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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

Lo Studio Amministrativo Monti, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l'archivio delle DOMANDE FREQUENTI o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto a destra). Per porre una nuova domanda è necessario disporre di un Codice Utente Personale.

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2019-02-14 | 9685161380954558

Buonasera ho in affitto un appartamento con regolare contratto ,siamo solo due unità abitative .Si da il caso che la luce nelle scale o per apertura cancello automatico facciamo un anno a testa mettendo il cavo sotto il proprio contatore.questo fatto mi urta in quanto, quando è il mio turno la signora giù che sta al piano rialzato accende mitomane a parlare con parenti all'interno del pianerottolo, mentre quando tocca a lei ,entra ed escono senza accendere la luce x nn consumare .allora io chiedo posso chiedere al mio proprietario di far istallare il contatore condominiale, pagando i consumi al 50% con l'altra inquilina? Grazie

RISPOSTA

Ritengo la Sua proposta saggia ed indispensabile.

Distinti saluti

Monti Fausto

2019-01-09 | Unità esterna clima su facciata

Buongiorno, a maggio ho installato unità esterna del clima per 2 split, quindi di dimensioni normali
Sopra il tettuccio che divide il mio piano da quello sottostante a fianco del mio balcone., con 2 canali è sempre in facciata colorate dello stesso colore .
Ora il condomino sottostante mi ha fatto scrivere dall assemblea che devo rimuoverlo. Chiaramente io non sono d’accordo , anche perché sul balcone unità esterna mi costringeva a lasciare aperta in anta e mi limitava lo spazio già limitato
Ora si farà un assemblea, cone mi devo comportare ? Devo togliere unità esterna
GraUe x la sua rispo
Filippo Pagani

RISPOSTA

L' assemblea non può trattare argoimenti che rivestano problemi privati - salvo che non vadano ad arrecare danni documentati ad altre proprietà.

Distinti saluti

Monti Fausto

2018-11-21 | SOSTITUZIONE FINESTRE APPARTAMENTO

Buongiorno,
sarò prossimo alla sostituzione delle finestre del mio appartamento sito in contesto condominiale anni '70.
La mia intenzione è quella di sostituire le finestre attuali che sono a 4 ante, con delle finestre a 2 ante.
Credo che qui entri in gioco il decoro architettonico dello stabile. Negli anni passati alcuni condomini hanno installato oltre alle finestre precedenti delle finestre esterne in alluminio, che a mio parere hanno contribuito all'alterazione del decoro dello stabile, in quanto ad oggi non vi è più uniformità. La mia domanda è: ma se in passato è stata autorizzata questo tipo di modifica io ho bisogno di un autorizzazione per modificare da 4 a 2 ante le mie finestre? Non dovrebbe esserci un autorizzazione diciamo, "automatica"? Vorrei evitare di fare una raccolta firme in quanto alcuni condomini sono veramente assilanti e non capirebbero la situazione. Purtroppo non posso allegare una foto per farvi capire meglio l'estetica attuale dello stabile.
Grazie.

RISPOSTA

Non conoscendo l' ubicazione dello stabile ove Ella abita, posso dire che non occorre nessuna autorizzazione del condomino e del comune. Salvo che il comune ove Ella risiede non abbia posto nel regolamento comunale dei vincoli particolari oppure che detti vincoli siano ubicati in un eventuale regolamento condominiale contrattuale.

Distinti saluti 

2018-09-05 | Ascensore in palazzina di 6 unità

Buongiorno,
Mio padre ,disabile al 100%vive in una palazzina costituita da 6 unità su 3 piani.lui vive al primo piano. Non c è il condominio.lui è in carrozzella e vorrebbe installare l ascensore.può farlo fino al primo piano ovvero la sua abitazione ? È necessario costituire il condominio per l approvazione?oppure può agire autonomamente rientrando nell abbattimento delle barriere architettoniche ?
Grazie

RISPOSTA

Pur non avendo visto lo stabile ritengo che Suo padre possa mettere in opera l' ascensore perchè non impedisce il transito delle persone o non invade porte o finestre dei vicini. Il tutto salvo verificare il rogito di provenienza delle proprietà di Suo padre.

