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FAQ - Norma sulle distanze legali e sulle servitù

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Quali sono le norme sulle distanze legali e sulle servitù di un condominio?


Le norme sulle distanze legali e sulle servitù sì applicano anche nel condominio, sia nei rapporti interni tra le varie proprietà esclusive dei condomini che nei rapporti con i terzi estranei al condominio.

Le distanze legali sono le distanze che, rispetto ai vicini, vanno osservate nelle costruzioni, nell'apertura di vedute, dai confini o dai muri di cinta, e possono riguardare anche alberi, piante, tubi, pozzi, cisterne, ecc. Esse sono stabilite in via generale dalle norme del codice civile, o da leggi speciali (es. distanza delle costruzioni dalle strade), o dagli strumenti urbanistici locali come piano regolatore generale, piani particolareg­giati, programmi di fabbricazione, regolamenti edilizi, ecc.

Le servitù possono essere apparenti o non apparenti: le prime sono quelle il cui esercizio è contraddistinto da segni di tipo edilizio visibili ed evidenti, le seconde sono quelle che si esercitano in modo non visibile e per le quali non è stata compiuta alcuna opera permanente.

Le servitù si possono costituire per atto scritto, per convenzioni col Comune, per destinazione del padre di famiglia, per sentenza del giudice (servitù coattive), per usucapione.

Un caso tipico di servitù che si costituisce a carico del condominio è quella, peraltro illegittima, attuata da un condomino che sia anche proprietario del terreno o edificio attiguo a quello condominiale con l'apertura di accessi a tale fondo o edificio attraverso il cortile o l'androne condominiale, oppure, se è proprietario di due appartamenti o negozi attigui in due edifici diversi, attuando la loro comunicazione mediante demoli­zione del muro divisorio sul confine.

Non tutta la normativa in materia di distanze legali e di servitù è applicabile nell'ambito interno del condominio, ma tutte le norme nelle dette materie si applicano nei rapporti tra il condominio e le proprietà confinanti; occorre quindi tenerne conto non solo per l'amministrazione condominiale, ma anche per la tutela dei diritti del condominio per opere di terzi e, naturalmente, anche per il rispetto dei diritti dei terzi confinanti nella realizzazione di opere condominiali.

Per maggiori chiarimenti si precisa che l'argomento è disciplinato dai seguenti art. del c.c.:

 - Distanza per l'apertura di vedute dirette e balconi -

  Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo.

- Distanza per l'apertura di vedute laterali od obblique -

Non si possono aprire vedute laterali od oblique sul fondo del vicino se non si osserva la distanza di settantacinque centimetri, la quale deve misurarsi dal piu' vicino lato della finestra o dal piu' vicino sporto.

- Distanza delle costruzioni dalle vedute-

Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vcino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'art.905.

Le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purchè siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prime;  nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.  Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., deve ritenersi legittima l'opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale.

Premesso quanto sopra è opportuno chiarire quanto segue:

- la facciata condominiale è a completa disposizione di ogni condomino il qaule, qualora nulla dica il rogito di acquisto e non vi siano dei vincoli o non si impedisca ad altri di fare lo stesso lavoro, ha il diritto di aprire finestre o vedute (cioè vere e proprie finestre tali da consentire l' affaccio senza uso di mezzi artificiali come sedie, sgabelli, scale e simili) con regolare progetto da sottoporre all' approvazione delle autorità competenti (Comune o Belle Arti nel caso di vincoli). Le distanze da rispettare sono cm 0,75 da altre finestre, m. 3 dalla costruzione posta frontalmente. I restanti condomini non possono opporsi adducendo il fatto estetico perchè tale prerogativa è di competenza del giudice e non dell' assemblea. Sul diritto che ogni condomino ha di operare sulla facciata condominiale la giurisprudenza è conforme con infinite sentenze della Cassazione le quali tutte si basano sul principio del diritto di ogni condomino sopra evidenziato.

 

 

 

Distanze legali tra costruzioni

Principio generale in materia di distanze tra le costruzioni è l'alternativa tra costruzioni in aderenza, cioè unite, come risultano in figura le costruzioni a e b, oppure rispetto di una distanza minima di m. 3 (o superiore se imposta da strumenti urbanitici locali) quale risulta in figura tra le costruzioni b e c.

 

 

 

Distanza delle costruzioni dalle vedute

Sopra: la distanza minima delle costruzioni rispetto ad una ceduta diretta, quali sono una finestra o un balcone o una terrazza, è di m. 3 da misurarsi in ogni senso dal parapetto dal quale si esercita la veduta.

A sinistra: X è una tettoia in muratura la cui costruzione non è consentita nell'ambito condominiale, sia perchè non rispetta la distanza di m. 3 dalla finestra soprastante, sia perchè impedisce la veduta a piombo verso il basso dalla colonna di finestre soprastanti; il divieto non si applica, invece a Y , che è una tenda solare retrattile, non qualificabile come costruzione.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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