Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2012-07-26 | Domanda

Sono proprietario di un negozio pianterreno in un plesso condominiale diviso a scale.
In passato in occasione di lavori di sistemazione di una prima porzione tetto, fu a maggioranza assembleare deciso che le spese sarebbero state ripartite tra gli interessati della scala stessa.
In occasione dei lavori di un altra porzione di tetto fu applicata la stessa regola.
Nel mese di Aprile c.a. un condomino con cui condivido la mia porzione di tetto per un totale di tre condomini, informa verbalmente che si sono verificate delle infiltrazioni.
Il tempo tecnico di informarsi su quali aziende da contattare per chiedere almeno un preventivo e siamo ormai verso la fine dl mese Aprile quando INIZIANO I LAVORI DI SUDDETTO TETTO.
Commissionati dal condomino promotore, senza lasciarci il tempo di produrre nessun preventivo, senza ne informare ne richiedere assemblea condominiale, bensì inviando due fax all'amministratore condominiale. Nel primo informando degli imminenti lavori affermava che si sarebbe accollato completamente i costi. Seguito a distanza di pochi giorni dal secondo a lavori terminati dove sottolineava che si sarebbe accollato solo la sua quota di competenza.
Ricordando che:
- non fu indetta assemblea condominiale ne fu attesa la successiva.
- non fu lasciato spazio di produrre preventivi, escludendo altri dalla possibilità di giudizio.
- il tetto attuale è stato realizzato con materiali differenti dal precedente.
- nello svolvere dei lavori sono state introdotte delle innovazioni.
Ad oggi mi vedo recapitare r.a.r. di un legale il quale mi imputa 477,10%% di competenza e relativa partecipazione ai costi dei lavori con l'aggiunta del suo onorario.
Mi permetto porVi i seguente quesiti:
- è ammissibile una gestione come sopra dettagliata?
- è legittimata la richiesta di partecipazione alle spese, visti anche i loro impegni ad accollarsi tutte le spese, vedi primo fax?

Vi ringrazio anticipatamente per la disponibilità e porgo cordiali saluti.

RISPOSTA

PREMESSO CHE IL COMPORTAMENTO DEL CONDOMINO E’ MOLTO STRANO.

COME PRIMA COSA E’ IMPORTANTE VERIFICARE SE IL TETTO E’ DI COMPETENZA DI UNA SOLA PARTE DEI CONDOMINI, SCALA PER SCALA, O DI TUTTI.

FATTO QUESTO, E’ VERO CHE, IN CASO D’URGENZA, UN CONDOMINO PUO’ PROCEDERE ALLA RIPARAZIONE DI UNA PARTE COMUNE E CHIEDERE IL RIMBORSO -PRO-QUOTA- AI RESTANTI CONDOMINI, MA NON MI SEMBRA QUESTO IL CASO. RITENGO VI SIA MATERIA SUFFICIENTE PER NON PAGARE O ALMENO PER UNA VALIDA MEDIAZIONE.

MONTI RAG. FAUSTO

2012-07-25 | Domanda

Buongiorno, abito in un condominio di 8 unità, caratterizzato dall'aver una ampissima terrazza come tetto, rifinita con marmittoni in ghiaino lavato e ampia scala interna per l'accesso.
Su di esso con qualche peripezia sono riuscito a far autorizzare l'allestimento di un mio fazzoletto verde in erba sintetica, con gazebo sdrai e tavolo con sedie per esterni.
Ho ricevuto DIFFIDA da parte di alcuni condomini nel poter PRANZARE, CENARE, persino ricevere ospiti oltrechè usare un piccolo barbeque a gas.
MENTRE mi è consentito consumare BIBITE e Frutta.
Premetto il regolamento condominiale pure recente non regolamento nello specifico l'uso di tale lastrico solare. Vi chiedo ora, sono fondate suddette intimidazioni alla libertà personale e/o uso dell'area comune?
Grazie, Luca Bidogia

RISPOSTA

SE TRATTASI DI UN BENE COMUNE SARA' L'ASSEMBLEA A DETERMINARE I MODI E I TERMINI IN CUI I CONDOMINI POSSONO USUFRUIRE DI TALE TERRAZZA.

