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FAQ - Giardini e cortili comuni - garages sottostanti

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Chi paga la manutenzione della copertura di magazzini o garages privati?


Qualora un cortile o un giardino condominiale sia sovrastante a locali interrati di proprietà dei singoli condomini (nella specie: boxes) ai fini della ripartizione delle spese per la manutenzione e la ricostruzione del cortile stesso non può trovare applicazione, in via analogica, l'articolo 1126 del c.c. il quale stabilisce che quando l'uso del lastrico solare (e, a maggiore ragione, la proprietà) non è in comune a tutti i con­domini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle ri­parazioni o ricostruzioni del lastrico.

Le motivazioni vanno ricercate nel diritto di accesso alla proprietà privata (lastrico solare o terrazza a livello) contro il diritto di accesso al cortile comune o giardino che hanno tutti i condomini in base ai rispettivi rogiti di acquisto - vedi sentenza di Cassazione N° 18194 del 14/9/2005.

La giurisprudenza è sempre stata costante nell'affermare che l'obbligo dei condomini di sostenere, pro quota,  le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi  nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza è sancito nell'art. 1123 c.c. così pure per i danni causati - vedi sentenza  N° 1362  del  18/3/1989.

La Cassazione, con sentenza N°  7651 del  5 settembre 1994, sezione II, precisa quanto segue:  "Al tetto posto a copertura delle autorimesse esterne all'edificio condominiale - svolgente, nella sua struttura unitaria ed omogenea, una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti, ciascuna delle quali costituisce pertinenza della proprietà esclusiva dei singoli condomini - è applicabile la presunzione di comunione stabilita dall'art. 1117 n. 1 codice civile con la conseguenza che esso costituisce, al pari del tetto dell'edificio condominiale, oggetto di proprietà comune e che l'amministrstore del condominio è legittimato ad esercitare le azioni che lo concernono".

Recentemente la Cassazione - Sent. 14/09/2005 N°  18194 e 05/05/2010  N°  10858 sez. II - ha precisato che sussistono, invece, in una tale evenienza, le condizioni per una applicazione analogica dell'articolo 1125 del c.c., secondo cui le. spese per la manutenzione dei soffit­ti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro so­vrastante, restando a carico del proprietario del piano superiore, la copertura del pavimento e a cari­co del proprietario del piano inferiore l'intonaco la tinta e là decorazione del soffitto. Tale; disposi­zione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura com­plessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessi­tà di tale manutenzione, per., cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del prin­cipio dettato dell'articolo 1123, comma 2 codice civile.

In definitiva il condominio, in qualità di proprietario della parte sovrastante, è responsabile delle infiltrazioni di acqua nei locali sottostanti, di conseguenza è tenuto a provvedere alla riparazione, sostenendo i costi in base ai millesimi dei rispettivi condomini, così pure i danni derivanti dalle infiltrazioni, restando a carico della proprietà sottostante la tinteggiatura (cosa molto discutibile). Cassazione, Sezione II 14.9.2005, n. 18194.

Si precisa ancora che qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell'edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell'art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c.

Cassazione civile, sez. II, sentenza   20.03.2009  n.  6889 (Alessandro Gallucci)

Cassazione civile, sez.  II, sentenza  05.05.2010  n°  10858

Si verifica spesso che le autorimesse poste sotto al giardino condominiale siano soggette a gravi infiltrazioni dal giardino stesso a causa della rottura o deterioramento della guaina impermeabilizzante.

La riparazione a volte dà luogo a discussioni ed interpretazioni errate da parte dei condomini che hanno le autorimesse poste sotto al corpo principale del fabbricato, i quali sostengono che il gruppo di autorimesse poste sotto al giardino, avendo una copertura fuori dalla verticale dello stabile, è da considerarsi come un tetto autonomo.

Al contrario, la corretta interpretazione si fonda sul principio della indivisibilità dei millesimi e nella estensibilità della proprietà in senso orizzontale, infine nella proprietà comune del giardino che funge da tetto delle autorimesse, il cui proprietario (l'intero condominio)  è tenuto a garantire che non vi siano danni alle proprietà sottostanti, quale custode del bene comune e a sostenere le spese di riparazioni nonchè i danni derivanti dalle infiltrazioni - art. 1117 e 1123 del codice civile.

