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FAQ - Approvazione della tabella millesimale da parte dei condomini

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Come vengono approvate?


Approvazione della tabella millesimale da parte dei condomini

La necessità dei consenso unanime di tutti i condomini per l’approvazione della tabella millesimale è stata affermata dalla Cassazione con sentenza n. 3952 del 27.12.1958 con i seguenti argomenti:

«Questa materia sfugge alla competenza dell'assemblea perché riguarda l'estensione dei diritti di ciascun condomino e le sue obbligazioni, è regolata direttamente dalla legge ed è pregiudiziale pedino alla costituzione dell'assemblea ed alla validità delle sue de­liberazioni., perché le maggioranze richieste (numero e quote dei partecipanti) dipendono precisamente dall’estensione del diritto e dagli obblighi di ciascun condomino sulla cosa comune. Pertanto le deliberazioni in materia, adattate a maggioranza, sono irrilevanti, per i dissenzienti, che non possono incorrere quindi in decadenza (cioè possono far rilevare l"illegittimità della tabella anche dopo trascorso il termine di trenta giorni dalla delibera o dalla comunicazione di essa per gli assenti, previsto dall'art. 1137 cod. civ.). E si vi è accordo unanime dei condomini sulla determinazione ed espressione del valore in millesimi, la validità di esso non riposa già sui principi che regolano le deliberazioni colle­giali,, ma sul valore contrattuale dell'atto»

Va anche chiarito che la previsione dell'art: 68 DD AA cod. civ. secondo cui la tabella millesimale deve essere allegata al regolamento di condominio, non esclude che i condomini, nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, possano stipulare una convenzione limitata alla determinazione delle tabelle millesimali (cioè di tutte o di alcune o di una sola diesse) (Cass. Sent. n. 5905 del 7.11.1981).

Una parte della dottrina ed alcune isolate sentenze delle magistrature inferiori ritengono, però, che le tabelle millesimali siano approvabili a maggioranza, come il regolamento di condominio, citi vanno allegate e siano vincolanti per tutti i condomini che non le impugnino entro i termini di cui all' art 1137 cod. civ. tesi che destano perplessità e che comunque non sono condivise dalla Cassazione (sent: n. 3920 del 11/09/1991 per la quale i condomini assenti o dissenzienti possono impugnare la delibera in qualunque tempo). Come possa, infatti, determinarsi ad arbitrio della maggioranza l'entità dì un diritto di  comproprietà è assolutamente inspiegabile (cfr App: Firenze, sent 2.2.1953 e Cass. sent. n.7040 del 24.11.1983.). Sono, tuttavia, rilevanti l'inesistenza di dissensi ed il comportamento di espresso o tacito assenso dei condomini che non hanno partecipato alla delibera maggioritaria (Trib. Milano  sent. n.11546 del 9.6.1988 Cass. sent. n. 1057 del 9.2.1985)

In ogni caso l'assemblea condominiale può legittimamente deliberare di applicate una tabella millesimale, ancorché formata senza il consenso di tutti i condomini, per In ripartizione delle spese annuali di gestione ed manutenzione dei servizi comuni a titolo di acconto, restando al condomino assente .o dissenziente, che comunque non può sottrarsi al pagamento delle spese condominiali di sua spettanza (Cass. sent. n. 9107 del 30.7.1992), di provare, in sede d’impugnazione, che tale deliberazione sia causa di pregiudizio con­creto ed attuale nei suoi confronti (Cass. serti: n. 7731 del.. 2.8.1990) e se la tabella millesimale è stata approvata a maggioranza, spetta al condomino che la contesta di dimostrare l’erroneità (Cass. sent. N. 7331 del 1990).

Più rigida la sentenza di Cassazione n. 7359 de1 7.8.1996, per la quale la deliberazione assembleare adottata a maggioranza, che approvi le tabelle millesimali, è inefficace nei confronti del condonino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senta limitazione di tempo e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro trenta giorni a norma dell'art. 1137 cod. civ.

