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FAQ - Trasformazione di balconi o terrazze in verande

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E' possibile trasformare un balcone in veranda?


Sì, è possibile alle condizioni sottostanti.

Secondo  una  giurisprudenza  che  sembra  ormai costante,  nei rapporti interni  condominiali è lecito trasformare  un balcone  o una terrazza  in veranda, senza che occorra alcuna autorizzazione  degli altri condomini  o  dell'amministratore,  alla  ben precisa  condizione  che la  costruzione  non  arrechi  danni all'estetica dell'edificio e non provochi danni igienici. A ciò peraltro si deve aggiungere che, sotto il profilo urbanistico-edilizio, la veranda realizzata con pareti chiuse, o suscettibili di esserlo, necessita di regolare concessione edilizia comunale (Cons. Stato, V, dec. n. 675 del 25.07.1992).

 

Con sentenza n. 1587 del 23.05.1972, la Cassazione ha ritenuto illegittima tale trasformazione che, nella specie, alterava il decoro architettonico dell'edificio.

 

Con sentenza n. 2543 del 23.07.1976 la Cassazione ha ritenuto, al contrario, legittima la trasformazione che,  nella specie,  non aveva  comportato  danni  estetici o  igienici allo  stabile  ed al cortile comune;  tesi confermata sempre dalla Cassazione con  sentenza n. 1297 del 7.02.1998 trattandosi di veranda realizzata su terrazza a livello di un appartamento nella parte retrostante del fabbricato e pertanto non pregiudizievole per danno  estetico alla facciata.  Il Tribunale di Milano,  con sentenza  n. 6049  dell'8.05.1989,  ha ritenuto l'opera addirittura migliorativa dell'estetica del fabbricato e lecita ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., per la sua funzione di isolamento termo-acustico.

 

I  metri di  giudizio  in  tale  argomento  sono,  quindi,  l'estetica  dell'edificio  (che  non  va deturpata  o danneggiata)  ed il rispetto delle norme igieniche  (e, in particolare, delle distanze legali).  Quindi ogni caso va valutato  singolarmente, senza senza che  possa stabilirsi  un criterio generalizzato  che precisi meglio i concetti  espressi dalla Cassazione.  Si può dire soltanto che la trasformazione sarà via via sempre meno accettabile quando si passa da edifici popolari a edifici decorosi, da fronti interni a fronti stradali ecc.

Ma agli argomenti suesposti se ne possono aggiungere altri.

Anzitutto,  l'opera viene  effettuata in una proprietà esclusiva (balcone), ed è, come tale,  esclusa dalla sfera  di competenza dell'assemblea,  oltre che dell'amministratore  ed a maggior ragione del consilgio  di condominio, se esiste. L'opera viene quindi eseguita unicamente in base a iniziativa autonoma e diretta del condomino  interessato; se questi  vuole  essere  previsamente  autorizzato non  potrà  accontentarsi  del parere positivo dell'amministratore o del consiglio di condominio (incompetenti) o di una semplice delibera a maggioranza da parte dell'assemblea, che pensiamo non possa vincolare né i dissenzienti né gli assenti, ma dovrà ottenere quella cosa impossibile - salvo rarissime eccezioni - che si chiama consenso di tutti.

 

Vi è poi la possibilità che il regolamento di condominio vieti espressamente siffatte opere, che il Comune non conceda la necessaria concessione edilizia (o peggio che l'opera sia completamente abusiva) per cui il condomino  interessato  potrebbe  trovarsi  esposto all'azione  dei condomini controinteressati,  sia in sede civile, sia in sede amministrativa.

 

Infine, la costruzione della veranda non dovrebbe dar luogo ad alcuna revisione della tabella millesimale di comproprietà, in quanto, a norma del n. 2 art. 69 DD.AA. cod. civ., la revisione può essere chiesta solo in presenza di  una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani  o porzioni di piano, ciò che non si verifica, di norma, nel caso in esame.

 

Resta  da  osservare che,  se  si  tratta  di edifici  dotati di  riscaldamento centrale,  e se le spese di tale servizio sono ripartite  in base al volume  delle proprietà esclusive,  può avere fondamento la domanda di ricalcolare  i millesimi  del riscaldamento,  ove solo una parte  dei condomini (o comunque  in modi e con dimensioni diversi) abbia costruito le verande. Tuttavia questa teoria ha dei risvolti negativi perchè, se non viene aumentata la superfice radiante, aumentando il volume riscaldato automaticamente diminuisce la temperatura ambiente per effetto dell'aumento di volume.

 

Nel caso di ripartizione della spesa di riscaldamento centrale in base alle superfici radianti, la modifica dei millesimi  di riscaldamento  sarà invece ammissibile  solo nel  caso di installazione  di  nuovi  elementi scaldanti nelle verande.

 

Solo  in provincia  di Bolzano  (art. 127 legge prov. Bolzano 11 agosto 1997, n. 13)  la costruzione  di verande  è  considerata  un  intervento  per  il  contenimento  dei  consumi  energetici,  purchè  siano  in collegamento diretto ed immediato con l'abitazione e non superino l'8% della superficie utile lorda di piano dell'abitazione  stessa.  Le verande, secondo  la norma  sopracitata,  servono  per la  climatizzazione  di abitazioni esposte per almeno tre ore al giorno al sole diretto.

 

Nella costruzione delle verande devono essere rispettate le disposizioni riguardanti le distanze dai confini e dagli edifici previste nel piano urbanistico rispettivamente in un eventuale piano di attuazione, mentre si può derogare dall'indice di area coperta.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

 

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