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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

Lo Studio Amministrativo Monti, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l'archivio delle DOMANDE FREQUENTI o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto a destra). Per porre una nuova domanda è necessario disporre di un Codice Utente Personale.

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2020-07-31 | Delibere senza amministratore

Appartengo ad un condominio di 16 condomini, e per un lasso di tempo siamo stati in autogestione in attesa di nominare un nuovo amministratore, nel contempo si è svolta un assemblea e si è deliberato alcuni lavori. DOMANDA: è valida la delibera anche senza amministratore o può essere nulla? Grazie

RISPOSTA

Non si possono deliberare dei lavori se non vi è un Amministratore.

Occorre nominare la persona che funge da Amministratore il quale avrà le stesse responsabilità dell’amministratore e dovrà svolgere tutti gli impegni necessari.

2020-07-22 | Consuntivo approvato ma contestato da 3 condomini

sono stati presentati dei consuntivi che sono stati approvati con larga maggioranza tranne 3 condomini che contestan. Se entro 30 giorni si oppongono con raccomandata o con il legale, cosa succede? la delibera viene annullata?

RISPOSTA

All' assemblea deve essere fatta opposizione entro 30 giorni dal ricevimento del verbale, non basta la raccomandata.

distinti saluti

Monti rag Fausto 

2020-07-11 | GABBIA scale condominiale o meno?

Salve buongiorno. Avrei bisogno di un parere anche urgente a riguardo e ho deciso di rivolgermi al Suo studio in quanto sicuramente molto più competente di me. Vivo in un condominio a due palazzi (A e B) con 8 condomini ciascuno per ogni palazzo. Abito nel palazzo A e il mio appartamento è sito al secondo piano. Il mio quesito è.. siamo proprietari dell'immobile dal lontano 1961 come affittuari e successivamente col riscatto dal 1989. La casa era stata comprata da mio nonno e successivamente mia madre l'ha acquistata a novembre 2015. Fin ora abbiamo sempre goduto in misura unilaterale solo noi della gabbia scale sita in parallelo col nostro piano( ogni piano ha la sua gabbia scale). Essendo che ogni piano reca due immobili ed essendo che anche l'altro immobile al secondo piano era di nostra proprietà per poi essere stato venduto nel 2000 a un'altra persona, mi chiedevo se la gabbia scale fosse di nostra esclusiva proprietà o meno. Le rammento che a novembre 2020 sono passati esattamente 20 anni dalla vendita della casa affianco la nostra al secondo piano per cui godremo di questa gabbia scale per diritto di usucapione(dico bene?) Ma già ieri ho incontrato il proprietario dell'immobile affianco a noi al secondo piano che mi ha rammentato che fosse condominiale la gabbia scale. Io invece ho replicato dicendo che non fosse di sua proprietà in quanto non indicato dal contratto notarile di acquisto( avendolo letto perbene). Sa darmi delucidazioni in merito? Mi scuso per la lungaggine ma dovevo spiegarle tutta la storia. Pendo dalle vostre dita ahahhaha. Grazie mille e buon lavoro come sempre

RISPOSTA

Fa testo solo ed esclusivamente l' atto notarile.

Distinti saluti

Monti rag Fausto 

2020-06-28 | Amministratore non risponde su sercondominio

Abbiamo chiesto al nostro Amministratore di attivarsi con gli altri Amministratori del nostro comprensorio (15 palazzine di 8 unità immobiliari ciascuna di proprietà chi dell'ERAP chi riscattate, e con spazi condivisi di proprietà esclusiva ERAP) per istituire il Supercondominio che regolamenti la convivenza su parcheggi, cortili, giardini, arredi verdi, ecc.. Esso non vuole attivarsi, nello specifico gli è stato chiesto di contattare gli altri Amministratori e l'ERAP ma tergiversa e da risposte vaghe. Gli abbiamo segnalato la legge 220/2012 e la Sentenza della Cassazione sull'ativaziine del supercondominio. Come potremmo agire affinché si riesca ad istituito? Grazie!

