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FAQ - Portoni, accessi, citofoni, casellari, recinzioni

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Come si dividono le spese per portoni, accessi, citofoni, casellari e recinzioni?


Vedi argomentazione di seguito:

 

Portori, accessi , citofoni, casellari postali, recinzioni

 

Portoni, androni di ingresso, passi carraie cancellate, muri

di recinzione, citofoni, impianti di-controllo video, casellari postali: parti comuni e ripartizione delle spese

Il portone di ingresso dell'edificio, le serrature tradizionali o a codice digitale, il successivo androne pedonale o carraio, il passo carraio, la cancellata o muro di recinzione, delle aree scoperte dell'edificio, sono parti che si presumono comuni e appartenenti a tutti i condomini a norma dell'art. 1117 cod. civ.; ne consegue che tutti i condomini debbono contribuire alle spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione di tali enti in propor­zione alla propria quota rnillesimale di comproprietà  salvo diversa ed esplicita disposi­zione del regolamento di condominio.

Tuttavia, se nulla prevede in materia il regolamento di condominio e se un portone o un accesso carraio o un androne sono di minore utilità per alcuni condomini (i quali abbiano, ad esempio, accesso diretto dalla strada, oppure servono esclusivamente alcune unità immobiliare (ad esempio, box o parcheggi, oppure cortili o, giardini, di uso o proprietà esclusiva di un solo condomino o di un gruppo di condomini), le spese dovrebbero gravare in modo differenziato su chi effettua il maggior uso potenziale, oppure in modo separato esclusivamente su chi ne: ho l'uso separato ed esclusivo. (Cass., sana. n 328 del 6.6.1,977 e n, 761. del 5.2.1979).

I principi sopra esposti valgono anche per gli impianti di automatizzazione (con comando a chiave o con radiocomando) dei cancelli carrai, e per le successive spese di. manutenzione e riparazione: in particolare, l'impianto di tali automatismi, che non va considerato innovazione ma semmai miglioria, può essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza di cui al 20 comma ari. 1136 cod. Civ. (anche in seconda convocazione, se si tratta di spesa importante, Trib. Monza, sent. 14.12.1984); o, in mancanza di una delibera (o in caso di mancato raggiungimento della maggioranza) l’automatizzazione può essere effettuata dai condomini interessati, a proprie spese (purché siano consegnate le chiavi del comando manuale agli condomini) in base all'art. 1102 cod. civ. (e in questo caso le successive spese di manutenzione e riparazione resteranno a carico di chi ha effettuato l'installazione dell’automatismo).

Tutto quanto sopra vale anche per l'ipotesi di sostituzione dei portoni o cancelli esistenti con altri che offrano maggiore sicurezza, che non è qualificabile innovazione, nonché di tutte le opere o modificazioni che si rendessero necessarie per facilitare la fuga dall'edificio verso l'esterno, il che può significare maniglioni antipanico, apribilità di porte e portoni dall’interno senza necessità di chiavi, sblocco dei congegni elettrici in caso di mancanza di corrente.

Gli impianti video installati nella guardiola o bancone del portiere, per il controllo visivo di accessi incustoditi dell'edificio, rientrano nella nozione di impianti comuni: le spese di installazione sono a carico di tutti i condomini secondo le quote millesimali mentre le spese di manutenzione vanno aggiunte alle spese di custodia e portierato, qualora queste non siano ripartite in base ad una tabella speciale, diversa da quella millesimale. L'installazione di tali impianti non è soggetta alle norme sulle innovazioni, salvo che si tratti di impianti molto complessi (ad esempio che filmino in permanenza molte parti comuni, le cabine, ascensori, i pianerottoli ecc.). Bisognerà valutare caso per caso se tali impianti soggiacciono alle norme per la tutela della privacy.

