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FAQ - Termoregolazione

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Termoregolazione: aspetti critici delle delibere


Immobili e Condoninio – Commeriti

 

Termoregolazione: aspetti critici delle delibere -

La dir. 2o12/27/UE ha imposto agli Stati membri, entro il 31 dicembre 2o16, l’adozione di contatori individuali per misurare il consumo di calore e acqua calda per ogni unità immobiliare facente parte di un condominio servito da impianto centralizzato. Il D.Lgs. 1o2/2o14 impone agli edifici condominiali di adottare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione e di ripartire le

spese del servizio di riscaldamento e acqua calda centralizzata in conformità a quanto previsto dalla legge, che rimanda alla norma tecnica UNI 1o2oo.

 

Giuseppe Bordolli

Avvocato

Gli obblighi imposti dai D.Lgs. 102/2014

Il D.Lgs. 102/2014 prevede che, entro la scadenza indicata, nei singoli caseggiati riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata si provveda all’installazione di contatori individuali per misurare l’effettivo consumo di calore o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali (art. 9, comma 5, lett. b).

In altre parole tutti gli impianti a distribuzione orizzontale (cioè un unico anello che dalla colonna montante va a Servire tutti i termosifoni della stessa abitazione) dovranno essere dotati di un misuratore (cosiddetta “contabilizzazione diretta”), che dovrà calcolare quanto calore è stato utilizzato nell'unità immobiliare.

Può però accadere che tale intervento non sia efficiente in termini di Costi o ci si trovi di fronte a una rete di distribuzione del calore verticale (ogni termosifone è allacciato a una diversa colonna montante).

In tale caso, i condomini dovranno installare su ciascun corpo Scaldante le valvole termostatiche per regolare la quantità di calore prelevata e i ripartitori per calcolare i consumi effettivi ai fini della ripartizione della spesa (art. 9, comma 5, lett. C).

Dopo l'intervento, dovrà necessariamente essere cambiato il criterio per la ripartizione della spesa del riscaldamento e dell’acqua calda.

Unica deroga è quella contenuta nello stesso art. 9, comma 5, lett. d), secondo la quale «È fatta salva la possibilità, per la prima Stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la Suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà».

In altre parole, dopo il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione, solo per la prima stagione termica successiva sarà ancora possibile utilizzare i vecchi criteri di ripartizione delle spese, cioè le vecchie tabelle di riscaldamento.

Successivamente però il D.Lgs. 102/2014 impone che l'importo complessivo sia suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile ai costi generali per la manutenzione dell'impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 1o2oo e successivi aggiornamenti.

Il richiamo a detta norma consente pertanto di affermare che le spese vengano divise in “spese variabili”, relative al prelievo di calore del singolo utente durante la stagione di riscaldamento (“consumo volontario”), e “spese fisse”, imputabili alle dispersioni della rete di distribuzione, alla conduzione dell’impianto e alla manutenzione del medesimo, nonché alla gestione della contabilizzazione (“consumo involontario”).

Naturalmente il consumo volontario verrà ripartito in base alle letture del contatore di calore in caso di contabilizzazione diretta e nel caso di contabilizzazione indiretta verrà invece determinato in base alle misurazioni dei ripartitori (che dovrebbero essere accessibili e soprattutto comprensibili a tutti e in qualsiasi momento).

Il prelievo involontario invece andrà ripartito in base a una proporzione fissa (millesimi di riscaldamento), così come tutte le spese legate alla mera disponibilità del servizio (quota per potenza impegnata).

I principi Sopra espressi si applicano anche alla spesa per l’acqua calda centralizzata.

Di conseguenza il condomino che non utilizza mai acqua calda (e quindi non registrerà alcuna spesa a consumo) non sarà per questo esente da spese, perché dovrà comunque pagare le spese di gestione (controlli caldaia, manutenzioni ecc.) e quelle di esercizio (spesa termica di mantenimento).

 

La delibera: la maggioranza

Il termine previsto dalla legge non può essere prorogato dal nostro legislatore, perché è previsto dalla direttiva 2012/27/UE, che si è data l'obiettivo di ridurre del 20% le emissioni dei gas serra e il consumo energetico dell'Unione europea entro il 2020, oltre all'impegno a lungo termine di mantenere l'aumento della temperatura globale sotto i 2 gradi centigradi.

