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Amministratore di Condominio Bologna - Monti | L'esperto risponde

Lo Studio Amministrativo Monti, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l'archivio delle DOMANDE FREQUENTI o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto a destra). Per porre una nuova domanda è necessario disporre di un Codice Utente Personale.

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Domande e Risposte dell'Esperto di Amministrazione

2020-10-29 | millesimi copertura

Un condominio plurifamiliare ha un piano copertura diviso in diverse parti con differente tipologia di copertura, per semplificare si può dire che l’intero piano è diviso in 4 parti : 2 lastrici solari di uso esclusivo, 1 appartamento coperto a falda inclinata e con un piccolo balcone a livello, infine il vano scala coperto a terrazza non praticabile.
Per calcolare i millesimi di copertura procederei nel seguente modo
1. Per quanto riguarda i 2 lastrici solari entrambi ad uso esclusivo la situazione è identica:
il proprietario del lastrico solare è anche proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano coperto dal lastrico. Per la ripartizione dei millesimi del lastrico adotterei quanto indicato nell’art. 1126 del c.c. : 1/3 al proprietario del lastrico e 2/3 agli appartamenti che ricadono nella verticale coperta dal lastrico, comprensivo dell’appartamento del proprietario del lastrico che quindi avrebbe doppia quota

2. Per quanto riguarda la copertura del vano scala la vado a ripartire tra tutti i condomini con la tabella dei millesimi generali

3. Per la copertura dell’unico appartamento al piano distinguo la copertura a falda dal balcone al piano.

Calcolo i millesimi della copertura a falda (ciò che copre l’appartamento) per tutti gli appartamenti che ricadono nella verticale in base al volume coperto(appartamenti con diverse altezze)
Per il balcone al piano applicherei l’art. 1126cc pertanto 1/3 al proprietario del balcone e 2/3 ai condomini compresi nella verticale

Vi sembra corretto come modo di procedere?
Attendo vs cortese riscontro
 

RISPOSTA

dopo aver letto non condivio tutto quello che lei ha esposto 

- per i lastrici condivido 1/3 per il propietario dei lastrici +2/3 gli appartamenti coperti dal lastrico 

- per il vano scale ok per millesimi generali 

- anche la falda in quanto tetto/copertura dello stabile va divisa per millesimi generali 

i balconi non ono descritti in modo comprensibile però generalemnte sono pagati dalla proprietà che li utilizza in quanto privati 

spero di essere stato chiaro 

saluti 

Studio Monti 

2020-10-26 | Terrazzo a tasca in falda, che maggioranza serve?

Buon giorno
sono unico proprietario ultimi 2 piani del condominio sotto il tetto a falda, mentre il resto della copertura a lastrico solare.
Il tetto a falda di 60mq.
1) Chiedo di realizzare terrazzo a tasca di 16 mq non visibile dal basso. Che tipo di maggioranza serve in assemblea?
2) Voglio realizzare un monta persone all'interno del mio duplex ad uso mio esclusivo, con volume tecnico che sporge dalla copertura a falda di 100 cm dal colmo. Mi serve consenso del condominio? in questo caso Che tipo di maggioranza serve in assemblea?
3) Visto che il condominio ha deliberato i costi per la coibentazione del tetto, posso coprire io tutte le spese a patto di avere il terrazzo a tasca e l'ascensore. E' possibile?

RISPOSTA

Buongiorno

per realizzare la terrazza a tasca la legislazione non è ancora chiara, ma ci sono delle sentenze della cassazzione che richiedono come cosa necessaria, la comunicazione in assemblea e la presentazione dei protocolli rilasciati dal comune (però non è sicuro che alcun condomino possa opporsi)

per il montapersone (ascensore) ad uso privato , in quanto tale anche per questo basta la comunicazione ai condomni e l'intero impianto va da lei pagato.Ovviamente dovranno essere ripettati i diritti terzi 

