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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

Lo Studio Amministrativo Monti, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l'archivio delle DOMANDE FREQUENTI o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto a destra). Per porre una nuova domanda è necessario disporre di un Codice Utente Personale.

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2020-05-26 | Ripristino cancello

Salve!
Abito in un piccolo condominio composto da 4 unita , di cui 2 al primo piano e 2 al secondo.
Da poco sono diventato proprietario di uno dei 4 , ed ho gia  un piccolo problema.
Il condominio presenta due ingressi laterali per accesso auto dove sempre lateralmente sono presenti su entrambi i lati i garage , ed al centro dei due cancelli e presente il cancello piccolo per accesso pedonale, tutti e tre dei cancelli sono rotti, sarebbe quello con accesso pedonale non si chiude per niente , mentre gli altri due grandi laterali oltre che non hanno piu in fermo centrale dove vanno in battute le due ante cosa con il rischio che le ante si girano al contrario andando dalla parta opposta in apertura.
Siccome ho due bimbi piccoli non posso farli giocare giu in giardino con il terrore che escono fuori la strada.
Delle 4 unita  del condominio siamo in 2 che abbiamo acquistato da poco mentre le altre 2 unita  ( di cui una in affitto ) sono entrambe della stessa proprietaria che si rifiuta di dividere con noi le spese per far ripristinare il tutto.

Chiedo a voi, è mai possibile che i cancello da ingresso piu i due laterali non facciano parte di bene comune del condominio? Come e possibile risolvere il problema?
Nell'attesa di una vostra gradita risposta, colgo l'occasione per inviarle i miei saluti.

RISPOSTA

il problema si risolve in modo semplice 

occorre leggere un rogito di acquisto con allegata la planimetria dello stabile.

nel rogito dovrebbero essere elencate le competenze sulle parti comuni

saluti 

2020-05-02 | Parco condominiale o comunale?

Salve, vivo in un condominio degli anni '80 ultimo di una serie di tre che termina con un parco che a sua volta termina delimitato da un piccolo corso d'acqua.

Le spese di potatura erba di questo parco sono da sempre a carico del condominio. Da quando vivo qui pero, ho notato che chiunque puo attraversare il parco per raggiungere altre strade comunali.

Chiesto al comune di poterci fare una recinzione ci viene detto che non possiamo. Vorrei capire qual e questa legge che permette al comune di farci pagare le spese di gestione del verde se poi non ne siamo padroni.

Grazie.

RISPOSTA

risulta moldo difficile dare una risposta se prima non si esaminana il primo rogito di vendita 

all'interno dello stesso dovrebbe trovar descritto la definizione di tale area e la propreità della stessa

saluti 

2020-04-29 | Rimborso danni da perdita acqua

Buongiorno,

a causa della rottura di un tubo posto sotto il pavimento in corrispondenza del piatto doccia del bagno dell'appartamento di cui sono propietaria, ho causato danni all'appartamento sottostante.

Nell'immediatezza del fatto e stato contattato l'amministratore del condominio il quale ha tempestivamente mandato gli operai per la ricerca del guasto (rimozione del box doccia, del piatto doccia, rottura del pavimento...) e i successivi lavori di ripristino. L'amministratore ha dato lo "scarico" all'assicurazione del condominio, la quale ha rimborsato al condominio, che aveva provveduto al pagamento delle fatture, la spesa per i lavori nel mio appartamento e per i danni subiti da quello sottostante, in misura inferiore al totale della spesa sostenuta e al netto della franchigia prevista in polizza.

L'amministratore, in sede di riparto delle spese condominiali, mi ha addebitato interamente sia la franchigia che la quota non rimborsata. Preciso che tutti i rapporti con l'assicurazione sono stati condotti dall'amministratore e non sono a conoscenza dell'esatto motivo in base al quale l'assicurazione non ha rimborsato interamente il danno, a parte naturalmente la quota di franchigia.

Preciso, anche, che non ho una polizza personale di R.C. Chiedo, cortesemente, se e corretto che debba pagare io o se invece la somma debba essere ripartita fra tutti condomini.

