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FAQ - Nominare un Amministratore

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Quando è necessaria la nomina di un Amministratore di Condominio?


Quando i Condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore (art. 1129 del Codice Civile). La nomina dell’amministratore del condominio, quindi, è facoltativa quando i condomini non sono più di quattro, è obbligatoria quando sono cinque o più.

 

Per la nomina o revoca dell’amministratore la deliberazione deve sempre essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136). Così dicasi per la conferma, tuttavia, la giurisprudenza, in merito alla conferma, sta facendo valutazioni diverse.

 

Per una completa informativa al riguardo si ricorda che nell’ambito societario è prevista soltanto nomina e revoca degli amministratori precisando espressamente che sono rieleggibili.

Autorevole dottrina (il magistrato della II Sezione Cassazione Civile Triola nel trattato di diritto privato diretto da M.Bessone- 2004) precisa che la norma del quarto comma dell’art. 1136 c.c. si riferisce soltanto alla nomina e revoca dell’amministratore e non alla conferma.

Recentemente la giurisprudenza tende a tenere ben distinta la nomina dalla conferma.

 

L’importante novità è rappresentata dalla sentenza n. 10701 del 15 maggio 2009 con la quale il tribunale di Roma (Giudice Fausti) ha stabilito che “la conferma dell’amministratore in carica è fattispecie ben diversa da quella della nomina e della revoca in quanto è rielezione dello stesso nella carica precedentemente ricoperta per la cui deliberazione è sufficiente la maggioranza prevista dal terzo comma dell’art. 1136 c.c.”

Lo stesso giudice ha chiarito che si tratta di rielezione dello stesso amministratore nella carica precedentemente ricoperta, da inquadrare correttamente nella disciplina prevista dall’art.1135 c.c. in quanto il legislatore ha disposto maggioranze diverse per le due ipotesi.

Quanto sopra è stato ribadito dal Giudice Marulli con sentenza del Tribunale di Bologna del 17.09.2009.

 

Secondo dette sentenze è legittima la conferma adottata in seconda convocazione con il consenso di almeno un terzo dei partecipanti al condominio e di almeno un terzo del valore dello stabile.

L’amministratore nominato  rimane in carica un anno e può essere revocato in qualsiasi momento dall’Assemblea appositamente convocata.

E', quindi, nulla la delibera dell'assemblea condominiale che abbia disposto la durata in carica dell'amministratore per due anni (Trib. Napoli 4 ottobre 1966, Giust. civ., Rep. 1968, voce "Comunione e condominio" n. 14, Nuovo dir. 1968, 655, Foro pad. 1967, I, 340 e Riv. giur. edilizia 1967, I, 941).

 

La convocazione può anche avvenire su richiesta di  due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio (art. 66 delle disposizioni  per l’attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie).

L’amministratore di un condominio normalmente è una persona fisica, ma può essere anche una società (sentenza della Cassazione n. 22840 del 24 ottobre 2006). La conferma può essere pure tacita e ciò si ha quando, alla scadenza del termine o in caso di dimissioni, e non già anche in caso di revoca o sospensione, l'amministratore non viene sostituito.

 

Sul principio è d'accordo anche la prevalente giurisprudenza.

Nello stesso ordine di idee è stato altresì affermato che l'amministratore di un edificio in condominio, anche se cessato dalla carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 cod. civ. o perchè dimissionario, continua ad esercitare i suoi poteri, conferitigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento di condominio, compresa la rappresentanza in giudizio, fino a che non sia sostituito con la nomina di un altro amministratore da parte dell'assemblea dei condomini o da parte del giudice (Cass. 14 giugno 2214).

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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