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FAQ - Parti comuni negli edifici

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Quali sono le parti comuni del condominio?


L'art. 1117 del Codice civile indica, a titolo esemplificativo, le cose che sono oggetto di proprietà comune, e precisamente:

1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio neces­sarie all'uso comune;

2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli im­pianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Come si vede, tre sono le categorie alle quali possono  ascriversi le cose comuni:

a) parti inerenti alla struttura dell'edificio

b)locali destinati ai servizi;

c) pertinenze, installazioni e mobili;

ma l'elenco, come avverte il Guardasigilli nella sua relazione, non ha carattere tassativo.

L'espressione parti dell'edificio necessarie all'uso comune po­trebbe far supporre che per essere di proprietà comune le parti deb­bono essere necessarie, mentre è sufficiente che abbiano tale desti­nazione per volontà dei condòmini. L'art. 1117 vuol dare una regola -da applicarsi in mancanza di designazione contrattuale, e perciò parla di parti necessarie all'uso comune, senza le quali non sarebbe possibile ai condòmini di usare le singole proprietà esclusive, ma è evidente che i condòmini possono rendere comuni anche delle parti non necessarie ma semplicemente utili, e anche delle parti inutili.

Anche nel caso che le parti siano necessarie all'uso comune, la proprietà di esse può sempre spettare individualmente ad uno o più condòmini, se ciò risulta dal titolo costitutivo del condominio. In tal caso il titolo dovrà stabilire gli obblighi dei proprietari affinchè tali parti, benchè di proprietà esclusiva di uno o più condòmini, pos­sano servire anche agli altri.

Per contro, il maggior vantaggio che ad uno dei condòmini possa derivare dal particolare godimento di una parte comune dell'edificio, per la sua ubicazione, non costituisce motivo sufficiente per far pre­sumere che il condómino avvantaggiato sia l'esclusivo proprietario di quella parte dell'edificio (Cassazione, sentenza 19 maggio 1958).

L'art. 1117 che indica quali parti dell'edificio si presumono di proprietà comune dei condòmini, è applicabile ad ogni categoria di edifici in condominio, tanto urbani quanto rurali (Cassazione, sentenza 26 gennaio 1955).

La prima categoria di cose comuni indicata dall'art. 1117 del Codice civile comprende il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti del­l'edificio necessarie all'uso comune. Come s'è visto, tale elenco non è tassativo, e i condòmini possono rendere comuni altre parti inerenti alla struttura dell'edificio, siano esse necessarie o anche semplice­mente utili. Difficilmente si renderanno comuni delle parti inutili o dannose, ma il caso non è da escludersi poichè i condòmini possono decidere liberamente al riguardo. In pratica si tratterà di parti inutili alla struttura dell'edificio ma utili dal punto di vista economico, come nel caso di un appezzamento confinante di terreno che successiva­mente potrà essere venduto a profitto comune dei condòmini. Alle parti indicate dall'art. 1117 possiamo quindi aggiungere il sottosuolo, le porte che danno sul cortile e quelle che servono per l'accesso alle cantine, alle scale ed alle altre eventuali parti comuni, le terrazze, i giardini e le opere destinate a recingere il terreno comune come i muriccioli e le cancellate.

La seconda categoria, quella dei locali destinati ai servizi, com­prende i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per gli altri servizi in comune. Non importa che si tratti di servizi simili a quelli indicati, anzi si tratterà senz'altro di servizi niente affatto simili; quello che importa è che si tratti di servizi in comune a tutti i condòmini. Sono comuni perciò anche i vani destinati agli ascen­sori ed ai montacarichi, e la cabina dei relativi motori, i gabinetti di uso promiscuo, la cabina telefonica, il locale destinato a magaz­zino, il carbonile, il rifugio anticrollo, l'autorimessa.

La terza categoria, quella delle pertinenze e dei mobili, compren­de le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servano all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il ri­scaldamento e simili. A tale esemplificazione dell'art. 1117 del Codice civile possiamo aggiungere i montacarichi, le suonerie d'allarme, gli attrezzi, le lampade, le serrande ed i battenti delle porte comuni, il casellario della corrispondenza, l'apparecchio di custodia delle bici­clette, i telai ed i vetri delle finestre comuni, i mobili del locale di portineria, i motori dei vari impianti, gli indumenti di servizio del portiere, i mezzi di lotta contro l'incendio, i parafulmini, le piante e le aiuole dei cortili e dei giardini.

Tutte queste cose sono oggetto di proprietà comune dei proprie­tari dei diversi piani o porzioni di piani, se il contrario non risulta dal titolo. Ciò vuol dire che la volontà delle parti è preminente alla regola stabilita dal codice, ossia che in ogni caso si deve prima vedere quello che le parti hanno stabilito e soltanto quando il titolo non dispone si deve applicare l'art. 1117.

La proprietà esclusiva di una cosa può essere acquisita da un condòmino per usucapione, ma è necessario che il condòmino pos­sieda la cosa in modo esclusivo, ossia in modo da escludere il possesso concorrente degli altri condòmini, comportandosi di guisa da rendere palese la sua volontà di tenere la cosa come propria (Cassazione, sentenza 28 dicembre 1957, n. 4769).

« Ciascun condòmino ha diritto di esercitare le azioni a tutela della proprietà della cosa comune anche senza l'intervento in giudizio degli altri condòmini » (Cassazione, sentenza 9 aprile 1949, n. 850 ined.).

 

CORTE DI CASSAZIONE - Sez II -  Sentenza n. 776 del 9.2.1982 .- Palange c. De Benedectis

Proprietà dei pannelli esterni di riempimento.

Fra le parti le parti comuni dell'edificio si debbono comprendere pure i pannelli esterni di riempimento fra i pilastri in cemento armato i quali difendono dagli agenti atmosferici e fanno parte della struttura e della linea architettonica dell'edificio.

Novità invece per i sottotetti, che seguendo un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale vengono inclusi tra i locali comuni qualora, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, siano destinati a un uso a vantaggio di tutti i condomini.
La natura del sottotetto continua dunque a determinarsi principalmente in base al titolo o al regolamento e solo in mancanza di qualsivoglia indicazione in tali atti può ritenersi comune se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all'uso comune o all'esercizio di un servizio comune. Di conseguenza, se il sottotetto è costituito da un vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano, esso deve essere considerato pertinenza di quest'ultimo e dunque di proprietà esclusiva del relativo proprietario. È il tipico caso del sottotetto con la pavimentazione formata da tavolati di legno, con altezza
minima e privo di prese d'aria. Lo stesso vale per spazi magari più alti, ma senza alcun ingresso dalle parti comuni e ai quali è possibile accedere solo dai sottostanti appartamenti, attraverso la creazione di apposita apertura. Se così conformati, essi sono di proprietà esclusiva del condomino dell'unità sita all'ultimo piano dell'edificio oppure a più proprietari dell'ultimo piano, in proporzione alla superficie dì ogni singolo alloggio interessato dal sottotetto.
Se invece si tratta di vano utilizzabile per gli usi comuni, allora rientra ora a pieno titolo tra le parti comuni, dovendo trovare applicazione in tale caso la presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c. Resta pertanto confermato che va esclusa la proprietà individuale del sottotetto se in esso è possibile facilmente entrarvi solo da un ingresso sito sulle scale uni oppure ivi sono collocati impianti condominiali (Cass. 6 ottobre 2005, n. 19460).

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

 

 

 

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