Questo sito o gli strumenti terzi da questo utilizzati si avvalgono di cookie necessari al funzionamento ed utili alle finalità illustrate nella cookie policy. Se vuoi saperne di più o negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, consulta la cookie policy. Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all’uso dei cookie.

 

Ok, ho letto

FAQ - Nomina dell'Amministratore, durata dell'incarico e rinnovo (approfondimento)

« Torna all'elenco delle domande


Chiarimenti in merito l'Art. 1129 comma 10 del Codice Civile


LEGGE 220/2012 "Articolo 1129 comma 10 del Codice Civile Nomina dell'amministratore, durata dell'incarico e rinnovo"

 

La nuova stesura dell'art. 1129 c.c. ha espressamente previsto, al quindicesimo comma, il richiamo alla disciplina sul mandato per quanto concerne la disciplina giuridica da applicare al rapporto contrattuale intercorrente tra l'amministratore e il condominio che lo ha nominato.
Sono sicuramente applicabili le norme che disciplinano il contenuto del mandato (art. 1708 c.c.), la presunzione di onerosità del mandato (art. 1709 c.c.), l'obbligo di diligenza in capo all'amministratore mandatario (art. 171O c.c.), i limiti del mandato (art. 1711 c.c.), le obbligazioni del mandante (art. 1719 c.c.), nonché infine i casi di estinzione del mandato, mentre di dubbia applicazione sono le norme che regolano il mandato collettivo (art. 1716 c.c.), il submandato (art. 1717 c:c.), nonché le norme in tema di revoca del mandato all'amministratore per la quale l'art. 1129 c.c. ha previsto una disciplina specifica.


Il nuovo decimo comma dell'art. 1129 c.c. conferma la durata annuale dell'incarico, con la precisazione però che questo "si intende rinnovato per eguale durata" annuale, fatta salva l'eventuale revoca a opera dei condomini sa assumersi con la stessa maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c., prevista per la sua nomina, come prescritto dal successivo undicesimo. Il comma in esame stabilisce altresì che l'assemblea convocata per la revoca dell'incarico o per la ratifica delle dimissioni dell'amministratore debba provvedere alla nomina di un nuovo amministratore: la previsione si giustifica con la motivazione di evitare vacanze di gestione e responsabilizza l'assemblea, che deve immediatamente provvedere alla nuova nomina senza alcuna soluzione di continuità.
La versione apparentemente neutra del nuovo decimo comma dell'art. 1129 c.c. nella parte in cui conferma la durata annuale dell'incarico dell'amministratore e ne prevede il tacito rinnovo, non sembra, a prima lettura, fare emergere le rilevanti novità apportate al regime giuridico da applicare alla perpetrazione dell'incarico gestorio dell'amministratore di condominio rispetto alla precedente disciplina giuridica ante riforma.
Infatti, se prima della riforma sopra enfatizzata l'incarico dell'Amministratore durava un anno e necessitava, ai fini della sua prosecuzione, di una ulteriore nomina con la maggioranza prevista dall'art.1136, secondo comma, c.c., con la nuova versione non ci sarà più bisogno di una conferma apposita dell'amministratore nell'incarico in precedenza ricevuto, atteso che, in mancanza di alcuna decisione sul punto a opera del consesso assembleare annualmente convocato, il mandato si intenderà rinnovato per l'anno successivo. L'ordine del giorno a corredo dell'avviso di convocazione assembleare non recherà più apposito punto rubricato "nomina amministratore e suo emolumento" ma, eventualmente, la dicitura "revoca amministratore": probabile anche che l'ordine del giorno a corredo dell'avviso di convocazione assembleare non indicherà più nulla in proposito, proprio in conseguenza dell'introduzione del nuovo meccanismo di rinnovo tacito dell'incarico.


