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FAQ - Rendiconto e passaggio delle consegne: soggetto obbligato

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La L. 220/12 di RIFORMA DELLA DISCIPLINA DEL CONDOMINIO ha apportato importanti novità in merito al rendiconto condominiale.


Oggi il rendiconto condominiale è regolato dagli artt. 1130 e 1130 bis c.c.

 

Il nuovo art. 1130 ce. individua le attribuzioni dell'amministratore e stabilisce che l'amministratore deve convocare annualmente l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'art. 1130 bis ce, deve curare la te­nuta del registro di contabilità che fa parte del rendiconto condominiale, deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e deve convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Il vecchio art. 1130 ce, in tema di rendiconto, prevedeva semplicemente che l'amministratore, alla fine di ciascun anno, dovesse rendere il conto della sua gestione, senza individuare il contenuto del rendiconto.

Il successivo art. 1130 bis ce, novità introdotta con la legge di riforma, regola il rendiconto condominiale, specificandone il contenuto: esso contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve del condominio.

Il predetto articolo dispone, poi, che il rendiconto condominiale debba comporsi di un registro di contabilità (che può anche essere informatizzato e nel quale sono annotati in ordine cronologico entro trenta giorni da quello dell'effettuazione i singoli movimenti in entrata ed in uscita), di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione (con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti).

In sostanza, il rendiconto è un documento unico composto da un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario e da una nota sintetica esplicativa della gestione.

Tutti questi documenti devono essere firmati dall'amministratore in quanto la firma serve quale assunzione di responsabilità circa la veridicità dei dati contenuti e circa la personale redazione del rendiconto che non può essere delegata a terzi.

Il rendiconto può essere descritto come quel documento che individua l'attività compiuta dall'amministratore nel corso dell'anno: l'obbligo di redigere il rendiconto si giustifica con il fatto che l'amministratore non gestisce somme proprie, ma di altri a cui deve rendere conto.

Il rendiconto ha una doppia valenza perché è la descrizione dell'attività compiuta dall'amministratore ed è l'attestazione delle somme pagate da quest'ultimo: alla base del rendiconto ci sono le c.d. pezze di appoggio, le fatture, le ricevute, tutte di proprietà del condominio, facendo esse riferimento a spese sostenute o da sostenere da parte di quest'ultimo.

Il rendiconto deve essere compilato seguendo sia il criterio di cassa sia il criterio di competenza: l'art. 1130 bis ce, infatti, fa espresso riferimento sia a documenti di cassa (registro di contabilità), sia a documenti di competenza (riepilogo finanziario).

In base al criterio di cassa si devono considerare le entrate e le uscite effettivamente verificatesi nel periodo dell'esercizio contabile e non già delle entrate e delle uscite che, pur riferendosi a detto periodo, non sono ancora state incassate o pagate.

In base al criterio di competenza si devono considerare tutte le entrate e le uscite che si riferiscono all'esercizio contabile, a prescindere dall'effettivo incasso o dall'effettiva corresponsione.

In particolare:

  • il registro di contabilità contiene le voci in entrata ed in uscita indicate una per una ed in ordine cronologico: tutte le operazioni poste in essere devono essere registrate entro trenta giorni dalla loro effettuazione. Il registro di contabilità è redatto in base al criterio di cassa nel senso che in esso sono specificate le entrate effettivamente incassate e le uscite effettivamente versate nell'anno di esercizio. È, quindi, evidente lo stretto legame tra questo documento ed il conto corrente condominiale, sul quale devono transitare tutte le entrate e tutte le uscite: grazie ad un controllo incrociato sul registro e sul conto è possibile ricostruire più rapidamente la contabilità condominiale;
  • il riepilogo finanziario si può paragonare ad uno "stato patrimoniale" in cui devono essere specificate tutte le entrate, tutte le uscite, tutti i fondi predisposti dall'assemblea, tutte le riserve create dall'assemblea, nonché tutti i debiti ed i crediti verso i proprietari e verso i terzi; in sostanza, il riepilogo finanziario è un prospetto a due settori (entrate ed uscite) che, appunto, riepiloga per voci omogenee i singoli movimenti finanziari intervenuti nell'anno di esercizio e dal quale si possono dedurre l'avanzo o il disavanzo della gestione; il riepilogo finanziario è redatto in base al criterio di competenza in quanto le entrate e le uscite fanno riferimento anche alle entrate non ancora incassate ed anche alle uscite non ancora effettuate;
  • la nota sintetica esplicativa della gestione ha quale scopo quello di spiegare la situazione complessiva della contabilità condominiale: si tratta di un elaborato nel quale è riassunta tutta la contabilità ed è illustrato l'andamento della gestione, con particolare attenzione ai rapporti in corso ed alle questioni pendenti (come ad esempio, i sinistri condominiali ancora aperti in cui non si è ancora concordato ed incassato l'ammontare del risarcimento, le riserve deliberate, ma non ancora costituite, i fondi deliberati, ma non ancora costituiti).