È fondamentale perciò che l'amministratore convochi diverse riunioni ponendo all’ordine del giorno tutte le questioni necessarie per rispettare la normativa.

Tali iniziative però non sempre consentono di raggiungere l’obiettivo, perché la legge di riforma del condominio ha previsto una maggioranza più elevata per il passaggio alla contabilizzazione.

Infatti, per gli edifici esistenti, l’art. 26, comma 5, della legge 10/1991 stabiliva che, per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio decida a maggioranza, in deroga agli artt. 1120 e 1136 cod. civ.

Tale norma sembrava consentire che, per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio potesse decidere a maggioranza dei presenti all'assemblea.

La ratio di tale scelta del legislatore non poteva che individuarsi nella necessità di consentire un più facile e rapido raggiungimento di una maggioranza che approvi l'esecuzione di interventi finalizzati a realizzare l'obiettivo voluto dalla normativa del '91, consistente in un concreto e significativo risparmio energetico.

In ogni caso non è stata prevista né la certificazione energetica, né la diagnosi: si tratta di un intervento giudicato quindi sempre utile, senza che sia necessario provarlo.

La legge di riforma, e in particolare il secondo comma del nuovo art. 1120, ha modificato il punto 5 dell’art. 26, precisando che, per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli Oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’art. 1120 cod. civ., cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio,

Quanto sopra è confermato dall’art. 29, punto 2, della legge di riforma, secondo cui, all'art. 26, comma 5, della legge 1o del 9 gennaio 1991, le parole «l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli artt. 1120 e 1136 cod. civ.» Sono sostituite dalle Seguenti: «l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’art. 1120 cod. civ.».

Dopo la legge di riforma quindi, il passaggio alla contabilizzazione richiede una maggioranza più elevata.

In ogni caso, per la delibera, dovranno essere convocati solo i condomini proprietari dell'impianto di riscaldamento (compreso anche chi si è distaccato).

 

Le delibere invalide: il doppio controllo

Il ricorso alla norma UNI 1o2oo è obbligatorio e consente una ripartizione della spesa corrispondente ai consumi effettivi, così come espressamente richiesto dal legislatore nella legge 10/1991.

Alla luce di quanto sopra, non può che risultare illegittimo un criterio forfettario indicato dall'assemblea, il quale, per esempio, quantifichi la spesa per potenza termica impegnata (quota fissa) al 30% o al 40%, non tenendo quindi in considerazione le dispersioni di rete (valutabili caso per caso a seconda dell'edificio e dell'impianto di distribuzione del calore), oppure un criterio determinato senza essere stato preceduto dal rilievo del numero e delle dimensioni dei corpi scaldanti (preferibilmente acquisito a verbale).

Del resto non è possibile neppure, ai fini del calcolo della quota per consumo volontario, tenere in considerazione se dispersioni di calore degli appartamenti in (presunta) posizione svantaggiata (come gli appartamenti posti all'ultimo piano).

È un parametro non previsto dalla legge, che invece fa riferimento al solo prelievo di calore dai corpi scaldanti.

In ogni caso, posto che ne fosse lecito l'uso in precedenza (fatto non assodato), di fatto il D.Lgs. 102/2014 supera qualsiasi previsione (anche della legislazione regionale) in proposito.

In entrambi casi la delibera che introducesse modifiche ai criteri previsti dalla norma UNI 1o2oo sarebbe d (quindi impugnabile in quanto non consentirebbe sumi effettivi.

Questo vale anche per i diversi criteri stabiliti da una norma di natura contrattuale del regolamento condominiale, che devono essere abbandonati e sostituiti dalla predetta norma imperativa.

Nel contrasto tra l'interesse particolare del condomino a non vedere modificare i criteri di ripartizione previsti dalla legge e l'interesse generale a favorire il risparmio energetico, il legislatore si è orientato nel senso di attribuire prevalenza all’interesse più aderente al concetto di utilità sociale.

Nulla sarebbe pure l'eventuale delibera che, in evidente contrasto con il D. Leg. 102/2014, introducesse solo la termoregolazione senza la contabilizzione.

Si può quindi affermare che le delibere in questione Sono soggette a un doppio controllo: se al giudice compete un controllo di mera legittimità sulla delibera, con il conseguente potere di annullare o meno la stessa, la regione ha il potere di obbligare (“diffidare”) il trasgressore a provvedere alla regolarizzazione in termini brevi (entro 45 giorni) dalla contestazione immediata o dall’avvio del procedimento Sanzionatorio.