MONTI RAG. FAUSTO

2012-07-25 | Domanda

Gentile avvocato, le vorrei sottoporre il seguente quesito:
il costruttore di un palazzo nell'effettuare i trasferimenti mediante atto pubblico di vendita per piano o porzione di piano (ad eccezione del piano attico)si riservò la proprietà esclusiva dell'aria libera sovrastante edificabile. Successivamente vendette tutto il piano attico (formato da 2 unità immobiliari) e nell'atto di trasferimento specificò anche la vendita dell'aria libera sovrastante.
Il compratore con 2 atti di vendita separati e successivi vendette gli appartamenti del piano attico senza specificare negli atti nè la vendita dell'aria libera sovrastante nè indicò riserva di proprietà della suddetta aria. Desidererei sapere, se in assenza di riserve di proprietà esplicite e in assenza di dichiarazione di cessione anche dell'aria, a chi appartiene la proprietà dell'aria libera e quindi del lastrico solare. Gradirei sapere, inoltre, se l'argomento è stato affrontato dalla giurisprudenza e dalla corte di cassazione.
La ringrazio anticipatamente e le porgo cordiali saluti

RISPOSTA

L’ARGOMENTO E’ MOLTO CHIARO E TRATTATO DALLA GIURISPRUDENZA.

SE IL PROPRIETARIO DELL’ATTICO HA COMPRATO LA SUPERFICIE SENZA IL DIRITTO CHE AVEVA IL COSTRUTTORE, ANCHE SE NUTRO DIVERSI DUBBI IN MERITO, PERCHE’ BISOGNA SEMPRE FAR RIFERIMENTO AL PRIMO ATTO.

IL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE SPETTA AL PROPRIETARIO O PROPRIETARI DELL’ULTIMO PIANO (COME DA ART.1127 C.C.: il proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare dell'edificio condominiale può elevare "nuovi piani o nuove fabbriche", salvo che risulti altrimenti dal titolo).
PERTANTO QUALORA CI FOSSE UN’EVENTUALE RICHIESTA DI TALE OPERA, PRECEDENTEMENTE APPROVATA DAL COMUNE DI PERTINENZA, LA SOPRAELEVAZIONE PUO’ ESSERE FATTA MA CON L’OBBLIGO DI PAGARE AI RESTANTI CONDOMINI UN’INDENNITA’ CALCOLATA IN BASE A PARAMETRI CHE RIGUARDANO IN MODO PARTICOLARE IL VALORE DEL TERRENO EDIFICABILE.

MONTIRAG. FAUSTO

2012-07-24 | Domanda

Egregi Signori
in un condominio composto da 4 distinti fabbricati per un totale di 31 unit� abitative 20 sono collocate tra il p. t. e il p.1 e 11 al p.2.
Queste 11 unit� sono interessate dalla presenza, con accesso interno, da � sottotetto non abitabile�.
Si precisa che nel regolamento condominiale tale spazio, la �mansarda�, risulta descritto in 8 unit�, ovvero in 3 fabbricati, mentre tale descrizione non appare nelle rimanenti 3 unit�, Vero � che i �sottotetti non abitabili� non sono accatastati.
Qualora queste superfici debbano concorrere alla formazione delle tabelle, come si affronta la questione che mira a sanare una obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle undici unit� immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle medesime, tabelle che, invece non recepiscono neppure la maggiore superficie di cui dette abitazioni da sempre dispongono. Ringrazio per l�attenzione.

RISPOSTA
Il tecnico incaricato di redigere le tabelle millesimali prender� in considerazione solo ed esclusivamente le unit� private accatastate.
Distinti saluti
MONTI RAG FAUSTO

2012-07-12 | Domanda

Gentile avvocato ho scoperto che a ottobre 2012 il condominio sar� oggetto a sentenza che lo condanna a risarcire danni nonch� spese legali e di perizia per un danno cagionato da infiltrazioni di acqua dal terrazzo dell'attico che costituisce lastrico solare.
In assemblea si � convenuto di istituire un fondo accantonamento per far fronte a tali spese. In che modo devono essere fatti i riparti?

RISPOSTA
Se il lastrico solare � condominiale, in base ai millesimi generali. Se invece � privato 1/3 a carico della propriet� e 2/3 a carico dei restanti condomini.
Distinti saluti
MONTI RAG FAUSTO

2012-07-10 | Domanda

Un articolo del R.d.C. non contrattuale ma assembleare, del 1970, cos� recita : � Gli appartamenti dell�edificio potranno essere destinati esclusivamente ad uso di civile abitazione o a studio professionale. Resta vietato tassativamente la destinazione degli appartamenti ad uso di sanatori,cliniche mediche, o chirurgiche, case di cura, AMBULATORI, dispensari, uffici pubblici�..ed in genere qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillit� dei condomini o sia contrario alla igiene e al decoro dell�edificio. � Ci� premesso chiedo : posso affittare il mio appartamento( sinora sempre affitato a studio o ufficio ) a un medico di famiglia, di base, vale a dire un medico convenzionato col SSN e, quindi che assiste 1.500 pazienti? La fattispecie in questione rientra nello studio professionale, consentito o nell�ambulatorio e, quindi, vietato? Posso avere il Vs. prezioso parere in merito?
Ringrazio e porgo i miei cordiali saluti.