Viene meno dunque l'istituto della prorogatio dei poteri gestori, che operava nel caso in cui l'amministratore restava in carica pur in assenza di una regolare nomina con le maggioranze di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.
Non occorrerà, pertanto, che i condomini votino per la riconferma dell'amministratore che aveva sin a quel momento svolto l'incarico, salva la possibilità di revoca in ogni tempo - quindi anche in una successiva assemblea - con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina, vale a dire con il voto favorevole dei condomini che rappresentano la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio come stabilito dall'art. 1136, secondo comma, c.c.
Si è in precedenza messo in risalto il fatto che il Legislatore abbia introdotto con l'art. 1129, decimo comma, c.c. il nuovo meccanismo del rinnovo tacito dell'incarico dell'amministratore che ha reso superflua ogni determinazione, aopera dell'assemblea dei condomini, riguardante la nomina espressa o la riconferma dell'amministratore in carica, salva comunque la possibilità della revoca in presenza della maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.: si ritiene pertanto che in sede di convocazione annuale dell'assemblea dei condomini l'ordine del giorno a corredo dell'avviso di convocazione assembleare non recherà più un apposito punto rubricato "nomina amministratore e suo emolumento", ma, eventualmente, la dicitura "conferma o revoca amministratore" oppure non indicherà più nulla in argomento, essendo comunque liberi i condomini di richiedere una successiva convocazione per la revoca dell'amministratore in carica. C'è da chiedersi se l'assemblea, nonostante l'ordine del giorno non sia stato corredato da apposito punto relativo alla eventuale revoca dell'amministratore, possa ciononostante provvedere in tal senso: a tale domanda pare debba darsi risposta negativa in quanto l'assemblea non può deliberare su un punto non posto all'ordine del giorno, salvo il caso dell'assemblea totalitaria, dovendo i condomini che vogliono deliberare la revoca dell'amministratore in carica decidere in un'altra assemblea all'uopo indotta.
Ribadito l'ancoraggio della disciplina del rapporto tra amministratore e condominio
nell'orbita del contratto di mandato, rilevante si è palesata l'introduzione del meccanismo del rinnovo tacito dell'incarico dell'amministratore allo scadere dell'anno che ha reso superflua ogni determinazione assembleare riguardante la nomina espressa o la sua riconferma, salva comunque la possibilità di revoca in presenza della maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.: il sensibile rafforzamento della stabilità della figura dell'amministratore è stato controbilanciato dall'aumento dei casi cosiddetti "di revoca titolata" in cui il condomino possa ottenere la revoca giudiziale, anche se a una prima valutazione può dirsi che, salvi i casi di omissioni o errori macroscopici da imputare alla sfera soggettiva dell'amministratore, sarà abbastanza difficile per un condominio di grandi dimensioni in cui i singoli partecipanti detengano minimi quote millesimali raggiungere la maggioranza di legge per poter licenziare il proprio organo gestorio.
Per quanto concerne, infine, il caso del rinnovo della nomina, si ritiene possa bastare, al fine di impedire la declaratoria di nullità della riconferma, il richiamo alla precedente misura dell'emolumento, con la eventuale previsione di aumento percentuale o l'aggiunta di ulteriori voci di costo.
La spiegazione sintetica, in diritto, della durata annuale dell'incarico dell'amministratore e del rinnovo automatico per eguale durata, da cui deriva la facoltà, ma non l'obbligo, di porre all'ordine del giorno dell'assemblea il rinnovo (automatico) dell'incarico alla prima scadenza, è la seguente.

A norma dell'art. 1129 comma 10 c.c., "l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata".

Conseguentemente, in mancanza di dimissioni dell'amministratore o di revoca da parte dell'assemblea, l'incarico dell'amministratore si rinnova automaticamente per un anno, con il medesimo compenso dell'anno precedente.

Riassumendo e allo scopo di fare chiarezza su un argomento che spesso viene interpretato a seconda della propria convenienza, si può affermare che ricorre l’obbligo di convocazione dell’assemblea, da parte dell’amministratore, nelle seguenti ipotesi:

  1. annualmente, per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’art.1130 bis c.c.

  2. su richiesta da parte dei condomini a norma dell’art.1129 comma 11 c.c. e dell’art.66 comma 1 disp. Att. C.c.

 

*******

Si deve quindi concludere che non si rinviene nelle norme vigenti l’obbligo di convocazione annuale dell’assemblea per la nomina dell’amministratore.

