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FAQ - Il distacco dall’impianto di riscaldamento e la residua contribuzione alla gestione

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La giurisprudenza nel corso degli anni è stata sempre costante nell’affermare il diritto di lasciare il condominio distaccandosi dal riscaldamento centrale, con motivazioni diverse e con divieti che di seguito andremo ad elencare.


I punti fermi nella giurisprudenza

È utile ricostruire sinteticamente lo stato dell’arte pretoria.
Al riguardo deve distinguersi, in primo luogo, la questione relativa alla liceità del distacco rispetto a quella riguardante gli effetti che il distacco medesimo provoca sulle obbligazioni contributiva tra i condomini.
La prima è questione concernente il regime della comproprietà in senso stretto; la seconda attiene, invece, ad un profilo di carattere obbligatorio.
È evidente che la questione contributiva si pone solo a fronte di un distacco lecito.
 

Il distacco lecito

Presupposto per l’ammissibilità del distacco delle diramazioni dell’impianto centrale di riscaldamento è, in linea generale, la dimostrazione che da tale iniziativa non deriva uno squilibrio termico pregiudizievole ai fini della regolare erogazione del servizio (in tal senso, da ultimo, Cass. 25 marzo 2004 n.5974).
L’impianto centrale è, infatti, progettato e realizzato in funzione dei complessivi volumi dell’edificio, tenendo conto, in particolare, della dispersione di calore attraverso i solai e della necessità di conferire un apporto calorico anche alle parti comuni; il distacco di talune diramazioni potrebbe, quindi, nuocere all’equilibrio complessivo del sistema.
Occorre, poi, esaminare il regolamento di condominio: una norma accettata da tutti i condomini, avente efficacia contrattuale, può infatti vietare la rinuncia al servizio del riscaldamento; in tal caso il distacco è comunque, illecito, anche nel caso si dimostri l’assenza di qualsiasi pregiudizio (v. Cass. 21 maggio 2001 n.6923).
 

L’incidenza sulla contribuzione

Può farsi risalire agli anni 1996-97 la svolta giurisprudenziale che ha posto le basi per stabilire le conseguenze, sul piano contributivo, del distacco lecitamente operato.
In particolare con le sentenze in data 20 novembre 1996 n.10214 ed in data 12 novembre 1997 n. 1152 la Corte di Cassazione ha evidenziato la diversa natura e, conseguentemente, la diversa disciplina cui sono soggette le due categorie di spese inerenti all’impianto centrale di riscaldamento quelle per la conservazione del bene comune – ivi comprese le spese per l’eventuale adeguamento tecnico – attengono alla situazione di comproprietà tra i condomini (obbligazioni propter rem) e si ripartiscono secondo il valore relativo di ciascuna unità immobiliare ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c. (c.d. tabella A); quelle per l’uso del bene comune presuppongono, invece, che il condomino sia effettivamente in condizione di godere del relativo servizio  e si ripartiscono in ragione della misura del godimento ai sensi dell’art. 1123, commi 2 e 3, c.c..
Tale distinzione ha consentito di circoscrivere la preclusione stabilita dall’art. 1118, comma 2, c.c., nel senso cioè di riferire il divieto del c.d. abbandono liberatorio (non si può rinunciare alla situazione di condominio per sottrarsi alla relativa contribuzione), alle sole spese inerenti alla “conservazione”, in conformità alla lettera della citata disposizione.
Il condomino che si distacca rimane bensì comproprietario dell’impianto centrale e continua, quindi, a sopportare gli oneri propter rem inerenti alla manutenzione del bene comune; ma non può, invece, essere ancora chiamato a contribuire alle spese di consumo o di esercizio, vale a dire di fruizione di un servizio che non gli sia più reso.
Tuttavia la sottrazione alla contribuzione al servizio incontra un significativo temperamento, in quanto il condomino che si è staccato deve, comunque, accollarsi gli eventuali maggiori onerei che gli altri condomini incontrano, nelle successive gestioni, a seguito della diminuzione del numero dei contribuenti.
In altri termini l’esonero dalle spese di esercizio è configurabile solo allorquando al distacco dell’unità immobiliare consegua una proporzionale riduzione dei consumi; se ciò non si verifica, il maggiore onere deve essere assunto dal condomino che vi ha dato causa.
La ragione di tale accollo è diversamente giustificata nelle due sopracitate sentenze della Suprema Corte: Cassazione n.10214/96 invoca il principio generale di auto responsabilità a carico di colui che ha determinato il maggior onere di gestione, mentre Cass. N. 11152/97 configura l’accollo come “compensazione della protezione calorica” che continua ad essere apportata all’unità immobiliare che pur si è distaccata, in ragione della collocazione della stessa all’interno del fabbricato.
Di tali ragioni giustificative la prima pare senz’altro persuasiva e conforme al principio generale del neminem laedere, secondo cui l’iniziativa di ciascuno non può nuocere alla sfera patrimoniale altrui; la seconda è in sé opinabile, in quanto è ben possibile che un maggior onere a carico degli altri condomini non sia correlato o, comunque, non sia proporzionale ad una fruizione residuale del servizio da parte dell’appartamento che si è distaccato.
Piuttosto il persistente godimento indiretto del riscaldamento potrebbe fornire un criterio integrativo per la determinazione della residua contribuzione a carico del condomino che si è distaccato nel senso, cioè, che ai fini del calcolo della quota di partecipazione alle spese per l’uso si deve tener conto non solo dell’indotto aggravio di oneri a carico degli altri condomini ma anche della misura residuale di godimento passivo, derivante dall’inserimento dell’unità immobiliare in un fabbricato dotato di impianto centrale.
Occorre, infine, precisare, analogamente a quanto osservato in punto di liceità del distacco (supra, 2.1), una norma di regolamento, vincolante contrattualmente tutti i condomini, può escludere qualsiasi esonero anche dalle spese di esercizio, così completando il divieto già stabilito ex lege con riferimento alle spese di conservazione (art. 1118, comma 2, c.c.).
È evidente che in tal caso l’eventuale distacco, pur se lecito, è del tutto ininfluente sulla ripartizione del debito contributivo.
Di recente la Corte Suprema ha, poi, chiarito che la previsione “dell’obbligo di contribuzione alle spese di gestione del riscaldamento svincolato dall’effettivo godimento del servizio” è riconducibile non già alle disposizioni regolamentari in senso stretto bensì a quelle che “attribuiscono diritti o impongono obblighi ai condomini” e, quindi, sono modificabili solo con l’unanimità dei consensi (Cass. 28 gennaio 2004, n. 1558).