Vi ringrazio molto per la cortese risposta.

RISPOSTA

La domanda è corretta e spero lo sia anche la risposta.

Come prima cosa sarebbe stato più corretto che le fatture relative alla riparazione fossero state intestate a lei come committente in quanto lavoro privato.

Ella avrebbe avuto la possibilita di dialogare con il perito e trattare il rimborso .

L'assicurazione di solito rimborsa l'intermo importo della fattura al netto della franchigia e dell'IVA, a volte puo capitare che il perito ritenga eccessiva una fattura e liquidi cioè che ritiene corretto 

se invece fosse stato lei a trattare avrebbe potuto ottenre l'intero importo della fattura

infine la dolente nota della franchigia : è consuetudine comprotarsi come ha fatto il suo amministratore, però se un condomino esige che la franchigia venga pagata dall'intero condominio ha ragione perche la polizza è intestata al condominio e pagata da tutti anche il costo della franchigia 

spero di essere stato esautivo 

cordiali saluti 

 

2020-03-21 | Pulizia scale

Abito in una palazzina di 5 appartamenti.

Il mio appartamento e sito al pian terreno con entrata indipendente dal resto del condomino. Accedo allo stesso solo per l'eventuale e lontana necessita  di accedere hai contatori dell'acqua, situati nell'atrio.

La palazzina non ha ascensore e non ha lucernai per accedere al tetto. Se e quando ne avra bisogno devo a mie spese utilizzare un cestello elevatore parcheggiandolo sempre nel mio cortile privato.

Devo comunque partecipare alle pulizie delle scale?

So che i condomini non potrebbero farsene carico personalmente ma gli altri inquilini lo fanno comunque. Posso rifiutarmi di pulire le scale?

RISPOSTA

sicuramente, non essendo personale autorizzato, ella può rifiutarsi di pulire le scale

saluti 

Studio Monti

2020-03-01 | Installazione nuovo ascensore

Buongiorno,

nel condominio in cui abito stiamo decidendo sull' installazione di un ascensore.
Mi e sembrato di capire che la divisione delle spese di installazione va suddivisa sulla base dei millesimi di proprieta dei soli condomini favorevoli all' installazione.
Un condomino possiede due appartamenti, in uno ci abita e l' altro e' in affitto, vorrebbe partecipare alle spese di istallazione solo con uno dei due appartamenti, lo puo' fare o deve partecipare alle spese con entrambi?
Grazie

RISPOSTA

Buongiorno,

il condomino che possiede due appartamenti piò partecipare alle spese anche solo con un apparamento 

coordiali saluti 

Studio Monti 

2020-02-28 | VERBALE

Salve

nella riunione del mio condominio era previsto all' ordine del giorno : dimissioni e revoca amministratore
Arrivato a tal punto l'amministratore ha dato le dimissioni irrevocabili dopo che un condomino si e alzato consegnandoli una busta con un nominativo di un nuovo amministratore .

Chiedo se e nulla tale assemblea non essendo all'ordine del giorno la nomina del nuovo amministratore.


in attesa di un vostro responso porgo distinti saluti.

RISPOSTA

L assemblea è valida se erano presenti tutti i condomini, altrimenti è annullabile entro 30 giorni dalla data dell'assemblea

saluti 

Studio Monti

2020-02-17 | Collegamento antenna tv

Buongiorno. Scrivo perché nel mio appartamento non avevo, fino a poco tempo fa, la possibilità di vedere la tv. Chiamando un antennista esterno al condominio mi ha fatto notare che il collegamento all'antenna co dominiale c'era ma era ostruita dal condomino sopra di me perché aveva fatto i lavori di ritrutturazione murando quindo il collegamento. Di conseguenza mi rivolgo all'amministratore facendogli presente la situazione il quale manda a sua volta l'antennista del condominio che (rivolgendosi all'appartamento soprastante il mio) fa un'ispezione e riscontra infatti che il collegamento è stato murato dal vicino di casa. Di conseguenza faccio fare il collegamento diretto dal mio appartamenti fino all'antenna centrale perché altrimenti il vicino di casa di sopra avrebbe dovuto rompere di nuovo in casa propria. Solo che a causa di questa operazione il condominio ha addebitato tutto il costo, circa 231 euro, di collegamento a me e non al vicino che ha causato il disagio. Ora per quanto sia il costo non mi sembra giusto che venga addebitato a me dato che non ho creato io il problema. Posso rivalermi su questo per non pagare? Chi deve pagare tale spesa?

