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FAQ - Condizionatori su facciata comune

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Quali sono gli obblighi da rispettare per la messa in opera di un condizionatore su una facciata comune?


Ciascun condomino può usare liberamente una parte comune, anche in modo più intenso o particolare rispetto agli altri, cioè non è tenuto a consentire agli altri di farne un uso identico, ma non può escludere totalmente gli altri dall'utilizzo di una parte condominiale.

Sul piano pratico tale situazione ricorre quando, per esempio, un condomino occupa una rilevante porzione del muro perimetrale con un motore di un condizionatore di dimensioni mastodontiche, impedendo così, al vicino ogni possibilità di utilizzare ugualmente la facciata (per installare un altro condizionatore, una targa, una tubazione ecc.).

Se quanto sopra accade, l'amministratore di condominio, quale tutore delle parti comuni, ma anche il singolo condomino danneggiato possono rivolgersi all'Autorità giudiziaria, la quale dovrà accertare, poi, concretamente se vi è violazione dell'art. 1102 cod. civ.

L'installazione in facciata di un corpo motore, di cavi, di una canna fumaria, di tubi del gas o dell'acqua, l'apertura di una finestra,   in genere non creano problemi di statica e sicurezza, ma può creare questioni in tema di estetica dell'edificio. A tale proposito bisogna ricordare che secondo l'art. 1120 cod. civ. sono vietate le innovazioni lesive del decoro architettonico del caseggiato, cioè dell'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali, che caratterizzano il fabbricato e imprimono all'edificio una determinata, armonica, fisionomia.

In particolare, l'alterazione del decoro architettonico ricorre quando la modifica sulle parti comuni, realizzata da un condomino (che non deve essere del tutto trascurabile e non deve aver arrecato anche un vantaggio compensando così la modestia con l'utilità), ha determinato un deprezzamento dell'intero fabbricato e delle singole porzioni in esso comprese (Cass., sent. n. 6640/1987 e n. 1918/1981).

Alla luce di questi principi risulta evidente che se un condomino installa un motore del condizionatore di grosse dimensioni, su una parte esterna dell'edificio e nelle immediate vicinanze di alcune finestre, si determina un'alterazione del decoro architettonico e, di conseguenza, un deprezzamento dell'intero fabbricato che il giudice può liberamente quantificare senza bisogno di particolare motivazione (Cass., sent. n. 12343/2003). 

Nell'ipotesi, invece, in cui l'installazione dell'unità esterna dell'impianto di condizionamento sia di dimensioni normali, al fine di stabilire se vi è stata alterazione del decoro architettonico del fabbricato condominiale, devono, tuttavia, essere tenute presenti le condizioni in cui quest'ultimo si trovava prima dell'installazione predetta.

In altre parole, se è vero che un fabbricato, già pregiudicato sensibilmente sotto il profilo estetico, non può essere ulteriormente danneggiato, è altrettanto vero che non si può parlare di alterazione del decoro se la facciata risulta già fortemente compromessa (per esempio per la presenza di altri motori, infissi di varia natura, persiane multicolori, tende con diverso aspetto cromatico, preesistenza di contatori del gas con relative tubazioni, ecc.).

Ne consegue che se sorge contestazione tra il condomino che vuole utilizzare il muro perimetrale e la restante parte della collettività condominiale, il giudice, nel decidere dell'incidenza del corpo motore del condizionatore sul decoro architettonico, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore inconsiderazione delle caratteristiche del singolo edificio e delle precedenti diverse modifiche, operate da altri condomini, che hanno già danneggiato il decoro del caseggiato (Cass., sent. n. 16098/2003; n. 5417/2002 e n. 3549/1989).

Se una norma del regolamento vieta espressamente l'installazione in facciata di condizionatori, cavi elettrici, tubi del gas o dell'acqua, di canna fumaria,  il singolo condomino non può che attenersi a tale disposizione che, però, è valida solo se contenuta in un regolamento predisposto dal costruttore del caseggiato (c.d. contrattuale) ed è stata accettata dai singoli acquirenti degli appartamenti negli atti di acquisto o se è stata deliberata dalla totalità dei condomini in sede di approvazione del regolamento assembleare.

Questo significa che il singolo condomino non può installare un condizionatore in facciata, o farne uso per altri scopi, nemmeno se è stato autorizzato dall'assemblea con una delibera approvata a maggioranza.

La Cassazione, consentenza  n. 12343 del 22/8/2003, è intervenuta decretando il divieto della messa in opera di un condizionatore di dimensioni mastodontiche molto rumoroso in facciata, il quale deturpava l'armonia della facciata stessa e disturbava i condomini, pur riconoscendo il diritto di ogni condomino di fare uso dei muri perimetrali comuni per uso proprio.

E' bene che l'Amministratore, nel caso in cui l'Assemblea non acconsenta ad un condomino l'utilizzo della parete comune per la messa in opera di un condizionatore, non si esprima in modo chiaro e preciso ma si limiti a citare le varie sentenze della Cassazione comunicando nel contempo ai condomini che l'Assemblea potrebbe essere nulla, in quanto non può deliberare circa un diritto che ogni condomino ha sulle parti comuni.

