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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

Lo Studio Amministrativo Monti, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l'archivio delle DOMANDE FREQUENTI o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto a destra). Per porre una nuova domanda è necessario disporre di un Codice Utente Personale.

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2020-09-15 | VANO SCALE, CONDOMINIALE O MENO? A NOVEMBRE ARRIVIAMO A 20 ANNI DI POSSESSO

Buongiorno. Ho letto su internet della possibilità di ricevere aiuto gratuito in merito una consulenza notarile. Vivo in un condominio, composto da due scale A,B con 16 abitazioni,8 per scala dunque,divise in 4 piani da due abitazioni ciascuno.Io ho una casa di proprietà, comprata a suo tempo da mio nonno negli anni '80 e passata, dopo la sua morte,nel 2014,a mia madre, che ha provveduto a riscattarla pagando i suoi fratelli. Mio nonno possedeva anche la casa affianco, sullo stesso piano dunque, diciamo quindi che il secondo piano del condominio era totalmente occupato da noi. Nel lontano novembre 2000 mio nonno vende la casa affianco a una coppia. La mia questione è.... essendoci un vano scale per ogni piano di ciascuna delle due scale del condominio, essendo che il vano scale è sempre stato di nostro unico utilizzo in quanto mio nonno lo usava tipo magazzino, essendo che a novembre 2020 verranno compiuti 20 anni dalla vendita dell'immobile affianco al nostro... si può considerare diritto di usucapione il nostro voler detenere questo vano scale sempre occupato dalla mia famiglia sin dalla data di acquisto della casa da parte di mio nonno? Specifico che non ci sono pervenute alcune richieste legali da parte dei vicini in merito la situazione vano scale ma solo una richiesta a voce sul fatto che possa essere condiviso, richiesta alla quale è stato loro risposto che è sempre stato nostro per cui non cè proprio possibilità possa essere il loro. Specifico anche che le chiavi di qusto vano scale le abbiamo solo noi, ai vicini non sono state mai fornite. Specifico anche,che ad una prima lettura da atti notarili... su nessun atto notarile sembrerebbe essere indicata la cessione di questo vano scale, nè a mio nonno quando comprò la casa, nè alla coppia a cui mio nonno ha venduto la casa affianco, tuttavia come dicevo sopra, mio nonno l'ha sempre usato questo vano solo e unicamente lui e non ha mai ricevuto alcuna richiesta di divisione del vano con altri condomini in quanto il secondo piano era completamente nostro fino al 2000(data della cessione della casa affianco alla coppia). Mi sorge inoltre un dubbio,... il diritto di usucapione si concretizza in 20 anni di possesso continuato di un bene da parte mia o della famiglia a cui appartengo? nel senso... mio nonno ha venduto la casa affianco nel 2000, quindi a novembre 2020 farebbe 20 anni di possesso del vano scale, ma mia madre ha comprato casa nel 2014( e quindi considerando questa come data, sarebbero passati solo 6 anni....). Per favore ho bisogno di un aiuto urgente perchè non so come procedere... so che va fatta una richiesta scritta di diritto di usucapione una volta finito il pperiodo dei 20 anni. Potete aiutarmi? grazie mille e chiedo scusa per la lungaggine ma avevo bisogno di spiegare tutta la situazione.

RISPOSTA

IL DIRITTO DI USUCAPIUONE SE ESISTE VA FATTO VALERE PRESSO LE AUTORITA' COMPETENTI

STUDIO MONTI 

2020-09-08 | Messa a norma antincendio

Buongiorno
Ci sono 4 palazzine con 6 appartamenti ciascuna,( 3 sopra e 3 sotto).
Sotto a 1 palazzina c e il garage con i posti auto x tutti gli appartamenti delle 4 palazzine.
Ora c e da mettere a norma antincendio il garage.
E giusto che la spesa venga divisa tra tutti i posti auto ma considerando piu millesimi per chi E sopra i garage avendo il cortile che fa da tetto?
Il cortile c e in tutte le palazzine ma i millesimi in piu sono x chi e sopra i garage.
Nn sarebbe piu corretto dividere x i posti auto visto che l adeguamento fatto x il garage?
In attesa di risposta

Grazie

RISPOSTA

preso atto che tutti i proprietari hanno l'accesso alla palazzina ove vi sono i posti auto per tutti.