Pertanto, in virtù del disposto dell’art.1129 comma 10 c.c., in mancanza di dimissioni, di revoca o di nomina di un altro amministratore, deve ritenersi automatica la rinnovazione dell’incarico annuale per eguale durata, con la conseguente conferma dell’amministratore stesso, attraverso la costituzione di un nuovo vincolo giuridico identico al precedente.

 

*******

La norma in esame, introdotta dalla riforma di cui alla legge n. 220/2012, disponendo la rinnovazione automatica di anno in anno dell’incarico dell’amministratore, quale mandatario del condominio, permette di garantire la continuità della gestione nell’interesse del condominio.

La medesima norma, tenendo conto della natura particolare del rapporto contrattuale che si instaura tra l’amministratore e il condominio, basato essenzialmente sulla fiducia e sul consenso dell’assemblea, accorda, altresì, all’assemblea di condominio la libertà di non rinnovare la fiducia all’amministratore mediante la revoca e la nomina di un altro soggetto, e consente all’amministratore, quale mandatario, di rinunciare all’incarico attraverso le dimissioni.

Nell’ipotesi di rinnovazione automatica dell’incarico e conseguente conferma della nomina, troveranno applicazione i commi 2 e 14 dell’art.1129 c.c.

Nell’ipotesi di dimissioni si determina la cessazione dell’incarico, disciplinata dall’art. 1129 comma 8 c.c., che comporta l’obbligo di “eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto di ulteriori compensi”, fino alla nomina del nuovo amministratore.

 


 

IL RINNOVO AUTOMATICO DELL’AMMINISTRATORE

 

A compimento delle argomentazioni di cui sopra, si trascrive il prezioso commento dell’Avvocato Paolo Gatto.

 

Ci si chiede in dottrina se l'istituto del rinnovo automatico dell'amministratore introdotto dalla riforma del condominio si avvicini al modello del rinnovo automatico del contratto di locazione (rapporto di durata) piuttosto che al rinnovo automatico del contratto proprio del sistema del codice civile; nel primo modello, infatti, il rinnovo è avulso da connotazioni volontaristiche, mentre nel secondo rispecchia una volontà concludente delle parti. Invero, la ratio del rinnovo automatico in mancanza di disdetta, nelle locazioni, trae origine dalla imperatività della legge, nel momento in cui non solo Sanziona con la nullità le clausole dirette ad una durata minore del rapporto, ma richiede altresì una volontà espressa, da manifestarsi in forma vincolata, ed incompatibile con la prosecuzione del rapporto; tanto è che la giurisprudenza della Cassazione è orientata nel senso della nullità della clausola contrattuale che disponga, in deroga alla legge, la risoluzione del rapporto alla scadenza del termine anche in assenza di disdetta.

 

Il rapporto che lega amministratore e condomini, invece, non risponde ad esigenze di interesse pubblico e ciò, soprattutto, in relazione alla sua stabilità.

 

A ben vedere, peraltro, il rapporto tra amministratore e condomini non è neppure assimilabile ad un rapporto contrattuale, come ha stabilito la Cassazione con la sentenza n. 14930 del 13 giugno 2013 dove la Corte è pervenuta alla Conclusione che questo speċifico rapporto di mandato non ha una fonte contrattuale, ma trova la sua regolamentazione iniziale nell’investitura dell'assemblea.

 

Se si esamina il rapporto di mandato fra amministratore e condomini si nota immediatamente che ci si trova in presenza di un istituto speciale. Che la parte dinamica (parte relativa agii organi e agli atti che da essi provengono) della normativa condominiale costituisca una normativa particolare, con propri principi, lo ha già affermato la Cassazione in diverse fattispecie, quali la specialità del decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp, att. c.c, che, secondo le sezioni unite, deroga al principio generale della inesecutività del titolo ed è in stretta dipendenza con l'efficacia della delibera, Allo stesso modo, anche in relazione al rapporto che lega i condomini con l'amministratore, questo presenta proprie peculiarità ed è inserito in un sistema che, per certi versi, possiede regole specifiche e specifici principi.

