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FAQ - Regolamento riguardante il sottotetto

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I sottotetti possono essere ritenuti parti comuni?


Ove i titoli o il regolamento nulla dispongano al riguardo, i sottotetti possono essere presunti parti comuni (con la conseguenza che ogni spesa ad essi relativa grava su tutti i condomini con gli stessi criteri valevoli per il tetto) solo quando per le loro peculiari caratteristiche risultino destinati, sia pure potenzialmente, all'uso comune, o a un servizio di interesse comune, o comunque siano annessi a parti comuni e formino elementi integranti di esse (Cassazione, sentenze n. 1493 del 22.6.1961 e n. 11771 del 29.10.1992) o siano dotati di una comunicazione diretta con il vano scale comune e di un lucernario per l'accesso al tetto comune (Cassazione, sent. n. 4509 del 15.5.1996). In ogni altro caso i sottotetti sono sempre da presumersi di proprietà esclusiva, come appartenenti ai proprietari dell'ultimo piano, costituendo pertinenze dei vani sottostanti (Cassazione, sentenze n. 2886 del 13.10.1971, n. 470 del 2.2.1978, n. 4970 dell'8.8.1986, n. 8040 dell'8.8.1990, n. 5854 del 23.5.1991, n. 11771 del 29.10.1992, n. 6640 del 15.6.1993 e n. 4509 del 15.5.1996), e ogni spesa ad essi relativa graverà sui proprietari esclusivi.

 

Ove un sottotetto venga trasformato in vani abitabili dal suo proprietario, ciò non comporta l'insorgere di alcun diritto negli altri condomini (né ad un'indennità, né alla revisione della tabella millesimale di comproprietà), a nulla rilevando che le opere siano o non siano legittime nei confronti della pubblica amministrazione, in relazione agli strumenti urbanistici vigenti (Cassazione, sent. n. 1106 del 14.2.1980).

 

Il proprietario del solaio o sottotetto può aprire nel tetto abbaini per dare luce e aria ai locali sottostanti, quando l'abbaino sia costruito a regola d'arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, né leda altrimenti' il diritto degli altri condomini (Cassazione, sent. n. 391  del 24.2.1964).

 

Il condomino dell’ultimo piano che incorpora il sottotetto non è tenuto a modificare le tabelle millesimali essendo,  il volume incorporato, una pertinenza dell’appartamento.

Argomentazioni circa l’annessione del sottotetto alla propria abitazione

Senza il nulla osta del condominio, è vietato annettere il sottotetto alla propria abitazione. Stabilire se il sottotetto sia di proprietà del singolo condòmino ovvero del condominio non è mai stato facile. La riforma introdotta dalla legge 220/2012 ha cercato di risolvere il dilemma modificando la disciplina delle parti comuni (art. 1777 cod. civ.), mentre la “riforma Madia” ha dato finalmente una definizione standardizzata del sottotetto.

Il fatto

Il proprietario di un appartamento all'ultimo piano approfitta dei lavori di ristrutturazione per realizzare una scala di collegamento tra il proprio immobile e il sovrastante sottotetto, annettendolo di fatto alla proprietà privata e sottraendolo alla disponibilità del condominio.

I lavori non passano inosservati e il condominio si arma di carta bollata e dichiara guerra al vicino invasore.

Il Tribunale, in primo grado, dà partita vinta al condomino, mentre la Corte di appello ribalta la situazione, accoglie le proteste del condominio e dichiara la natura Condominiale del sottotetto e l'illegittimità delle opere eseguite, ordinando la riduzione in pristino.

Il parere della Cassazione

La Corte di Cassazione, con la sent. n. 11184/2o17, ha accolto la tesi del condominio, confermando quindi il verdetto della Corte d'appello.

Il punto di partenza è dato dalla giurisprudenza, che, per stabilire la natura privata o condominiale del sottotetto, fa affidamento sui titoli di proprietà.

In difetto dei titoli, il sottotetto si ritiene comune, se esso risulti, in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.

Viceversa si considera di pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'immobile sottostante dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (Cass., Sez. VI-bis, Sent. 12 agosto 2 011, in. 17249).

In particolare, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto, in i mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle Sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un Servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, cod. civ.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano e non abbia dimensioni e caratteristiche Strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come Vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento (Cass., Sez. II, Sent. 3o marzo 2016, n. 6143; Sent. 29 dicembre 2004, n. 24.147 e Sent. 20 giugno 2002, n.8968).

Ha ragione la Corte territoriale

La Cassazione, con la Sentenza in esame, condivide il ragionamento della Corte d'appello: se i titoli di proprietà non attribuiscono il sottotetto al singolo condomino, questo deve ritenersi condominiale.

A ciò si aggiunge il fatto che, nel caso in esame, il sottotetto sembrava destinato all'uso comune, in quanto si trattava di un unico spazio comune alla scala A e a quella B, con accesso dalla scala condominiale, in cui erano collocate le tubazioni dell'impianto condominiale di riscaldamento centralizzato, l'antenna centralizzata TV, nonché il vano tecnico dell'ascensore installato nella Scala B.