RISPOSTA

Bisogna che Ella si rivolga all' Amministratore il quale avrà il compito di rettificare l' addebito e metterla a carico di chi ha causato il danno.

Distinti saluti

Monti Fausto

2020-02-09 | Adeguamento valvole contacalorie

Buonasera,

l'adeguamento del sistema alle valvole contacalorie del condominio previsto per legge e da considerarsi una spesa ordinaria o straordinaria?

Grazie

RISPOSTA

trattasi di una spesa straordinaria

Studio Monti 

2020-02-06 | Disotturazione colonna secchiaio: condominiale o privata?

Facendo seguito alla vs risposta e chiaro che se l'otturazione e avvenuta nella colonna verticale l'intervento e di tipo condominiale, ma se tale colonna verticale serve un solo appartamento e non anche altri appartamenti, si puo ritenere che sia privata ancorche verticale?

RISPOSTA

la legge si limita a dire che tutte le colonne di scarico dei bagni o acque chiare sotto traccia sono comune a tutti i condomini 

se fosse diversamente ella non sarebbe tenuto a pagare evenutali altre rotture di altre colonne 

distinti saluti

Studio Monti 

2020-02-05 | Disotturazione colonna secchiaio: condominiale o privata?

E' stato eseguito un intervento di disotturazione colonna secchiaio presso la mia abitazione privata che e collegata alla colonna secchiaio condominiale. La disotturazione e avvenuta oltre i 10 m e presumibilmente fuori dalla mia proprieta privata, nonostante questo l'amministratore ha imputato la spese come privata e non condominiale. E' corretto?

Il blocco si e verificato su un tratto di collegamento tra l'abitazione privata e la condotta condominiale, ma non sappiamo se a questo tratto di collegamento e collegata solo la mia abitazione oppure anche altre abitazioni, ovvero non siamo certi che questo tratto di collegamento sia ad uso esclusivo di una sola proprieta . cio che e certo e che il blocco non e avvenuto all'interno dell'abitazione privata ma probabilmente all'interno di una seconda abitazione dove potrebbe essere presente un sifone di collegamento.

RISPOSTA

Qualora l'occlusione sia avvenuta in una colonna di scarico verticale la spesa è a carico di tutto il condominio essendo della colonna condominiale 

cordiali saluti 

Studio Monti 

2020-02-03 | Muro confine a dislivello

Sono proprietaria di un lotto di terreno confine con un sltro terreno posto a dislivello, circa 1,5 m sopra il mio.
Il vecchio proprietario costruì all epoca a sue spese il muro di confine- contenimento nella sua proprietà. Questo muro di contenimento quindi è costruito sul mio fondo. Essendosi deteriorato e volendo io eliminarlo per ottenere più spazio per la mia proprietà , in un punto in cui ho difficoltà a transitare con l auto in quanto stretto. Posso obbligare il vicino a costruire un proprio muro di contenimento ( visto che il fondo superiore è il suo )e successivamente eliminare o restringere il mio ?
Grazie, spero risponderete

RISPOSTA

Non credo che Ella possa modificare un confine.

