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FAQ - Prevenzione incendi

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Quali sono le regole da seguire in materia di prevenzione incendi?


Si riporta il testo

 

Prevenzione incendi

Normativa prevenzione incendi; compiti dell'amministratore; ripartizione delle spese; casi particolari; adeguamento locale caldaia, installazione porte tagliafuoco

Una vasta legislazione e un'ancor più vasta massa di circolari ministeriali regola la materia della prevenzione incendi, regola in particolare gli impianti termici (DD MM Interno 12 aprile 1996 e 28 aprile 2005), le autorimesse e box per auto (DD MM Interno I° febbraio 1986 e 22 novembre 2002), gli ascensori (limitatamente, per essi, agli edifici alti oltre 24 m. vedi. D.M. 16 maggio 1987, n. 246 e D.M. Interno 15 settembre 2005), i gruppi elettrogeni (D.M. Interno 22 ottobre 2007), tutti temi di interesse diretto dell'amministratore, nonché molte attività, depositi di materiali ecc., che potrebbero svolgersi nelle proprietà esclusive dei condomini, e che sono temi di interesse diretto dei condomini proprietari di tali unità o dei loro inquilini.
 

L'amministratore deve provvedere ad eseguire le pratiche previste dalla legge (ad esempio; presentazione delle domande di certificato prevenzione incendi, o domande di rinnovo di certificati scadute secondo le nuove disposizioni del D.P.R. 12 gennaio 1998, n. 37, del D.M. Interno 4 maggio 1998 e del D.M. Interno 29 dicembre 2005), nonché le Opere e installazioni prescritte dai Vigili del fuoco, provvedendo a convocare l'assemblea ove si tratti di spese importanti.
 

Proprio a seguito dell'emanazione del D.M. 29 dicembre 2005 i nulla osta di prevenzione incendi decadranno decorso il termine di tre anni dalla data di entrata in vigore del D.M. stesso (avvenuta il 31 maggio 2006). -Pertanto la prosecuzione dell'esercizio delle attività ai fini antincendio sarà consentita sola se gli amministratori avranno ottenuto entro tale termine il certificato di prevenzione incendi oppure abbiano provveduto alla presentazione della dichiarazione che costituisce ai soli fini antincendio autorizzazione provvisoria all'esercizio dell’attività.
 

Per quanta riguarda l'eliminazione di un bene comune, nella specie una pensilina posta all' ingresso del viale condominiale. non rientra nei poteri dell’amministratore,neppure allorquando sia finalizzata al rispetto della normativa antincendio, potendo l'amministratore, in caso di urgenza, soltanto procedere all'esecuzione di lavori di manuten­zione straordinaria, riferendo alla prima assemblea utile, senza mai però eliminare totalmente la struttura comune o apportarvi modifiche incidenti sul decoro architettonico, a meno che non vi sia successiva ratifica dell'assemblea (Cass., sent. n. 11382 del 23.1.2007).

La ripartizione delle spese per Opere che riguardano la prevenzione incendi va fatta secondo i principi generali: per ciò che riguarda tutto l’edificio (ad esempio, installazione o riparazione idranti, istallazione estintori ect). le spese saranno ripartite a carico di tutti i condomini Pro quota millesimale; per ciò che riguarda l’ascensore ed il riscaldamento secondo quanto previsto dal regolamento di condominio per le spese relative a tali servizi; per ciò che riguarda autorimesse e box le spese saranno a carico dei soli condomini proprietari di posti macchina o box; infine per ciò che riguarda le proprietà esclusive dovranno essere i rispettivi condomini. (e, se nel caso, inquilini) a dover provvedere direttamente a proprie spese.
 

Esaminiamo; ora, i casi particolari dell'adeguamento del locale caldaia, con un'ipotesi di particolare difficoltà che è quella della necessità di acquistare una porzione di immobile per ottenere l’adeguamento, con una spesa molto rilevante.

Come sovente accede in simili circostanze,l’assemblea di condominio è divisa tra chi, è disposto a sostenere la spesa e chi preferirebbe abbandonare il servizio di riscaldamento centrale, optando per il riscaldamento autonomo.

Si domanda se esistono rimedi a simile situazione e quale debba essere il comporta­mento dell’amministratore.

Si rileva, anzitutto, che la non corrispondenza alle norme di Legge (ed a quelle delle circolari del ministero dell'interno n.73 del 29 luglio 1971 e n. 52 del 20 novembre 1982), comporta l’inagibilità dell'impianto, se il locale caldaia non viene regolarizzato, e la responsabilità penale dell’amministratore di condominio, se prosegue l'esercizio dell’impianto non regolarizzato ai fini della prevenzione incendi.

Pertanto, l'alternativa secca, per il condominio, è: o si provvede alla regolarizzazione, o si sospende l’esercizio dell’impianto.

