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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2019-12-03 | Riscaldamento centralizzato per tre palazzine attigue

Buongiorno,
risiedo in un condominio ove il riscaldamento centralizzato funziona per tre condomini attigui, chiaramente con colonne montanti diverse. Nel condominio centrale il proprietario del IV piano ha fatto lavori ai termosifoni del suo appartamento, nel mese di agosto, senza il direttore dei lavori, ma con un idraulico ed ha provocato danni all'appartamento sottostante per a 45.000 di danni. Il proprietario del piano V sovrastante, in quel periodo sentiva movimento di acqua nei suoi termosifoni, l'amministratore delle tre palazzine, il manutentore della centrale termica hanno chiuso l'acqua della centrale termica.

Chiedo se io proprietaria dell'appartamento della palazzina adiacente sono chiamata al risarcimento di questi danni? l'amministratore portera  nella prossima assemblea del 5 dicembre la sua assicurazione.
Grazie per la gentile e La prego urgente risposta.
Cordiali saluti.
mariamarzi46@gmail.com

RISPOSTA

la risposta è un po frettolosa non conoscendo bene i fatti.

tuttavia occorre accertare le cause dei danni, occore verificare se 45 000 euro di danni sono da verificare oppure no.

se i danni sono stati provocati da un condomino, esso è tenuto a rispondere dei danni 

se la colpa ricade sulla ditta che ha operato essa avra un 'assicurazione.

se invece il danno è stato causato da una rottura dalla rete dei termo l'assicurazione dell'intero fabbricato ne risponde.

nb. l'assicurazione del condominio non paga i danni causati da una rottura di un tratto privato 

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

2019-11-24 | Inserisci un titolo breve

Buonasera,

vorrei sapere come fare per annullare una delibera di condominio presa con meno della meta ' + 1 dei millesimi di proprieta'  su lavori di manutenzione straordinaria

RISPOSTA

Buongiorno,

come prima cosa ritengo opportuno parlare con l'amministratore manifestando il suo dissenso.

Qualora non ottenga soddisfazione puo' rivolgersi direttamente al Tribunale o ad un Legale 

cordiali saluti 

Studio Monti 

 

2019-11-20 | ripartizione spese solaio

Premessa
Per comprendere meglio la questione credo sia necessario illustrare la composizione e la struttura del condominio; trattasi di due fabbricati adiacenti aventi in comune delle aree verdi e condominiali. Il fabbricato A costituito da n. 16 appartamenti, n. 3 negozi, n. 6 box piano terra e n. 10 box piano sotto livello ed il fabbricato B, costituito da due scale (B+C) ed aventi n. 20 appartamenti (rispettivamente 8 scala B e 20 scala C), n. 4 negozi, n. 1 locale palestra, n. 16 box piano terra e n. 4 box piano sotto livello.