 

Diritto dei condomini di effettuare opere nelle parti comuni.
3° condizione: non alterare il decoro architettonico dell’edificio

Il generico divieto (art. 1120 cod. civ.) di alterare l’estetica dell’edificio, in senso peggiorativo, è ben puntualizzato dalla massima di Cassazione (sent. n. 2134 del 26.7.1962): «Se è vero che il divieto di alterare il decoro architettonico dell’edificio in condominio, posto dal 2° comma art. 1120 cod. civ., vale anche per i fabbricati che non rivestano particolari pregi artistici, tuttavia ciò non significa che qualsiasi opera la quale implichi una modificazione del primitivo aspetto esteriore dello stabile (come nel caso di trasformazione di una finestra in balcone o di ampliamento o spostamento di finestre, o di aperture di nuove porte o vedute) debba considerarsi vietata a priori ed in senso assoluto: in realtà, poiché il criterio estetico deve essere contemperato opportunamente con quello utilitario, e deve quindi ritenersi lecito un mutamento estetico che non comporti un pregiudizio economicamente valutabile, è pur sempre necessario accertare caso per caso, tenendo conto di tutte le circostanze all’uopo utili o rilevanti, se l’edificio avesse in realtà un’armonia ed unità di linee e di stile e se la modificazione l’abbia in effetti compromessa o turbata in maniera appariscente ed apprezzabile, in guisa da incidere negativamente sul decoro dell’edificio stesso e da risolversi in un deprezzamento di esso».

Alterare il decoro architettonico non significa qualsiasi modifica dell’aspetto dell’edificio, bensì effettuazione di opere che offendono l’estetica e deturpano l’armonia: tale concetto è rilevabile anche dalla diversa dizione usata in passato dal legislatore («l’aspetto architettonico» nel decreto n. 56/1934) rispetto a quella usata dal legislatore del 1942 («decoro architettonico»), limite, il secondo, certamente meno severo del primo.

Il divieto di «alterare il decoro architettonico dell’edificio», mutuato dalla legge, si ritrova anche in molti regolamenti di condominio.

Vediamo di analizzarlo. Nell’analisi deve tenersi conto: a) delle varianti, intese in senso innovativo, apportate, b) all’immobile, con carattere di stabilità (quindi il divieto non dovrebbe riguardare cose mobili, come ad esempio tende solari di qualunque tipo, né opere minori e usuali, come l’apposizione di doppi vetri, o l’apertura di fori per prese di aria condizionata da porre su finestre, o porte finestre, o su terrazze o balconi a livello), e c) che alterino l’estetica dell’edificio, nel senso di essere molto visibili dall’esterno e di interrompere la linea architettonica (come, ad esempio, l’apertura di una finestra în un muro senza aperture, in fregio alla facciata, la trasformazione di una finestra in porta, al piano rialzato verso strada e simili).

Il divieto di alterare il decoro architettonico non vale solo per le facciate (più per quelle verso strada che per quelle verso corte) dell’edificio, ma anche per tutte le altre parti comuni (androne, scala, terrazza comune o tetto, cortile ecc.).

Il giudizio sulla legittimità di un’opera progettata da un condomino non compete all’amministratore del condominio: a questi spetta, però, di intervenire tempestivamente a far sospendere le opere (quando siano manifestamente in violazione del regolamento condominiale o lesive degli interessi dei condomini), nella sua veste di mandatario dei condomini per la tuteľa delle cose comuni.

La questione della legittimità di un’opera compiuta da un condomino, che incida sull’estetica dell’edificio, va discussa in assemblea; la decisione dell’assemblea non è né definitiva né inappellabile, nel senso che il condomino il quale si veda negato il consenso ad effettuare la progettata opera innovativa, e non ritenga, al contrario di quanto ritiene l’assemblea, che essa alteri l’estetica dell’edificio, può impugnare la delibera davanti all’autorità giudiziaria, cui spetta di decidere. Inoltre, e al contrario, un condomino contro interessato potrebbe anche impugnare una delibera assembleare con cui si sia deciso di acconsentire alle opere progettate, sull’erroneo presupposto che esse non alterino l’estetica dell’edificio (Cass., sent. n. 175 del 15.1.1986).

Nella specie che si presenterà caso per caso, quindi, non ha influenza tanto la volontà innovatrice del singolo condomino, o il giudizio dell’amministratore, o la delibera dell’assemblea, quanto l’opera in sé considerata. Ad esempio la Cassazione, con sentenza n. 4996 del 21.5.1994, ha affermato che un condomino può aprire nel muro comune dell’edificio nuove porte o finestre o ingrandire quelle esistenti solo se queste opere non pregiudicano il decoro architettonico dell’edificio e con sentenza n. 27551 del 14.12.2005 ha affermato che la costruzione di un porticato con grossi archi realizzata in aderenza alla facciata del fabbricato alteri lo stile architettonico del fabbricato.

Per quanto sopra indicato può concludersi che il condomino, il quale voglia effettuare opere di carattere stabile, nella sua proprietà esclusiva, che siano visibili dall’esterno, le può effettuare senza alcun consenso di chicchessia, quando sia certo di non violare alcuna norma di legge o del regolamento, salvo il diritto dell’amministratore, prima, e dell’assemblea, poi, di chiedere giudizialmente la remissione in pristino delle opere che il giudice riterrà in violazione delle norme limitative sopraccennáte.

L’azione del condomino a tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale è imprescrittibile; tuttavia l’imprescrittibilità può essere superata dalla prova dell’usucapione del diritto a mantenere la situazione lesiva (Cass., sent. n. 7727 del 7.6.2000).

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

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