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FAQ - Revoca dell'Amministratore

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L'amministratore revocato non per giusta causa ma solamente per motivi di attrito o antipatie personali ha diritto a chiedere ed ottenere il risarcimento del danno subito.


"L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione / nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini / delle disposizioni sul mandato" (Così Cass. SS.DD. 1). 9148/08).

Ciò vuoi dire che dovendosi applicare le norme sul mandato (in quanto compatibili con le specificità d'un simile incarico), l'amministratore dovrà essere retribuito per l'opera svolta. và chiaro il tal senso il codice civile nell'affermare che "il mandato si presume oneroso. La misura del compenso/ se non è stabilita dalle partii è determinata in base alle tariffe professionali o gli usi; in mancanza è determinata dal giudice" (art. 1709 c.c.).
Il mandatario dei condomini è nominato dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresenti quanto meno la metà del valore dell'edificio. Il suo incarico ha durata annuale, ma come dice chiaramente il secondo comma dell'art. 1129 c.c., l'amministratore può essere revocato dall'assemblea (con le medesime maggioranze previste per la nomina) in qualunque momento.
Quali riflessi ha questa scelta sul rapporto contrattuale dell'amministratore-condominio? Tacitamente si dovrebbe parlare d'un recesso ad nutum (ossia di una possibilità di sciogliere il contratto da parte dell'assemblea in modo assolutamente libero). La stessa cosa può fare anche l'amministratore pur sé tale opzione non cancella l'obbligo di proseguire nel proprio incarico in prorogatio fino alla nomina del nuovo mandatario.
A questo punto è importante comprendere quali sono le ripercussioni dello scioglimento anticipato del rapporto di lavoro sul trattamento economico spettante all'amministratore. Detto più chiaramente: l'amministratore ha diritto alla retribuzione concordata?

La risposta è duplice. Sebbene la dottrina sia spesso portata a concludere per il diritto alla retribuzione solamente in relazione al periodo d'incarico effettivamente prestato, in virtù del richiamo alle norme sul mandato è a queste che bisogna guardare.

Revoca per inadempimento
In questo caso non solo l'amministratore non ha diritto ad alcunché rispetto al compenso pattuito per la parte d'opera non prestata ma è esposto ad un'azione di risarcimento del danno eventualmente subito dalla compagine condominiale.

Revoca ad nutum
In questo caso la situazione è leggermente diversa. Ai sensi dell'art. 1725 c.c., infatti

"La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni (1223 e seguenti), se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell'affare, salvo che ricorra una giusta causa.
Se il mandato è a tempo indeterminato, la revoca obbliga il mandante al risarcimento, qualora non sia dato un congruo preavviso, salvo che ricorra una giusta causa
".

In questo contesto la Corte di Cassazione ha avuto modo di evidenziare che poiché si tratta "di mandato che si presume oneroso, se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, od. civ.). E deve ritenersi che le tre ipotesi di revoca giudiziale previste dall'art. 1129, co. 3°, cod. civ. configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto" (così Cass. 29 ottobre 2004 n. 20957).

In sostanza se l'amministratore è stato revocato solamente per motivi di attrito o antipatie personali, egli avrà diritto a chiedere ed ottenere il risarcimento del danno subito (es. mancato guadagno).

REVOCA ANTICIPATA DELL'AMMINISTRATORE
Vi è da fare una doverosa distinzione: se il compenso deliberato riguarda un importo mensile oppure annuale. Appare infatti evidente che qualora l'importo deliberato sia mensile, nulla sarà dovuto all'amministratore rimosso "in ogni tempo" dall'assemblea per il restante periodo del mandato non concluso. Così non è qualora il compenso sia stato pattuito annuale. In questo caso, anche nell'ipotesi di revoca anticipata sarà dovuto l'intero compenso annuale, pena il diritto al risarcimento del danno a norma dell'art. 1725 codice civile.
La giurisprudenza è costante nell'affermare che l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nel rapporto tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così, ex multis, Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
In considerazione di ciò la revoca anticipata, per quanto legittima, può comportare dei costi per la compagine. Infatti, come ha osservato la Cassazione, "trattandosi, però, di mandato che si presume oneroso, se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa soo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, cod. civ.). E deve ritenersi che le tre ipotesi di revoca giudiziale previste dall'art. 1129, co. 3°, cod. civ. configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto. Spetterà, ovviamente, all'amministratore revocato anche il soddisfacimento dei crediti, eventualmente insoddisfatti, cui ha diritto ai sensi degli artt. 1719 e 1720 cod. civ." (Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n.20957).

Il discorso cambia per il caso di revoca giudiziale. Essa può avvenire in tre circostanze:

a) se l'amministratore non ha presentato il rendiconto di gestione per due anni;
b) se l'amministratore non ha informato l'assemblea di provvedimenti giudiziari ed amministrativi esulanti dalle sue competenze;
c) per fondati sospetti di gravi irregolarità.

In tutti e tre i casi ogni condomino può agire in giudizio per ottenere la revoca del mandatario (ed in separata sede eventualmente il risarcimento del danno).

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

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