la terza richiesta è una trattativa tra condomini sul quel non posso esprimermi

saluti 

Studio Monti 

2020-09-25 | perdita box da giardino inaccessibile

Buongiorno,

vivo in un condominio dotato di un cortile condominiale che permette l accesso a dei box, alcuni situati sotto il sedime del edificio, altri posti sotto una copertura inaccessibile e allestita a giardino pensile (di bellezza). Di recente si sono verificate delle infiltrazioni in alcuni box probabilmente causati dal deterioramento della guaina e delle scossaline (il palazzo ha piu di 50anni). In assemblea e stato proposto la ripartizione al 50% tra il condominio e i proprietari dei box che hanno subito il danno; Ho letto nelle vostre FAQ una risposta che fa il caso mio (https://www.studioamministrativomonti.it/studio-amministrativo-monti-risponde-alle-domande.php?id=72) e mi chiedevo se l applicazione dell art.2051 danno cagionato da cosa in custodia valesse anche per i giardini pensili non accessibili o prevalesse il fatto che di questa copertura ne godano principalmente i proprietari dei box. Inoltre, nel caso si applicasse l art.1125 che prevede ripartizione al 50% tra i due proprietari della soletta, pur avendo a carico il rifacimento del intonaco del mio soffitto, chi dovrebbe pagare i lavori di impermeabilizzazione e gli scavi necessari per eseguirla? Il proprietario del piano sopra o andrebbero divisi?

Grazie mille.

RISPOSTA

le chiedo scusa ma la domanda non mi è chiara

tutta via provo a farle un breve riepilogo:

- se il corpo dei garages in questione è posto fuori dalla verticalità del fabbricato il problema riguarda soltanto i condomini interessati 

- il costo di una nuovo impermeabilizzazzione salvo diversamente specificato nel rogito va suddiviso in base ai proprietari con i relativi millesimi. L'articolo 1125 trova applicazione qualora di deva rifare interamente la struttura portante 

sperando di essere stata esaustivo 

porgo cordiali saluti 

Studio Monti

2020-09-15 | VANO SCALE, CONDOMINIALE O MENO? A NOVEMBRE ARRIVIAMO A 20 ANNI DI POSSESSO

Buongiorno. Ho letto su internet della possibilità di ricevere aiuto gratuito in merito una consulenza notarile. Vivo in un condominio, composto da due scale A,B con 16 abitazioni,8 per scala dunque,divise in 4 piani da due abitazioni ciascuno.Io ho una casa di proprietà, comprata a suo tempo da mio nonno negli anni '80 e passata, dopo la sua morte,nel 2014,a mia madre, che ha provveduto a riscattarla pagando i suoi fratelli. Mio nonno possedeva anche la casa affianco, sullo stesso piano dunque, diciamo quindi che il secondo piano del condominio era totalmente occupato da noi. Nel lontano novembre 2000 mio nonno vende la casa affianco a una coppia. La mia questione è.... essendoci un vano scale per ogni piano di ciascuna delle due scale del condominio, essendo che il vano scale è sempre stato di nostro unico utilizzo in quanto mio nonno lo usava tipo magazzino, essendo che a novembre 2020 verranno compiuti 20 anni dalla vendita dell'immobile affianco al nostro... si può considerare diritto di usucapione il nostro voler detenere questo vano scale sempre occupato dalla mia famiglia sin dalla data di acquisto della casa da parte di mio nonno? Specifico che non ci sono pervenute alcune richieste legali da parte dei vicini in merito la situazione vano scale ma solo una richiesta a voce sul fatto che possa essere condiviso, richiesta alla quale è stato loro risposto che è sempre stato nostro per cui non cè proprio possibilità possa essere il loro. Specifico anche che le chiavi di qusto vano scale le abbiamo solo noi, ai vicini non sono state mai fornite. Specifico anche,che ad una prima lettura da atti notarili... su nessun atto notarile sembrerebbe essere indicata la cessione di questo vano scale, nè a mio nonno quando comprò la casa, nè alla coppia a cui mio nonno ha venduto la casa affianco, tuttavia come dicevo sopra, mio nonno l'ha sempre usato questo vano solo e unicamente lui e non ha mai ricevuto alcuna richiesta di divisione del vano con altri condomini in quanto il secondo piano era completamente nostro fino al 2000(data della cessione della casa affianco alla coppia). Mi sorge inoltre un dubbio,... il diritto di usucapione si concretizza in 20 anni di possesso continuato di un bene da parte mia o della famiglia a cui appartengo? nel senso... mio nonno ha venduto la casa affianco nel 2000, quindi a novembre 2020 farebbe 20 anni di possesso del vano scale, ma mia madre ha comprato casa nel 2014( e quindi considerando questa come data, sarebbero passati solo 6 anni....). Per favore ho bisogno di un aiuto urgente perchè non so come procedere... so che va fatta una richiesta scritta di diritto di usucapione una volta finito il pperiodo dei 20 anni. Potete aiutarmi? grazie mille e chiedo scusa per la lungaggine ma avevo bisogno di spiegare tutta la situazione.

