
PERTANTO QUALORA CI FOSSE UN’EVENTUALE RICHIESTA DI TALE OPERA, PRECEDENTEMENTE APPROVATA DAL COMUNE DI PERTINENZA, LA SOPRAELEVAZIONE PUO’ ESSERE FATTA MA CON L’OBBLIGO DI PAGARE AI RESTANTI CONDOMINI UN’INDENNITA’ CALCOLATA IN BASE A PARAMETRI CHE RIGUARDANO IN MODO PARTICOLARE IL VALORE DEL TERRENO EDIFICABILE.

MONTIRAG. FAUSTO

2012-07-24 | Domanda

Egregi Signori
in un condominio composto da 4 distinti fabbricati per un totale di 31 unit� abitative 20 sono collocate tra il p. t. e il p.1 e 11 al p.2.
Queste 11 unit� sono interessate dalla presenza, con accesso interno, da � sottotetto non abitabile�.
Si precisa che nel regolamento condominiale tale spazio, la �mansarda�, risulta descritto in 8 unit�, ovvero in 3 fabbricati, mentre tale descrizione non appare nelle rimanenti 3 unit�, Vero � che i �sottotetti non abitabili� non sono accatastati.
Qualora queste superfici debbano concorrere alla formazione delle tabelle, come si affronta la questione che mira a sanare una obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle undici unit� immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle medesime, tabelle che, invece non recepiscono neppure la maggiore superficie di cui dette abitazioni da sempre dispongono. Ringrazio per l�attenzione.

RISPOSTA
Il tecnico incaricato di redigere le tabelle millesimali prender� in considerazione solo ed esclusivamente le unit� private accatastate.
Distinti saluti
MONTI RAG FAUSTO