Si aggiunge ancora che per accedere ai rispettivi garages, sia quelli posti sotto al corpo del fabbricato principale, sia quelli posti sotto al giardino condominiale, occorre transitare attraverso il corridoio comune il quale forma un corpo unico con la pavimentazione dei singoli garages e la copertura del corsello garage - portico - è un corpo unico ed unico sub catastale in parte posto nella verticale del fabbricato ed in parte coperto dal terreno, per cui non si può parlare della verticabilità dei tetti perchè il corpo del fabbricato posto sotto al giardino è unito al fabbricato principale  (vedasi sentenza della Cassazione N° 1352 del 29/04/1968).

A titolo puramente informativo, è doveroso segnalare che la Corte d'Appello di Milano con sentenza del 5.12.1995 decretò che la spesa sostenuta per il rifacimento del manto impermeabilizzante di un giardino condominiale posto a copertura di autorimesse private fosse da addebitare per il 50% a  carico del condominio quale proprietario della parte sovrastante e per il 50% a carico dei proprietari delle autorimesse private - come disposto dall'art. 1125 del Codice Civile - pur riconoscendo che la causa delle infiltrazioni di acqua e quindi dei danni causati ai proprietari delle autorimesse era dovuto al deterioramento della guaina e delle radici degli alberi condominiali.

Detta interpretazione non ha avuto seguito anzi è stata ampiamente contrastata dalla giurisprudenza (Cassazione) sia prima di tale data che successivamente,  come ampiamente descritto nella presente risposta.

 

A compimento di quanto sopra espresso merita un commento l’ultima sentenza della Cassazione

N° 2243 del 16/02/2012 in ordine all’argomento del “cortile comune” che funge da copertura a box privati e non posti nella verticale del fabbricato principale .

 

La sentenza, felicemente commentata dal dott. Alberto Celeste, magistrato, pone in evidenza che quando trattasi di eliminare le infiltrazioni di acqua dal cortile comune o dal giardino, anche se tramite lavori straordinari, che interessano la impermeabilizzazione e la nuova pavimentazione o la stesura di nuova terra, non viene intaccata la struttura portante ne la parte sottostante del cortile, pertanto non può trovare applicazione l’art. 1125 c.c..

 

Infatti le infiltrazioni di acqua nei garage sottostanti che derivano da una cattiva manutenzione del giardino o cortile, da vetustà della guaina impermeabilizzante o da difetti di costruzione, trova il responsabile dell’obbligazione risarcitoria nel condominio, quale proprietario della copertura, come previsto, non già gli artt.1123-1125-1126 c.c. ma, bensì, l’art. 2051 c.c. :

“Danno cagionato da cosa in custodia

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

 

Con la conseguenza che, ai fini dell’accertamento della responsabilità, è sufficiente che il danneggiati forniscano la prova di una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso, che risulti riconducibile a un’anomalia, originaria o sopravvenuta nella struttura e nel funzionamento della cosa stessa, nonché nell’esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode (condomino), sul quale incombe il dovere di vigilare onde evitare che produca danni a terzi (Cass., sent. 22 febbraio 1999, n. 1477 e sent. 11 marzo 1995, n. 2861).

 

Sempre allo scopo di eliminare il più possibile i dubbi e le errate interpretazioni è bene chiarire che l’art. 1125 c.c. recita:

 “Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai –

 Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.”

 

Occorre in via definitiva precisare che tale articolo nel porre il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione del solaio, soffitti e delle volte presuppone una ben determinata identificazione del bene: la norma, infatti si riferisce a tutti quei manufatti che abbiano lo scopo di dividere due piani sovrapposti (vedi appartamenti) e che, inscindibilmente tra loro, facciano parte della struttura e quindi concorrano ad esercitare la suddetta funzione di separazione della proprietà e anche di sostegno e di copertura..

 

Concludendo, quando vi sono spese che riguardano il rifacimento della pavimentazione e della impermeabilizzazione di una parte comune, posto a copertura totale o parziale di beni privati, il costo totale va posto a carico dell’intero condominio quale custode del bene comune.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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