Dal 1994, con delibera assembleare, si decide di separare, con una linea immaginaria, il complesso in due condomini distinti, dove il tunnel (45) restera  indivisibile e parte comune ai due condomini. Fermo restante che gli eventuali interventi nella parte superiori sono a carico di ogni palazzina. Detta linea dettava il confine delle aree ad uso e manutenzione esclusiva, destinata ad ogni singola palazzina.
Infatti, per questo motivo, le spese di impermeabilizzazione dei box sottostanti la palazzina A stato interamente pagato da questa palazzina, senza alcun versamento da parte delle altre palazzine.
Questione
Recentemente si e riscontrato un problema serio al solaio del tunnel box della palazzina B (nelle figure rappresentato di color rosso); il progetto di risanamento prevede la demolizione dei vecchi solai, il posizionamento di solai collaboranti in travi di ferro e lamiere grecate in acciaio zincato, controsoffitto in cemento fibro-rinforzato, impermeabilizzazione e realizzazione di un pavimento industriale. La causa del deterioramento e stata attribuita principalmente alle infiltrazioni di acqua piovana per assenza di manutenzione, nel corso degli anni, della palazzina B (verbale assembleare). La spesa totale per il risanamento e di circa 33.000euro.
Considerata l ingente spesa, i condomini della palazzina B, non vogliono applicare la delibera del 1994 (separazione dei due condomini) e suddividere le spese come specificato nel verbale, e cioe gli interventi riguardanti la parte superiore a carico della palazzina B, ma vorrebbero ripristinare il supercondominio e quindi coinvolgere tutti i condomini (palazzina A e B) nel pagamento del ripristino, in quanto trattasi di parte comune, utilizzando la tabella A millesimali (parti comuni).
Logicamente, questa ipotesi ha scaturito una lunga ed accesa discussione tra i condomini; la palazzina A rivendica il fatto che in precedenza alcuni lavori di impermeabilizzazione, riguardanti la stessa palazzina, ha visto la sola partecipazione dei condomini di questa palazzina, creando un precedente) e pertanto non vorrebbero contribuire alle spese secondo la tabella A (pur consapevoli pero che un contributo sia dovuto in quanto il tunnel da accesso anche ai box della palazzina A), mentre la palazzina B ritiene superata la delibera del 1994 e pertanto, trattandosi di parte comune, tutti devono contribuire in parti uguali.
Nella discussione sono stati enunciati anche gli articoli 1123-1125-1126 del codice civile ma, tra il comprendere realmente chi trae un evidente beneficio dell opera (l intera palazzina B, i box/negozi del piano sotto livello, ingresso box coinvolti al piano terra oppure tutti i condomini), tra la considerazione che non si tratta di un degrado naturale ma bensi ascrivibile ad una tardiva manutenzione e cura dell immobile (da decenni erano presenti infiltrazioni) non si riusciti a determinare come ripartire le spese per la riparazione.
Secondo quanto enunciato, chi deve contribuire alle spese di riparazione del solaio? In che misura?

RISPOSTA

è molto difficile rispondere esattemente al suo quesito non avendo visto lo stabile e non essendo in possesso di una planimetria.

Tuttavia in questi casi è sempre opportuno verificare i primi rogiti di acquisto e non prendere in condierazione gli accordi assembleari.

mi soprende che si debbano rifare i solai portanti, se cosi fosse la suddivisione dei costi per il ripirstino dei solai è da attribuire al 50% al condomini sovrastante e il 50% ai condomini sottostante, salvo che la parte sovrastante non sia una proprietà condominiale.

in questo caso tutto il condominio, ovvero le parti che risultano proprietarie, devono assorbirsi interamente le spese 

cordiali saluti 

Studio Monti

2019-11-02 | Richiesta conguaglio precedente venditore

Salve le sottopongo il mio problema.
A gennaio 2018 ho comprato casa, l'amministratore ha dichiarato che il venditore non aveva debiti verso il condominio salvo conguagli ancora non noti e che sarebbero stati comunque richiesti al venditore e in atto abbiamo scritto che il venditore si sarebbe attivato immediatamente per il pagamento di eventuali debiti.
Ad agosto 2018 arriva a me un bollettino di circa 500euro per il saldo del riscaldamento del periodo 2016-2017.


Ora le mie domande sono:
1) considerando le dichiarazioni in atto del venditore e dell'amministratore, io sono tenuta a pagare il suo debito del periodo 2016-2017?
2) se l'amministratore emette dei bollettini per il riscaldamento di un importo che include anche questo debito, posso scomporre l'importo e pagare solo quanto di mia competenza e trattare questo debito separatamente?
3) ho diritto ad avere in dettaglio i calcoli e le voci che hanno portato a maturare un conguaglio del riscaldamento di 500euro?

Grazie dell'aiuto.
Un saluto

RISPOSTA

lei è tenuta a pagare in solido con il venditore gli arretrati dell'anno in corso e quelli dell'esercizio precedente 

certamente ha il diritto di richiedere al venditore quanto di sua competenza 

l'amministratore su richiesta, è tenuto a disporre apposito riparto di competenza

saluti

2019-10-24 | Servitu'

Una persona fisica ha realizzato una costruzione con piu' appartamenti e box, prima di vendere le unita', ha depositato il regolamento condominiale, allegato poi ai rigiti, nel quale si riservava per sé, successori o aventi causa l'utilizzo a giardino del tetto dei box. Lo stesso mappale includeva altro terreno fabbricabile non condominiale confinante con i box ceduto dal sucessore ad un terzo compresa la citata servitu',previo frazionamento, e con accesso dal cortile condominiale ove gia'  il vecchio defunto aveva costruito un accesso. Ora, puo' il condominio o i singoli condomini ostacolare il terzo estraneo al condominio nell'accesso e nell'uso della servitu'?
Grazie