Distinti saluti

Monti rag. Fausto

 

2018-07-24 | Ripartizione spese certificazione cancello

Buongiorno,
vivo in un condominio da quasi due anni (anche se lo stesso esiste già da 10), ho sollevato insieme ad alcuni altri condomini più sensibili varie problematiche fra cui quella inerente la messa a norma del cancello secondo le direttive comunitarie (sono un Tecnico della Prevenzione per cui abbastanza avvezzo all'argomento).
L'amministratrice propone di suddividere tale spesa in millesimi ma a mio avviso è errato in quanto stiamo parlando di un obbligo di legge e di una responsabilità penale che, in caso di lesione più o meno gravi, cadrebbe indistintamente ed in eugual misura su tutti i condomini! Il discorso dei millesimi può valere sui costi di manutenzione e gestione ma non sulle spese di adeguamento e certificazione CE.
Vorrei avere anche il Vs parere a riguardo.
Vi ringrazio anticipatamente per l'attenzione.
Cordiali saluti

RISPOSTA

Purtroppo non è ammesso dividere le spese condominiali in parti uguali, salvo che non vi sia il consenso unanime (art. 1122 del Cc).

Con distinti saluti

Monti rag Fausto

2018-07-06 | Inserisci un titolo breve

Buonasera, vivo in un condominio a Firenze palazzo degli anni 60, riscaldamento e acqua calda centralizzato . Con l'l'installazione dei conta calorie si è deciso per i contatori dell'acqua calda ad impulsi. Da molto tempo sto facendo notare all'aministratore che essendo la colonna molto lontana dal contatore ,prima che l'acqua mi arrivi calda devo sprecare litri di acqua. io ho chiesto al condominio di far portare un tubo di ricircolo , che non sarebbe neanche tanto tragica visto che il terrazzo dove c'è il contatore e proprio sul locale caldaia. l'amministratore mi ha detto che è un lavoro privato, ma non posso chiamare il mio idraulico di fiducia ma rivolgermi all'idraulico del condominio . Mi chiedevo se è privato perché devo coinvolgere il condominio? all'ora tanto privato non lo è. Grazie in anticipo spero dsi essere stato chiaro Saluti Massimo
 

RISPOSTA

Come prima cosa occorre verificare se la causa della mancanza di acqua calda si è verificata ora oppure se era presente anche prima. Nel primo caso sarà un problema del condominio, nel secondo caso invece sarà un priblema privato.

Con distinti saluti

2018-07-01 | Condominio anni 60

buongiorno, vivo in un condominio degli anni 60 , e dopo anni di lamentele per il cattivo funzionamento del ricircolo dell'acqua calda , abbiamo chiesto al condominio se potevano allacciarmi il tubo di ricircolo ( senza creare rotture perché il terrazzo dove è installato il contatore e proprio sulla centrale. L'amministratore mi ha detto che sono spese che devo affrontare io personalmente. Premetto che si spreca circa 25000 litri circa l'anno, e con l'avvento del contatore ad impulsi volevo pagare l'acqua che consumo realmente. la mia domanda è ha ragione l'amministratore oppure ho diritto al ricircolo Grazie per l'attenzione Iannone

RISPOSTA

Se la modifica da Lei rischiesta porta un benefixio solo a Lei, il costo è a Suo carico. In caso contrario dovrà essere l' assemblea a deliberare in merito

Distinti saluti

Monti rag Fausto

2018-06-09 | Spese luce box

Buongiorno,

una mia vicina di casa stamattina mi ha detto di essersi messa in contatto con l'amministratore e che costui le ha detto che io sono tenuta a spegnere la luce del mio box perchè le spese relative a questo le pagano anche gli altri condomini. E'davvero così? Eventualmente l'amministratore del condominio che provvedimenti può prendere nei miei confronti?

RISPOSTA

Buongiorno, nessun provvedimento

Distinti saluti

Monti rag Fausto

2018-05-22 | Inserisci un titolo breve

Salve, circa cinque anni fa sono stati realizzati lavori di coibentazione e impermeabilizzazione su un lastrico solare ad uso esclusivo. Le spese per tali lavori sono state ripartite come previsto dall’art. 1126. Il proprietario del lastrico si riservava entro due anni dalla fine dei lavori di coibentazione e impermeabilizzazione di provvedere alla pavimentazione a proprie spese. La pavimentazione non è stata mai realizzata, causa la morte del proprietario. In seguito a nuove infiltrazioni, il condominio fa sapere che non intende contribuire alle spese per la riparazione del terrazzo poiché il proprietario del lastrico solare non ha provveduto alla pavimentazione. In un verbale condominiale viene riportato “il proprietario esclusivo del lastrico solare, successivamente ai lavori di impermeabilizzazione e coibentazione realizzati, resta il solo responsabile di eventuali danni al lastrico solare”. Domanda: poiché il lastrico solare, quale superficie terminale dell'edificio, esercita l'indefettibile funzione primaria di protezione dello stabile, non spetta al condominio tutto verificare lo stato di conservazione? Il condominio può rifiutarsi di partecipare alle spese di ripristino con la motivazione che il manto impermeabilizzante si è deteriorato (dopo 4 anni dalla messa in opera) poiché non pavimentato. Con una semplice nota nel verbale di assemblea, può il condominio liberarsi per sempre dalla manutenzione del lastrico solare? Dalla fine dei lavori di rifacimento, il lastrico solare non è stato mai soggetto ad utilizzo ed è stata effettuata la normale pulizia al fine di evitare l’ostruzione degli scarichi.
Cordiali saluti