RISPOSTA

Fare una autoconvocazione o rivolgersi al precedente Amministratore

Distinti saluti

Monti Fausto

2020-06-09 | Spazi condominiali condivisi

Salve, 15 civici, per un totale di 130 proprietari, condividono degli spazi esterni quali parcheggi e giardini. Tutto il complesso e circondato da muretti, reti ed e unico il varco di accesso. Ogni condominio sistema il proprio pezzo di giardino e ognuno ha un amministratore diverso. Non esiste un Amministratore per gli spazi condivisi, non un Regolamento. Recentemente alcuni hanno tagliato nello spazio che ritengono privato degli alberi ad alto fusto, abeti e pioppi di oltre 40 anni di eta  e distanti altre tre metri dagli edifici. Alcuni sono stati segati a terra, altri 2 troncati interamente a 3 metri dal suolo. I due hanno ripreso a gettare fogliame dal tronco reciso e pertanto sono stati di nuovo eliminati. L'intento e ovviamente distruggerli. Possono alcuni disporre arbitrariamente di questo patrimonio e in tal caso, si possono danneggiare in questo modo gli alberi? In caso contrario a chi posso rivolgermi dal momento che l'amministratore condominiale non risponde alle richieste di intervento sugli altri condomini e sulla richiesta di cercare con gli altri Amministratori di individuare un Amministratore unico degli spazi condivisi?
Grazie!
 

RISPOSTA

è molto difficile dare una risposta senza conoscere gli estremi delle proprietà e comproprietà inserite nei rogiti.

a norma della riforma del condominio del 2012 si dovrebbe avere un amministratore per le parti comuni chiamato Super condominio 

saluti 

Studio Monti

2020-06-09 | Tenda su sporgenza tetto condominiale

Buonasera,

sono proprietario del secondo e ultimo pianto di un condominio, poco piu di 20 anni fa ho installato sui modiglioni della parte inferiore del tetto condominiale una tenda da sole. Allora ci eravamo gia costituiti in condominio ma l'amministratore lo faceva a turno uno dei condomini. L'installazione della tenda non era stata portata all'approvazione dell'assemblea sia per inesperienza e sia per amicizia fra tutti. Quest'anno il proprietario dell'appartamento sottostante il mio (nel frattempo cambiato rispetto al primo) minaccia di farmi togliere la tenda in quanto l'installazione non e stata deliberata dall'assemblea.

Ha il diritto di farlo?

RISPOSTA

ella ha il diritto di occupare la parte di sottotetto per la messa in opera della tenda purche non impedisca ad altri di afare la stesa cosa

saluti 

Studio Monti 

2020-06-09 | Usucapione su muretto di confine

Buongiorno, il muretto di confine con il mio vicino è accatastato in conproprieta, il manufatto è alto circa 50 cm e sopra è fissata una rete alta circa 1,5 mt.
Sui paletti che sostengono la rete ho fissato poco più di 20 anni fa delle staffe alle quali ho ancorato degli archi per l'orto.
Il vicino dalla sua parte ha una siepe fatta con delle piante di photina che nascondono la rete di confine.

Posso esercitare l'usucapione sul muretto di confine?

La siepe del vicino e piantata a circa 40 cm dalla rete da ormai 20 anni e ha un'altezza di circa 2,5 mt, la posso far spostare perche troppo vicina al confine?

RISPOSTA

no assolutamente 

è un diritto di usucapione

saluti 

Studio Monti

2020-06-02 | Siepe su confine

Buongiorno,

il mio condominio è composto di 5 appartamenti ciascuno con un giardino, le porzioni sono separate da un muretto con una rete sovrastante alta circa 120 cm. Il muretto che separa il mio giardino da quello del vicino è all'interno della sua proprietà. Io abito in questa casa da più di 20 anni e con il primo proprietario avevamo acquistato insieme un gelsomino che aveva piantato dal suo lato. Ogni anno io potavo la siepe dalla mia parte e lui dalla sua. Il nuovo proprietario che ha acquistato l'appartamento tre anni fa, quest'anno ha minacciato ritorsioni perchè ho tagliato la siepe dalla mia parte.

Chiedo esiste in questo caso dopo 20 anni la maturazione di un diritto di consuetudine visto che finora nessun si era opposto a questa pratica?

Lui senza la mia autorizzazione ha diritto di entrare nel mio giardino per potare la sua siepe?