L’amministratore farà bene ad esercitate una certa pressione sull'assemblea restia ad accordarsi su una determinata tabella, ad esempio dichiarando che non sarà preso alcun provvedimento né nulla deciso su alcun argomento di interesse comune, né sull'esercizio degli impianti, sintantoche i condomini non abbiano approvato tutti la tabella e l'assem­blea possa quindi riunirsi regolarmente. Il mancato funzionamento del riscaldamento o dell'ascensore, la mancata assunzione del portiere possono essere assai più convincenti di mille disquisizioni giuridiche, anche se la mancanza della tabella millesimale non con­diziona lo svolgimento dell'assemblea e la gestione del condonino, la cui regolarità può essere verificata a posteriori, quando sarà approvata la tabella di cui trattasi (Cass. Sent. n. 431 del 25.1.1990). In caso di Impossibilità di raggiungere un accordo, deciderà la magistratura, ad istanza di qualsiasi condomino.

 

Si possono modificare le tabelle millesimali?

Recentemente ha fatto grande scalpore la sentenza N°  18477  del  9/8/2010 Sezione Un. perchè è stata trattata dalla Stampa con molta superficialità.  Detta sentenza infatti, ribadisce che la modifica delle tabelle millesimali relative al riparto delle spese del riscaldamento può avvenire con la maggioranza qualificata disposta dall'art.  1136.

Ma quanto sopra era ben noto, infatti il metodo di riparto delle opere relative all'uso (luce - pulizie - riscaldamento) si può modificare con la maggioranza  di cui sopra - sempre che detti millesimi non siano inseriti in un regolamento contrattuale -  ma non così per i millesimi generali, che sono l'espressione della proprietà, come malamente interpretato dalla Stampa.

Così pure per la tabella relativa al riparto delle spese dell'ascensore per cui la Cassazione da oltre 12 anni ribadisce che occorre applicare la ripartizione in base ai dettami dell'art. 1124 del Codice Civile  e cioè:  50% per valore  e  50%  per altezza. Applicando un riparto diverso, la delibera di approvazione delle spese potrebbe essere nulla non annullabile, salvo che non vi sia il consenso unanime.

 

Revisione o modifica della tabella millesimale: norme di legge e principi generali

L'art. 69 DD.AA. cod. civ. dispone: «I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore (nel senso di un'obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e quello che viene loro attribuito nelle tabelle: Cass., sent. n. 6222 del 9.7.1997, Sez. Unite, confermata da Cass., sent. n. 1408 del 19.2.1999; in senso difforme Cass., sentt. n. 2253 del 1°.3.2000 e n. 7908 del 12.6.2001, secondo le quali in caso di tabella millesimale contrattuale l'errore non rileva nella sua oggettività ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso); 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano».

La revisione della tabella millesimale non rientra tra i compiti dell'amministratore (Cass., sent. n. 1520 dell'11:2.2000) ma è un argomento che può metterlo in difficoltà perché in questa materia le idee sono poco chiare.

I principi da tener presente sono:

  1. la comproprietà delle parti comuni rappresenta un diritto sull'immobile e la quota millesimale è la misura di questo diritto; quindi occorre l'atto scritto — a pena di nullità — per la modifica;
  2. se la modifica interessa soltanto una proprietà esclusiva, quando questa viene frazionata in due o più parti, si tratta di dividere una unica quota in due o più quote proporzionali: è una questione interna che sarà regolata direttamente dagli interessati nell' atto di divisione o di vendita parziale. La divisione dell'unica quota in due o più parti non è soggetta al sindacato dell'assemblea nè a quello dell' amministratore, perchè al condominio importa soltanto che la somma delle nuove quote sia identica all' unica quota precedente. In questa ipotesi non si ha una vera e propria revisione della tabella mille­simale, perchè la revisione comporta, invece, il cambiamento di tutte le quote;
  3. se, come talvolta capita, è stato commesso in origine un evidente errore, da parte di chi ha predisposto la tabella millesimale, e questo errore consista nell'inversione delle quote tra due appartamenti (attribuendo, ad esempio, la quota maggiore all'appartamento più piccolo o viceversa), anche la revisione di tale errore non è questione che riguarda il condominio, ma soltanto i due condomini interessati, che dovranno regolarla direttamente;
  4. in ogni altro caso, la revisione di una o più quote millesimali comporterà neces­sariamente la revisione di tutta Ia tabella millesimale, con conseguente necessità dell'as­senso unanime di tutti, per iscritto; in difetto di accordo, la revisione verrà disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di qualsiasi interessato.

