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FAQ - Abbaini - finestre - terrazze a livello in falda

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È ammissibile l'apertura di abbaini e finestre sul tetto comune da parte del proprietario sottostante ?


Sentenza Cass Civile n.1498 12/02/1998 Sez.II. e Sentenza Cass Civile n.17099 27/06/2006 Sez.II

Il Condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre - non incompatibili con la sua destinazione naturale - per dare aria e luce alla sua proprietà, purchè le opere siano a regola d'arte e non ne pregiudichi la funzione di copertura, nè ledano i diritti degli altri Condomini sul medesimo.

 

Diversamente occorre il consenso unanime per le seguenti opere:

L'occupazione stabile e permanente, da parte di un condomino, del tetto dell'edificio, con relativa incorporazione nella sua proprietà esclusiva, costituisce innovazione vietata (Cassazione, sent. 4449 del 27. 7.1984).

È necessaria l'unanimità per l'autorizzazione ad un condomino di aprire un varco nel tetto, trasformandolo in terrazza a livello per il proprio uso esclusivo (Cass., sent. n. 8777 del 26.10.1994).  La sostituzione, da parte del proprietario dell'ultimo piano, del tetto condominiale con una terrazza di uso esclusivo costituisce una alterazione della destinazione della cosa comune e non può considerarsi insita nel diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano (Cass., sent. n. 4466 del 20.5.1997).

 

La sentenza della Cassazione N° 14107 del 3/8/2012 ha ritenuto superato il vecchio concetto dell'obbligatorietà del consenso unanime per la trasformazione di parte del tetto in terrazza.

 

Infatti con questa sentenza viene data una nuova lettura dell'articolo 1102 del C.C. Per il Collegio infatti "tale orientamento deve essere ripensato sotto più profili". E cioè serve una rilettura dell'articolo 1102 del codice civile "che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative", con uno sviluppo che "mira soprattutto a moderare le istanze egoistiche che sono sovente alla base degli ostacoli frapposti a modifiche delle parti comuni".

 

Del resto, argomenta la Corte, come è ormai pacificamente ammessa l'apertura di porte e finestre  sui muri perimetrali purchè non si intacchi la statica o il decoro dell'edificio, così è inutile continuare ad appigliarsi ad una nozione di uso della cosa comune intesa unicamente "come veicolo per giustificare impedimenti all'estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo". Insomma se gli altri condomini non patiscono reali sacrifici, "non si può proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione".

 

Basta, dunque, con i veti incrociati. I divieti vanno ancorati non ad "astratte e velleitarie possibilità di uso alternativo della cosa comune o di un suo ipotetico depotenziamento", ma sono ammissibili solo quando sia "in concreto ravvisabile" che un uso esclusivo tolga "reali possibilità" agli altri condomini.

 

E con un esempio che più chiaro non potrebbe essere, la Corte spiega che così come non si può impedire al proprietario di un sottotetto di installare una finestra da tetto solo perchè il condomino del secondo piano non lo può fare, così bisogna "interrogarsi sulla nuova frontiera tra uso consentito della cosa comune e alterazione di essa", e ciò alla luce del principio solidaristico e delle nuove capacità edificatorie. Parole della Cassazione.

 

Per cui se con la realizzazione di piccole terrazze che "sostituiscono efficacemente il tetto spiovente nella funzione di copertura dell'edificio", non si altera la destinazione del tetto perchè la sua funzione rimane inalterata (ed è ad essa che bisogna guardare), nulla osta.

 

Da qui il nuovo principio di diritto per cui "il condomino, proprietario dl piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell'edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, la destinazione principale del bene".

 

Con sentenza n. 5039 del 28.02.2013 la corte di Cassazione Civile sezione II ha ribaltato il principio della sentenza precedente precisando "Qualora il proprietario dell' ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l' art. 1102 c.c., poichè non  si è in presenza di una modifica finalizzata al miglior godimento della cosa comune, bensì all' appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, non assume alcun rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere una funzione di copertura dell' immobile."

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

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