 

Innanzitutto, il rapporto presenta la peculiarità di non integrare un sinallagma paritario; la nuova legge, infatti, non ha modificato la norma che conferisce all'assemblea il potere di revocare ad nutum, senza giusta causa o giustificato motivo, l’amministratore solo per il venir meno della fiducia; tale presupposto postula che l’eventuale scadenza del mandato senza “disdetta” non possa costituire, per l’amministratore, una sorta di diritto acquisito a gestire per l’anno successivo in quanto questi è sempre sostituibile ed integrando, la suddetta sostituzione, un diritto potestativo in capo ai condomini, no è neppure ipotizzabile una qualsivoglia forma di risarcimento o indennizzo

 

Inoltre è da rilevare che il rapporto, in precedenza, era contraddistinto dal regime della "prorogatio" regime che, senza dubbio, era stabilito a favore della comunità condominiale e non a favore dell'amministratore, per cui è principio insito nella normativa condominale che sia necessaria la presenza di un amministratore anche qualora l'assemblea non abbia provveduto alla legittima nomina

 

Il principio che sottende alla fattispecie del rinnovo automatico deve individuarsi, pertanto, non in un rinnovo contrattuale, quanto nella centralità dell'assemblea nel senso che questa, quale espressione della volontà dei condomini, disponga la nomina, la conferma o la revoca dell'amministratore in piena libertà, senza che questi p08sa pretendere altro se non il compenso per il lavoro svolto fino a quel momento.

 

Da quanto sopra discende che non è ipotizzabile una forma di disdetta in quanto, in ragione della sua peculiarità, il rapporto non si rinnova in concomitanza alla scadenza del periodo (come in un qualsivoglia rapporto di durata) ma solo allorché (e anche successivamente alla scadenza del mandato) l'assemblea non si pronunci in senso incompatibile al rinnovo.

 

La prima questione pratica che, pertanto, ci si pone è quella se l’amministratore in carica sia tenuto, in ,mancanza di espressa richiesta, ad inserire all'ordine del giorno, alla scadenza del suo mandato, la sua riconferma o la nomina di un nuovo amministratore, Ragionando in termini interpretativi letterali, l'art. 1129 c.c. nel momento in cui prevede che, in caso di nomina o di riconferma, l'amministratore sia tenuto a fornire i propri dati e a comunicare il suo preventivo di spesa, porta a ritenere che  l'amministratore sia, in ogni caso, tenuto a portare l'argomento all'ordine del giorno; alla suddetta conclusione, peraltro, si giunge altresì ragionando nei termini sistematici di cui sopra. Effettivamente, la prima stesura approvata al Senato prevedeva là durata biennale della carica; la suddetta norma era stata voluta da alcune associazioni di amministratori ed era stata formułata proprio allo scopo di avvantaggiare l'amministratore, assicurandogli una durata maggiore della carica; l’eliminazione dell'enunciato, peraltro, risulta conforme allo spirito della legge ed al principio di centralità dell'assemblea. La ratio della legge, pertanto, non è tanto quella di avvantaggiare l'amministratore con una durata maggiore del rapporto ma, semmai, quella di garantire una continuità della gestione (prima assicurata dalla prorogatio) in mancanza di una decisa volontà contraria diretta alla nomina di un altro rappresentante; il nuovo istituto può definirsi un'alternativa all'istituto giurisprudenziale della prorogatio, che presentava il difetto di non garantire una gestione piena ed incondizionata e permetteva la nomina di un terzo sconosciuto da parte del Tribunale. Interpretando in questo senso si potrebbe affermare che, dopo le parole “...si intende rinnovato per egual periodo", siano aggiunte le parole “...salvo che l'assemblea non disponga altrimenti".

 

Ragionando nei termini anzidetti ne discende l'obbligo, per l’amministratore, di inserire all'ordine del giorno la nomina o conferma dell'amministratore ogni anno,

 