Ove si tratti di regolarizzazioni, ancorchè molto onerose, effettuabili nell’ambito dell’edificio in condominio e delle sue parti comuni, l'alternativa è, anche qui, secca: o il condominio decide (con la maggioranza prevista dal 2° comma art. 1136 cod. civ., anche se si tratta di assemblea di seconda convocazione) l'effettuazione delle opere, o l’esercizio dell' impianto non potrà più essere proseguito (ma in quest' ultimo caso sussiste il diritto dei singoli condomini che si ritengono danneggiali dalla delibera di diniego di effettuazione delle opere, di impugnarla, per far valere il proprio interesse, che in certi casi può anche essere un diritto derivante dal regolamento contrattuale di condominio, alla prosecuzione del servizio, ottenibile mediante l’eventuale condanna del condominio all’esecuzione delle opere di adeguamento necessarie: rimedio, questo, ormai molto più teorico che pratico, stante il tempo che impiega.la magistratura per arrivare a sentenza anche in materie abbastanza semplici ed elementari come quella di cui trattasi).

Ove, però, l'unico mezzo per la regolarizzazione dell'impianto (munire di accesso diretto a cielo libero il locale caldaia) sia l’acquisto di una porzione di immobile (di proprietà di un condomino o di un terzo confinante), o di un qualunque diritto reale, (ad esempio, servitù di passaggio), come descritto nella premessa di questa nota, l'assemblea è incompetente a decidere ed occorrerà in ogni caso l'adesione di tutti i condomini, con contratto ed atto notarile, e non esiste alcuna possibilità per chi ha interesse (o anche diritto contrattuale derivante dal regolamento di condominio) alla prosecuzione del ser­vizio di far condannare il condominio all'acquisto di una proprietà immobiliare (di un condomino o di terzi) per creare il necessario accesso a cielo libero al locale caldaia.

La mancata totalità dei consensi porterà alla sospensione dell'esercizio dell'impianto ed i condomini dovranno vedersela, ciascuno per conto proprio, ad installare impianti di riscaldamento autonomo.

Diversa, ma macchinosa, soluzione, potrebbe essere l'acquisto della porzione immo­biliare necessaria da parte dei soli condomini interessati alla prosecuzione del riscalda­mento centrale e la sua locazione al condominio, ma è una soluzione di esito incerto (la locazione deve essere approvata dall'assemblea), oltre che più onerosa per gli interessati.


Altro caso particolare è la necessità di installare porte tagliafuoco nelle cantine.

Ai fini del rilascio del nulla osta prevenzione incendi, i Vigili del Fuoco impongono a un condominio di sostituire le attuali porte di legno delle cantine con porte tagliafuoco di metallo. Si pone il problema della ripartizione delle spese.

A nostro avviso, quindi, anche per tale ipotesi va seguita la regola della proprietà: ciascun condomino dovrà pagare il costo della sostituzione della porta della sua cantina.

Dello stesso tenore è la sentenza n. 7077 del 22.6.1995, nella quale la Cassazione ritiene che le spese per l'installazione della porta tagliafuoco nell'atrio comune sul quale si aprono le porte di alcune autorimesse di proprietà esclusiva di alcuni condomini, vadano a questi stessi addebitate secondo il principio di proporzionalità espresso dal 2° comma art. 1123 cod. civ.
 

Se opere di prevenzione incendi sono imposte a una determinata proprietà esclusiva, ciò significa che le attività che si presume in essa possano svolgersi o la sua stessa destinazione superano il livello di normalità per entrare in quello della pericolosità ai tini antincendio. Se, ad esempio, un condonino decide di usare il suo magazzino come deposito di materiali infiammabili e i Vigili del fuoco gli impongono una serie di opere di prevenzione antincendio, come condizione per il rilascio del nulla osta, non si vede perché le spese relative debbano essere poste a carico di tutti i condomini, anziché ad esclusivo carico del condomino proprietario del magazzino, che esercita un'attività co­stituente pericolo di incendio.

Un problema è costituito dai limiti e dai divieti nella capienza dei veicoli a motore prevista dal certificato di prevenzione incendi per un’autorimessa condominiale (che non può essere superata a pena la decadenza del certificato stesso) quando nella stessa ven­gano parcheggiati anche un certo numero di motorini o moto. Secondo il Ministero dell'interno il testo del D. M. 1° febbraio 1936 recante norme di sicurezza antincendi per la costruzione e l'esercizio di autorimesse cita unicamente il termine autoveicolo non richiamando in maniera esplicita altre tipologie di veicoli. Il Ministero (lettera circolare P 713/4108 del 25.7.2000 ritiene ammissibile l'introduzione di un parametro di equiva­lenza tra autoveicoli e motocicli o ciclomotori nella misura di 1a 4, che è quanto dire che il livello di rischio introdotto da un'autovettura può essere paragonato al livello di rischio introdotto da quattro motocicli. Pertanto nel rilascio dei certificati di prevenzione incendi i comandi provinciali dovranno indicare la capienza massima degli autoveicoli nell'au­torimessa e con apposita clausola specificare la possibilità di parcheggiare quattro mo­torini o ciclomotori per ogni auto in meno. Nei controlli di prevenzione incendi questo criterio di equivalenza andrà rispettato; pertanto qualora nell'autorimessa condominiale venissero parcheggiati un numero superiore di motorini rispetto al consentito si rischierà la decadenza del certificato di prevenzione incendi, con tutte le conseguenze del caso sia per l’amministratore sia per il condominio.
 

