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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

Lo Studio Amministrativo Monti, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l'archivio delle DOMANDE FREQUENTI o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto a destra). Per porre una nuova domanda è necessario disporre di un Codice Utente Personale.

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2019-07-26 | Rinnovo cpi per modifiche personali

Buongiorno
Vorrei chiudere due posti auto privati con una porta sezionale. L ingegnere che sta seguendo il progetto mi ha detto che e possibile modificando il cpi. L amministratore dice che anche se pago tutto io, ho bisogno del consenso degli altri condomini, perche il piano antincendio e intestato al condominio. Volevo sapere se e vero o se posso eseguire i lavori e il rinnovo del cpi anche senza il consenso degli altri condomini. Grazie

RISPOSTA

Essendo una proprietà privata lei puà eseguire ogni tipo di lavoro purche via sia regolare proggetto e parere del Termotecnico.

Avendo queste autorizzazzioni i condomini nulla possono eccepire

cordiali saluti 

Studio Monti srl

2019-06-28 | Ristrutturazione solaio di proprietà

Buongiorno,

sono proprietaria di un solaio/soffitta adiacente al mio appartamento ma sopra un altra proprieta  dello stesso condominio, per eseguire dei lavori di ristrutturazione del solaio (attualmente fatiscente e renderlo agibile per poi collegarlo al mio appartamento)

ho bisogno del permesso del condominio? Del proprietario dell'immobile su cui si appoggia o basta comunicarlo? Ovviamente richiedero in comune tutti i permessi del caso ... rendendolo agibile devo accatastarlo in maniera differente ?

Grazie

RISPOSTA

Buongiorno, 
se la soffitta è di sua proprietà e se confina con il suo appartamento, lei non deve chiedere il permesso a nessuno se non al comune con la consegna della dovuta pratica.
Ovviamente bisogna che lei si informi se questo ampliamento sia concesso dal regolamento condominiale.
Mi sentirei comunque di consigliarle di dare comunicazione a tutti i condomini tramite l'amministratore
Inoltre ci tengo a sottolinearle che contestualmente alla pratica comunale dovrà consegnare anche la pratica catastale dove al suo interno verrà inserito il nuovo accatastamento della sua soffitta.

saluti 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

2019-06-23 | Frazionamento immobile

Salve, qualche anno fa ho acquistato un immobile di circa 70mq facendo poi un frazionamento di circa 33mq l'uno lasciando circa. 3 mq come disimpegno d'ingresso nelle 2 unita . Purtroppo mi ritrovo sempre problemi nella suddivisione delle spese condominiali (pulizie scale, luce scale e riparazioni varie). Attualmente la pulizia delle scale viene suddivisa non a millesimi ma per immobile ed il mio immobile frazionato viene calcolato come se ne fossero 2. Ultimamente c'e stata una riparazione al citofono ed anche in quel caso sono stati calcolati 2 immobili. Volevo chiarimenti in merito in modo da essere sicuro su eventuali discussioni con i condomini.
Grazie
Fabio

RISPOSTA

Non vi sono problemi:

- i millesimi generali rimangono invariati (la somma dei due appartamenti risulterà sempre quella di prima quando era presente un'unico appartamento)

- se vi sono due citofoni, ogni appartamento dova pagarne uno 

- la luce si dovrebbe suddividere per millesimi di proprietà (per cui non cambia nulla). Pertanto ritengo che la luce scala vada pagata in parti uguali tra i due appartamenti 

cordiali saluti, per ulteriori informazioni contattateci al 051/437631

Studio Monti

2019-06-05 | Usucapione gratuita

Buongiorno,

risiedo in un condominio edificato nel 1980. L'impresa costruttrice si è riservata una piccola porzione di giardino condominiale con diritto di passaggio per avere la possibilità di poter realizzare un ingresso aggiuntivo all'autorimessa interrata.
Nei 39 anni trascorsi tale ingresso non è stato realizzato e il condominio si è accollato le spese della cura dell'area pagando le spese di manutenzione area verde. Oggi l'impresa costruttrice vorrebbe giungere ad un accordo per disfarsi di tale area, di fatto inservibile, proponendo al condominio di fare richiesta di usucapione gratuita, alla quale la stessa non si opporrebbe. La mia domanda è: in sede di assemblea condominiale che tipo di maggioranza è necessaria perchè l'Amministratore abbia mandato di procedere nel fare domanda di usucapione gratuita?