In ogni caso la mancata adozione della contabilizzazione e della termoregolazione vede l'irrogazione di una sanzione amministrativa da € 5oo a € 2.5oo, oltre alla diffida a eseguire l'intervento entro 45 giorni.

Allo stesso modo il mancato ricorso alla norma UNI citata comporta l'irrogazione della sanzione amministrativa da € 5oo a E 2.5oo, oltre, anche in questo caso, alla diffida a provvedere in merito.

 

La delibera di approvazione: il corretto iter assembleare

È opportuno che, prima di riunire i condomini, l'amministratore consulti un tecnico di fiducia non solo per preparare un'assemblea iniziale in cui illustrare gli obblighi e la procedura necessaria per ottemperare alla legge, ma anche per verificare eventuali problemi che rendano l’operazione tecnicamente impossibile.

Se questa situazione non ricorre, l’assemblea dovrà deliberare l’installazione del sistema di termoregolazione e contabilizzazione, conferendo incarico all'amministratore di ricercare professionisti idonei a progettare l'impianto.

Si deve considerare, infatti, che il progetto è obbligatorio per contenere al massimo i consumi di energia termica e elettrica (legge 10/1991, art. 26, comma 3), ma anche per garantire che l'impianto di riscaldamento, a Seguito dell'importante modifica, conservi le condizioni di sicurezza (D.M. 37/2oo8).

In particolare, il professionista incaricato preparerà il progetto indicando eventuali modifiche necessarie alla rete di distribuzione (per esempio, la coibentazione di tratti di tubazione scoperti), predisporrà il capitolato delle opere, procederà alla formazione delle nuove tabelle millesimali (millesimi di riscaldamento) e pianificherà il metodo di calcolo di ripartizione dei consumi.

Successivamente l'amministratore raccoglierà le offerte di installazione e poi convocherà l’assemblea per la decisione dell'incarico di installazione: in questa fase quindi, l'assemblea, con l'aiuto del progettista procederà alla valutazione delle offerte di installazione e poi delibererà l’incarico di un installatore selezionato e il finanziamento definitivo dell'intervento,

Eseguite le opere di installazione, l'assemblea delibererà l'adozione del nuovo criterio di riparto e l'eventuale incarico per la gestione del sistema di contabilizzazione (o la ricerca di offerte per tale compito).

 

Il condormino che ostacola l'esecuzione della delibera

La delibera condominiale, come è noto, è esecutiva per legge (art. 1137 cod. civ.) e vincola al suo rispetto e adempimento tutti i condomini, anche quelli che hanno manifestato voto contrario.

In forza degli obblighi stabiliti a carico dell’amministratore, spetta a quest’ultimo provvedere all’attuazione delle delibere e fare rispettare il regolamento di condominio (art. 113o cod. civ.).

L’amministratore ha il dovere di eseguire le delibere assembleari, senza peraltro esorbitare dai suoi poteri e senza esercitare arbitrariamente le ragioni del condominio che rappresenta.

Per poter intervenire all’interno delle proprietà private, nel caso in cui il singolo condomino vieti l’ingresso o frapponga comunque Ostacoli all’esecuzione di lavori connessi a quelli deliberati dall’assemblea, dovrà dunque rivolgersi all’autorità giudiziaria, con l'assistenza di un legale e previa opportuna, ma non necessaria, delibera dell’assemblea.

Il mezzo processuale utilizzabile in tali casi è quello della tutela cautelare d’urgenza ex art. 7oo cod. proc. civ. .

Tale soluzione rispetta i due fondamentali requisiti dell’azione cautelare, ossia il fumus boni iuris, consistente nell'esecutività e vincolatività della delibera, e il periculum in mora, ossia il pericolo di un serio e irreparabile pregiudizio al godimento del servizio di riscaldamento e dell'impianto modificato con la contabilizzazione e inoltre il pregiudizio anche economico che i condomini Subirebbero dal rifiuto del singolo.

In ogni caso non può ritenersi arbitraria la decisione di attribuire la massima potenza calorica ai radiatori che sono Sprovvisti di contabilizzatori del calore, in quanto, non essendo provvisti detti radiatori di valvole di chiusura, si può ragionevolmente ritenere che il consumo sia pari alla massima potenza Calorica del radiatore.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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