 

L’onere della prova

L’orientamento giurisprudenziale è nel senso che incombe al condomino che si distacca fornire, in caso di contestazione, la dimostrazione dei presupposti sia per la liceità del distacco sia per l’esonero dalla contribuzione alle spese di esercizio dell’impianto centrale di riscaldamento.
È infatti consolidato il principio secondo cui la rinuncia al servizio è legittima se l’interessato dimostra che, dal suo operato, non derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto né uno squilibrio termico nell’erogazione del calore (Cass. 14 febbraio 1995, n. 1597; Cass. 20 febbraio 1998, n. 1775; Cass. N. 6923/01 cit.; Cass. N. 5974/04 cit.).
La legge sulla riforma del condominio 220/2012 ha confermato quanto la giurisprudenza da anni ha stabilito, ribadendo che il singolo condomino può distaccarsi dal riscaldamento centrale senza alcuna autorizzazione dell’Assemblea rispettando quanto sopra evidenziato.
Merita una osservazione il problema del consumo energetico volontario e consumo energetico involontario.
L’argomento dei consumi merita una attenta riflessione perché spesso, per non dire sempre, il termotecnico nominato dal condomino che intende distaccarsi, nella lunga e ben fatta relazione, dimentica il problema delle due tipologie di consumi per non recare un danno al proprio cliente.
Il consumo energetico volontario si riferisce al consumo che ogni singolo radiatore utilizza per riscaldare un ambiente, mentre il consumo involontario si riferisce al consumo di energia che tutte le parti comuni del fabbricato, attraversate da tubi di riscaldamento, assorbono.
Detto assorbimento involontario viene chiamato dispersione, valutato generalmente nell’ordine del 25/30%.
Fatte tutte le considerazioni sopra elencate e con l’obbligo della contabilizzazione dei consumi per singola unità riscaldata, viene meno il risparmio che il condomino distaccandosi potrebbe avere tenuto conto dell’obbligo di contribuire con i suoi millesimi al costo nella percentuale sopra indicata.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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