RISPOSTA
E' indispensabile come prima cosa avere l' autorizzazione delle autorit� competenti. avuto questa autorizzazione ritengo che Lei possa procedere sempre comunicandolo ai condomini.
Distinti saluti
MONTI RAG FAUSTO

2012-07-07 | Domanda

Bungiorno,
vorrei sottoporvi un problema relativo alla riparazione di una terrazza( per infiltrazioni d'acqua) presente in un maxi-condominio costituito da 4 palazzine A-B-C-D di otto condomini per palazzina, totale 32 condomini. La questione � la seguente.
I garages delle palazzine A e B e la relativa corsia d'accesso si trovano interrati in parte sotto la palazzina A (quindi non sono danneggiati dalle infiltrazioni d'acqua ) e in parte sotto una terrazza di propriet� di tutte le 4 palazzine (tipo terrazza giochi) a libero accesso. Si precisa che solo 8 garages e la parte antistante della relativa corsia si trovano sotto la terrazza.
Il problema � il seguente come vanno ripartite le spese per il rifacimento totale della terrazza, che ha causato danni ai condomini con i garages sottostanti, considerato che la terrazza � di propriet� e uso comune a tutte le 4 palazzine, e che la corsia di accesso ai garages viene utilizzata solo dalle palazzine A e B?
Grazie, se vorrete rispondermi.
Giovanna Oliveri

RISPOSTA
La spesa � posta a carico per 1/3 dei proprietari del terrazzo e per 2/3 dei proprietari del corsello garages con l' esclusione dei condomini che pagano 1/3
Distinti saluti
MONTI RAG FAUSTO

2012-07-06 | Domanda

Gentile Avvocato vorrei integrare la mia domanda del 04 Jul 2012 a seguito della mia incompletezza.
Sotto il tetto non vi sono parti in comune o meglio non vi sono parti in comune con me. Vi sono delle scale che conducono agli appartamenti, alle quali io non ho l' accesso. Sul rogito non si fa riferimento in alcun modo al tetto ed alle sue spese. Grazie ancora.

RISPOSTA
Occorre verificare la propriet� delle scale. Se sono comuni, tutti devono pagare.
Distinti saluti
MONTI RAG FAUSTO

2012-07-04 | Domanda

Gentile avvocato,
le scrivo per avere delucidazioni in merito a lavori di ristrutturazione del tetto. Nell' edificio in cui posseggo un magazzino-deposito al piano strada si sta procedendo al ripristino del tetto per infiltrazioni di umidit� nell' attico sottostante. Il tetto � un tetto a due falde coperto con tegole.
Io sono l' unico che non sono coperto da tale tetto, ma sulla mia perpendicolare c' � una terrazza ad uso esclusivo di un condomino. Tale terrazza fu peraltro oggetto di recente ripristino e non necessita di intervento alcuno. La terrazza fu ripristinata prima che io comprassi il magazzino. Ora, io devo in qualche modo contribuire alle spese per il ripristino del tetto condominiale che non mi copre nemmeno in parte?

RISPOSTA
Mi occorre sapere se la Sua unit� abitativa ha delle pertinenze nel corpo centrale e se vi sono delle indicazioni nel Suo rogito d' acquisto
Distinti saluti
Monti rag Fausto

2012-06-15 | Domanda

BUONGIORNO
vorrei sapere la ripartizione della spesa di pavimentazione del cortile di un condominio in base a quali millesimi viene fatta e se gentilmente mi pu� dire gli estremi della legge
Grazie

RISPOSTA
Se trattasi di un bene comune la spesa � sostenuta dai condomini in base ai millesimi generali art 1117 del C.c.

2012-06-02 | Domanda

Nel mio condominio c'� un lastrico solaio che � comune a tutti i condomini che serve per accedere alle abitazioni e a dei magazzini dove ci sono attivit� commerciali.Sotto il lastrico solare ci sono delle attivit� commerciali le quali lamentano il passaggio con le macchine sopra il lastrico che ha un carico di 200kg per metro quadrato.Il passaggio delle macchine nonostante vari interventi di riparazione della guaina impermiabile provoca la lesione della guaina che comporta infiltrazioni di acqua nei magazzini sottostanti .Si vuole chiedere all'amministratore di far chiudere il passaggio delle macchine sul lastrico e il proprietario dei magazzini sopra il lastrico ha detto che ad una delibera del genere si opporr� e ci mander� i carabinieri affermando che i magazzini perderanno di quotazione.Volevo saper il suo parere.Distinti Saluti,Giuseppe Panza

RISPOSTA
Se esiste un diritto di passaggio carrabile non si pu� abolire salvo pericolo in atto.
MONTI RAG FAUSTO