RISPOSTA

lui deve chiedere l'autorizzazzione per entrare nel suo giardino e lei ha il diritto di tagliare la siepe che deborda nella sua proprietà.

saluti 

Studio Monti

2020-05-26 | Ripristino cancello

Salve!
Abito in un piccolo condominio composto da 4 unita , di cui 2 al primo piano e 2 al secondo.
Da poco sono diventato proprietario di uno dei 4 , ed ho gia  un piccolo problema.
Il condominio presenta due ingressi laterali per accesso auto dove sempre lateralmente sono presenti su entrambi i lati i garage , ed al centro dei due cancelli e presente il cancello piccolo per accesso pedonale, tutti e tre dei cancelli sono rotti, sarebbe quello con accesso pedonale non si chiude per niente , mentre gli altri due grandi laterali oltre che non hanno piu in fermo centrale dove vanno in battute le due ante cosa con il rischio che le ante si girano al contrario andando dalla parta opposta in apertura.
Siccome ho due bimbi piccoli non posso farli giocare giu in giardino con il terrore che escono fuori la strada.
Delle 4 unita  del condominio siamo in 2 che abbiamo acquistato da poco mentre le altre 2 unita  ( di cui una in affitto ) sono entrambe della stessa proprietaria che si rifiuta di dividere con noi le spese per far ripristinare il tutto.

Chiedo a voi, è mai possibile che i cancello da ingresso piu i due laterali non facciano parte di bene comune del condominio? Come e possibile risolvere il problema?
Nell'attesa di una vostra gradita risposta, colgo l'occasione per inviarle i miei saluti.

RISPOSTA

il problema si risolve in modo semplice 

occorre leggere un rogito di acquisto con allegata la planimetria dello stabile.

nel rogito dovrebbero essere elencate le competenze sulle parti comuni

saluti 

2020-05-02 | Parco condominiale o comunale?

Salve, vivo in un condominio degli anni '80 ultimo di una serie di tre che termina con un parco che a sua volta termina delimitato da un piccolo corso d'acqua.

Le spese di potatura erba di questo parco sono da sempre a carico del condominio. Da quando vivo qui pero, ho notato che chiunque puo attraversare il parco per raggiungere altre strade comunali.

Chiesto al comune di poterci fare una recinzione ci viene detto che non possiamo. Vorrei capire qual e questa legge che permette al comune di farci pagare le spese di gestione del verde se poi non ne siamo padroni.

Grazie.

RISPOSTA

risulta moldo difficile dare una risposta se prima non si esaminana il primo rogito di vendita 

all'interno dello stesso dovrebbe trovar descritto la definizione di tale area e la propreità della stessa

saluti 

2020-04-29 | Rimborso danni da perdita acqua

Buongiorno,

a causa della rottura di un tubo posto sotto il pavimento in corrispondenza del piatto doccia del bagno dell'appartamento di cui sono propietaria, ho causato danni all'appartamento sottostante.

Nell'immediatezza del fatto e stato contattato l'amministratore del condominio il quale ha tempestivamente mandato gli operai per la ricerca del guasto (rimozione del box doccia, del piatto doccia, rottura del pavimento...) e i successivi lavori di ripristino. L'amministratore ha dato lo "scarico" all'assicurazione del condominio, la quale ha rimborsato al condominio, che aveva provveduto al pagamento delle fatture, la spesa per i lavori nel mio appartamento e per i danni subiti da quello sottostante, in misura inferiore al totale della spesa sostenuta e al netto della franchigia prevista in polizza.

L'amministratore, in sede di riparto delle spese condominiali, mi ha addebitato interamente sia la franchigia che la quota non rimborsata. Preciso che tutti i rapporti con l'assicurazione sono stati condotti dall'amministratore e non sono a conoscenza dell'esatto motivo in base al quale l'assicurazione non ha rimborsato interamente il danno, a parte naturalmente la quota di franchigia.

Preciso, anche, che non ho una polizza personale di R.C. Chiedo, cortesemente, se e corretto che debba pagare io o se invece la somma debba essere ripartita fra tutti condomini.

Vi ringrazio molto per la cortese risposta.

RISPOSTA

La domanda è corretta e spero lo sia anche la risposta.

Come prima cosa sarebbe stato più corretto che le fatture relative alla riparazione fossero state intestate a lei come committente in quanto lavoro privato.

Ella avrebbe avuto la possibilita di dialogare con il perito e trattare il rimborso .

