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FAQ - Modalità spese di manutenzione terrazza a livello

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Come vengono ripartire le spese di manutenzione delle terrazze a livello o lastrici?


La terrazza a livello, che viene equiparata ai lastrici solari, trova due differenti regimi normativi a seconda che essa sia in diritto di pro­prietà o ad uso esclusivo di un solo condomino, o invece di proprietà o ad uso comune di tutti i condomini.

1) Nel caso in cui la terrazza, pur fungendo da copertura ad una o più parti comuni, sia in uso esclusivo ad un condomino, la di­sciplina applicabile è quella di cui all'art. 1126 c.c..

Tale disciplina prevede che le spese per i lastrici solari, cui sono parificate le terrazze a livello, siano poste a carico per 1/3 del proprietario esclusivo e per i residui 2/3 a carico di tutti i condomini dell'edificio, escluse le proprietà dei terrazzi esclusivi, già onerate di 1/3 della spesa e che pertanto ampiamente hanno assolto gli oneri di legge a loro carico. La Suprema Corte di Cassazione da oltre 20 anni ha più volte ribadito questa soluzione, stabilendo che : "il condomino di un edificio che ha l'uso esclusivo di terrazze poste a livello . . . aventi anche funzione di copertura di sottostanti parti dello stabile . . ." (si noti, parti sottostanti, indistintamente se comuni o meno) ". . . deve concorrere alla spesa di riparazione soltanto nella misura di un terzo . . . " (cass. civ. 16.02.1976, n. 496 - 16.07.1976, n. 2821, etc.),  mentre il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto alla doppia contribuzione soltanto qualora sia proprietario anche  di una ulteriore e diversa unità  immobiliare sottostante,  in proporzione del valore della medesima (Cass. sent. n. 11449 del 19 ottobre 1992).

Quanto sopra evidenziato  viene  applicato pure  quando trattasi  di ristrutturare  una  terrazza a livello posta a copertura di un singolo garage  o proprietà.

Detto principio non viene meno come ben argomentato dalla sentenza della Cassazione N. 11029 seconda sezione del 15. 07. 2003. 

Specificando tuttavia che ai 2/3  di spesa dovranno partecipare  tutti i condomini  (sempre con l' esclusione del condomino onorato di 1/3) indifferentemente se sotto la terrazza vi siano solo parti private o parti comuni, ciò per effetto della funzione di copertura e quindi preservazione e salvaguardia dell' intero immobile, pari a quella svolta dal tetto che comunque la terrazza assolve.
Nella fattispecie le parti comuni sono rappresentate dai muri perimetrali dell' edificio.   
Il suddetto orientamento nasce da una lunga evoluzione giurisprudenziale che vide dapprima (sino agli anni '70 - '80) invalsa l'0pinione che dovessero partecipare alla spesa soltanto gli immobili effettivamente coperti dalla terrazza o lastrico.
Questa teoria trascurava alcuni aspetti fondamentali e cioè che l'attico svolge una funzione di copertura e pertanto la responsabilità dei danni derivanti dalle infiltrazioni sono da imputare all'intero condominio con responsabilità dell'Amministratore quale custode del bene comune - tetto - Vedi Cassazione Civile Sezione II,  28/11/2001 -  n°  15131  -  Cassazione Sez.  II  17/01/2003  n°  642  -  Cassazione  Sez.  II  15/10/2003  n°  11029.

Successivamente la giurisprudenza riteneva che dovessero partecipare alla spesa, a millesimi generali, tutti i condomini nel caso in cui nella colonna in proiezione della terrazza o lastrico vi fossero anche parti comuni (come cantine o corselli, atrii, etc.).  Questa teoria correggeva in parte la giurisprudenza precedente e conveniva che i beni comuni - atrio, corridoi di cantine  e garages, salette condominiali  -  non hanno una loro autonoma individualità.  Da ultimo, tale criterio è stato, giustamente, ulteriormente corretto nel senso di riconoscere alla terrazza  o lastrico solare - che effettivamente svolgono le  stesse  funzioni  di  copertura e  preservazione  dell'immobile  comune di un tetto,  e dunque  comportano  un  comune interesse  alla  loro  perfetta  funzionalità e impermeabilità  -  la stessa disciplina applicata alle spese occorrenti per la conservazione del coperto comune.