RISPOSTA

Se la servitu' è inserita nei rogiti ciò non è possibile

cordiali saluti 

Studio Monti

2019-10-11 | Distacco dal riscaldamento condominiale

Buongiorno,
abito all'ultimo piano (Sesto) in un condominio con 27 appartamenti. Ho deciso di staccarmi perche' l'appartamento e' freddo durante l'inverno a causa eccessiva dispersione dal sottotetto. Abbiamo chiesto la coibentazione ma l'assemblea condominiale ha bocciato l'idea. Quindi ho deciso di ristrutturare interamente l'appartamento coibentando a miei spese soffitto e pareti esterni staccandomi semplicemente dal riscaldamento centralizzato tappando i tubi e introducendo una pompa di calore per raffrescamento e riscaldamento. Presentato relazione del termotecnico che dimostra nessun aggravio e costi aggiuntivi agli altri condomini ancora connessi con quello centralizzato ma bensi' un risparmio di consumo e migliore efficienza della caldaia centralizzata.

Le chiedo allora se possibile evitare le spese del consumo involontario pagando solamente le spese di manutenzione straordinaria e messa a norma della caldaia con i millesimi.
Grazie e cordiali saluti

RISPOSTA

Buona sera, 

purtroppo non è possibile poiche' lei rimane comunque un comproprietario dell'impianto.

comunque ritengo che facendo un confronto con i costi di gestione lei possa avere un riscontro a tutte le sue domande per evidenziare l'effettivo risparmio

cordiali saluti 

Studio Monti 

2019-10-04 | Ripartizione spese motore cancello condominiale

La presente per chiedere come devono essere ripartite le spese di sostituzione di un motore al cancello condominiale.

Secondo me in parti uguali tra i proprietari e non secondo i millesimi di proprieta'.

Grazie in anticipo della risposta

RISPOSTA

Tutte le spese vanno suddivise in base ai millesimi di proprieta' 

salvo accordo diverso fra tutti i condomini

saluti 

Studio Monti

2019-09-30 | ANTENNE CONDOMINIALI

Buona sera,

avrei una domanda da porre ovvero: abbiamo acquistato un appartamento munito di torretta di nostra proprieta', su questa la vecchia proprietaria ha fatto istallare le antenne dei condomini lungo la ringhiera che fa da recinsione intorno la torretta.

Come nuova proprieta' volevamo unificare l'impianto con un unica antenna e spostarla in un altro punto. Il motivo di questa richiesta e' legato al fatto che: ogni condomino ha una sua antenna, le antenne fissate alla ringhiera del terrazzino con il movimento del vento hanno rovinato e dissaldato in alcuni punti la ringhiera rendendola pericolosa ma anche perche', oltre alla loro infinita bruttezza durante l'utilizzo di questo piccolo terrazzino per vari momenti di relax personale, non siamo sicuri siano del tutto salutari averle li.
C' e' una legge che ci tutela in questo e ci dia la possibilita'  di poter spostare le antenne di tutti i condomini?
Cosa possiamo fare in merito?

Ringrazio in anticipo per il tempo dedicatomi.

Buona giornata.
 

RISPOSTA

Buona sera, 

molto semplice: sarebbe bene dire a tutti gli utilizzatori di rimuovere le antenne dando un termine ultimo 

propnendo nel frattempo un impianto centralizzato 

cordiali saluti 

Studio Monti

2019-09-28 | Raccolta acqua piovana ...