La riforma del condominio

I sottotetti costituiscono il classico nodo gordiano difficile da districare, in quanto non è possibile dettare delle regole generali, ma è necessaria una verifica caso per caso.

Il legislatore ha tentato di risolvere la situazione in occasione della riforma del condominio, modificando l'art. 1117 cod, civ,

Con la riforma infatti, «i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e i funzionali, all'uso comune» sono stati inclusi nell'ambito dei beni condominiali (art. 1117, n. 2).

Ma che cosa sono questi sottotetti?

Per stabilire con precisione che cosa debba intendersi per “sottotetto”, occorre fare riferimento alle N.T.A. (Norme tecniche di attuazione) comunali; fino a poco tempo fa, almeno ipoteticamente, il regolamento edilizio di ciascun comune avrebbe potuto fornire una diversa definizione del Sottotetto.

La riforma Madia, attraverso le “definizioni standardizzate” confluite nei “regolamenti tipo”, ha cercato di porre ordine definendo il sottotetto (punto 23) come lo «spazio compreso tra l'intradosso della copertura dell'edificio e l’estradosso del solaio del piano sottostante».

Dal punto di vista strutturale, il sottotetto, di norma, è destinato ad assolvere alla funzione di camera d'aria per evitare gli sbalzi termici tra l'esterno e le sottostanti unità abitative.

Da volume tecnico a immobile residenziale

Per la sua natura e le sue caratteristiche intrinseche, il sottotetto, almeno originariamente, non era destinato a soddisfare esigenze abitative, ma, costituendo un volume tecnico, poteva essere utilizzato come deposito ovvero per ospitare impianti comuni, quali, per esempio, le centrali termiche ovvero le vasche di accumulo dell'acqua.

Quale volume tecnico, il sottotetto non esprimeva cubatura ai fini urbanistici e non aveva alcun Valore commerciale; catastalmente era indicato come “bene comune non censibile”.

La situazione è mutata quando gli architetti hanno iniziato a trasformare i sottotetti in lussuose mansarde abitabili.

La fame di case e soprattutto la moda hanno fatto il resto, facendo lievitare i prezzi (crisi permettendo).

Il legislatore regionale, dal canto suo, ha contribuito, permettendo di rendere abitabile il sottotetto quantomeno a certe condizioni.

La moda del momento e l'innalzamento dei prezzi hanno scatenato gli appetiti dei condomini, che hanno iniziato a contendersi, a suon di carta bollata, la proprietà di questi locali, il più delle volte rimasti abbandonati per decenni.

A questo punto sono sorte due teorie: secondo una prima interpretazione, il sottotetto sarebbe stato un bene condominiale, mentre, secondo una diversa interpretazione, apparterrebbe al proprietario dell'appartamento Sottostante. La diatriba è andata avanti per decenni.

Ante riforma un orientamento consolidato della Cassazione, partendo dal presupposto che il sottotetto non era compreso nel novero delle parti comuni ex art. 1117 (vecchia formula) cod. civ., considerava il sottotetto come privato o condominiale in funzione del titolo di acquisto, ovvero in base alla funzione cui esso era concretamente destinato.

Conformemente la Corte di Cassazione (Sez. VI, sent. 12 agosto 2011, n. 17249) riteneva che la natura del sottotetto fosse determinata, in primo luogo, dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, potesse essere ritenuta comune, se esso, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risultasse

oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.

In tale ottica, il sottotetto poteva essere considerato come una pertinenza dell'appartamento sottostante unicamente quando assolveva all'esclusiva funzione di camera d'aria. Il sottotetto poi era ritenuto privato quando collegato in modo stabile, con una scala di accesso, all'appartamento sottostante. Se viceversa è utilizzabile per gli usi comuni (magari come deposito per gli attrezzi condominiali), si rende applicabile la presunzione di comunione prevista dalla “vecchia” norma codicistica (Cass., Sez. II, sent. 19 dicembre 2012, n. 23448 e ord. 23 luglio 2012, n. 12840).

L’abitabilità richiede aria e luce

Allo scopo di economizzare suolo prezioso, molte amministrazioni locali hanno varato una corposa normativa sul recupero dei sottotetti a fini abitativi.

Ciò implica che il sottotetto, per essere abitabile, deve soddisfare un particolare rapporto aeroilluminante; i locali infatti, per essere abitabili, devono garantire aria e luce.

Il cambio di destinazione d’uso

Il problema, dal punto di vista condominiale, può riguardare solo la legittimità del cambio di destinazione d'uso da “deposito” ad “abitazione” e la valenza di eventuali divieti contenuti nel regolamento di condominio che potrebbero sottoporre il cambio d'uso degli immobili a una specifica (e preventiva) autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.

Secondo la Cassazione (Sent. 4 giugno-24 ottobre 2013, n. 24125), le norme regionali, che, nel dettare disposizioni in ambito urbanistico, disciplinano il recupero dei sottotetti, non possono derogare ai principi privatistici, né ovviamente possono introdurre delle deroghe al regolamento di condominio di natura contrattuale.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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