Suppogo che vi sia una tabella millesimale generale che tratta le proprità.

se cosi fosse la spesa di ageduamento della prevenzione incendio vanno suddivise per tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di propreità

cordiali saluti 

Fausto Monti - Studio Monti

2020-09-01 | Utilizzo area comune se si possiede un giardino privato

Buongiorno, Abito in una villeta schiera. La struttura è composta di 6 villette e l'architettura è a forma di ferro di cavallo. 2 villette ogni lato. Sul lato esterno di questa forma ogni villetta dispone di giardino privato. La parte interna invece è un'area comune laddove sono presenti gli ingressi. Nella parte interna è uso comune di uno dei proprietari far giocare i bambini non utilizzando il proprio giardino privato. Proprio per via della forma si viene a formare una vera cassa di risonanza provocando disturbo molto accentuato. Come spesso accade anche questo accade anche nelle ore "del silenzio" La cosa è già stata fatta notare più volte, non solo dal sottoscritto, ma anche da altri, invitando più volte a far giocare i bambini nel giardino di loro proprietà. A questo punto visto che le regole del buon senso non servono, vorrei chiedere se esiste una regola che disciplina questi casi ed appellandosi a qualche organo legale è possibile imporre l'utilizzo del loro giardino evitando l'area comune. Grazie FAbio Gandolfi

RISPOSTA

Purtroppo ritengo sia impossibile.

Distinti saluti

Monti rag Fausto

2020-08-10 | Inserisci un titolo breve

causa un danno al mio box dovuta alla rottura di un bocchettone del giardino dell'appartamento sovrastante lo stesso l'amm.re dopo aver fatto effettuare le dovute riparazioni ; mi chiede il pagamento di parte della spesa effettuata in quanto a suo dire il giardino sarebbe a copertura esclusiva del mio box. faccio presente sulla stessa linea vi sono altri 7 box e un sottonegozio. e giusto'

RISPOSTA

come prima cosa occorre sapere se il giardino sovrastante al suo box è condominiale o privato

Nel primo caso la spesa è da porsi a carico della proprietà del giardino ovvero il condomino, qualcora il giradino sia privato il propreitario del giardino è tenuto alla manutenzione ordinaria.

pertanto non vedo alcuna sua responsabilità 

saluti 

Studio Monti

2020-08-09 | sostituzione fossa biologica

Buongiorno
nel nostro condominio di 7 condomini deve essere sostituita una fossa biologica dove viene usata da solo 2 condomini,la spesa di sostituzione deve essere divisa in parti uguali o in base alla tabella millesimali. Abbiamo scoperto che l'acqua piovana di meta' tetto tramite grondaia viene scaricata in un pozzetto e dal pozzetto s'immette nella fossa biologica da sostituire,quindi gli altri condomi sono corresponsabili in parte della spesa per sostituire la fossa biologica. Ma in che percentuale? come possiamo calcolare la loro corresponsabilita' visto che nella fossa viene scaricata anche l'acqua piovana? grazie per l'attenzione e buona giornata

RISPOSTA

i condomini le cui acque dei tetti vanno a confluire nella fossa debbono partecipare con i propri millesimi alla spesa.

se non vi sono i millesimi, vanno utilizzati i millesimi di proprietà

saluti 

Studio Monti 

2020-07-31 | Delibere senza amministratore

Appartengo ad un condominio di 16 condomini, e per un lasso di tempo siamo stati in autogestione in attesa di nominare un nuovo amministratore, nel contempo si è svolta un assemblea e si è deliberato alcuni lavori. DOMANDA: è valida la delibera anche senza amministratore o può essere nulla? Grazie

RISPOSTA

Non si possono deliberare dei lavori se non vi è un Amministratore.

Occorre nominare la persona che funge da Amministratore il quale avrà le stesse responsabilità dell’amministratore e dovrà svolgere tutti gli impegni necessari.

2020-07-22 | Consuntivo approvato ma contestato da 3 condomini

sono stati presentati dei consuntivi che sono stati approvati con larga maggioranza tranne 3 condomini che contestan. Se entro 30 giorni si oppongono con raccomandata o con il legale, cosa succede? la delibera viene annullata?

RISPOSTA

All' assemblea deve essere fatta opposizione entro 30 giorni dal ricevimento del verbale, non basta la raccomandata.

distinti saluti

Monti rag Fausto 

2020-07-11 | GABBIA scale condominiale o meno?

