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FAQ - Ristrutturazione della centrale termica

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Come si ripartiscono le spese per la ristrutturazione della centrale termica?


La sostituzione della caldaia si inquadra nell'art. 1128 cod. civ.: si tratta di ricostruzione parziale della cosa comune perita, non di riparazione straordinaria. Né si tratta di innovazione  (Trib. Roma, sent. 7.5.1952), così come non è innovazione la mancata sostituzione della caldaia (Trib. Roma, sent.  20.5.1964), né la decisione di spostarla dal sotterraneo a un volume tecnico sulla terraza di copertura.

Una isolata sentenza del Tribunale di Milano dell'8.10.1964 afferma che la sostituzione della caldaia deve considerarsi una spesa necessaria di manutenzione e riparazione dell'impianto.

La delibera relativa alla ristrutturazione della centrale termica  va presa in ogni caso con la maggioranza del 2° comma dell'art. 1136 cod. civ. (maggioranza dei condomini intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio, cioè almeno 500 millesimi).

La ripartizione delle spese per la ristrutturazione della centrale termica va effettuata secondo i millesimi di proprietà e non secondo i millesimi del riscaldamento e tale normativa è derogabile solo per via contrattuale, attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini, non rientrando tra le attribuzioni dell'assemblea condominiale quella di deliberare in ordine ai criteri di ripartizione delle spese in contrasto con quelli previsti dalla legge, traducendosi una tale delibera in una lesione dei diritti del singolo condomino attraverso il mutamento del valore riconosciuto alla parte di edificio di sua proprietà esclusiva (Cass., sent. n.  1420  del 27.1.2004).

Le spese suddette vanno addebitate ai condomini in base ai millesimi di proprietà delle unità riscaldate, o potenzialmente riscaldate, o comunque che lo erano al momento della costruzione dell'impianto di riscaldamento centralizzato   (sentenze  della  Cassazione   N°  2498  del  17.10.1967  -  N°  3966  del 6.7.1984   -   N°  4653  del  23.5.1990).

Corte di Cassazione Sez II, 27 gennaio 2004, n. 1420 della quale merita la pubblicazione delle motivazioni: "Poichè le spese per la sostituzione della caldaia comune attengono alla "conservazione" dell' Impianto (cioè alla tutela dell' integrità materiale e, quindi, del valore capitale dello stesso), esse costituiscono oggetto di vere e proprie obbligationes propter rem che, nascendo dalla contitolarità del dirittto reale sull' impianto comune, sono dovute dai condomini in proporzione della quota che esprime la misura di appartenenza, ovvero in base ai millesimi. Conseguentemente, ove nell' edificio condominiale vi siano locali (come cantine e box) non serviti dall' impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari - soltanto - della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell' impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all' uso o al servizio di quei beni. Cosicchè, venendo meno il presupposto per l' attribuzione della proprietà comune dell' impianto, viene meno anche l' obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso. (C.c. art. 1104; c.c. art. 1118; c.c. art. 1123)." 

Molta attenzione merita l'uso dei millesimi per addebitare le spese relative alla ristrutturazione  della centrale termica ed in genere alla riqualificazione dell'impianto di riscaldamento e della produzione dell'acqua calda - anche con l'uso di pannelli solari.

Infatti spesso avviene che da parte di Amministratori (in buona fede o per mancanza di conoscenza della giurisprudenza) vengano addebitati detti costi a tutti i condomini indistintamente  anche per i locali non riscaldati (cantine, garages, magazzini etc....).

Ciò rappresenta un notevole errore perchè in caso che il riparto venga accettato anche da coloro che non sono tenuti  al pagamento della quota, in futuro potrebbero essere tenuti  a sostenere costi per eventuali manutenzioni non dovute.      

- Un secondo problema potrebbe sorgere qualora ci sia una vendita per cui il nuovo proprietario si troverebbe di fronte ad impegni impropriamente assunti dal precedente proprietario.

- Terzo elemento molto importante, riguarda la defiscalizzazione per il risparmio energetico - ora del 65%.

Infatti la legge vieta la detrazione fiscale (relativa al risparmio energetico) per opere che interessano locali non riscaldati (un posto auto, un garage, telai di finestre poste nel vano scala non possono essere considerate opere a risparmio energetico); ed è per questo che il termotecnico al momento della segnalazione all'Enea deve precisare che le opere eseguite si riferiscano ai locali riscaldati e che pertanto possano usufruire della defiscalizzazione del 65%.

 

Una segnalazione errata potrebbe mettere in discussione l'esito positivo della detrazione fiscale che attualmente è del 65%.

 

E'  possibile rinunciare al riscaldamento centralizzato?

Un condomino può rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare

 dell'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini e, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell'impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.

Inoltre, pur in presenza di tali condizioni, la delibera assembleare che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune. – Sentenza corte di Cassazione n. 7518/2006 – 30.3.2006.

La legge 220/12 ha ulteriormente convalidato quanto giàle varie sentenze della Cassazione avevano stabilito. La legge ha precisato che sia un tecnico a relazionare circa la possibilità del distacco ed in modo particolare il tecnico dovrà precisare che il distacco non comporta danni ai condomini e che non vi è un maggior onere per l' intero condominio dovuto al distacco stesso

 

Il ricorso alle norme della legge 10/1991 per la trasformazione della centrale termica.

E’ principio pacifico la delibera relativa alla soppressione dell’impianto centralizzato di riscaldamento richiede, per la sua validità, l’unanimità dei consensi dei condomini  (Cass. N. 6565 del 10.6.1991- sentenza della Cassazione 862/2014 - 20.01.2015). La situazione cambia, però, quando lo smantellamento dell’impianto comune è finalizzato, da parte dei condomini, di impianti autonomi che permettono un risparmio nel consumo di combustibile rispetto a quello dell’impianto centralizzato, perché in tal caso è possibile usufruire delle regole contenute nella Legge 10/1991 - ove sia ammesso dalla legge regionale.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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