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FAQ - Decoro architettonico

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Come si può identificare il decoro dell'edificio?


Anche se appare di evidenza intuitiva, il decoro architettonico, in realtà, presenta notevoli problemi nella sua applicazione pratica. Di fronte allo scarno dettato legislativo soltanto l'elaborazione giurisprudenziale ha potuto fornire le corrette indicazioni interpretative. E ancora di recente la Corte di Cassazione e tornata a esaminare questo problema con una sentenza che prende in considerazione le modalità con cui si deve valutare fa rilevanza delle modifiche al decoro architettonico di un edificio. I principi enunciati dalla Suprema Corte si ritrovano in parte anche in alcune recenti sentenze (Cass. n. 5417 del 15 aprile 2002) con cui è stato inoltre affermato che per de­coro architettonico dei fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art.. 1120 cod. civ., si deve intendere l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una de­terminata, armonica. fisionomia e che l'alte­razione di tale decoro può correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'origi­nario aspetto anche soltanto di singoli ele­menti o punti del fabbricato tutte le volte che l'immutazione sia suscettibile di riflet­tersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile (Cass. n. 8731 del 3 settembre 1998)  -  Cassazione - Sez. II - 25.01.2010  N°  1286.

Spesso da parte dei condomini sono sollevate contestazioni per la messa in opera sulle facciate di cavi, condizionatori, canne fumarie, da parte di un condomino, chiedendone la rimozione per il principio che viene leso il decoro architettonico.

Quando si presentano questi casi occorre sempre che l'Amministratore comunichi con molto disinteresse ai condomini quanto segue:

Ciascun condomino può usare liberamente una parte comune, anche in modo più intenso o particolare rispetto agli altri, cioè non è tenuto a consentire agli altri di farne un uso identico, ma non può escludere totalmente gli altri dall'utilizzo di una parte condominiale.

Sul piano pratico tale situazione ricorre quando, per esempio, un condomino occupa una rilevante porzione del muro perimetrale con un motore di un condizionatore di dimensioni mastodontiche, impedendo così, al vicino ogni possibilità di utilizzare ugualmente la facciata (per installare un altro condizionatore, una targa, una tubazione ecc.).

Se quanto sopra accade, l'amministratore di condominio, quale tutore delle parti comuni, ma anche il singolo condomino danneggiato possono rivolgersi all'Autorità giudiziaria, la quale dovrà accertare, poi, concretamente se vi è violazione dell'art. 1102 cod. civ.

L'installazione in facciata di un corpo motore, di cavi, di una canna fumaria, di tubi del gas o dell'acqua, l'apertura di una finestra,   in genere non creano problemi di statica e sicurezza, ma può creare questioni in tema di estetica dell'edificio. A tale proposito bisogna ricordare che secondo l'art. 1120 cod. civ. sono vietate le innovazioni lesive del decoro architettonico del caseggiato, cioè dell'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali, che caratterizzano il fabbricato e imprimono all'edificio una determinata, armonica, fisionomia.

In particolare, l'alterazione del decoro architettonico ricorre quando la modifica sulle parti comuni, realizzata da un condomino (che non deve essere del tutto trascurabile e non deve aver arrecato anche un vantaggio compensando così la modestia con l'utilità), ha determinato un deprezzamento dell'intero fabbricato e delle singole porzioni in esso comprese (Cass., sent. n. 6640/1987 e n. 1918/1981).

Alla luce di questi principi risulta evidente che se un condomino installa un motore del condizionatore di grosse dimensioni, su una parte esterna dell'edificio e nelle immediate vicinanze di alcune finestre, si determina un'alterazione del decoro architettonico e, di conseguenza, un deprezzamento dell'intero fabbricato che il giudice può liberamente quantificare senza bisogno di particolare motivazione (Cass., sent. n. 12343/2003). 

Nell'ipotesi, invece, in cui l'installazione dell'unità esterna dell'impianto di condizionamento sia di dimensioni normali, al fine di stabilire se vi è stata alterazione del decoro architettonico del fabbricato condominiale, devono, tuttavia, essere tenute presenti le condizioni in cui quest'ultimo si trovava prima dell'installazione predetta.

In altre parole, se è vero che un fabbricato, già pregiudicato sensibilmente sotto il profilo estetico, non può essere ulteriormente danneggiato, è altrettanto vero che non si può parlare di alterazione del decoro se la facciata risulta già fortemente compromessa (per esempio per la presenza di altri motori, infissi di varia natura, persiane multicolori, tende con diverso aspetto cromatico, preesistenza di contatori del gas con relative tubazioni, ecc.).

Ne consegue che se sorge contestazione tra il condomino che vuole utilizzare il muro perimetrale e la restante parte della collettività condominiale, il giudice, nel decidere dell'incidenza del corpo motore del condizionatore sul decoro architettonico, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore inconsiderazione delle caratteristiche del singolo edificio e delle precedenti diverse modifiche, operate da altri condomini, che hanno già danneggiato il decoro del caseggiato (Cass., sent. n. 16098/2003; n. 5417/2002 e n. 3549/1989).

Se una norma del regolamento vieta espressamente l'installazione in facciata di condizionatori, cavi elettrici, tubi del gas o dell'acqua, di canna fumaria,  il singolo condomino non può che attenersi a tale disposizione che, però, è valida solo se contenuta in un regolamento predisposto dal costruttore del caseggiato (c.d. contrattuale) ed è stata accettata dai singoli acquirenti degli appartamenti negli atti di acquisto o se è stata deliberata dalla totalità dei condomini in sede di approvazione del regolamento assembleare.

Questo significa che il singolo condomino non può installare un condizionatore in facciata, o farne uso per altri scopi, nemmeno se è stato autorizzato dall'assemblea con una delibera approvata a maggioranza.

La Cassazione, consentenza  n. 12343 del 22/8/2003, è intervenuta decretando il divieto della messa in opera di un condizionatore di dimensioni mastodontiche molto rumoroso in facciata, il quale deturpava l'armonia della facciata stessa e disturbava i condomini, pur riconoscendo il diritto di ogni condomino di fare uso dei muri perimetrali comuni per uso proprio.

È bene che l'Amministratore, nel caso in cui l'Assemblea non acconsenta ad un condomino l'utilizzo della parete comune per la messa in opera di un condizionatore, non si esprima in modo chiaro e preciso ma si limiti a citare le varie sentenze della Cassazione comunicando nel contempo ai condomini che l'Assemblea potrebbe essere nulla, in quanto non può deliberare circa un diritto che ogni condomino ha sulle parti comuni.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

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