Poichè la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori pro­porzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 DD.AA. cod. civ., non ha natura dichia­rativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all' unanimità dai condomini, l'efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre dal passaggio in giudicato (Cass., sent. n. 7696 dell'8.9.1994).

Le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero per atto dell'autorità giudiziaria ex art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il quale contempla i presupposti, e non già il quorum di validità, della relativa deliberazione (Cass., sent. n. 17276 del 25.8.2005).

La delibera a maggioranza è però ammissibile se si tratta di effettuare semplici operazioni matematiche (ad esempio, per la divisione di un condominio in due: Cass., sent. n. 1385 del 6.5.1969).

In questa materia si tenga anche conto che “ la deliberazione dell'assemblea dei condomini con cui si modifica il criterio legale di ripartizione delle spese per la gestione di servizi comuni e — se adottata a maggioranza — affetta da nullità relativa, che può essere fatta valere dai condomini assenti o dissenzienti, senza l'osservanza dei termini e delle modalità previsti per l'impugnativa delle delibere assembleari; d'altro canto, poichè la tabella di ripartizione delle spese condominiali, ancorchè connessa al diritto di proprietà dei condomini, non integra una situazione di diritto reale e non richiede perciò la forma scritta, di fronte all'eccepita condotta del condomino, che per più anni abbia effettuato il pagamento delle spese condominiali in conformità della tabella, alla cui approvazione non aveva partecipato, il giudice del merito è tenuto ad accertare se tale comportamento sia stato o meno sorretto dall' esatta conoscenza e dall'univoca volontà di accettare i criteri di ripartizione adottati, per dedurne il perfezionamento sul piano negoziale e, quindi, l'inop­pugnabilità della relativa tabella anche nei confronti del suddetto condomino” (Cass., sent. n. 4774 dell'8.11.1977).

Inoltre, la Cassazione con sentenza n. 4814 del 17.5.1994 ha affermato che la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall' assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese straordinarie secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza alla concreta applicazione di queste delibere, può assumere il valore di unico comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica delle tabelle millesimali da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dar luogo ad una convenzione modificatrice della disciplina sulla ripartizione delle spese condo­miniali che, avendo natura contrattuale e incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ma solo il consenso, anche tacito, purchè inequivoco, di tutti i condomini.

Qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica col consenso unanime di tutti i condomini, ovvero con sentenza del giudice a norma dell'art. 69 DD.AA. cod. civ., nonostante le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari a seguito delle mutate condizioni dell'edificio, la ripartizione delle spese condominiali è legittimamente effettuata in conformità delle tabelle stesse, con la conseguenza che il condomino, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, nel caso in cui intenda contestare il criterio di ripartizione, deve proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del­l'art. 69 su citato nei confronti di tutti i condomini (Cass., sent. n. 3701 del 31.5.1988).

La delibera assembleare, adottata a maggioranza, che modifichi le tabelle millesimali relative alla ripartizione delle spese, è inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo, e non è quindi soggetta al termine di impugnazione di trenta giorni previsto per le deliberazioni annul­labili; alto stesso modo sono nulle — e quindi impugnabili senza limitazione di tempo —le delibere con le quali, successivamente, sulla base delle tabelle illegittimamente modi­ficate, siano determinati contributi da corrispondere da parte dei singoli condomini, per il principio che l'atto nullo non produce alcun effetto e non può essere convalidato dal decorso del tempo (Cass., sent. n. 3920 del 13.12.1988).