Questo orientamento è oramai consolidato  (vedi da ultimo, Cassazione civile , sez. III, 13 dicembre 2007, n. 26239: In precedenza già Suprema corte di  cassazione - Sezioni unite civili - Sentenza 29.04.1997 n. 3672. " In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve la stessa  funzione  di coper­tura  del  lastrico  solare  posto  alla  sommità  dell'edificio  nei confronti de­gli  appartamenti sottostanti.   Ne consegue che  anche se  appartiene in  proprietà  o se attribuito  in  uso esclusivo  a uno dei condomini, all'obbligo  di provvedere  alla sua riparazione o alla  sua  ricostruzione sono tenuti tutti i condomini,  in ragione della funzione di copertura, in concorso con il proprietario o con il titolare del di­ritto di uso esclusivo.

Si riporta stralcio della sentenza della Cassazione sezioni unite - 29/04/1997  N° 3672:

"Quando il lastrico solare svolge soltanto la funzione di copertura dell'edificio e appartiene a tutti i condomini (per titolo e per legge), alle obbligazioni concernenti il contributo nelle spese per la conservazione sono tenuti tutti i partecipanti, sulla base delle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà (art. 1223 comma 1 cit.). Quando il lastrico solare, oltre che fungere da copertura dell'edificio, è destinato ad offrire ulteriori utilità a vantaggio del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivi, sempre sulla base dell'appartenenza del diritto reale vale a dire, sulla base dell'identico fondamento l'art. 1126 cit.; imputa le obbligazioni di contribuire alle spese per le riparazioni e le ricostruzioni e ripartisce le relative spese in misura diversa, ponendo i  due terzi a carico di tutti i condomini (in ragione della funzione di copertura) e un terzo a carico del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivi (in ragione delle altre utilità)."

Si precisa che dei danni cagionati all'appartamento sot­tostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico deteriorato per difetto di manutenzione,   rispondono  tutti  i  condomini quali custodi del  bene in base ai rispettivi millesimi - art. 1123 del C. C. - vedi sentenza della Cassazione 25.03.2004  n°  5973.

2) Nel caso in cui la terrazza a livello o lastrico solare non sia in uso esclusivo di alcun condomino,   la  disciplina applicabile è invece quella generale dell’art. 1123, che prevede:  “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio….. sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”

Dunque, in questo diverso caso, la ripartizione delle spese avverrà integralmente e direttamente per millesimili generali, in quanto la terrazza a livello, o lastrico solare, assolve ad una funzione comune e viene assimilata a qualsiasi altra parte comune, come, ad esempio, il tetto, di cui ha peraltro la medesima funzionalità di copertura e preservazione dello stabile.

Tale ripartizione non è però inderogabile: il Condominio potrà assumere una diversa ripartizione, con il limite però che questa sia accettata da tutti i Condomini.  Infatti è stato stabilito che “la disciplina legale in materia di ripartizione delle spese  per  la  conservazione  ed  il  godimento  delle parti comuni,  e quella,  eventualmente stabilita con deliberazione condominiale all’unanimità, è derogabile,  ai sensi dell’art. 1123,  comma 1, c.c., in virtù di “diversa convenzione”, che non è assoggettata ad oneri di forma e può risultare anche da comportamenti unicamente concludenti, protrattisi nel tempo, dai quali sia possibile ricavare l’accettazione da parte di tutti i condomini di differenti criteri di riparto delle spese – Cassazione civile, sez. II, 15 ottobre 2004, n. 20318.

