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FAQ - Supercondominio e sua gestione

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La gestione del Supercondominio.


Per anni la Cassazione prima della riforma del condominio, si era interrogata se per il cosiddetto "supercondominio" trovassero applicazione le norme in materia di comunione, oppure quelle sul condominio. Per questa seconda soluzione la giurisprudenza aveva trovato il proprio orientamento.

Con la legge 220/2012 in vigore dal 18 giugno 2013, il legislatore ha fatto proprio tale indirizzo giurisprudenziale e il supercondominio ha trovato accoglimento all'interno del Codice civile. Il nuovo articolo 1117 bis prevede infatti, che in quanto compatibili, le disposizioni che disciplinano il condominio trovano applicazione anche per il "supercondominio".

Il legislatore, tuttavia, non usa espressamente tale definizione ormai entrata nel gergo comune, ma preferisce identificare questa fattispecie nei casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 Codice Civile.

 

La Costituzione

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria nè la manifestazione di volontà dell'originario costruttore nè quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio espressa in apposite manifestazioni o in approvazioni assembleari. Per la sua esistenza è sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'articolo 1117 del Codice civile quali ad esempio il viale d'ingresso, l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere, i parcheggi), in quanto collegai da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili.

Spetta di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati  la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.

 

Doppie tabelle

Laddove esista un supercondominio devono quindi esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la ripartizione della spesa tra i singoli condomini per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici; la seconda tabella è, invece, quella normale interna ad ogni edificio.

Ai fini dell'applicabilità della disciplina dettata per il condominio, non occorre solamente che vi siano beni in comune, ma occorre che questi siano tali ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile. Occorre pertanto che vi sia una relazione di accessorietà a principale tra le parti di uso comune e le unità immobiliari, ove il titolo non disponga diversamente. Tale requisito costituisce il fondamento tecnico per l'attribuzione ex lege del diritto di condominio.

Il supercondominio vi sarà quindi, ad esempio quando almeno due edifici abbiano in comune la centrale termica o le aree a parcheggio (parti comprese nell'articolo 1117 Codice Civile).

 

 

La Comunione

Non sussisterà invece quando, se diversamente non sarà previsto dal titolo, avranno in comune una piscina o i campi da tennis, beni, cioè, non necessari per l'esistenza dello stesso. in quest'ultimo caso troverà invece applicazione la disciplina della comunione. La differenza è sostanziale.

 

La nuova assemblea del supercondominio

L'Art. 21 della riforma (di cui oltre più ampiamente si dirà) modifica l'art. 67 disp. att. c.c. e va a incidere in modo radicale sulla possibilità per il singolo condomino di partecipare alle assemblee del supercondominio. Il terzo comma del citato articolo dispone che se nei supercondominii con più di sessanta partecipanti è fatto obbligo a costoro di designare un proprio rappresentante  che dovrà partecipare all'assemblea con poteri di decidere in ordine alla gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e alla nomina dell'amministratore. La relativa delibera deve essere assunta con le maggioranze di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzo del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non vi provvede, ciascun condomino può chiedere l'intervento dell'autorità giudiziaria affinchè nomini il proprio rappresentante.

Tutto resta quindi invariato qualora al supercondominio partecipino meno di sessanta condomini, nel senso che in tal caso ciascuno di loro mantiene il diritto di presenziare, personalmente o per delega, alle assemblee e di discutere sui vari punti posti all'ordine del giorno, prendendo in tal modo diretta conoscenza delle possibili problematiche che possono emergere proprio nel corso della discussione e che prima magari non aveva sufficientemente approfondito o neppure conosceva.

Tale diritto gli viene invece negato quando i partecipanti sono in numero maggiore perchè egli è obbligato a fidarsi di un rappresentante che l'assemblea del suo condominio, con le maggioranze sopra citate, è obbligata a nominare per la gestione delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.

Lo spirito innovativo della riforma è sotto tale profilo da un lato sorprendente e dall'altro preoccupante: quanto al primo aspetto, l'orientamento giurisprudenziale era da tempo univoco nell'affermare che le deliberazioni adottate per il supercondominio dagli amministratori dei singoli condominii, pur se in conformità al regolamento, sono nulle, vuoi per la normale inderogabilità delle norme che tutelano le minoranze degli organi collegiali e vuoi perchè la volontà maggioritaria in tal modo espressa può non corrispondere a quella dei condomini (Cass. 6 dicembre 2001, n. 15476); quanto al secondo, perchè in contrasto non solo con il diritto di ogni condomino di concorrere direttamente alla formazione della volontà del proprio condominio, ma anche con quanto disposto dal primo comma del medesimo art. 67 disp. att. c.c., dove anche nella nuova formulazione è espressamente prevista la possibilità - e non l'obbligo - per il condomino di "intervenire in assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta". Il conferire delega deve quindi rimanere una facoltà che il condomino può o meno liberamente esercitare, senza che la scelta gli venga invece imposta dalla maggioranza degli altri condomini.

La ragione della nuova disposizione è certamente quella di evitare assemblee di supercondominio estremamente  numerose oppure, al contrario, inutili riunioni in cui difficilmente si riesce a raggiungere il quorum deliberativo proprio per la minima partecipazione dei condomini. Il rischio è però quello di avere supercondominii che nemmeno riescono a raggiungere il numero minimo di tre condominii per la costituzione di un collegio e quindi di dovere configurare anche il supercondominio minimo che deve necessariamente deliberare con l'unanimità dei consensi.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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