La delibera condominiale di accertamento e ricognizione dell' esistenza di una deter­minata tabella millesimale, con riserva di successivo riesame, ed il pagamento per diversi anni da parte dei condomini in base a tale tabella accertata essere di fatto applicata, costituiscono prova certa e sicura della vigenza di quella tabella che rappresenta il criterio concreto di ripartizione delle spese per la gestione delle cose comuni. Ne consegue che il singolo condomino, il quale per vari anni ha effettuato il pagamento in base a tabella millesimale di fatto in vigore — ancorchè difforme da quella originaria — non può opporsi al decreto ingiuntivo, emesso ai sensi dell'art. 63 DD.AA. cod. civ., finchè non propone domanda giudiziaria (nei confronti di tutti i condomini e non del solo amministratore) diretta ad ottenere la revisione di tale tabella di fatto e salva ripetizione delle maggiori somme pagate (Cass., sent. n. 602 del 19.1.1995).

La delibera di formazione e modifica delle tabelle millesimali è valida anche se il consenso è espresso da delegati verbali dei condomini, senza necessità di procura scritta, potendo il mandato esser provato con qualsiasi mezzo, come nel caso di prolungata accettazione dei successivi bilanci, perchè le dette tabelle hanno funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali ma non incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino (Cass., sent. n. 3251 del 27.3.1998).

Per deliberare la modifica delle tabelle millesimali di natura contrattuale è necessario the il delegato del condomino che vota in assemblea sia provvisto di una delega scritta (Cass., sent. n. 6926 del 22.3.2007).

La divergenza tra i valori reali dei piani o delle porzioni di piano di un edificio condominiale, rapportati al medesimo, e le tabelle millesimali, derivata da innovazioni e ristrutturazioni successive all'atto che le approva, non determina nè la nullità di questo, nè delle predette tabelle, nè delle delibere fondate sulle medesime bensì ne giustifica la revisione, ai sensi dell'art. 69 n. 2 DD.AA. cod. civ., ad opera dell'assemblea condomi­niale, dei condomini per contratto, ovvero autorità giudiziaria (Cass., sent. n. 15094 del 22.11.2000).

 

Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile e Disposizioni transitorie prima e dopo la legge 220/12 (Riforma del Condominio – Articolo 69) 

Articolo 69 prima della Riforma:

I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;

  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di  piano.

 

Articolo 69 dopo la Riforma

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui  all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.   

 

La revisione delle tabelle a maggioranza non è "nuova redazione"

 

Come da commento dell' Avv. Francesco Schena:

La revisione a maggioranza delle tabelle millesimali non cambia i criteri di stima.

L’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile risulta molto chiaro nello stabilire come, in linea di principio, la rettifica o la modifica delle tabelle millesimali possa farsi soltanto all'unanimità.

A questa regola, stabilita come inderogabile dal successivo art. 72, fanno eccezione due casi:

- quando risulta che i valori millesimali siano conseguenza di un errore;

- quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulti alterato per più di un quinto il valore proporzionale di almeno una unità immobiliare.

E' necessario, però, comprendere la declinazione tecnica del principio espresso dalla norma. 

Non è raro, infatti, confondere il concetto di revisione delle tabelle per errore o a seguito di modificazione, con quello che si intende per redazione ex novo. 

Proprio guardando bene all'incipit dell'art. 69 possiamo comprendere la necessità di come l'attività di rettifica e di revisione indicati ai nn. 1) e 2) della norma debba risultare diversa poiché in difetto si andrebbe ad annullare la ratio che vuole l'unanimità per la modificazione in tutti gli altri casi.

