Questo sito o gli strumenti terzi da questo utilizzati si avvalgono di cookie necessari al funzionamento ed utili alle finalità illustrate nella cookie policy. Se vuoi saperne di più o negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, consulta la cookie policy. Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all’uso dei cookie.

 

Ok, ho letto

FAQ - Costruzione di terrazza in falda

« Torna all'elenco delle domande


Abito all'ultimo piano di un condominio di 9 appartamenti. Il mio appartamento è collegato con la mansarda sovrastante di mia proprietà. Per dare maggiore luce alla mansarda, ho chiesto all'Assemblea di condominio l'autorizzazione per creare una terrazza a livello in falda. Tale autorizzazione mi è stata negata non avendo avuto il consenso di tutti i Condomini. Sono pertanto a chiedere a Voi una risposta dettagliata in ordine alla mia richiesta.  


La risposta è assai complessa e non priva di varie considerazioni.

 

Fino a pochi mesi fa, la giurisprudenza è sempre stata costante nell'affermare che per aprire un varco nel tetto, creando una terrazza a livello per proprio uso esclusivo, occorresse il consenso unanime – vedi sentenza della Cassazione N° 4466 del 20/05/1997

 

Recentemente, con Sentenza N° 14107 del 03/08/2012, la cassazione ha ritenuto il vecchio concetto dell'obbligatorietà del consenso unanime per la trasformazione di parte del tetto in terrazza, superato.

 

Trattasi di una sentenza innovativa che è da condividere.

Infatti con questa sentenza viene data una nuova lettura dell'articolo 1102 del C.C. Per il Collegio infatti "tale orientamento deve essere ripensato sotto più profili". E cioè serve una rilettura dell'articolo 1102 del codice civile "che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative", con uno sviluppo che "mira soprattutto a moderare le istanze egoistiche che sono sovente alla base degli ostacoli frapposti a modifiche delle parti comuni".

 

Del resto, argomenta la Corte, come è ormai pacificamente ammessa l'apertura di porte e finestre sui muri perimetrali purchè non si intacchi la statica o il decoro dell'edificio, così è inutile continuare ad appigliarsi ad una nozione di uso della cosa comune intesa unicamente "come veicolo per giustificare impedimenti all'estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo". Insomma se gli altri condomini non patiscono reali sacrifici, "non si può proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione".

 

Basta, dunque, con i veti incrociati. I divieti vanno ancorati non ad "astratte e velleitarie possibilità di uso alternativo della cosa comune o di un suo ipotetico “depotenziamento", ma sono ammissibili solo quando sia "in concreto ravvisabile" che un uso esclusivo tolga "reali possibilità" agli altri condomini.

 

E con un esempio che più chiaro non potrebbe essere, la Corte spiega che così come non si può impedire al proprietario di un sottotetto di installare una finestra da tetto solo perchè il condomino del secondo piano non lo può fare, così bisogna "interrogarsi sulla nuova frontiera tra uso consentito della cosa comune e alterazione di essa", e ciò alla luce del principio solidaristico e delle nuove capacità edificatorie. Parole della Cassazione.

 

Per cui se con la realizzazione di piccole terrazze che "sostituiscono efficacemente il tetto spiovente nella funzione di copertura dell'edificio", non si altera la destinazione del tetto perchè la sua funzione rimane inalterata (ed è ad essa che bisogna guardare), nulla osta.

 

Da qui il nuovo principio di diritto per cui "il condomino, proprietario dl piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell'edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, la destinazione principale del bene".

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

 

Ditte e Professionisti consigliati dallo Studio Amministrativo Monti