Quanta sopra non è applicabile alla ripartizione delle spese per l'impianto, riparazione e manutenzione di citofoni apriportone, videocitofoni e simili, per i quali è abbastanza pacifico in assenza di norme specifiche del regolamento di condominio, che la ripartizione delle spese debba avvenire in «parti uguali» (una parte per ogni unità immobiliare servita), indipendentemente dalle quote millesimali. Ove la riparazione o manutenzione di una sola linea citofonica o apparecchio posto all'interno di una proprietà esclu­siva, la spesa sarà interamente a carico del condomino interessato, mentre, per la delibera di installazione, è necessaria (in ogni caso) la maggioranza dei 5° comma art. 1.136 cod. civ. se si tratta di un impianto ex novo, oppure quella (in ogni caso) dei 2° comma dello stesso articolo, se si tratta di modifiche o migliorie dell'impianto esistente, con spesa rilevante; solo nello prima ipotesi potrà applicarsi l'esonero dei dissenzienti, ove questi dimostrino l'eccessiva gravosità dell'innovazione (Si tenga peraltro conto che il Tribunale di Roma con sentenza n. 7598 del 28.10.1970 affermò che nell'installazione dell'impianto di citofono e apriportone esterno, integrativo del servizio di portierato e da farsi funzio­nare quando il portiere non presta la sua attività, non si ravvisa alcuna innovazione, in particolare perché non è mutato o alterato il sistema di ingresso degli inquilini e degli estranei nell'edificio o né è comunque compromessa la sicurezza degli abitanti dello stabile contro ingressi abusivi: ove si tenga fondata tale giurisprudenza, l'esonero per i dissenzienti andrebbe escluso). Va aggiunto che ciascun condomino ha diritto di installare un citofono apriportone per suo uso singolo e che l'assemblea non può deliberare alcun divieto (Trib. Genova. seni. 6.4.1995).

Deve tuttavia considerarsi innovazione vietata l'installazione di una seconda serratura al portone di ingresso non collegata al citofono (Trib. Milano, seni. 1.3.1993).

Per quanto riguarda il restauro di androni, può darsi il caso che l'assemblea approvi opere di costo elevato, per ottenere, oltre al restauro, anche una miglioria: per la delibera occorre. in ogni caso, la maggioranza dei 20 gonna art. 1136 cod. civ., e, salvo casi rari di opere aggiuntive di costo elevatissimo come statue, fontane ecc. prima inesistenti, la minoranza dissenziente non potrà sostenere che trattasi di innovazione gravosa e voluttuaria al fine di ottenere l'esonero dalla partecipazione alle spose.

In particolare, la Corte di Appello di Milano, con sentenza n. 1688 del 26.4.1988, ha ritenuto:

«Il rifacimento dell'androne di un edificio condominiale che comporti l'impiego di materiali molto più costosi di quelli precedentemente utilizzati (sostituzione della pree­sistente impennata in legno con un'altra in cristallo temperato e fascia in legno lavorato, installazione di una seconda impennata, formazione di un vano protetto ed arredato da una scrivania con impianto di centralino per il portiere, posa in opera di moquette e cambia­mento del volume con una controsoffittatura) non costituisce un semplice intervento di manutenzione straordinaria bensì una innovazione. Le opere innovative sopra descritte non sono qualificabili come voluttuarie, ai Fini dell'esonero dalla spesa per i condomini dissenzienti. inoltre, nella specie, e sempre ai fini dell'esonero dalle spese, per i dissen­zienti, le opere (di costo di 25 milioni, di cui circa l’1% a carico del condomino che aveva impugnato la delibera) sopra descritte non possono qualificarsi gravose ove siano effettuate in un edificio prestigioso posto al centro di una grande città».

Si entra, invece, nel campo delle innovazioni soltanto qualora si riduce lo spazio dell'androne per installare un ascensore o per ricavare l'alloggio del portiere o un ripo­stiglio; oppure quando si intenda aprire un passaggio carraio nel muro perimetrale o nella cancellata che delimitano aree scoperte interne condominiali, ad esempio, per poter uti­lizzare tali aree come parcheggio di automezzi: per tali ipotesi vedere i paragrafi 185 e seguenti, e per quanto concerne l'uso, vedere il paragrafo 422.

I casellari postali, costituiti da un insieme indivisibile di cassette per le lettere del

medesimo modello, debbono ritenersi arredi di proprietà comune, in caso di riparazione o sostituzione la spesa non dovrebbe essere ripartita per quote millesimali in parti uguali secondo il numero di cassette (normalmente una) spettanti a ciascuna unità im­mobiliare.

Per tali casellari non esistono prescrizioni tecnico-dimensionali dell' amministrazione postale, per cui essi risultano spesso inadatti a contenere giornali e riviste o pacchetti, col risultato di facilitare le sottrazioni di malintenzionati. In mancanza di normativa,.il singolo condomino non può né pretenderne la sostituzione con altra di dimensioni e. struttura adatte, né installare a lato del casellario comune una propria cassetta singola, più grande e sicura, in quanto si supererebbe il limite posto dall'art. 1102 cod. civ. di non impedire un pari uso da parte degli altri condomini.

Le cassette singole per le lettere debbono invece ritenersi di proprietà, con ogni conseguente onere dei condomini che le hanno installate.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

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