Un altro motivo per il quale si deve ritenere sussistere il suddetto obbligo è il dovere, per l'amministratore di rendere il conto della propria gestione ogni anno; la durata annuale della carica e la resa annuale del conto, previste nell’eguale periodo, non sono una coincidenza. Il rendiconto non è un atto del tutto estraneo alla fiducia; esiste un termine anglosassone, difficilmente traducibile in italiano, il termine "accountability" che lega il dovere di rendere il Conto della propria gestione alla permanenza in una posizione fiduciaria; il termine porta a fare coincidere l’approvazione della propria gestione con la successiva fiducia a ricoprire una determinata carica. La circostanza che la normativa continui a prevedere, anzi, rafforzi con ulteriori precisazioni, l'obbligo per l'amministratore di rendere il conto della propria gestione è collegata direttamente alla fiducia dell'assemblea e, conseguentemente, alla sua permanenza nella gestione del caseggiato. A questo punto, parrebbe che la pronuncia sopra richiamata, che nega la sussistenza di un contratto, configuri il rapporto accostandolo ai mandati di tipo “politico" dove l’unico requisito che Consenta al mandatario di restare al suo posto è la fiducia, intesa in senso più politico che giuridico,

 

Un’altra questione pratica è costituita dalia domanda se il rinnovo avvenga una sola volta, poi sia necessaria una nuova nomina espressa, o il rinnovo si perpetui di anno in anno sine die. Nel silenzio della legge deve optarsi per la seconda ipotesi.

 

Partendo, infatti, dal presupposto della centralità dell'assemblea, e della conseguente irrilevanza degli interessi ad una più lunga permanenza da parte dell'amministratore è da ritenere che, mentre un rinnovo biennale apporti benefici per lo più a quest'ultimo, un sistema che si configuri quale rinnovo automatico di anno in anno (salvo decisione contraria dell’assemblea) sia, invece, diretto a garantire una maggiore contiņuità nella gestione ad evitare rinnovi ad interim o lacune temporali nella gestione, con conseguenti ricorsi al Tribunale,

 

Deve ritenersi pertanto che, nel momento in cui si arrivi alla discussione della nomina dell'amministratore, qualora non ci sia un altro candidato, non si proceda neppure alla votazione; qualora, invece, ci siano candidati, ma nessuno (compreso l'amministratore uscente) raggiunga la maggioranza qualificata, l'uscente rimarrà amministratore a pieno titolo e non solo in regime di prorogatio.

 

La descrizione della fattispecie normativa può, pertanto, riassumersi come segue:

  1. L’istituto del rinnovo automatico non presenta caratteristiche analoghe ai rinnovi contrattuali "salvo disdetta" atteso che il criterio che governa la fattispecie non è né la volontà presunta delle parti o la durata, né un’esigenza di stabilità a favore dell'amministratore, bensì la volontà dei condomini espressa attraverso l’assemblea, sulla base del principio della sua centralità nella normativa condominiale;
  2. È, di conseguenza, estraneo alla fattispecie l’istituto della "disdetta" atteso che l'assemblea detiene sempre il potere di nominare un nuovo amministratore (anche a scadenza del termine di rinnovo avvenuto), per cui l’unico fatto rilevante è la circostanza che l'assemblea non si pronunci con (Ina nuova nomina secondo maggioranza qualificata.
  3. La norma deve intendersi proclamare ..."si intende rinnovato per eguale durata, salvo che l'assemblea non disponga altrimenti" e ciò allo scopo di garantire continuità della gestione, ma contemporanea piena libertà, per il Corpo collegiale, di rinnovare o meno la fiducia;
  4. L'amministratore è tenuto ogni anno a presentare la sua candidatura in quanto sia previsto il suo obbligo di comunicare i dati ed il costo della prestazione ma, soprattutto, in ragione della circostanza che egli non abbia alcun diritto alla stabilità, ma la sua permanenza sia legata esclusivamente alla fiducia, che deve essere Valutata alla fine di ogni gestione;
  5. Il rinnovo non si limita ad un solo periodo ma è sine die, al fine di evitare discontinuità nella gestione in assenza di una precisa volontà di cambiamento.

 

A conferma delle argomentazioni di cui sopra vedesi
• sentenza del Tribunale di Milano del 02.10.2015 il quale ha ritenuto che «l’omesso inserimento all’ordine del giorno dell’assemblea della nomina dell’Amministratore è conforme alla nuova disciplina del condominio». 
• Cassazione civile Sezione II 04.02.2016 N. 2242 (RV-638829).

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

Ditte e Professionisti consigliati dallo Studio Amministrativo Monti