RISPOSTA

IL DIRITTO DI USUCAPIUONE SE ESISTE VA FATTO VALERE PRESSO LE AUTORITA' COMPETENTI

STUDIO MONTI 

2020-09-08 | Messa a norma antincendio

Buongiorno
Ci sono 4 palazzine con 6 appartamenti ciascuna,( 3 sopra e 3 sotto).
Sotto a 1 palazzina c e il garage con i posti auto x tutti gli appartamenti delle 4 palazzine.
Ora c e da mettere a norma antincendio il garage.
E giusto che la spesa venga divisa tra tutti i posti auto ma considerando piu millesimi per chi E sopra i garage avendo il cortile che fa da tetto?
Il cortile c e in tutte le palazzine ma i millesimi in piu sono x chi e sopra i garage.
Nn sarebbe piu corretto dividere x i posti auto visto che l adeguamento fatto x il garage?
In attesa di risposta

Grazie

RISPOSTA

preso atto che tutti i proprietari hanno l'accesso alla palazzina ove vi sono i posti auto per tutti.

Suppogo che vi sia una tabella millesimale generale che tratta le proprità.

se cosi fosse la spesa di ageduamento della prevenzione incendio vanno suddivise per tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di propreità

cordiali saluti 

Fausto Monti - Studio Monti

2020-09-01 | Utilizzo area comune se si possiede un giardino privato

Buongiorno, Abito in una villeta schiera. La struttura è composta di 6 villette e l'architettura è a forma di ferro di cavallo. 2 villette ogni lato. Sul lato esterno di questa forma ogni villetta dispone di giardino privato. La parte interna invece è un'area comune laddove sono presenti gli ingressi. Nella parte interna è uso comune di uno dei proprietari far giocare i bambini non utilizzando il proprio giardino privato. Proprio per via della forma si viene a formare una vera cassa di risonanza provocando disturbo molto accentuato. Come spesso accade anche questo accade anche nelle ore "del silenzio" La cosa è già stata fatta notare più volte, non solo dal sottoscritto, ma anche da altri, invitando più volte a far giocare i bambini nel giardino di loro proprietà. A questo punto visto che le regole del buon senso non servono, vorrei chiedere se esiste una regola che disciplina questi casi ed appellandosi a qualche organo legale è possibile imporre l'utilizzo del loro giardino evitando l'area comune. Grazie FAbio Gandolfi

RISPOSTA

Purtroppo ritengo sia impossibile.

Distinti saluti

Monti rag Fausto

2020-08-10 | Inserisci un titolo breve

causa un danno al mio box dovuta alla rottura di un bocchettone del giardino dell'appartamento sovrastante lo stesso l'amm.re dopo aver fatto effettuare le dovute riparazioni ; mi chiede il pagamento di parte della spesa effettuata in quanto a suo dire il giardino sarebbe a copertura esclusiva del mio box. faccio presente sulla stessa linea vi sono altri 7 box e un sottonegozio. e giusto'

RISPOSTA

come prima cosa occorre sapere se il giardino sovrastante al suo box è condominiale o privato

Nel primo caso la spesa è da porsi a carico della proprietà del giardino ovvero il condomino, qualcora il giradino sia privato il propreitario del giardino è tenuto alla manutenzione ordinaria.