In tema di riparto delle spese infine, bisogna evidenziare comunque i principi di seguito riportati e come sopra già citati:

-   la ripartizione della spesa fra tutti i condomini, dovrà poi avvenire in base alle quote proporzionali di proprietà dell' immobile,  ossia  alle  tabelle  millesimali,  per effetto  di  due  principi  cardine in tema di comunione  negli edifici:  il principio dell' estensione orrizzontale del condominio e quello dell' indivisibilità delle tabelle millesimali.

-   così quando  l' art. 1126 CC  fa riferimento alla  "porzione di piano"  non intende avere riguardo alla  porzione della proprietà ma alla porzione come unità. E' sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perchè la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell' intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo, ciò per il principio della indivisibilità dei singoli millesimi e del principio della estensione orizzontale del condominio - Cass. 23.12.1968 N° 4054 - Tribunale di Bologna Sez. I  24.11.2001 N° 3343.

Si verifica spesso che le autorimesse poste sotto al giardino condominiale siano soggette a gravi infiltrazioni dal giardino stesso a causa della rottura o deterioramento della guaina impermeabilizzante.

La riparazione a volte dà luogo a discussioni ed interpretazioni errate da parte dei condomini che hanno le autorimesse sotto al corpo principale del fabbricato, i quali sostengono che il gruppo di autorimesse poste sotto al giardino, avendo una copertura fuori dalla verticale dello stabile, è da considerarsi come un tetto autonomo.

Al contrario, la corretta interpretazione si fonda sul principio della indivisibilità dei millesimi e nella estensibilità della proprietà in senso orizzontale, infine nella proprietà comune del giardino che funge da tetto alle autorimesse, il cui proprietario (l'intero condominio) è tenuto a garantire che non vi siano danni alle proprità sottostanti, quale custode del bene comune e a sostenere le spese di riparazioni nonchè i danni derivanti dalle infiltrazioni - art.1117 e art. 1123 del C.C.

Si aggiunge ancora che per accedere ai rispettivi garages, sia quelli posti sotto al corpo del fabbricato principale, sia quelli posti sotto al giardino condominiale, occorre transitare attraverso il corridoio comune il quale forma un corpo unico con la pavimentazione dei singoli garages, per cui non si può parlare della verticabilità dei tetti perchè il corpo del fabbricato posto sotto al giardino è unito al fabbricato principale.
 


Di seguito si riporta un commento dell'Avv. Matteo Rezzonico che conferma quanto da tempo pubblicato dal sito Studio Amministrativo Monti relativo la ristruttura del lastrico solare nonché sulle responsabilità.
 

La responsabilità per infiltrazioni provenienti dal lastrico solare

Il lastrico solare cioè quella superficie piana posta alla sommità dell'edificio condominiale, che funge da copertura (e talvolta è anche calpestatale) costituisce da sempre una fonte di contenziosi.

In particolare; il lastrico solare può costituire:

  1. parte comune, a. norma dell'art. 1117, comma 1, numero l.cod. civ.;
  2. proprietà esclusiva, quando dagli atti di acquisto;.e dal regolamento condominia­le contrattuale, risulti venduto, a uno o più condomini;
  3. proprietà comune, "in uso esclusivo", quan­do sia assegnato in "uso esclusivo", dagli atti di acquisto.o dal regolamento condominiale contrattuale, a uno o più condomini;
  4. oppure in "proprietà superficiaria", quan­do dagli atti di acquisto o dal regolamento condominiale contrattuale, risulti la pro­prietà superficiaria in favore di uno o più condomini.        .