Buon pomeriggio,

ho un grossissimo dubbio su una spesa che mi vedo ripartita nei conteggi del mio condominio spiego brevemente

Abito in un condominio tipo schiera tutti i piani terra con giardinetto nella parte retrostante e i primi piani con mansarda e terrazzo ad uso esclusivo.
Mi sono accorta che l'amministratore ai piani terra addebita un costo :

RACCOLTA ACQUA PIOVANA GIARDINI

Ora mi chiedo :
I giardini in questione hanno un tubo di scarico acqua piovana comune a tutti che sfocia su strada comunale ...non esiste un pozzetto o chissa' che x la raccolta...ma viene buttata su suolo pubblico andando a finire su manto stradale e dopodiche' in fogna pubblica...
i primi piani hanno il canale di scolo dell'acqua piovana sul prospetto del fabbricato e viene sempre buttata per strada (parte comune condominiale)
Secondo me non mi quadra qualcosa...
Potreste aiutarmi a capire?

Grazie mille

RISPOSTA

Buona sera 

se lo cose stanno come da lei elencato nulla e' dovuto

non vorrei fosse una tassa comunale perche' non sarebbe ammesso scaricare in strada le acque piovane private

distinti saluti

2019-09-06 | Lastrico - Ripartizione

Sono proprietario di un attico con terrazzo esclusivo che funge da lastrico.
Il condominio deve realizzare ingenti lavori manutenzione straordinaria a questi terrazzi a causa di infiltrazioni.

Il nostro regolamento di condominio è registrato e riporta un articolo che cita come segue:

"I terrazzi costituiscono una proprieta'  esclusiva dei condomini che si affacciano su di esse e costituiscono copertura dello stabile. Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria di tali terrazzi gravano per 2/3 su tutti i condomini e vanno ripartite tra di essi secondo la tabella millesimale riportata in allegato e per l'altro 1/3 sul condomino proprietario esclusivo".

Nessun riferimento esplicito a deroghe all'art. 1126

Alcuni condomini affermano che si debba applicare alla lettera il regolamento (ossia 1/3 io e 2/3 TUTTI (quindi compreso me) mentre l'art. 1126 e diverse sentenze della cassazione hanno chiarito che l'obbligo di partecipare alla riparazione dei 2/3 della spesa non deriva dalla sola, generica, qualita'  di partecipante del condominio, ma dell'essere proprietario di un'unita' immobiliare compresa nella colonna sottostante alla terrazza.

Vorrei sapere se c'è stata una "convenzione espressa di deroga al criterio legale" dell'art 1126 con la modifica del criterio di ripartizione delle spese

Alla luce di quanto sopra vorrei sapere quindi quale criterio si adotta per la riparazione delle spese?

Grazie

 

RISPOSTA

Buona sera, 

se il terrazzo è di proprieta' esclusiva fa da copertura si deve fare riferimento alla giurisprudenza delle terrazze a livello

Pertanto ogni spesa relativa alla nuova impermeabilizzazzione e alla posa di una nuova pavimentazione va suddivisa come segue:

- 1/3 a carico del proprietario del terrazzo interessato

-2/3 a carico dell'intero condominio perche trattasi di una copertura e come solo la responsabilita ricade sul titolare della terrazza del condomino. Nei 2/3 rimane escluso il proprietario del terrazzo poiche' paga gia 1/3 

cordiali saluti 

Studio Monti

 

2019-07-26 | Rinnovo cpi per modifiche personali

Buongiorno
Vorrei chiudere due posti auto privati con una porta sezionale. L ingegnere che sta seguendo il progetto mi ha detto che e possibile modificando il cpi. L amministratore dice che anche se pago tutto io, ho bisogno del consenso degli altri condomini, perche il piano antincendio e intestato al condominio. Volevo sapere se e vero o se posso eseguire i lavori e il rinnovo del cpi anche senza il consenso degli altri condomini. Grazie

RISPOSTA

Essendo una proprietà privata lei puà eseguire ogni tipo di lavoro purche via sia regolare proggetto e parere del Termotecnico.

Avendo queste autorizzazzioni i condomini nulla possono eccepire

cordiali saluti 

Studio Monti srl

2019-06-28 | Ristrutturazione solaio di proprietà

Buongiorno,

sono proprietaria di un solaio/soffitta adiacente al mio appartamento ma sopra un altra proprieta  dello stesso condominio, per eseguire dei lavori di ristrutturazione del solaio (attualmente fatiscente e renderlo agibile per poi collegarlo al mio appartamento)

ho bisogno del permesso del condominio? Del proprietario dell'immobile su cui si appoggia o basta comunicarlo? Ovviamente richiedero in comune tutti i permessi del caso ... rendendolo agibile devo accatastarlo in maniera differente ?