pertanto non vedo alcuna sua responsabilità 

saluti 

Studio Monti

2020-08-09 | sostituzione fossa biologica

Buongiorno
nel nostro condominio di 7 condomini deve essere sostituita una fossa biologica dove viene usata da solo 2 condomini,la spesa di sostituzione deve essere divisa in parti uguali o in base alla tabella millesimali. Abbiamo scoperto che l'acqua piovana di meta' tetto tramite grondaia viene scaricata in un pozzetto e dal pozzetto s'immette nella fossa biologica da sostituire,quindi gli altri condomi sono corresponsabili in parte della spesa per sostituire la fossa biologica. Ma in che percentuale? come possiamo calcolare la loro corresponsabilita' visto che nella fossa viene scaricata anche l'acqua piovana? grazie per l'attenzione e buona giornata

RISPOSTA

i condomini le cui acque dei tetti vanno a confluire nella fossa debbono partecipare con i propri millesimi alla spesa.

se non vi sono i millesimi, vanno utilizzati i millesimi di proprietà

saluti 

Studio Monti 

2020-07-31 | Delibere senza amministratore

Appartengo ad un condominio di 16 condomini, e per un lasso di tempo siamo stati in autogestione in attesa di nominare un nuovo amministratore, nel contempo si è svolta un assemblea e si è deliberato alcuni lavori. DOMANDA: è valida la delibera anche senza amministratore o può essere nulla? Grazie

RISPOSTA

Non si possono deliberare dei lavori se non vi è un Amministratore.

Occorre nominare la persona che funge da Amministratore il quale avrà le stesse responsabilità dell’amministratore e dovrà svolgere tutti gli impegni necessari.

2020-07-22 | Consuntivo approvato ma contestato da 3 condomini

sono stati presentati dei consuntivi che sono stati approvati con larga maggioranza tranne 3 condomini che contestan. Se entro 30 giorni si oppongono con raccomandata o con il legale, cosa succede? la delibera viene annullata?

RISPOSTA

All' assemblea deve essere fatta opposizione entro 30 giorni dal ricevimento del verbale, non basta la raccomandata.

distinti saluti

Monti rag Fausto 

2020-07-11 | GABBIA scale condominiale o meno?

Salve buongiorno. Avrei bisogno di un parere anche urgente a riguardo e ho deciso di rivolgermi al Suo studio in quanto sicuramente molto più competente di me. Vivo in un condominio a due palazzi (A e B) con 8 condomini ciascuno per ogni palazzo. Abito nel palazzo A e il mio appartamento è sito al secondo piano. Il mio quesito è.. siamo proprietari dell'immobile dal lontano 1961 come affittuari e successivamente col riscatto dal 1989. La casa era stata comprata da mio nonno e successivamente mia madre l'ha acquistata a novembre 2015. Fin ora abbiamo sempre goduto in misura unilaterale solo noi della gabbia scale sita in parallelo col nostro piano( ogni piano ha la sua gabbia scale). Essendo che ogni piano reca due immobili ed essendo che anche l'altro immobile al secondo piano era di nostra proprietà per poi essere stato venduto nel 2000 a un'altra persona, mi chiedevo se la gabbia scale fosse di nostra esclusiva proprietà o meno. Le rammento che a novembre 2020 sono passati esattamente 20 anni dalla vendita della casa affianco la nostra al secondo piano per cui godremo di questa gabbia scale per diritto di usucapione(dico bene?) Ma già ieri ho incontrato il proprietario dell'immobile affianco a noi al secondo piano che mi ha rammentato che fosse condominiale la gabbia scale. Io invece ho replicato dicendo che non fosse di sua proprietà in quanto non indicato dal contratto notarile di acquisto( avendolo letto perbene). Sa darmi delucidazioni in merito? Mi scuso per la lungaggine ma dovevo spiegarle tutta la storia. Pendo dalle vostre dita ahahhaha. Grazie mille e buon lavoro come sempre

RISPOSTA

Fa testo solo ed esclusivamente l' atto notarile.