L'attività tecnico-peritale di rettifica delle tabelle da deliberarsi a maggioranza deve, dunque, limitarsi alla mera individuazione dell'errore ed alla sua correzione, senza, per questo, mettere mano alla struttura di base delle stesse tabelle, ovvero, senza occuparsi del rilievo delle unità coinvolte e senza rivedere i coefficienti di riduzione che il tecnico del tempo ha ritenuto di adottare.

Quella di revisione a seguito di modificazione, dovrà tenere conto soltanto di quanto determini la modificazione stessa in termini di incidenza sull'elemento oggettivo prima e sulla superficie o volume convenzionale dopo, della sola unità interessata dalla modificazione, per poi ristabilire i rapporti di proporzione fra tutte le unità facenti parte del condominio, senza per questo intervenire sulla stima delle restanti unità o sulla valutazione dei coefficienti di riduzione da applicarsi, dovendosi rifare necessariamente a quanto ritenuto di dover applicare dal tecnico originario.

Il comma di chiusura prevede come le regole di rettifica e modificazione a maggioranza siano applicabili per la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte sia in applicazione delle criteri di legge che convenzionali.

Questo rafforza ancora di più la necessità di limitare l'attività peritale alla mera correzione senza che si entri nel merito dei criteri di stima adottati dal tecnico né dei criteri stessi di ripartizione, magari scelti anche in via convenzionale. Ed è proprio il criterio convenzionale che, richiedendo una nuova unanimità negoziale per la sua modificazione, suggerisce le considerazioni fin qui esposte.

Nel caso di tabelle convenzionali che stabiliscono, ad esempio, la ripartizione delle spese di manutenzione delle scale esclusivamente in base alla misura proporzionale all'altezza dei piani, si porcederà a rettifica della tabella perché, ad esempio, per errore non è stata compresa l'unità dell'ultimo piano o alla modificazione per sopraggiunta sopraelevazione, senza, però, che si metta mano al criterio stesso di ripartizione che resterà per il cento per cento sempre proporzionale all'altezza dei piani, continuando così a derogare al principio fissato dall'art. 1124 c.c., atteso che per tale ultima modificazione si renderebbe necessaria la sottoscrizione di una nuova convezione.

Tuttavia, occorre rilevare una circostanza sfuggita al Legislatore: il tecnico incaricato a maggioranza di revisionare le tabelle per errore o modificazione per alterazione superiore ad un quinto del valore anche per una sola unità immobiliare, ha l'imprescindibile necessità di acquisire agli atti del suo lavoro la relazione accompagnatoria delle tabelle originali redatta dal collega del tempo. Purtroppo, questa relazione è spesso assente al fascicolo condominiale e questo determina l'impossibilità tecnica a procedersi con la perizia.

In questi casi, purtroppo molto frequenti, spetterà all'assemblea decidere di assumersi il rischio di deliberare la redazione ex novo delle tabelle anche senza unanimità, sperando che dalla relzione del tecnico emerga chiaramente un precedente errore o la necessaria modificazione per alterazione per più di un quinto del valore anche di una sola unità, senza per questo evitare in assoluto il richio che un Giudice dichiari comunque nulla la delibera per mancanza di unanimità dei consensi.

 

Trasformazione di balconi o terrazze in verande

La trasformazione di balconi o terrazze in verande comporta indubbiamente una modifica della superficie normalmente abitabile delle unità immobiliari, ma, ai fini della modificabilità o meno della tabella millesimale a seguito di tali opere, occorrerà tenere conto dell'importanza e dimensione dei balconi e delle terrazze, in quanto l'art. 69 DD.AA. cod. civ. ammette la revisione della tabella millesimale solo nel caso di sopraelevazione di nuovi piani, di espro­priazione parziale o di innovazioni di vasta portata. Orbene, la chiusura di una terrazza di copertura all'attico può ritenersi analoga al sopralzo (con conseguente applicabilità non solo dell'art. 69 DD.AA. cod. civ., ma anche dell'art. 1127 cod. civ.), mentre la chiusura di balconi di modesta dimensione non costituisce innovazione di vasta portata, per cui in questo caso non si ritiene applicabile l'art. 69 citato.