RISPOSTA

Buongiorno,

come prima cosa occorre affermare che il condominio non può rifiutarsi di procedere alle riparazioni necessarie essendo comunque il lastrico solare, anche se privato, un tetto di copertura. Non credo che la causa di infiltrazione sia da attribuire alla mancata pavimentazione salvo che non venga dimostrato che la guaina impermeabilizzata sia stata danneggiata. Ritengo invece che la ditta esecutrice debba intervenire essendo tale opera in garanzia per anni 10. E' sempre bene evitare di verbalizzare dichiarazioni che non possono essere sostenute legalmente. Sperando di essere stato esaustivo porgo distinti saluti.

Studio Monti srl

2018-05-07 | Assemblea condominiale

Buonasera,
Visto che il mio amministratore condominiale ha indetto l'assemblea con una semplice mail e non pec.. cosa devo fare per invalidarla?
Il verbale mi è arrivato il 2/5.

Grazie

RISPOSTA

Buongirono,

se lei ritiene che vi siano dei motivi per invalidare l'assemblea le consiglio di parlarne con l'amministratore invitandolo a indire l'assemblea  di nuovo con regolarità.

Altrimenti bisogna che ella impugni il verbale, entro 30 giorni dalla data di ricezione, davanti al giudice di pace.

Saluti,

Monti rag. Fausto

2018-05-04 | Ripartizioni spese condominiali

Buonasera, sono il proprietario di Appartamento. Luglio e agosto 2017 ho eseguito lavori di ristrutturazione con regolare scia. Il regolamento condominiale vieta la possibilità di posizionare ponteggi x il carico scarico del materiale. L'assemblea condominiale, causa mie lavori, mi ha addebitato i 2/3 delle spese condominiali nel periodo luglio agosto motivando la cosa con utilizzo improprio di ascensore e polvere creata dai lavori. È legittima /legale questa decisione??

RISPOSTA

La decisione dell' assemblea di condominio è completamente fuori luogo, ma quello che più sconcerta è la mancanza di qualsiasi elemento giuridico:

- un regolamento condominiale non può vietare di posizionare ponteggi per carico/scarico salvo che non vi sia un regolamento contrattuale inserito in tutti i rogiti che contempi tali divieti

- l' assemblea non può addebitarte ad un condomino una spesa maggiorata salvo che non vi sia il consenso dell' interessato

- l' assemblea dovrebbe dimostrare che a causa dei lavori da lui eseguiti i restanti condomini non hanno poturo utilizzare l' ascensore

- vi sono tutti gli elementi per sostenere che le delibere di quella assemblea limitatamente all' argomento da Lei esposto, sono nulle non annullabili

Sperando di essere stato esauriente, porgo distinti saluti

Monti rag Fausto

2018-04-10 | lamentele del vicino

il vicino del piano di sotto si è spesso lamentato con noi e l'amministratore dei rumori provenienti dal nostro appartamento. I rumori lamentati sono dovuti al camminare del bambino per casa e al rumore dei giocattoli che cadono a terra. Noi abbiamo provato in tutti i modi a ridurre i rumori cambiando tanti tipi di pantofole al bambino, mettendo i filtrini sotto ogni sedia o mobile spostabile e facendo giocare il bambino sul tappeto il tutto rispettando gli orari di riposo in cui il bambino dorme o guarda la tv, cerchiamo di invitare il meno possibile amici e parenti, ma nonostante tutti i nostri accorgimenti il vicino continua a lamentarsi e noi non sappiamo più come gestire la situazione e viviamo nella tristezza di non poter accogliere nessuno a casa nostra per evitare i rumori. Vorrei chiederLe quali sono e quali non sono i rumori tollerabili in condominio?

RISPOSTA

La prima cosa è rispettare gli orari - dalle ore 23.00 alle ore 8.00 e dalle 13.00 alle 15.00 indicativamente). Per il resto vale il buon senso.