L'art. 1130 bis ce. statuisce, inoltre, che l'assemblea possa nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio: la deliberazione concernente la nomina del revisore va assunta con la maggioranza necessaria per la nomina dell'amministratore (e, cioè, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio) e la relativa spesa va ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà esclusiva.

Sempre l'art. 1130 bis c.c. dà all'assemblea la possibilità di nominare un consiglio di condominio: il consiglio deve essere composto da non meno di tre condomini negli edifici con dodici o più unità immobiliari (detto articolo, a mio avviso, non esclude che nei regolamenti condominiali già esistenti o nei nuovi regolamenti condominiali possa essere stabilita una disciplina diversa).

L'art. 1130 bis ce statuisce, altresì, che tutti i documenti contabili devono essere conservati (dai vari amministratori che si succedono nel tempo) per dieci anni dalla relativa registrazione nel registro di contabilità.

L'art. 1130 bis c.c. prevede, poi, che i condomini ed i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possano prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni momento e possano estrarne copia a proprie spese: il suddetto articolo non precisa che si tratta di diritti personali di godimento, ma non può essere altrimenti (ciò significa che anche il conduttore ed il comodatario hanno diritto di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa e di estrarne copia).

I diritti di visione e di estrazione di copia hanno quale fine quello di verificare la corrispondenza tra le spese indicate nel rendiconto ed i relativi documenti giustificativi.

La violazione dei diritti sopra menzionati determina la possibilità di impugnare la delibera (annullabile) che approva il rendiconto per farne dichiarare la nullità: la delibera, quindi, può essere impugnata nel termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c. (il termine di trenta giorni decorre dalla data della delibera per i dissenzienti e gli astenuti, dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti).

II rendiconto deve essere predisposto entro il termine dell'esercizio contabile che non è detto coincida con l'anno solare, anche se la coincidenza sarebbe auspicabile.

Come in precedenza ricordato, l'amministratore, oltre a redigere il rendiconto, deve convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni: questa previsione mira a colpire la cattiva abitudine di alcuni am­ministratori di presentare i rendiconti quando vogliono, impedendo di fatto all'assemblea ogni tipo di controllo: detta previsione è rafforzata da quanto stabilito dall'art. 1129 ce, secondo il quale l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, anche solo per un anno, è causa di revoca giudiziale dell'amministratore.

Per la regolarità della deliberazione che approva il rendiconto è opportuno che tutte le voci contenute in tale documento siano oggetto di dibattito fra i condomini.

La delibera di approvazione del rendiconto, da adottarsi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio, può essere impugnata nel termine di trenta giorni ex art. 1137 ce non per ragioni di merito, ma solo di legittimità.

Il termine di trenta giorni si computa nel modo prima già detto.

Da ultimo (senza per questo che sia meno importante), occorre ricordare che la legge di riforma prevede che, alla cessazione dell'incarico (coincidente con il momento della delibera assembleare di nomina del nuovo amministratore), il precedente amministratore consegni al subentrante tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio ed i singoli condomini, nonché che esegua tutte le necessarie attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni; il tutto, senza ulteriore compenso (art. 1129 c.c.): in precedenza, prima dell'entrata in vigore della L. 220/12, nulla era previsto sull'argomento dalla legge, anche se la giurisprudenza aveva sancito la possibilità, per il nuovo amministratore, di rivolgersi all'autorità giudiziaria, anche tramite procedura d'urgenza, per ottenere tutta la documentazione dal precedente amministratore che si rifiutava di collaborare.

 

La legge di riforma, sancendo espressamente l'obbligo di consegna della documentazione a carico dell'amministratore uscente e a favore del nuovo amministratore, ha inteso disincentivare quella pratica, non così infrequente, di ritardo o, peggio, di rifiuto delle consegne, con danni a carico del condominio.

La legge di riforma ha in sostanza chiarito i seguenti principi:

  • l'adempimento relativo alle c.d. consegne deve in tendersi ricompreso nel compenso ordinario dell'amministratore: perchè l'amministratore uscente possa legittimamente richiedere un compenso per le consegne deve indicare, in modo analitico, la relativa voce di spesa ogni volta che viene nominato o confermato dall'assemblea; diversamente le consegne si intendono attività ordinaria;
  • alla cessazione dell'incarico, l'amministratore uscente deve eseguire tutte quelle attività urgenti il cui mancato adempimento comporterebbe pregiudizio al condominio;
  • la documentazione appartiene al condominio e non all'amministratore, che ne è semplice custode: allorché si effettuano le consegne è opportuno indicare in maniera analitica tutta la documentazione che viene consegnata al fine di evitare addebiti di responsabilità.

L'inottemperanza all'obbligo di consegnare la documentazione, legittima il nuovo amministratore ad agire contro il precedente amministratore al fine di ottenerne la condanna all'esecuzione specifica del suddetto obbligo ed eventualmente la condanna a! risarcimento del danno.

 

Paola Castellazzi

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