Grazie in anticipo per la gentile risposta.

Cordiali saluti!

RISPOSTA

Buongiorno, 

la risposta esatta la può dare soltanto il notaio.

Il mio parere è quello di acquistare tale area con la partecipazione di tutti i condomini.

Sicuramente i costi alla fine saranno inferiori e la partica risulterebbe più trasparente.

cordiali saluti 

Studio Monti srl

2019-05-26 | infiltrazione acqua da tetto

Palazzina di tre piani di 6 proprietari, tre per lato senza amministratore. Nell'appartamento dell'ultimo piano lato destro esposto a Nord est ed ovest in una stanza si è verificata una infiltrazione d'acqua. Le spese di riparazione e tinteggiatura vanno ripartiti fra tutti i condomini o solo tra i tre condomini che hanno le loro proprietà  sotto l'infiltrazione. come riparazione parziale del tetto. Grazie

RISPOSTA

Salvo che il rogito di acquisto non dica diversamente il tetto è una proprietà comune e per tanto tutte le spese vanno potate a carico di tutti i condomini. 

cordiali saluti, per ulteriori informazioni contattateci

Studio Monti

2019-03-01 | Ripartizione spese condominiali

Buongiorno, avrei una domanda da fare:
Premetto che sono in affitto, oggi la proprietaria mi ha inviato il rendiconto del 2018, tra le diverse voci (pulizia scala, acqua, luce scala,ecc) c'è la voce "SPESE GENERALI" che sono a mio carico.
In precedenza non mi è mai capitato di dover pagare le spese generali, se ne è sempre occupata la proprietà. Invece in questo condominio mi si chiede di pagarle.
Chiedendo spiegazioni alla proprietaria mi ha detto che sono "spese dell'amministratore che tiene lo stabile, comprendente le competenze che deve svolgere per il condominio".
Vorrei capire di cosa si tratta e sopratutto se, in qualità di inquilina, corrisponde a me il pagamento.
Grazie mille in anticipo.

RISPOSTA

Le spese generali, salvo che non vi sia un accordo con la proprietà, non competono all'inquilino.

Distinti saluti

Studio Monti srl

2019-02-27 | Hobby

Buongiorno abito in una villetta 2 unità abitative senza condomino o o regolamento condominiale . Detto questo ogni tanto per hobby canto con microfono e cassa acustica nella fascia di orario pomeridiano dalla ore 16 alke ore 18 Max. Può la mia coinquilina obbbligarmi a smettere? aspetto una vostra risposta

RISPOSTA

Non si può rispondere se non vi sono dati certi.

Certamente se il rumore supera il limite di tollerenza Lei è tenuto ad insonorizzare il Suo appartamento.

Distinti saluti

Monti rag Fausto

2019-02-14 | 9685161380954558

Buonasera ho in affitto un appartamento con regolare contratto ,siamo solo due unità abitative .Si da il caso che la luce nelle scale o per apertura cancello automatico facciamo un anno a testa mettendo il cavo sotto il proprio contatore.questo fatto mi urta in quanto, quando è il mio turno la signora giù che sta al piano rialzato accende mitomane a parlare con parenti all'interno del pianerottolo, mentre quando tocca a lei ,entra ed escono senza accendere la luce x nn consumare .allora io chiedo posso chiedere al mio proprietario di far istallare il contatore condominiale, pagando i consumi al 50% con l'altra inquilina? Grazie

RISPOSTA

Ritengo la Sua proposta saggia ed indispensabile.

Distinti saluti

Monti Fausto

2019-01-09 | Unità esterna clima su facciata

Buongiorno, a maggio ho installato unità esterna del clima per 2 split, quindi di dimensioni normali
Sopra il tettuccio che divide il mio piano da quello sottostante a fianco del mio balcone., con 2 canali è sempre in facciata colorate dello stesso colore .
Ora il condomino sottostante mi ha fatto scrivere dall assemblea che devo rimuoverlo. Chiaramente io non sono d’accordo , anche perché sul balcone unità esterna mi costringeva a lasciare aperta in anta e mi limitava lo spazio già limitato
Ora si farà un assemblea, cone mi devo comportare ? Devo togliere unità esterna
GraUe x la sua rispo
Filippo Pagani

RISPOSTA

L' assemblea non può trattare argoimenti che rivestano problemi privati - salvo che non vadano ad arrecare danni documentati ad altre proprietà.