Distinti saluti

Monti rag Fausto 

2020-06-28 | Amministratore non risponde su sercondominio

Abbiamo chiesto al nostro Amministratore di attivarsi con gli altri Amministratori del nostro comprensorio (15 palazzine di 8 unità immobiliari ciascuna di proprietà chi dell'ERAP chi riscattate, e con spazi condivisi di proprietà esclusiva ERAP) per istituire il Supercondominio che regolamenti la convivenza su parcheggi, cortili, giardini, arredi verdi, ecc.. Esso non vuole attivarsi, nello specifico gli è stato chiesto di contattare gli altri Amministratori e l'ERAP ma tergiversa e da risposte vaghe. Gli abbiamo segnalato la legge 220/2012 e la Sentenza della Cassazione sull'ativaziine del supercondominio. Come potremmo agire affinché si riesca ad istituito? Grazie!

RISPOSTA

Fare una autoconvocazione o rivolgersi al precedente Amministratore

Distinti saluti

Monti Fausto

2020-06-09 | Spazi condominiali condivisi

Salve, 15 civici, per un totale di 130 proprietari, condividono degli spazi esterni quali parcheggi e giardini. Tutto il complesso e circondato da muretti, reti ed e unico il varco di accesso. Ogni condominio sistema il proprio pezzo di giardino e ognuno ha un amministratore diverso. Non esiste un Amministratore per gli spazi condivisi, non un Regolamento. Recentemente alcuni hanno tagliato nello spazio che ritengono privato degli alberi ad alto fusto, abeti e pioppi di oltre 40 anni di eta  e distanti altre tre metri dagli edifici. Alcuni sono stati segati a terra, altri 2 troncati interamente a 3 metri dal suolo. I due hanno ripreso a gettare fogliame dal tronco reciso e pertanto sono stati di nuovo eliminati. L'intento e ovviamente distruggerli. Possono alcuni disporre arbitrariamente di questo patrimonio e in tal caso, si possono danneggiare in questo modo gli alberi? In caso contrario a chi posso rivolgermi dal momento che l'amministratore condominiale non risponde alle richieste di intervento sugli altri condomini e sulla richiesta di cercare con gli altri Amministratori di individuare un Amministratore unico degli spazi condivisi?
Grazie!
 

RISPOSTA

è molto difficile dare una risposta senza conoscere gli estremi delle proprietà e comproprietà inserite nei rogiti.

a norma della riforma del condominio del 2012 si dovrebbe avere un amministratore per le parti comuni chiamato Super condominio 

saluti 

Studio Monti

2020-06-09 | Tenda su sporgenza tetto condominiale

Buonasera,

sono proprietario del secondo e ultimo pianto di un condominio, poco piu di 20 anni fa ho installato sui modiglioni della parte inferiore del tetto condominiale una tenda da sole. Allora ci eravamo gia costituiti in condominio ma l'amministratore lo faceva a turno uno dei condomini. L'installazione della tenda non era stata portata all'approvazione dell'assemblea sia per inesperienza e sia per amicizia fra tutti. Quest'anno il proprietario dell'appartamento sottostante il mio (nel frattempo cambiato rispetto al primo) minaccia di farmi togliere la tenda in quanto l'installazione non e stata deliberata dall'assemblea.

Ha il diritto di farlo?

RISPOSTA

ella ha il diritto di occupare la parte di sottotetto per la messa in opera della tenda purche non impedisca ad altri di afare la stesa cosa

saluti 

Studio Monti 

2020-06-09 | Usucapione su muretto di confine

Buongiorno, il muretto di confine con il mio vicino è accatastato in conproprieta, il manufatto è alto circa 50 cm e sopra è fissata una rete alta circa 1,5 mt.
Sui paletti che sostengono la rete ho fissato poco più di 20 anni fa delle staffe alle quali ho ancorato degli archi per l'orto.
Il vicino dalla sua parte ha una siepe fatta con delle piante di photina che nascondono la rete di confine.

Posso esercitare l'usucapione sul muretto di confine?

La siepe del vicino e piantata a circa 40 cm dalla rete da ormai 20 anni e ha un'altezza di circa 2,5 mt, la posso far spostare perche troppo vicina al confine?

RISPOSTA

no assolutamente 

è un diritto di usucapione

saluti 

Studio Monti

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