I quattro diversi assetti proprietari di cui si è detto, avrebbero dovuto generare, diverse responsabilità in caso di danni alle proprie­tà sottostanti, connessi all'ammaloramento della soletta e della guaina di impermeabilizzazione o ad altre circostanze. In particolare, ove il lastrico sia parte comu­ne (e non sia assegnato in uso esclusivo), del suo ammaloramento dovrebbe rispondere il condominio, a norma dell'art. 2051 cod. civ. (responsabilità da custodia) o, a norma dell'art. 2043 cod. civ. (responsabilità per colpa, consistente nel non aver provveduto l'amministratore alla necessaria manuten­zione). Ove invece, il lastrico solare sia di proprietà esclusiva (o in uso esclusivo o in proprietà superficiaria), la responsabilità do­vrebbe ricadere sul proprietario, sull'usuario o sul titolare del diritto di superficie, per le stesse norme precedentemente richiamate .(artt. 2051 e 2043 cod. civ.). In tale contesto - ferma la ripartizione,, a norma dell'art. 1126 cod. civ. (1/3 e 2/3), per le spese di riparazio­ne e di ricostruzione - dei danni provocati dalle infiltrazioni, sembra corretto debbano rispondere tutti i condomini, per millesimi di proprietà, a norma dell'art. 1123, comma 1, cod. civ., quando la proprietà è comune; devono invece rispondere il proprietario, chi ha l'uso esclusivo o il titolare del diritto di superficie, quando la... responsabilità per omessa manutenzione sia imputabile a que­sti ultimi.

Ma se questa sembrerebbe la soluzione giu­ridicamente più coerente, si registrano - da parte della giurisprudenza - pronunce con­traddittorie e spesso discordanti, che fanno riferimento "analogicamente" (ma il termine è utilizzato impropriamente), anche ai fini della ripartizione dei danni, all'art 1126 cod. civ. Senonché, dal tenore letterale della disposizione da ultimo richiamata, risulta che essa si riferisce alle sole spese per la ripa­razione e ricostruzione del lastrico solare e non anche ai danni. Recita, infatti, l'art 1126 cod. civ. «quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclu­sivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in pro­porzione del valore del piano o della porzio­ne di piano di ciascuno». E, tuttavia, da una delle ultime sentenze del­la Cassazione, si estrapola il seguente prin­cipio: «poiché il lastrico solare deH'edificio svolge la funzione di copertura del fabbrica­to anche se appartiene in proprietà superfi-ciaria o se è attribuito ih uso esclusivo a uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzióne sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ne consegue che dei danni cagionati all'appartamento sottostan­te, per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di ma­nutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazio­ne, secondo le proporzioni stabilite dal cita­to art. 1Ì26 cod. civ. Né, ai fini della riparti­zione delle spese fra i condomini, rileva che le infiltrazioni possano essere state provoca­te da difetti in ipotesi ricollegabili alle carat­teristiche costruttive. L'obbligo dei condo­mini, cui il lastrico solare serve da copertura, di concórrere in dette spese trova, infatti, fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a con­tribuire alle spese in ragione déQ.'utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti» (cfr. Cass., sent. 25 agosto 2014, n. 18164). Senonché - con la precedente pronuncia 19 giugno 2013, n. 15300 - la Cassazione ave­va invece, al contrario, puntualizzato «che custode della... terrazza è la proprietaria... alla quale... va ascritta la responsabilità delle infiltrazioni causate ai beni condomi­niali. Inoltre, se è pur vero... che anche il condominio ben avrebbe potuto agire nei confronti del costruttore ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., tuttavia la proprietaria della terrazza, proprio per la sua qualità di diret­ta custode della stessa non avrebbe dovuto tollerare i vizi costruttivi di cui si discute in causa e avrebbe, pertanto, dovuto agire nei confronti del costruttore» (si veda anche, in senso conforme, Cass., sent 15 aprile 2010, n.9084).
In termini cronologici, tra le due sentenze di cui si è detto, si inserisce la pronuncia 13 giu­gno 2014, n. 13526, che affronta, finalmente in modo puntuale e analitico, la questione della responsabilità dei" darmi causati da omessa manutenzione del lastrico solare. Ricorda, la Cassazione, nella richiamata pro­nuncia n. 13526/2014, che precedentemente, le Sezioni Unite, si erano già occupate della responsabilità e della conseguente riparti­zione dei danni provocati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. In particola­re, la sentenza della Cass., Sez. Unite, sent 29 aprile 1997, n. 3672, era approdata ai se­guenti principi:

a.  il lastrico solare, anche se appartenente in proprietà esclusiva, se attribuito in uso esclusivo o in proprietà superficiaria a uno dei condomini, svolge funzione di copertura dell'edificio, con la conseguenza che l'obbli­go di provvedere alla sua riparazione o rico­struzione grava su tutti i condomini. Le spe­se per la sua manutenzione devono essere ripartite, a norma dell'art 1126 cod. civ. (per 1/3 a carico del proprietario o di chi ne ha l'uso esclusivo o la proprietà superficiaria, per gli altri 2/3 a carico dei condomini a cui il lastrico solare serve come copertura);
b.  i danni provocati dalle infiltrazioni agli appartamenti sottostanti - trattandosi di danni conseguenti al mancato adempimen­to di obbligazioni propter rem - devono an­che essi essere ripartiti in base al richiamato art. 1126 cod. civ.;
c. quando però i danni siano derivati da un "fatto (illecito) diverso", vale a dire dalla le­sione di un diritto soggettivo dei condomi­ni estraneo ai rapporti di condominio per esempio: danno alla salute del proprietario o di terzi - trattandosi di risarcimento da "fatto illecito extra contrattuale" - la re­sponsabilità è di chi ha commesso l'illecito, che risponderà integralmente del danno subito.

Ma anche quei principi non sono del tutto condivisibili. In particolare - là specificità della normativa dettata in tema di condo­minio (e di ripartizione delle spese per la manutenzione del lastrico solare) - induce a ritenere che la responsabilità per le infil­trazioni derivi dalla violazione del princi­pio del neminem laedere, cioè dalla colpa o dal dovere di custodia (e non dall'inadem­pimento delle obbligazioni concernenti la conservazione delle parti comuni). E, dun­que - quanto ai danni - non sono applica­bili gli artt. 1123, comma 1, e 1126 cod. civ. che riguardano solo obblighi dei condomi­ni di pagare le spese per il godimento della terrazza lastrico (manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione). Si legge nella sent. n. 13526/2014 in commento che «l'o­rientamento qui contrastato (n.d.r., senten­za S.U. 3672/1997) ha effettuato un'indebita applicazione delle norme fissate per stabilire il contributo alle riparazioni o ricostruzioni, concepite dal legislatore (si veda la Rela­zione al Re circa l'art. 1126 e suoi richiami all'art. 563 abrogato) per tenere conto della maggiore utilità che i condomini aventi l'uso esclusivo (quale piano di calpestio) traggono rispetto agli altri condomini che si giovano della funzione principale del lastrico, quella di copertura». In tale contesto, la Cassazio­ne, Sez. n, ha rimesso gli atti al Presidente della Sez. I per l'assegnazione alle Sezioni Unite, della questione in commento. Reci­ta, sul punto, la sentenza della Cassazione n. 13526/2014 «si intende quindi ribadire che il fatto costitutivo dell'illecito risale alla condotta omissiva dei condomini, che fonda una responsabilità aquiliana, la quale deve essere scrutinata secondo le rispettive colpe dei condomini e, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali, senza utilizzare la normativa coniata ad al­tro fine. Il prospettato ripensamento dell'o­rientamento sin qui maggioritariamente ap­plicato impone di rimettere gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite».

 

Merita molta attenzione la recente sentenza della Cassazione Sezioni Unite del 10.05.2016 numero 9449 che di nuovo avvalla i concetti già esposti nel presente sito.

"In tema di condominio negli edifici, qualora l' uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell' appartamento sottostante rispondono sia al propietario o l' usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell' articolo 2051 C.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell' intero edificio, o di una parte di esso,  propria del lastrico (o della terrazza a livello), ancorchè di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all' Amministratore l' adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, comma 1, numero 4 C.c.) e all' assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, comma 1, n. 4 C.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria, della riferibilità del danno all' uno o all' altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall' art. 1126 C.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per 1/3 a carico del proprietario o usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti 2/3 a carico del condominio."

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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