Distinti saluti

Monti Fausto

2018-11-21 | SOSTITUZIONE FINESTRE APPARTAMENTO

Buongiorno,
sarò prossimo alla sostituzione delle finestre del mio appartamento sito in contesto condominiale anni '70.
La mia intenzione è quella di sostituire le finestre attuali che sono a 4 ante, con delle finestre a 2 ante.
Credo che qui entri in gioco il decoro architettonico dello stabile. Negli anni passati alcuni condomini hanno installato oltre alle finestre precedenti delle finestre esterne in alluminio, che a mio parere hanno contribuito all'alterazione del decoro dello stabile, in quanto ad oggi non vi è più uniformità. La mia domanda è: ma se in passato è stata autorizzata questo tipo di modifica io ho bisogno di un autorizzazione per modificare da 4 a 2 ante le mie finestre? Non dovrebbe esserci un autorizzazione diciamo, "automatica"? Vorrei evitare di fare una raccolta firme in quanto alcuni condomini sono veramente assilanti e non capirebbero la situazione. Purtroppo non posso allegare una foto per farvi capire meglio l'estetica attuale dello stabile.
Grazie.

RISPOSTA

Non conoscendo l' ubicazione dello stabile ove Ella abita, posso dire che non occorre nessuna autorizzazione del condomino e del comune. Salvo che il comune ove Ella risiede non abbia posto nel regolamento comunale dei vincoli particolari oppure che detti vincoli siano ubicati in un eventuale regolamento condominiale contrattuale.

Distinti saluti 

2018-09-22 | tutela proprietà

Alla cortese attenzione Vs. esperto
Un terreno, cintato per tre lati e ubicato in un comune è stato lottizzato nel 2007 in 28 unità e venduto ad 17 acquirenti per farne posti auto con relativo spazio di manovra . Il quarto lato non cintato è confinante con un condominio con entrata pedonale su altra strada (e la maggior parte dei proprietari ha acquistato un lotto posto auto) e da questo quarto lato accedono al parcheggio da un passaggio che però non risulta tracciato nel disegno depositato a Catasto ; solo quattro acquirenti di posti auto, proprietari di un appartamento in un altro condominio confinante, accedono ai posti auto attraverso l’ingresso carrabile.
Si precisa che il terreno lottizzato era precedentemente già utilizzato dai proprietari degli appartamenti del condominio adiacente in modo bonario (ma non ne avevano la proprietà)
Il condominio ed il parcheggio sono stati definitivamente distinti con atto notarile e quindi amministrati separatamente dal 2007 come due entità divise e diverse con bilanci distinti e le spese ordinarie e straordinarie del parcheggio a carico dei soli proprietari dei posti auto.
Dato che in questi ultimi anni si sono verificati utilizzi continui e non autorizzati degli spazi di manovra (per lavori di manutenzione dello stabile, traslochi, rifacimento di appartamenti con uso di montacarichi e gru, ingresso di motocicli e biciclette di non autorizzati, ecc.) senza richiedere autorizzazioni all’amministratore e questo anche da parte di condòmini che non sono proprietari di posti auto , si chiede:
- È ammissibile che uno qualsiasi dei proprietari di posto auto possa chiedere all’assemblea condominiale del parcheggio di cintare il confine di proprietà dell’intero parcheggio (quarto lato) con una rete metallica impedendo dunque di accedere al parcheggio da un passaggio non tracciato nel disegno depositato a Catasto?
- Dato che la maggioranza dei proprietari dei posti auto risiede nel condominio prospettante il quarto lato e che questi non hanno nessun interesse a delimitare il confine, si deve sottostare alla maggioranza dei millesimi o è sufficiente anche solo la richiesta di un proprietario di posto auto (essendo ciascun condomino legittimato attivamente e passivamente all’esercizio delle azioni a tutela della proprietà comune, senza bisogno dell’intervento di altri condomini) per poter imporre all’assemblea condominiale di deliberare la delimitazione dei confini e rivendicare la piena ed esclusiva tutela della proprietà?
- Le eventuali spese per la recinzione sono a carico dei due confinanti?

Ringraziando per la cortese attenzione, porgo distinti saluti
Addì, 20.09.2018
Bielli Dott.ssa Ada
bielli.ada@gmail.com

RISPOSTA

Come prima cosa Le chiedo scusa del lungo tempo trascorso, ma la Sua richiesta era smarrita. Se ho ben capito avete rogitato un posto auto. Pertanto avete la facoltà di chiudere come volete. Le spese sono a carico dei condomini che eseguono i lavori.