L'assicurazione di solito rimborsa l'intermo importo della fattura al netto della franchigia e dell'IVA, a volte puo capitare che il perito ritenga eccessiva una fattura e liquidi cioè che ritiene corretto 

se invece fosse stato lei a trattare avrebbe potuto ottenre l'intero importo della fattura

infine la dolente nota della franchigia : è consuetudine comprotarsi come ha fatto il suo amministratore, però se un condomino esige che la franchigia venga pagata dall'intero condominio ha ragione perche la polizza è intestata al condominio e pagata da tutti anche il costo della franchigia 

spero di essere stato esautivo 

cordiali saluti 

 

2020-03-21 | Pulizia scale

Abito in una palazzina di 5 appartamenti.

Il mio appartamento e sito al pian terreno con entrata indipendente dal resto del condomino. Accedo allo stesso solo per l'eventuale e lontana necessita  di accedere hai contatori dell'acqua, situati nell'atrio.

La palazzina non ha ascensore e non ha lucernai per accedere al tetto. Se e quando ne avra bisogno devo a mie spese utilizzare un cestello elevatore parcheggiandolo sempre nel mio cortile privato.

Devo comunque partecipare alle pulizie delle scale?

So che i condomini non potrebbero farsene carico personalmente ma gli altri inquilini lo fanno comunque. Posso rifiutarmi di pulire le scale?

RISPOSTA

sicuramente, non essendo personale autorizzato, ella può rifiutarsi di pulire le scale

saluti 

Studio Monti

2020-03-01 | Installazione nuovo ascensore

Buongiorno,

nel condominio in cui abito stiamo decidendo sull' installazione di un ascensore.
Mi e sembrato di capire che la divisione delle spese di installazione va suddivisa sulla base dei millesimi di proprieta dei soli condomini favorevoli all' installazione.
Un condomino possiede due appartamenti, in uno ci abita e l' altro e' in affitto, vorrebbe partecipare alle spese di istallazione solo con uno dei due appartamenti, lo puo' fare o deve partecipare alle spese con entrambi?
Grazie

RISPOSTA

Buongiorno,

il condomino che possiede due appartamenti piò partecipare alle spese anche solo con un apparamento 

coordiali saluti 

Studio Monti 

2020-02-28 | VERBALE

Salve

nella riunione del mio condominio era previsto all' ordine del giorno : dimissioni e revoca amministratore
Arrivato a tal punto l'amministratore ha dato le dimissioni irrevocabili dopo che un condomino si e alzato consegnandoli una busta con un nominativo di un nuovo amministratore .

Chiedo se e nulla tale assemblea non essendo all'ordine del giorno la nomina del nuovo amministratore.


in attesa di un vostro responso porgo distinti saluti.

RISPOSTA

L assemblea è valida se erano presenti tutti i condomini, altrimenti è annullabile entro 30 giorni dalla data dell'assemblea

saluti 

Studio Monti

2020-02-17 | Collegamento antenna tv

Buongiorno. Scrivo perché nel mio appartamento non avevo, fino a poco tempo fa, la possibilità di vedere la tv. Chiamando un antennista esterno al condominio mi ha fatto notare che il collegamento all'antenna co dominiale c'era ma era ostruita dal condomino sopra di me perché aveva fatto i lavori di ritrutturazione murando quindo il collegamento. Di conseguenza mi rivolgo all'amministratore facendogli presente la situazione il quale manda a sua volta l'antennista del condominio che (rivolgendosi all'appartamento soprastante il mio) fa un'ispezione e riscontra infatti che il collegamento è stato murato dal vicino di casa. Di conseguenza faccio fare il collegamento diretto dal mio appartamenti fino all'antenna centrale perché altrimenti il vicino di casa di sopra avrebbe dovuto rompere di nuovo in casa propria. Solo che a causa di questa operazione il condominio ha addebitato tutto il costo, circa 231 euro, di collegamento a me e non al vicino che ha causato il disagio. Ora per quanto sia il costo non mi sembra giusto che venga addebitato a me dato che non ho creato io il problema. Posso rivalermi su questo per non pagare? Chi deve pagare tale spesa?

RISPOSTA

Bisogna che Ella si rivolga all' Amministratore il quale avrà il compito di rettificare l' addebito e metterla a carico di chi ha causato il danno.

Distinti saluti

Monti Fausto

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