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FAQ - Balconi, manutenzione della soletta a carico dei singoli proprietari

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Balconi e manutenzione della soletta.


La Cassazione, ordinanza 6652/2017 (relatore Antonio Scarpa), fa chiarezza sulla ripartizione delle spese per il rifacimento dei balconi in proprietà esclusiva dei condomini. I giudici di legittimità, infatti, hanno affermato che i condomini possono essere chiamati a condividere soltanto le spese relative ad elementi decorativi che come tali rientrano nella nozione di parti comuni del fabbricato ma non sono tenuti a sostenere le spese riguardanti il rifacimento della pavimentazione o la soletta che sono sempre a carico esclusivo del proprietario dell'appartamento.

La ricorrente, una condomina di un edificio romano, aveva impugnato davanti al Tribunale capitolino una delibera condominiale, chiedendone la declaratoria di nullità, nella parte in cui poneva a carico di tutti il costo dei “lavori di rifacimento dei frontalini e dei sotto balconi delle edificio, quali elementi statici dei balconi”. Il condominio aveva obiettato che i lavori in realtà “inerivano all'estetica del fabbricato”. E in tribunale gli ha dato ragione ritenendo che “i frontalini e i sottobalconi si inserivano nel prospetto dell'edificio, avevano una chiara funzione decorativa e artistica e dovevano, quindi, essere considerate parti comuni dell'edificio medesimo, contribuendo a renderlo esteticamente gradevole”. Proposto appello, il ricorrente ha dedotto che i lavori concernevano essenzialmente “l'impermeabilizzazione dei balconi mediante la demolizione della preesistente pavimentazione, degli stangoni e dei sottostanti massetti, opere che nulla avevano a che vedere con l'estetica e l'aspetto architettonico dell'edificio”. La Corte di appello però ha ritenuto inammissibile l'impugnazione perché tale deduzione sarebbe avvenuta per la prima volta in secondo grado, configurando “un ampliamento del thema decidendum”. Proposto ricorso in Cassazione, il condomino ha dedotto che “già nel giudizio di prime cure era stato precisato che dovevano porsi a totale carico delle unità immobiliari dalle quali si accede ai balconi i lavori diretti a preservare e conservare l' area di calpestio”.

E la Suprema corte finalmente gli ha dato ragione affermando che soltanto la richiesta di nullità per un motivo diverso da quella dedotto in primo grado integra una domanda nuova e come tale è vietata. Nel caso di specie invece la domanda non poteva essere considerata nuova in quanto “inevitabilmente connessa alla vicenda dedotta in giudizio”. Infine, precisa la sentenza, poiché l'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino la proprietà di singoli condomini, “nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva, è valida la deliberazione assembleare che provvede a rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine a rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono”. Non solo, conclude la sentenza, alle deliberazioni dell'assemblea si applica il principio per cui il giudice, anche d' appello, hai il potere di rilevare d'ufficio la nullità.

 

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