Distinti saluti

2017-12-14 | Inserisci un titolo breve

Gent. rag. Monti, ho letto il Suo interessante ed utile commento alla sentenza di Cassazione civile 1420/2004.
Al riguardo e nel merito Le confesso che non riesco a trovare una senso logico al ragionamento della S.C. quando - dopo una convincente argomentazione che statuisce l'obbligo di partecipazione alle spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento sulla base dei millesimi condominiali di proprietà delle parti comuni - poi da questo tragga la conclusione che " ... ove nell’edificio condominiale vi siano locali (ad esempio box-cantine) non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari, soltanto, della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell’impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all’uso o al servizio di quei beni; cosicché, venendo meno il presupposto per l’attribuzione della proprietà comune dell’impianto viene meno anche l’obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso." Da cui se ne dedurrebbe che se un condomino possiede appartamento e box deve contribuire in rapporto alla somma delle due quote mm, se invece il box lo vende a un terzo che non possiede appartamenti in quel condomino, allora quel box verrebbe a perdere l'obbligo di contribuire alle spese. Mi pare invero "strano" e per qualche verso anche contraddittorio quel riferimento ai "condomini titolari - SOLTANTO - della proprietà di tali locali"
A meno che quel "non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato" debba intendersi più in generale al caso di mancanza anche del "servizio potenziale" cui la stessa sentenza fa riferimento alcuni passaggi prima.
La ringrazio anticipatamente per l'autorevole valutazione che auspico vorrà dedicare a questa mia riflessione e per la eventuale risposta che, Le assicuro, attenderò con vivo interesse.
Cordiali saluti,
Fabrizio Mazzetti

RISPOSTA

Cercherò di essere più chiaro possibile e sintetico. Il condomino ha l' obbligo di contribuire alle spese di mantenimdento dell' impianto di riscaldamento. Bisogna distinguere se trattasi di spese di manutenzione ordinaria o straordinaria. Nel primo caso la partecipazione alla spesa avviene con addebito utilizzando i millesimi del consumo involontario oppure, qualora scatti quanto contemplato dal D.L. 141/16, con i vecchi millesimi. Qualora invece si tratti di spesa straordianria, vedi sostituzione caldaia - ristrutturazione della centrale termica,  vanno usati i millesimi di proprietà ma non riferimento esclusivamente ai locali riscaldati o potenzialmente riscaldati. Spero di essere stato abbastanza esauriente.

Distinti saluti

Monti Rag Fausto

2017-12-07 | Normative ingombro basculanti su spazi condominiali

Buongiorno, recentemente un condomino ha azionato tramite telecomando l'apertura del portone basculante del suo garage situato alle spalle del mio posto auto nel momento in cui facevo retromarcia con il mio veicolo, causandomi un danno. Potrebbe indicarmi, se esistenti, dei riferimenti normativi in merito agli obblighi di dispositivi di sicurezza (lampeggiante a altro) previsti quando il basculante impegna lo spazio condominiale? La direttiva macchine 2006/42/CE non risulta esplicita. Ringrazio e cordiali saluti. P.S. Il caseggiato è piccolo e non c'è un amministratore.

RISPOSTA

Non esiste nessuna normativa in merito dato che anche per i cancelli motorizzati è prevista soltanto la manutezione annuale

Con distinti saluti

Monti rag Fausto

2017-12-06 | Inserisci un titolo breve

buonasera,

In merito alla prevenzione antincendio di un condominio vi chiedo da quale vizio sia affetta un delibera che addebiti le spese della relativa progettazione e realizzazione delle opere a carico di solo parte dei condomini, sulla presunta utilizzazione privata delle porzioni condominiali che necessitano degli interventi suddetti.
Io, umilmente, ritengo che debba considerarsi nulla ed impugnabile senza limiti di tempo, d'altro canto un altro avvocato ha espresso dubbi sul punto, più per la comune giurisprudenza che predilige la tempestiva impugnazione sempre e comunque che in punta di diritto.
Tuttavia, nel mio specifico caso, non volendo intentare liti infruttuose, vi chiedo se possa ragionevolmente sostenere la nullità di una tale delibera.

Vi ringrazio in anticipo per l'attenzione.

RISPOSTA

Non sono un giurista ma solo un esperto di lungo corso. A mio avviso la delibera è viziata di nullità:

- come prima cosa occorre verificare le parti comuni a cui fanno capo

- verificare a chi è intestato il CPI

- chi ha dato disposizioni di effettuare i lavori

- se i lavori sono commissionati dal condominio intero ne deve rispondere

- se sono lavori personali i singoli erano responsabili di commissionare i lavori

- a questo punto esisterebbe un piccolo condominio nel condominio

- infine l' assemblea non può deliberare su spese che sono di competenza di alcuni condomini.

Sperando di essere stato esaustivo, colgo l' occasione per porgere distinti saluti

Monti rag Fausto

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