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FAQ - Muri perimetrali condominiali - facciate - utilizzo da parte del singolo

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Chi può utilizzare i muri perimetrali della facciata condominiale?


Come principio è bene che in sede di Assemblea l'Amministratore non si pronunci circa l'argomento dell'utilizzo di porzione di facciata esterna da parte di un condomino.  Infatti ogni opinione espressa dall'Amministratore verrebbe scambiata per un atto di partigianeria, tenuto conto che l'argomento non è conosciuto dalla moltitudine dei condomini o meglio è ignorato volutamente.

L'Amministratore è bene che si pronunci in modo vago facendo appello alle innumerevoli sentenze della Cassazione.

 

Premesso quanto sopra è bene sottolineare quanto segue. 

Negli edifici in condominio i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 cod. civ., non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato. In particolare, è possibile:

-  mettere in opera canne fumarie,

-  mettere in opera centraline elettroniche ed antenne Tv,

-  praticare un varco per consentire un accesso ad altra proprietà sempre nello stesso condominio,

-  aprire finestre, luci, vedute,

-  trasformare una finestra in porta-finestra,

-  mettere in opera condizionatori,

-  apporre targhe, ecc.

 

Quanto sopra purchè siano rispettate le distanze legali, eventuali vincoli comunali, eventuale vincolo inserito nel regolamento contrattuale, eventuali vincoli imposti dalle Belle Arti; in questo caso la prima cosa da farsi è quella di chiedere l'autorizzazione alle Belle Arti (legge 1497/39).

Non è consentito aprire una porta per mettere in comunicazione due proprietà poste in due condomini diversi perchè ciò creerebbe una servitù a carico di fondazioni e strutture del fabbricato.

 

 

I muri ed il loro utilizzo in genere:

 

Nel vigore del d.l. del 1934 erano fissati e seguenti principi:

-         il condominio può compiere tutti quegli atti che non alterano lo stato della cosa comune e conseguentemente lasciano inalterato il diritto degli altri condomini

-         il condomino, nell’uso del suo potere di godimento e di disposizione della cosa comune, non deve ledere il diritto degli altri condomini

-         il condomino, senza autorizzazione degli altri, può compiere su tutta la cosa comune quegli atti giustificati dalla urgente necessità di provvedere alla sua conservazione.

Tali principi sussistono tutt’oggi per il combinato disposto degli artt. 1102,1122,1134 e 1139 c.c..

In buona sostanza, l’uso della cosa comune da parte di ciascuno partecipante è sottoposto dall’art. 1102 c.c. a due limiti fondamentali consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Pertanto, a rendere illecito l’uso basta il mancato rispetto dell’una o dell’altra delle due condizioni, sì che anche l’alterazione della destinazione della cosa comune, determinata non soltanto dal mutamento della funzione ma anche dal suo scadimento in uno stato deteriore, ricade sotto il divieto stabilito dall’art. 1102 c.c.

Il condomino può usare delle cose comuni, nella specie muri maestri o perimetrali, con il solo limite secondo cui, nel voglere a profitto il bene comune, non lo sottragga alla normale destinazione e non invada la sfera dei diritto degli altri condomini, gravandolo di pesi e limitazioni (Cass. 14.2.1998 n. 1499). E la giurisprudenza è costante in punto (Cass. 19.1.   1.2001 n. 14527; id. 22.3.2001 n. 4135) : il condomino può usare della cosa commune, sempre che non ne comprometta nè l’estetica, nè la statica, nè l’uso legale da parte di tutti gli altri condomini.

Il condomino può aprire finestre ( Cass. 20.7.99 n. 7745; id. 31.10.60 n. 2957; id. 29.5.94 n. 4916); balconi (Cass. 23.3.57 n. 999) , vedute (Cass. 31.10.60 n. 2951), luci  (Trib. Napoli 24.01.61,  in D.G. 1961, 95) ingrandire una finestra preesistente ( Cass.23.3.57 n. 1359,  in CG, Mass., 1957, 392), praticare incavi (Cass. 23.3.57 n. 1359,  in RGE, 1958, I, 387) aprire porte sulla strada pubblica per accedere ad un terreno ( Trib. Napoli 24.1.61,  cit:  Cass. 29.4.94 n. 4155), trasformare balconi (App. Roma 19.6.57, in FP, 1958, I., 387) spostare vedute (Cass. 26.7.62 n. 2134, in RGE, 1962, I, 1183), trasformare le finestre in balconi o pensili scoperti o coperti ( Cass. 22.6.63 n. 1678,  in GC, 1963, I, 2044; Cass. 28.7-65 n. 1800,  ivi, Mass., 1965, 922). E ancora nel muro comune può essere praticato un foro per il deflusso delle acque (Cass. 26.1.1965 n. 139) , non può essere costruito un ballatoio che metta in comunicazione due appartamenti (Cass. 2.8.1956 n. 3027)  è consentito l’abbattimento e la ricostruzione del muro comune in modo diverso, purchè continui a svolgere la sua funzione (Cass. 23.7.1964 n. 1965) ed eseguire tracce o canali per il passaggio e l’incasso di fili elettrici (Trib. Milano 24.6.1991, in ALC, 1991, 592) o abbattere una parete di muro per sostituirlo con porte scorrevoli (Cass. 25.9.1991 n. 10008).

            Qualcuno potrebbe obiettare però che, nei casi su riportati, si tratta di innovazione e come tale soggetta alla portata della disposizione dell’art. 1102 c.c. Invero, non basta che un’opera sia compiuta da un singolo condomino su un bene comune, perché tale opera possa qualificarsi “innovazione”; così ragionando, si dimentica l’art.  1102 citato che consente a ciascun partecipante della cosa comune ed a ciascun condomino di servirsi e di usare della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di fare uso secondo il loro diritto e all’uopo consente ad ognuno di apportare alla cosa comune tutte quelle modificazioni necessarie per il suo migliore godimento

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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