Grazie

RISPOSTA

Buongiorno, 
se la soffitta è di sua proprietà e se confina con il suo appartamento, lei non deve chiedere il permesso a nessuno se non al comune con la consegna della dovuta pratica.
Ovviamente bisogna che lei si informi se questo ampliamento sia concesso dal regolamento condominiale.
Mi sentirei comunque di consigliarle di dare comunicazione a tutti i condomini tramite l'amministratore
Inoltre ci tengo a sottolinearle che contestualmente alla pratica comunale dovrà consegnare anche la pratica catastale dove al suo interno verrà inserito il nuovo accatastamento della sua soffitta.

saluti 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

2019-06-23 | Frazionamento immobile

Salve, qualche anno fa ho acquistato un immobile di circa 70mq facendo poi un frazionamento di circa 33mq l'uno lasciando circa. 3 mq come disimpegno d'ingresso nelle 2 unita . Purtroppo mi ritrovo sempre problemi nella suddivisione delle spese condominiali (pulizie scale, luce scale e riparazioni varie). Attualmente la pulizia delle scale viene suddivisa non a millesimi ma per immobile ed il mio immobile frazionato viene calcolato come se ne fossero 2. Ultimamente c'e stata una riparazione al citofono ed anche in quel caso sono stati calcolati 2 immobili. Volevo chiarimenti in merito in modo da essere sicuro su eventuali discussioni con i condomini.
Grazie
Fabio

RISPOSTA

Non vi sono problemi:

- i millesimi generali rimangono invariati (la somma dei due appartamenti risulterà sempre quella di prima quando era presente un'unico appartamento)

- se vi sono due citofoni, ogni appartamento dova pagarne uno 

- la luce si dovrebbe suddividere per millesimi di proprietà (per cui non cambia nulla). Pertanto ritengo che la luce scala vada pagata in parti uguali tra i due appartamenti 

cordiali saluti, per ulteriori informazioni contattateci al 051/437631

Studio Monti

2019-06-05 | Usucapione gratuita

Buongiorno,

risiedo in un condominio edificato nel 1980. L'impresa costruttrice si è riservata una piccola porzione di giardino condominiale con diritto di passaggio per avere la possibilità di poter realizzare un ingresso aggiuntivo all'autorimessa interrata.
Nei 39 anni trascorsi tale ingresso non è stato realizzato e il condominio si è accollato le spese della cura dell'area pagando le spese di manutenzione area verde. Oggi l'impresa costruttrice vorrebbe giungere ad un accordo per disfarsi di tale area, di fatto inservibile, proponendo al condominio di fare richiesta di usucapione gratuita, alla quale la stessa non si opporrebbe. La mia domanda è: in sede di assemblea condominiale che tipo di maggioranza è necessaria perchè l'Amministratore abbia mandato di procedere nel fare domanda di usucapione gratuita?

Grazie in anticipo per la gentile risposta.

Cordiali saluti!

RISPOSTA

Buongiorno, 

la risposta esatta la può dare soltanto il notaio.

Il mio parere è quello di acquistare tale area con la partecipazione di tutti i condomini.

Sicuramente i costi alla fine saranno inferiori e la partica risulterebbe più trasparente.

cordiali saluti 

Studio Monti srl

2019-05-26 | infiltrazione acqua da tetto

Palazzina di tre piani di 6 proprietari, tre per lato senza amministratore. Nell'appartamento dell'ultimo piano lato destro esposto a Nord est ed ovest in una stanza si è verificata una infiltrazione d'acqua. Le spese di riparazione e tinteggiatura vanno ripartiti fra tutti i condomini o solo tra i tre condomini che hanno le loro proprietà  sotto l'infiltrazione. come riparazione parziale del tetto. Grazie

RISPOSTA

Salvo che il rogito di acquisto non dica diversamente il tetto è una proprietà comune e per tanto tutte le spese vanno potate a carico di tutti i condomini. 

cordiali saluti, per ulteriori informazioni contattateci

Studio Monti

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