Distinti saluti

Monti Rag Fausto 

2018-09-05 | Ascensore in palazzina di 6 unità

Buongiorno,
Mio padre ,disabile al 100%vive in una palazzina costituita da 6 unità su 3 piani.lui vive al primo piano. Non c è il condominio.lui è in carrozzella e vorrebbe installare l ascensore.può farlo fino al primo piano ovvero la sua abitazione ? È necessario costituire il condominio per l approvazione?oppure può agire autonomamente rientrando nell abbattimento delle barriere architettoniche ?
Grazie

RISPOSTA

Pur non avendo visto lo stabile ritengo che Suo padre possa mettere in opera l' ascensore perchè non impedisce il transito delle persone o non invade porte o finestre dei vicini. Il tutto salvo verificare il rogito di provenienza delle proprietà di Suo padre.

Distinti saluti

Monti rag. Fausto

 

2018-07-24 | Ripartizione spese certificazione cancello

Buongiorno,
vivo in un condominio da quasi due anni (anche se lo stesso esiste già da 10), ho sollevato insieme ad alcuni altri condomini più sensibili varie problematiche fra cui quella inerente la messa a norma del cancello secondo le direttive comunitarie (sono un Tecnico della Prevenzione per cui abbastanza avvezzo all'argomento).
L'amministratrice propone di suddividere tale spesa in millesimi ma a mio avviso è errato in quanto stiamo parlando di un obbligo di legge e di una responsabilità penale che, in caso di lesione più o meno gravi, cadrebbe indistintamente ed in eugual misura su tutti i condomini! Il discorso dei millesimi può valere sui costi di manutenzione e gestione ma non sulle spese di adeguamento e certificazione CE.
Vorrei avere anche il Vs parere a riguardo.
Vi ringrazio anticipatamente per l'attenzione.
Cordiali saluti

RISPOSTA

Purtroppo non è ammesso dividere le spese condominiali in parti uguali, salvo che non vi sia il consenso unanime (art. 1122 del Cc).

Con distinti saluti

Monti rag Fausto

2018-07-06 | Inserisci un titolo breve

Buonasera, vivo in un condominio a Firenze palazzo degli anni 60, riscaldamento e acqua calda centralizzato . Con l'l'installazione dei conta calorie si è deciso per i contatori dell'acqua calda ad impulsi. Da molto tempo sto facendo notare all'aministratore che essendo la colonna molto lontana dal contatore ,prima che l'acqua mi arrivi calda devo sprecare litri di acqua. io ho chiesto al condominio di far portare un tubo di ricircolo , che non sarebbe neanche tanto tragica visto che il terrazzo dove c'è il contatore e proprio sul locale caldaia. l'amministratore mi ha detto che è un lavoro privato, ma non posso chiamare il mio idraulico di fiducia ma rivolgermi all'idraulico del condominio . Mi chiedevo se è privato perché devo coinvolgere il condominio? all'ora tanto privato non lo è. Grazie in anticipo spero dsi essere stato chiaro Saluti Massimo
 

RISPOSTA

Come prima cosa occorre verificare se la causa della mancanza di acqua calda si è verificata ora oppure se era presente anche prima. Nel primo caso sarà un problema del condominio, nel secondo caso invece sarà un priblema privato.

Con distinti saluti

2018-07-01 | Condominio anni 60

buongiorno, vivo in un condominio degli anni 60 , e dopo anni di lamentele per il cattivo funzionamento del ricircolo dell'acqua calda , abbiamo chiesto al condominio se potevano allacciarmi il tubo di ricircolo ( senza creare rotture perché il terrazzo dove è installato il contatore e proprio sulla centrale. L'amministratore mi ha detto che sono spese che devo affrontare io personalmente. Premetto che si spreca circa 25000 litri circa l'anno, e con l'avvento del contatore ad impulsi volevo pagare l'acqua che consumo realmente. la mia domanda è ha ragione l'amministratore oppure ho diritto al ricircolo Grazie per l'attenzione Iannone

RISPOSTA

Se la modifica da Lei rischiesta porta un benefixio solo a Lei, il costo è a Suo carico. In caso contrario dovrà essere l' assemblea a deliberare in merito

Distinti saluti

Monti rag Fausto

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