Resta da osservare che, se si tratta di edifici dotati di riscaldamento centrale, e se le spese di questo servizio sono ripartite in base al volume delle proprietà esclusive, può avere, invece, un certo fondamento la domanda di ricalcolare i millesimi del riscalda­mento, ove solo una parte di condomini (o, comunque, in modi e con dimensioni diversi) abbia costruito le verande. Nel caso di ripartizione della spesa di riscaldamento centrale in base alle superfici radianti, la modifica dei millesimi di riscaldamento sarà, invece, ammissibile solo nel caso di installazione di nuovi elementi scaldanti nelle verande.

In relazione alla nuova riforma sul condominio di seguito viene riportata la modifica circa l’art. 69 delle disposizioni di attuazione.

30.2 La nozione e la funzione.

Il Legislatore della riforma interviene, invece, sull'art. 69 disp. att. c.c.:

  • precisando in modo chiaro e inconfutabile alcuni concetti già espressi dalla recente giurisprudenza innovativa;
  • introducendo assolute novità in tema di legittimazione passiva nel giudizio che uno o più condomini debbano eventualmente radicare per chiedere giudizialmente la rettifica o la modifica delle tabelle millesimali.

Sotto il primo profilo, viene confermato che i millesimi contenuti nella relativa tabella possono essere rettificati o modificati in qualsiasi momento con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

È richiesta, invece, la sola meta del valore dell'edificio e la maggioranza degli intervenuti in assemblea per operare in tal senso quando i millesimi risultano essere frutto,
di un mero errore oppure quando, a seguito di modifiche apportate alle singole unità immobiliari, vuoi per eseguite sopraelevazioni e vuoi per incrementi delle superfici ovvero per incrementi o diminuzioni delle singole unita immobiliari, viene ad alterarsi per più di un quinto il valore proporzionare delle unità immobiliari anche se limitatamente a quella di un solo condomino.

IL CAMBIO D' USO NON INCIDE SUI MILLESIMI

Merita attenzione la sentenza numero 19797/2016 e precisamente:

Con la sentenza numero 19797/2016 depositata il 4 ottobre (qui sotto allegata) la Corte ha infatti

rigettato il ricorso proposto da un condomino che lamentava che, proprio a causa di infiltrazioni

d'acqua, un magazzino di sua proprietà era divenuto inutilizzabile secondo la sua destinazione

catastale, chiedendo quindi la revisione delle tabelle.

Per i giudici di legittimità, che confermano quanto statuito in entrambi i gradi di merito, i valori delle

unità immobiliari dei singoli condomini e il loro ragguaglio proporzionale in millesimi al valore

dell'edificio devono essere individuati con riferimento al momento in cui è adottato il regolamento

di condominio. La tabella che li esprime, poi, può essere modificata solo se sussistono errori di fatto o

di diritto che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore delle

singole unità immobiliari o delle circostanze sopravvenute, relative alla consistenza dell'edificio o

delle sue porzioni e che incidono in maniera sostanziale sulla proporzione originaria dei valori.

Invece, non sono idonei a comportare una modifica o una revisione delle tabelle né gli errori nella

determinazione del valore diversi da quelli sugli elementi di calcolo né i mutamenti dei criteri di

stima della proprietà immobiliare successivamente intervenuti.

Nel caso di specie, non si ravvisavano degli errori verificabili in maniera oggettiva e idonei a

comportare una discrasia apprezzabile tra il valore attribuito in tabella e il valore effettivo delle unità

immobiliari. Non vi era stata neanche una modifica delle caratteristiche proprie dell'immobile dato

che erano rimaste invariate sia la consistenza reale sia la superficie godibile del magazzino.

Le tabelle, quindi, non vanno modificate: l'individuazione dei valori proporzionali prescinde dalla

possibile destinazione degli immobili, determinata solo da valutazioni soggettive.

Corte di cassazione testo sentenza numero 19797/2016

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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