Questo sito o gli strumenti terzi da questo utilizzati si avvalgono di cookie necessari al funzionamento ed utili alle finalità illustrate nella cookie policy. Se vuoi saperne di più o negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, consulta la cookie policy. Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all’uso dei cookie.

 

Ok, ho letto

FAQ - Compravendita di una unità immobiliare

« Torna all'elenco delle domande


In caso di compravendita di una unità immobiliare, chi paga le spese per opere già deliberate ma non ancora eseguite?


- La sentenza della Cassazione - La Corte di Cassazione, con la sent. n. 6323 del 18 aprile 2003 (a pag. 1852), ha esami­nato il problema della titolarità passiva del­l'obbligazione per le spese per la conserva­zione e per il godimento della cosa comune e ha affermato che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni costituiscono l'oggetto di un'obbligazione “propter rem” (in  quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su be­ni e servizi comuni); che l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spe­se per la conservazione dei beni comuni na­sce nel momento in cui è necessario ese­guire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende soltanto liquido il debito del quale in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino; e che, quindi, in caso di compravendita di un'unità immo­biliare che si trova in un edificio condomi­niale, è tenuto alla spesa colui che è con­domino nel momento in cui si rende neces­sario effettuare la spesa.

Cassazione n. 1814  del 9 luglio 1964

Cassazione n. 4467 del 7 luglio 1988

 

CORTE DI CASSAZIONE - Sez. II, 9 Settembre 2008, n. 23345

 

Riepilogando:

La materia è regolata dall'articolo 63, co. 4, disp. attuazione del codice civile, secondo il quale: "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".

Tale norma prevede una speciale solidarietà, priva di obbligo di preventiva escussione, tra il vecchio condomino (venditore) e di nuovo condomino (compratore).

In particolare, quindi, il condominio potrebbe domandare il pagamento degli oneri condominiali:

  1. al venditore, per le spese generatesi sino al momento del contratto di compravendita;

  2. al venditore ed al compratore, solidalmente, per le spese generatesi negli ultimi due esercizi rispetto la data di compravendita;

  3. al compratore, per le spese successive al passaggio di consegna.

     

    Dunque, per appurare il soggetto obbligato sarà necessario individuare la data di insorgenza dell'obbligo di pagamento.

    Tuttavia, a causa della particolare dinamica della gestione condominiale - ad esempio, mancanza di una deliberazione, ovvero deliberazione eseguita a distanza di anni rispetto il momento deliberativo - la giurisprudenza ha più volte affrontato la questione relativa all'insorgenza dell'obbligo contributivo. Tale problematica, ovviamente, è in stretta correlazione con l'oggetto del parere in quanto individua il soggetto tenuto al pagamento degli oneri condominiali.

    L' orientamento della cassazione è particolarmente articolato.

    Una prima interpretazione, individuava il momento dell'insorgenza dell'obbligo di pagamento con la deliberazione assembleare approvativa della relativa spesa (cfr. Cassazione 14309/2011).

    Altra interpretazione, individuava l'insorgenza dell'obbligo nei momento in cui veniva materialmente realizzata l'opera o l'attività oggetto di spesa (cfr Cassazione 12013/2004).

    Recentemente, invece la Cassazione 10235/2013 ha prospettato una soluzione più articolata, secondo la quale rileva l'origine della spesa e, distinguendo tra spese ordinarie e spese straordinarie.

    Per quanto riguarda le spese ordinarie, l'insorgenza dell'obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell'attività gestionale (ad esempio, la manutenzione), nel presupposto che l'erogazione di tali spese non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea.

    Per quanto riguarda, invece, le spese straordinarie, l'obbligo in capo ai condomini è conseguenza diretta della delibera assembleare avente forza costitutiva dell'obbligo stesso (tale principio è stato recentemente fatto proprio anche dalla giurisprudenza di merito -tribunale Taranto 27 gennaio 2015, numero 293 - secondo la quale: “(…) è necessario far riferimento alla delibera definitiva di approvazione lavori per decidere chi, tra venditore ed acquirente di un immobile, debba sostenere le spese di straordinaria manutenzione”). Pertanto, qualora l'approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula di un atto di vendita, l'obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incomberebbe sull'acquirente, non potendo rilevare financo l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula della compravendita stessa.

    Ciò premesso, applicando tali principi al caso di specie - e tenuto conto, inoltre, di quanto indicatomi, ovverosia della mancanza, ad oggi, di una deliberazione assembleare in merito all’ approvazione della spesa straordinaria per l'ascensore dello stabile - tale voce di spesa, avendo, appunto, natura straordinaria ed urgente, diventerà definitiva solo a seguito dell'approvazione assembleare.

    Naturalmente, approvata la suddetta voce da parte dell'assemblea, essa potrà essere domandata anche al compratore dell'immobile, fermo restando, in siffatte fattispecie, l'applicazione del principio della solidarietà come legislativamente previsto dell'articolo 63 comma 4, disposizioni di attuazione del codice civile. Dunque, il condominio ha la facoltà di domandare il pagamento in solido ad entrambi, sottraendosi così alla diatriba tra venditore e compratore in ordine alla debenza.

 

 

 

 

In tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato.

Ne consegue che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 att. c.p.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio. (C.c. art 1123; c.c. art. 1135; c.c. art. 1136; att. c.p.c. art. 63)

 

Competenze fra venditore e compratore

“L’eventuale posizione a debito del condomino viene richiesta a chi è attualmente condomino sulla base delle risultanze dei pubblici registri, in quanto l’amministratore non ha più rapporti con chi ha alienato la proprietà.

In sostanza, come prevede l’art.63 disp.att.cc, in caso di alienazione della proprietà il condomino che subentra è obbligato in solido con il veditore per le spese maturate nell’esercizio in corso ed in quello precedente.

L’art.1123 cc a sua volta stabilisce che le spese comuni del condominio sono sostenute dai condomini; ne consegue che solo contro chi è il condomino, ovvero che è titolare di un diritto reale sull’immobile, l’amministratore può agire, salvo azione di regresso da parte dell’acquirente verso il venditore.

Nel caso invece di posta a credito del condomino alienante, non si può applicare la disciplina di cui sopra, in quanto il credito maturato è personale e non propter rem, ovvero legato alla proprietà dell’immobile, ma si tratta di un credito di natura personale in quanto il venditore ha versato più spese di quante poi sono state addebitate in consuntivo.

In sostanza quindi, se tale somma venisse accreditata al nuovo condomino, che non l’ha versata, si verrebbe a concretare un arricchimento senza causa da parte di quest’ultimo, con possibili risvolti anche di responsabilità a carico dell’amministratore da parte del venditore.

In definitiva,  mentre il debito verso il condominio segue l’immobile, il credito mantiene la sua individualità.

Pertanto non occorre nessuna autorizzazione da parte del condomino acquirente dal momento che si tratta di somme dallo stesso non versate e pertanto quest’ultimo non risulta essere il creditore”.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

Ditte e Professionisti consigliati dallo Studio Amministrativo Monti