Questo sito o gli strumenti terzi da questo utilizzati si avvalgono di cookie necessari al funzionamento ed utili alle finalità illustrate nella cookie policy. Se vuoi saperne di più o negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, consulta la cookie policy. Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all’uso dei cookie.

 

Ok, ho letto

FAQ - Negozi ed uso delle scale

« Torna all'elenco delle domande


I negozi sono proprietari delle scale?


Le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poichè anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'dificio. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che aveva ritenuto nullo l'accordo avente ad oggetto la cessione del diritto reale d'uso del pianerottolo del quarto piano di un edificio e della sovrastante scala a chiocciola, in quanto privo del necessario consenso di tutti i condomini ed in particolare di quello dei proprietari dei negozi siti al piano terreno e con accesso alla strada).

Cassazione civile, sez. II, 10.07.2007, n. 15444

Qualora risulti accertato dal giudice del merito, che l'apertura praticata da un condomino in corrispondenza delle scale del fabbricato comune, non abbia apportato alcun mutamento alla conformazione ed allo spazio delle scale, non abbia limitato il godimento degli altri condomini, non abbia arrecato alcun danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza ed al decoro architettonico del fabbricato, la relativa fattispecie rientra nella disciplina dell'uso della cosa comune.

Cass. civile, sez. II, 20.06.1977, n. 2589 - n° 4314 del 26.03.2002, Sezione II - n° 41284 del 27.10.2009

Le scale conservano la qualità di parti comuni anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada.

Pertanto rientra tra le facoltà del partecipante, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., l'apertura di una porta sul muro comune per creare un accesso dalle scale comuni alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, non risultando pregiudicati nè la destinazione del vano scala, nè l'utilizzo da parte degli altri condomini.

Cassazione Civile, Sezione II (Sentenza) 27.05.2011, n. 11831

Un commento a parte e più approfondito merita invece quando un condomino ha necessità di frazionare il locale adibito a negozio e per fare ciò ha bisogno di trasformare una finestra in porta-finestra creando una scala sul cortile condominiale, con un passaggio pedonale esclusivo.

Questa operazione riveste due aspetti giuridici: il primo riguarda il diritto che ha il condomino di trasformare una finestra in porta finestra - salvo divieti da rogito o da regolamento contrattuale. Comunque sempre dietro autorizzazioni delle autorità comunali.

Vedi Sentenze Cassazione  del 22.06.1963 n° 1678 - 28.07.1965 n° 1800 - 26.01.1987  n° 705 - 14.12.1994 n° 10704.

Il secondo invece, quello di occupare con scala una parte del suolo condominiale in via continuativa, con passaggio esclusivo. Ciò creerebbe una servitù a carico del condomino, per cui occorre il conenso unanime  dei condomini, sempre comunque dietro presentazione di progetto del Comune e rilascio di apposita autorizzazione.

Vedi Casssazione  n° 4922 dal 14.11.1977  -  n°    3400 del 07.07.1978 - n°  3640 del 24.02.2004 - n°  9649  del 26.09.1998. 

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

Ditte e Professionisti consigliati dallo Studio Amministrativo Monti