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FAQ - Uso parti comuni

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Si possono utilizzare i pianerottoli del vano scale?


I pianerottoli, quali componenti essenziali delle scale comuni, sono stati ritenuti dalla Cassazione — salvo diverso titolo — comuni tra tutti i condomini. Essi non possono essere, quindi, di massima incorporati nell'appartamento di proprietà esclusiva del singolo condomino, in quanto tale incorporazione costituisce un'alterazione della destinazione della cosa comune ed un'utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri condomini (così, Cass. 16 dicembre 1974, n. 4299 e Cass. 2 agosto 1990, n. 7704). Ma l'atto costitutivo del condominio può sottrarre al regime della condominialità, di cui all'art. 1117 c.c., i pianerottoli di accesso dalle scale ai singoli appartamenti e riservarli, in tutto o in parte, al dominio personale esclusivo dei proprietari di questi (Cass. 1776/94; in senso sostanzialmente conforme, Cass. 9 maggio 1978, n. 2248). In argomento si è espressa altresì Cass. 12 novembre 1998, n. 11405, pun­tualizzando che in tema di condominio di edifici la presunzione di proprietà comune di un bene compreso nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c. (nella specie: pianerottolo) può essere vinta quando vi sia un titolo contrario e si tratti di beni, di fatto, destinati al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.

Con riferimento, invece, all'art. 1102 c.c., è stata ritenuta "del tutto legittima la creazione di un secondo ingresso ad un appartamento di proprietà esclusiva, in corrispondenza del pianerottolo antistante, ove non limiti il godimento degli altri condomini e non arrechi pregiudizio all'edificio ed al suo decoro architettonico" (Cass. 10 febbraio 1982, n. 843).

Sempre a norma dell'art. 1102 c.c., comma primo, il condomino di un edificio ha il diritto di usare dei vani delle scale, in genere, e dei pianerottoli, in particolare, collocando davanti alle porte d'ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti e piante o altri oggetti ornamentali (ciò che normalmente si risolve in un vantaggio igienico-estetico per le stesse parti comuni dell'edificio), ma tali modalità d'uso della cosa comune trovano un limite invalicabile nella particolare destinazione del vano delle scale e nella esistenza del rischio generico già naturalmente connesso all'uso delle scale stesse, non potendo tale rischio essere legittimamente intensificato mediante la collocazione di dette suppellettili nelle parti dei pianerottoli più vicine alla rampa delle scale, in maniera da costringere gli altri condomini a disagevoli o pericolosi movimenti (Cass. 6 maggio 1988, n. 3376). 

Il diritto di ciascun partecipante di usare la cosa comune, anche più intensamente degli  altri, non si estende fino al punto di impedire agli altri partecipanti  di farne parimenti uso. La chiu­sura di una porzione di pianerottolo comune con una parte accessibile ad un solo condomino muta, invece, il comune possesso della porzione in possesso esclusivo del condomino e comporta un'estensione del suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri condomini. Tra le fattispecie più originali in tema di uso del pianerottolo si segnala quella di cui alla sentenza Cass. 14 marzo 1977, n. 1030, per la quale un forno sistemato su un pianerottolo comune, in difetto di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei proprietari, ben può ritenersi destinato all'uso e al godi­mento comune, come accessorio di parti od opere comuni, da presumersi del pari comune.

Inoltre, è stata ritenuta lecita l'installazione di una telecamera nel pianerottolo comune che consenta la sola diretta osservazione del portone di ingresso e dell'area antistante la porta di ingresso alla singola unità immobiliare; mentre non è ammissibile l'installazione di apparecchiature che consentano di osservare le scale, gli anditi ed i pianerottoli co­muni, in quanto ciò comporta una possibile lesione e compressione dell'altrui diritto alla riservatezza (Trib. Milano 6 aprile 1992, in Arch. Loc. e cond. 1992, 823).

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

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