Distinti saluti

Monti rag Fausto

2020-01-31 | Quota ascensore condominiale

Buongiorno,

nel condominio dove abito si sta decidendo di installare un ascensore. Meno della meta  dei condomini sono interessati, per cui le quote a carico di chi e interessato sono piuttosto onerose. La mia in particolar modo, visto che ho parecchi millesimi. Una volta realizzato l'ascensore sarebbe ovviamente solo a disposizione di chi ha affrontato le spese, a meno che successivamente altri decidano di partecipare.
A tal riguardo ho due interrogativi:
E' un diritto dei condomini che non hanno partecipato inizialmente alla spesa di poter rilevare la quota spettante?
Esiste un prezzo al quale tale quota debba essere venduta o puo essere fissata liberamente?
Nel caso non sia possibile fissarlo liberamente, quali sono le regole per farlo? In termini di tasso di rivalutazione o altro

Cordiali saluti

RISPOSTA

la messa in opera di un ascensore viene considerato come una innovazione ma ad utilizzo separato.

Pertanto i condomini che non partecipano alla spesa hanno il diritto di subentro in futuro pagando la loro quota prescritta dall'interlocutore piu ogni spesa eventuale sostenuta nel corso degli anni 

esiste una tabella apposita che calcola la rivalutazione

Studio Monti 

 

2020-01-25 | allaccio cologna fognaria condominiale

Buonasera ,

possiedo un appartamento in Bovi Campeggi al primo piano e poi una pertinenza al 3 Piano sottotetto. Esiste un Cavedio dove ci passano colonna fogna , fili antenne altri cavi . Insomma ogni condomino ne ha usufruito. In assemblea ho chiesto se potevo collegarmi alla colonna fognaria per metterci un lavandino/piccolo water per non andare ogni volta di sotto al primo piano. Ho portato anche una piccola relazione del mio Ing e loro dicono che non e' esaustivo ma devo portargli tutti i disegni di come verrebbero fatti i lavori. Secondo loro io non posso collegarmi e non mi danno autorizzazione perche' la colonna fognaria potrebbe non supportare un altra utenza.

Sono stato molto educato a chiedere autorizzazione ma ho ricevuto il rifiuto , vogliono che faccia prima una videoispezione con Venturi Spurghi per vedere se la colonna tiene . A mio avviso per impedirmi di allacciarmi. Come devo comportarmi per legge posso collegarmi? L'amministratore non ha mosso labbra anzi mi ha consigliato di fare questa video ispezione e poi vedere in seguito. Non mi sembra giusto leggendo qua e la l'art 1102.

grazie per la gentile risposta .

Antonio

RISPOSTA

lei ha tutti i diritti

trova ogni documentazione sul nostro sito al capitolo Fognature - colonne di scarico verticali

saluti 

Studio Monti 

2020-01-21 | Amministrazione condominiale - societĂ  - fusione incorpiraziobe

Il condominio Zeta e amministrato dalla societa ALFA SNC.

In corso di mandato, la societa BETA SAS comunica ai condomini l'avvenuta cessione a suo favore delle quote della societa ALFA SNC e, pertanto, di essere il nuovo amministratore del condominio Zeta, anche in considerazione della futura fusione per incorporazione.

Stante la legittimita della nomina di societa quale amministratore, e lecito il comportamento di ALFA SNC in considerazione della prorogatio imperii?

A quale titolo la societa BETA SAS convoca l'assemblea?

saluti

RISPOSTA

Buongiorno

occorre che ALFA SNC convochi un assemblea , nella quale viene discussa la nomina del nuovo amministratore

BETA SAS non essendo nominato dall'assemblea non può convocare nessuna assemblea 

saluti 

Studio Monti

2020-01-19 | Pare sia abusiva la copertura del lastrico solare per espandere l’abitazione al piano

Buongiorno,
E' stata realizzata con struttura in materiale di plastico (tetto), alluminio e vetro la verandať che in effetti costituisce l'ampliamento del salone di una minuscola abitazione preesistente.
Il dubbio: una costruzione abusiva rende abusivo tutto il condominio?
Se la risposta fosse affermativa, quale azione legale potrebbe essere avviata dal condominio oppure dal singolo condomino?
Grazie in anticipo per la risposta.
Cordialmente
Maria

RISPOSTA

Buogiorno, 

della costruzione abusiva ne risponde il condomino responsabile 

saluti 

Studio Monti

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