Salve buongiorno. Avrei bisogno di un parere anche urgente a riguardo e ho deciso di rivolgermi al Suo studio in quanto sicuramente molto più competente di me. Vivo in un condominio a due palazzi (A e B) con 8 condomini ciascuno per ogni palazzo. Abito nel palazzo A e il mio appartamento è sito al secondo piano. Il mio quesito è.. siamo proprietari dell'immobile dal lontano 1961 come affittuari e successivamente col riscatto dal 1989. La casa era stata comprata da mio nonno e successivamente mia madre l'ha acquistata a novembre 2015. Fin ora abbiamo sempre goduto in misura unilaterale solo noi della gabbia scale sita in parallelo col nostro piano( ogni piano ha la sua gabbia scale). Essendo che ogni piano reca due immobili ed essendo che anche l'altro immobile al secondo piano era di nostra proprietà per poi essere stato venduto nel 2000 a un'altra persona, mi chiedevo se la gabbia scale fosse di nostra esclusiva proprietà o meno. Le rammento che a novembre 2020 sono passati esattamente 20 anni dalla vendita della casa affianco la nostra al secondo piano per cui godremo di questa gabbia scale per diritto di usucapione(dico bene?) Ma già ieri ho incontrato il proprietario dell'immobile affianco a noi al secondo piano che mi ha rammentato che fosse condominiale la gabbia scale. Io invece ho replicato dicendo che non fosse di sua proprietà in quanto non indicato dal contratto notarile di acquisto( avendolo letto perbene). Sa darmi delucidazioni in merito? Mi scuso per la lungaggine ma dovevo spiegarle tutta la storia. Pendo dalle vostre dita ahahhaha. Grazie mille e buon lavoro come sempre

RISPOSTA

Fa testo solo ed esclusivamente l' atto notarile.

Distinti saluti

Monti rag Fausto 

2020-06-28 | Amministratore non risponde su sercondominio

Abbiamo chiesto al nostro Amministratore di attivarsi con gli altri Amministratori del nostro comprensorio (15 palazzine di 8 unità immobiliari ciascuna di proprietà chi dell'ERAP chi riscattate, e con spazi condivisi di proprietà esclusiva ERAP) per istituire il Supercondominio che regolamenti la convivenza su parcheggi, cortili, giardini, arredi verdi, ecc.. Esso non vuole attivarsi, nello specifico gli è stato chiesto di contattare gli altri Amministratori e l'ERAP ma tergiversa e da risposte vaghe. Gli abbiamo segnalato la legge 220/2012 e la Sentenza della Cassazione sull'ativaziine del supercondominio. Come potremmo agire affinché si riesca ad istituito? Grazie!

RISPOSTA

Fare una autoconvocazione o rivolgersi al precedente Amministratore

Distinti saluti

Monti Fausto

2020-06-09 | Spazi condominiali condivisi

Salve, 15 civici, per un totale di 130 proprietari, condividono degli spazi esterni quali parcheggi e giardini. Tutto il complesso e circondato da muretti, reti ed e unico il varco di accesso. Ogni condominio sistema il proprio pezzo di giardino e ognuno ha un amministratore diverso. Non esiste un Amministratore per gli spazi condivisi, non un Regolamento. Recentemente alcuni hanno tagliato nello spazio che ritengono privato degli alberi ad alto fusto, abeti e pioppi di oltre 40 anni di eta  e distanti altre tre metri dagli edifici. Alcuni sono stati segati a terra, altri 2 troncati interamente a 3 metri dal suolo. I due hanno ripreso a gettare fogliame dal tronco reciso e pertanto sono stati di nuovo eliminati. L'intento e ovviamente distruggerli. Possono alcuni disporre arbitrariamente di questo patrimonio e in tal caso, si possono danneggiare in questo modo gli alberi? In caso contrario a chi posso rivolgermi dal momento che l'amministratore condominiale non risponde alle richieste di intervento sugli altri condomini e sulla richiesta di cercare con gli altri Amministratori di individuare un Amministratore unico degli spazi condivisi?
Grazie!
 

RISPOSTA

è molto difficile dare una risposta senza conoscere gli estremi delle proprietà e comproprietà inserite nei rogiti.

a norma della riforma del condominio del 2012 si dovrebbe avere un amministratore per le parti comuni chiamato Super condominio 

saluti 

Studio Monti

2020-06-09 | Tenda su sporgenza tetto condominiale

Buonasera,

sono proprietario del secondo e ultimo pianto di un condominio, poco piu di 20 anni fa ho installato sui modiglioni della parte inferiore del tetto condominiale una tenda da sole. Allora ci eravamo gia costituiti in condominio ma l'amministratore lo faceva a turno uno dei condomini. L'installazione della tenda non era stata portata all'approvazione dell'assemblea sia per inesperienza e sia per amicizia fra tutti. Quest'anno il proprietario dell'appartamento sottostante il mio (nel frattempo cambiato rispetto al primo) minaccia di farmi togliere la tenda in quanto l'installazione non e stata deliberata dall'assemblea.

Ha il diritto di farlo?