2012-05-28 | Domanda

Sono comproprietario di un immobile composta da un androne, tre rampe di scala ed un bagno collocato alla fine della terza rampa; invece, sono unico proprietario, sempre nello stesso immobile di un bagno al piano terra ricavato dallo spazio sottostante il primo pianerottolo (quello di riposo). La domanda è questa: tre pareti di quest'ultimo bagno a forma rettangolare di mt. 1.00 x 3.00 (collocato al piano terra) per l'altezza di metri due sono solo di mia proprietà?
Volevo fare un 'apertura per una veduta a forma ovale di cm 33x25 in una delle due pareti: quella esterna.
Vi prego di darmi una risposta GRAZIE

RISPOSTA

Occorre il benestare del Comune
distinti saluti
MONTI RAG FAUSTO

2012-05-20 | Domanda

Nel mio condominio si � deciso di fare dei lavori straordinari di sistemazione di una autorimessa. Gi� da anni sono presenti condomini morosi, la banca ha gi� pignorato e messo all'asta gli immobili. Nell'ordine del giorno non veniva indicato tra i punti la ripartizione delle quote dei condomini morosi ma solo indicato il tipo di intervento da fare le soluzioni prospettate dai tecnici la definizione della spesa complessiva dell'opera e le spese dei professionisti.
Ora nel verbale che ho ricevuto il 17/4/12 (io non ho partecipato all'assemblea) alla fine viene detto che i condomini si fanno carico delle spese dei morosi senza che sia stata fatta votazione o discusso. Chiedo ci sono i presupposti per rendere nulla o annullabile l'assemblea? Visto che nell'ordine del giorno non veniva manco menzionato l'argomento e visto che comunque io sono contrario al pagamento delle quote dei morosi che gi� l'amministratore mi ha conteggiato!
Grazie
S. Madeddu

RISPOSTA
L' assemblea � da considerarsi nulla. Tuttavia dato che esiste l'obbligatoriet� in solido � bene chiarire con altra assemblea.
Distinti saluti
Monti Rag Fausto

2012-05-17 | Domanda

salve, sono prorpietario di un negozio sito al piano terra di uno stabile, regolarmente costituitosi in condominio. In sede di assemblea hanno deliberato il rifacimento dei balconi, nelle seguenti parti: pavimento di calpestio compreso soglia in marmo,(spesa ritenuta individuale in sede di riparto); frontalini, sottobalcone, e realtivo costo dei ponteggi(ripartita in base ai millesimi perche rituenute parti comuni dall'amministratore).
premetto che i balconi in questione non presentano nessun fregio ornamentale di pregio, non sono continuativi della facciata, e sono balconi aggettanti.
non essendo io proprietario di balconi, sono effettivamente obbligato come dice il nostro aministratore a contribuire alla spese inerenti al rifacimento dei frontalini , sottobalcone, e ponteggi,in base alla mia quota millesimale in quanto ritenute parte comuni?
posso se necessario inviare foto delle stabile dove si evince chiaramente la natura architettonica dello stesso.
premetto che non vi � nessun regolamento di condomino dovi si possa evincere che i forntalini e i sottobalconi in deroga alla legge vengano considerati parti comuni.

distiniti saluti e ringrazio anticipatamente per il suo contributo

RISPOSTA
Ella ha perfettamente ragione. Il balcone in aggetto � parte integrante dell' appartamento. tanto che il condomino pu� rifiutarsi di fare il lavoro oppure pu� decidere di gestirlo in via autonoma. Ella pu� trovare ulteriori chiarimenti in ordine all' argomento sul nostro sito sotto la voce "balconi".
Distinti saluti
L' AMMINISTRATORE

2012-04-20 | Domanda

Sono proprietario di una terrazza a livello, ricavata 'scavando' o 'spianando' una porzione del tetto a falde. Cosi' facendo si creano dei muri verticali che 'contornano' su tre lati la terrazza, e costituiscono i muri perimetrali del mio alloggio). In un certo senso, questi muri fanno parte dellla facciata anche se sono arretrati rispetto al piano generale della facciata. Quali sono i criteri per attribuire le spese di manutenzione staordinaria (intonacatura e tinteggiatura) di detti muri?
grazie e saluti

a.scotti

RISPOSTA
Se ho ben capito Lei ha ricavato una terrazza sulle falde del tetto. Qualora detta spesa si stata eseguita con il consenso unanime (cos� vuole la giurisprudenza) i muri portanti dei travi sono diventati condominiali e pertanto la spesa di manutenzione va posta a carico del condominio. Mentre la manutenzione del calpestio segue la solita giurisprudenza e cio� 1/3 e 2/3. Qualora invece detta opera fosse stata eseguita senza il consenso unanime, sarebbe opportuno non chiedere nulla ai condomini per non sollevare da parte di qualche condomino osservazioni valide.
Distinti saluti
Monti Rag Fausto