Un altro problema che riguarda le autorimesse condominiali è costituito dal parcheg­gio degli autoveicoli alimentati a GPL (gas di petrolio liquefatto). Secondo D.M. Interno 22 novembre 2002 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 283 del 3 dicembre 2002) il parcamento di questi autoveicoli e consentito solo nei piani fuori terra e al primo piano interrato della autorimesse, anche se organizzate su più piani, purché dotati di un impianto di alimentazione per il GPL conforme al regolamento ECE/ONU-67/01. I parcheggi devono essere dotati di apposite segnaletica che evidenzi il divieto di accesso nelle zone sottostanti il primo piano interrato e per gli autoveicoli sprovvisti dell'impianto di alimentazione di sicurezza di cui al sopra richiamato regolamento In ogni case le norme di prevenzione incendi dettate dal D.M. 1° febbraio 1986 stabiliscono che nelle autorimesse e vietato usare fiamme libere, depositare sostanze infiammabili o combustibili eseguire riparazioni o prove di motori, parcheggiare auto­veicoli con perdite anormali di carburanti o lubrificanti.

 

324/19. Impianti di protezione antincendio

Gli impianti di protezione antincendio sona soggetti alle norme del D.M, sv. ec. 22 gennaio 2008, n. 37 (cfr, capitolo 55-bis). Per impianti protezione antincendio si intendono gli idranti, gli impianti di spegnimento di tipo automatico e manuale e gli impianti di rilevamento del gas, fumo e incendio. Per installare, trasformare o ampliare tali impianti (se sono inseriti in un’attività soggetta al rilascio del certificato prevenzione incendi e, comunque, quando gli idranti sono in numero pari o superiore a 4 o gli apparecchi di rilevamento sono in numero pari o superiore a 10) è obbligatoria la redazione di un progetto da parte di professionista iscritti negli albi pro­fessionali secondo specifica competenza tecnica richiesta e l'impresa che ha provveduto a realizzare le opere è obbligata al termine dei lavori rilasciare una dichiarazione di conformità delle opere alle norme del D.M. sv. ec. 22 gennaio 2008, n. 37.

Le spese relative alla installazione, manutenzione o riparazione di idranti, estintori, impianti di spegnimento o rilevamento sono de ripartire tra tutti i condomini in base elle rispettive quote millesimali di comproprietà ai sensi dell' art. 1123 cod. civ.

L'amministratore di condominio deve garantire l'efficienza dell'impianto e ne è responsabile anche se esiste un contratto di revisione periodica con una ditta abilitata e qualificata.

Per la manutenzione ed utilizzazione degli estintori portatili vedi D.M. Interno 7 Gennaio 2005. 

 

Relazione riepilogativa circa la competenza delle spese da sostenere per l’ottenimento del certificato prevenzione incendi da parte dei vigili del fuoco

Un cenno preliminare deve essere rivolto alla presenza certa  nei rogiti di clausole che obbligano il costruttore all’ottenimento del Certificato Prevenzione Incendi e della Agibilità. Qualora detta clausola sia presente nei rogiti di acquisto è indispensabile pretendere dal costruttore nei termini dovuti la esecuzione delle opere mancanti per l’ottenimento del CPI, documento indispensabile per il rilascio dell’Abitabilità da parte degli Enti Comunali . Qualora invece il costruttore non provveda nei termini dovuti e non venga effettuata alcuna interruzione della prescrizione con la messa in mora dell’obbligato, essa si prescrive e dunque l’onere dell’ottenimento del CPI grava sull’ente gestionale del bene comune, ossia sul condominio.