RISPOSTA

ella ha il diritto di occupare la parte di sottotetto per la messa in opera della tenda purche non impedisca ad altri di afare la stesa cosa

saluti 

Studio Monti 

2020-06-09 | Usucapione su muretto di confine

Buongiorno, il muretto di confine con il mio vicino è accatastato in conproprieta, il manufatto è alto circa 50 cm e sopra è fissata una rete alta circa 1,5 mt.
Sui paletti che sostengono la rete ho fissato poco più di 20 anni fa delle staffe alle quali ho ancorato degli archi per l'orto.
Il vicino dalla sua parte ha una siepe fatta con delle piante di photina che nascondono la rete di confine.

Posso esercitare l'usucapione sul muretto di confine?

La siepe del vicino e piantata a circa 40 cm dalla rete da ormai 20 anni e ha un'altezza di circa 2,5 mt, la posso far spostare perche troppo vicina al confine?

RISPOSTA

no assolutamente 

è un diritto di usucapione

saluti 

Studio Monti

2020-06-02 | Siepe su confine

Buongiorno,

il mio condominio è composto di 5 appartamenti ciascuno con un giardino, le porzioni sono separate da un muretto con una rete sovrastante alta circa 120 cm. Il muretto che separa il mio giardino da quello del vicino è all'interno della sua proprietà. Io abito in questa casa da più di 20 anni e con il primo proprietario avevamo acquistato insieme un gelsomino che aveva piantato dal suo lato. Ogni anno io potavo la siepe dalla mia parte e lui dalla sua. Il nuovo proprietario che ha acquistato l'appartamento tre anni fa, quest'anno ha minacciato ritorsioni perchè ho tagliato la siepe dalla mia parte.

Chiedo esiste in questo caso dopo 20 anni la maturazione di un diritto di consuetudine visto che finora nessun si era opposto a questa pratica?

Lui senza la mia autorizzazione ha diritto di entrare nel mio giardino per potare la sua siepe?

RISPOSTA

lui deve chiedere l'autorizzazzione per entrare nel suo giardino e lei ha il diritto di tagliare la siepe che deborda nella sua proprietà.

saluti 

Studio Monti

2020-05-26 | Ripristino cancello

Salve!
Abito in un piccolo condominio composto da 4 unita , di cui 2 al primo piano e 2 al secondo.
Da poco sono diventato proprietario di uno dei 4 , ed ho gia  un piccolo problema.
Il condominio presenta due ingressi laterali per accesso auto dove sempre lateralmente sono presenti su entrambi i lati i garage , ed al centro dei due cancelli e presente il cancello piccolo per accesso pedonale, tutti e tre dei cancelli sono rotti, sarebbe quello con accesso pedonale non si chiude per niente , mentre gli altri due grandi laterali oltre che non hanno piu in fermo centrale dove vanno in battute le due ante cosa con il rischio che le ante si girano al contrario andando dalla parta opposta in apertura.
Siccome ho due bimbi piccoli non posso farli giocare giu in giardino con il terrore che escono fuori la strada.
Delle 4 unita  del condominio siamo in 2 che abbiamo acquistato da poco mentre le altre 2 unita  ( di cui una in affitto ) sono entrambe della stessa proprietaria che si rifiuta di dividere con noi le spese per far ripristinare il tutto.

Chiedo a voi, è mai possibile che i cancello da ingresso piu i due laterali non facciano parte di bene comune del condominio? Come e possibile risolvere il problema?
Nell'attesa di una vostra gradita risposta, colgo l'occasione per inviarle i miei saluti.

RISPOSTA

il problema si risolve in modo semplice 

occorre leggere un rogito di acquisto con allegata la planimetria dello stabile.

nel rogito dovrebbero essere elencate le competenze sulle parti comuni

saluti 

2020-05-02 | Parco condominiale o comunale?

Salve, vivo in un condominio degli anni '80 ultimo di una serie di tre che termina con un parco che a sua volta termina delimitato da un piccolo corso d'acqua.

Le spese di potatura erba di questo parco sono da sempre a carico del condominio. Da quando vivo qui pero, ho notato che chiunque puo attraversare il parco per raggiungere altre strade comunali.

Chiesto al comune di poterci fare una recinzione ci viene detto che non possiamo. Vorrei capire qual e questa legge che permette al comune di farci pagare le spese di gestione del verde se poi non ne siamo padroni.

Grazie.

RISPOSTA

risulta moldo difficile dare una risposta se prima non si esaminana il primo rogito di vendita 

all'interno dello stesso dovrebbe trovar descritto la definizione di tale area e la propreità della stessa

saluti 

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