La valutazione della ripartizione delle spese relative non può prescindere dall’esame della finalità cui sono volti gli interventi di cui trattasi. Premesso che l'argomento è stato ampiamente trattato dai principali commentatori della materia vedi il Centro Studi di Milano dell'Immobiliare di Milano dalle riviste di giurisprudenza specializzate nella materia compreso il centro studi dell'Anaci e che tutti concordano nel sostenere che le spese relative all'ottenimento del Certificato Prevenzioni Incendi debbano essere poste a carico dell'intero condominio e tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese di carattere straordinarie in base ai rispettivi millesimi,  con la esclusione di quelle spese di carattere esclusivamente privato, l’esame deve soffermarsi sull’esatta individuazione di cosa possa definirsi di competenza dell’intero complesso a millesimi generali ex art. 1123 co.1 e cosa debba invece ricadere nell’ipotesi delle opere su parti strettamente private e quindi a carico delle singole unità ex art 1123 c.2 e 3.
L’errore più comune – dovuto ad una applicazione acritica delle norme- è di vedere imputati apoditticamente gli interventi sulle parti che siano suscettibili di un utilizzo privato integralmente a costoro, senza valutare lo scopo ed il fine ultimo delle opere.
Gli interventi debbono necessariamente coinvolgere ANCHE MA NON SOLO impianti che sono fruiti da una parte soltanto di condomini, spesso non viene tenuto  conto che essi sono resi necessari da esigenze di tutto il Condominio che comportano innanzitutto la stessa esistenza del bene. Il Condominio privo di usabilità ed agibilità perde difatti la stessa identificabilità come bene abitazione, e non può essere venduto come tale, perdendo completamente il suo status; ma prima ancora ragioni di sicurezza e responsabilità che gravano su TUTTI i proprietari delle diverse parti comuni fanno nascere un corrispondente onere comune di provvedere alla regolarità delle certificazioni. A volte nei rogiti viene inserita la clausola che contempla il diritto di passaggio nel corsello garage ai proprietari dei garage stessi  posti nel sotterraneo.
Occorre evidenziare che il passaggio non significa proprietà della "Cassa" su cui sono inseriti i garage, che resta costituita dai muri portanti e parti comuni, che sono di competenze indiscutibile dei condomini tutti, e di cui, per il principio della indivisibilità dei millesimi, debbono onerarsi i comproprietari tutti in ragione dei millesimi generali.
 

Difatti l'interesse prevalente dell'ottenimento del CPI è quello finalizzato all’agibilità ed usabilità dell'intero edificio.
Se per astratto i locali delle autorimesse dovessero crollare a causa di un incendio nelle parti comuni o all'interno anche di un garage o cantina per un corto circuito tutto lo stabile ne verrebbe danneggiato e degli eventuali danni a terzi dovrebbe rispondere tutto il condominio così pure i condomini eventualmente privi di autorimesse.
Del resto le opere che riguardano l'ottenimento del certificato prevenzioni incendi vanno ad interessare tutte le parti comuni del fabbricato come solai, buffe per prese d’aria, apertura eventuale su parete comune di una nuova uscita di sicurezza,idranti, porte tagliafuoco, pannelli adatti alla resistenza al fuoco, impianto elettrico.
Tutte opere che a norma dell’articolo 1123 e 1117 riguardano l’intero condominio - vedi pure Cassazione con sentenza numero 4953 del 4/4/2001.
Pertanto la delibera che dovesse porre a carico di soltanto alcuni condomini delle spese necessarie all’ottenimento di un utile comune è viziata da nullità, poiché del Condominio non ha il potere di accollare d’imperio dei  costi comuni a soli singoli condomini, senza il consenso di costoro, che debbono dichiararsi disponibili ad onerarsene.  Nullità radicale e non mera annullabilità, in quanto assunta in assoluta carenza di potere, e quindi imprescrittibile e contestabile in qualsiasi momento. Dal condomino che vi abbia interesse.

Così pure la assemblea non può essere convocata soltanto per i possessori di garage perché dovrebbe trattare argomenti che sono di competenza dell’intero condominio.
Neppure può ipotizzarsi  un condominio parziale perché i singoli non possano richiedere il certificato prevenzioni incendi.
Riprova ne sia che per legge il tecnico incaricato è unico ed il committente è il condominio , come pure, in caso di un notevole danno al condominio causato da un incendio l’obbligo della ricostruzione ricade sull'intero condominio e non ai proprietari dei garage; altrettanto, il rimborso della assicurazione viene fatto al condomino mentre ai privati andrebbe il pagamento dei danni a cose contenute nei rispettivi garage e questi danni verrebbero trattati a parte dall’assicurazione essendo danni diretti.
Potranno invece certamente ipotizzarsi spese che riguardano il privato, quali quelle che, essendo finalizzate alla esclusiva sicurezza della singola porzione immobiliare(nuovi fori di ventilazione alle porte dei garage o l’impianto elettrico all'interno dei garage) ma al di fuori di queste  non ritengo vi siano altre spese da imputare ai singoli.
È consigliabile  comunicare alla compagnia di assicurazione che il condomino è privo di CPI per evitare eventuali polemiche in caso d’incendio o notevoli ritardi nel pagamento, sempre che non vi sia una clausola che in cui viene specificato che l’assicurazione non paga qualora lo stabile sia privo di CPI.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

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